“房產(chǎn)”一直是人們茶余飯后的談資，不論年齡大小，都在為房子打拼，有房沒(méi)房在大多數(shù)傳統(tǒng)觀念的人眼中還是很重要的，一個(gè)人在社會(huì)上立足，除了事業(yè)之外一個(gè)可以安身居住之所是必要的。所以，無(wú)論如何買(mǎi)一套自己能負(fù)擔(dān)得起的房子來(lái)滿足生活居住的需求也是人生中需要完成的一件大事。
在發(fā)展中國(guó)家，在國(guó)家不斷投資基建的社會(huì)，在M2持續(xù)超發(fā)的經(jīng)濟(jì)體：
房產(chǎn)價(jià)值=居住價(jià)值+上漲期權(quán)+房貸杠桿價(jià)值+通貨膨脹保值
買(mǎi)房
假設(shè)2012年買(mǎi)一套100萬(wàn)的房子首付60萬(wàn)，算上房?jī)r(jià)上漲和貨幣貶值，2017年保守估計(jì)市值240萬(wàn)（肯定不止）。賣(mài)掉獲得現(xiàn)金：240萬(wàn)-剩余貸款140萬(wàn)=100萬(wàn)。隨著工資的不斷增加，可以考慮拿這筆按揭一套360萬(wàn)的房子作為改善型住房。（下文會(huì)做詳細(xì)闡述）
買(mǎi)房前的貨比三家
租房
你考慮買(mǎi)房還是租房，說(shuō)明你現(xiàn)在手上是能湊足大約60萬(wàn)。假如不買(mǎi)房，這60萬(wàn)你用來(lái)干嘛？可以選擇投資理財(cái)。如果沒(méi)有合適的理財(cái)平臺(tái)，單純存銀行能滿足你的受益額度嗎？當(dāng)然你也可以選擇投資股市，但是要注意高收益就意味著高風(fēng)險(xiǎn)。60萬(wàn)現(xiàn)在還能撬動(dòng)300萬(wàn)的房產(chǎn)，如今房?jī)r(jià)如飛猛進(jìn)，要是前幾年買(mǎi)了房子，現(xiàn)在都能算得上是地方一霸了吧！你確定收入能跟得上房?jī)r(jià)的走勢(shì)？況且租房子的錢(qián)也是要給房子的主人的，你只是暫時(shí)占有罷了。
買(mǎi)房的優(yōu)勢(shì)不僅能夠抵抗通貨膨脹，提高居民生活質(zhì)量，滿足擁有自宅的心理效應(yīng)，同時(shí)提供居住效用和資本增值的機(jī)會(huì)，強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄積累實(shí)質(zhì)財(cái)富等。
租房的困境
雖然現(xiàn)在有很多年輕人不愿意買(mǎi)房，寧愿租房。但你仔細(xì)想想，年輕的時(shí)候可以肆意的租房那么隨著年齡不斷增長(zhǎng)之后沒(méi)有一個(gè)安穩(wěn)的歸宿能行嗎？人的一生中究竟需要幾套房？
① 自主剛需房
對(duì)于每個(gè)人來(lái)說(shuō)，給自己一個(gè)在社會(huì)中可以安身立命的居住之所是天經(jīng)地義的，當(dāng)然，隨著時(shí)代的發(fā)展及房?jī)r(jià)的不斷上漲，很多年輕人開(kāi)始出現(xiàn)“此生不買(mǎi)房”的新理念，但我們必須承認(rèn)，傳統(tǒng)觀念之所存在，就是它不會(huì)以我們的一直為轉(zhuǎn)移，不是說(shuō)你一輩子租房生活就可以讓買(mǎi)房觀念徹底消失。
所以，無(wú)論如何，每個(gè)人都應(yīng)該在適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)以適當(dāng)?shù)膬r(jià)錢(qián)購(gòu)入一個(gè)適當(dāng)?shù)姆孔樱瑏?lái)滿足基本的居住功能。
換位思考一下，成家立業(yè)之時(shí)，若連一套剛需婚房都沒(méi)有的話是不是有些迷之尷尬，不僅身心得不到歸屬，女方的家庭多半也不會(huì)答應(yīng)。
② 改善型住房
正常來(lái)講，購(gòu)買(mǎi)改善型住房應(yīng)當(dāng)是一般家庭經(jīng)過(guò)多年積淀，多數(shù)事業(yè)有成，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)進(jìn)一步殷實(shí)后會(huì)做出的選擇。也是為了增加幸福指數(shù)，對(duì)于養(yǎng)老、增子也是很好的選擇，俗話說(shuō)人往高處走，當(dāng)然是越走越幸福了。另外房子小換大，是部分投資者的想法，不僅能讓幸福來(lái)得更快些，增值幅度也大大上升。
對(duì)比一下買(mǎi)房與租房的回報(bào)率
買(mǎi)房的主要收入有：1、房租 2、房產(chǎn)升值。
租房的主要收入有：1、省下來(lái)的買(mǎi)房首付款的投資收益 2、每月房租低于按揭款部分的投資收益
把每年的收益/支出，按照通貨膨脹率折現(xiàn)，就能算出買(mǎi)房和租房的回報(bào)凈現(xiàn)值。到底什么時(shí)候，買(mǎi)房租房就一目了然了。
對(duì)比圖
通過(guò)這個(gè)模型，可以歸納出兩個(gè)很重要的參數(shù)：租售比和房產(chǎn)升值速度。當(dāng)房產(chǎn)升值速度很快時(shí)，即使租售比達(dá)到1：300，買(mǎi)房野比租房劃算！而即使房產(chǎn)升值很慢，或者就是負(fù)值的話，但如果租售比很低，買(mǎi)房也會(huì)劃算。
租售比和房產(chǎn)升值速度，對(duì)你買(mǎi)房租房的決策大概是這樣的：
可以看出，如果未來(lái)房產(chǎn)20年不升值，在1:15的租售比情況下，買(mǎi)房和租房是差不多的。
而用政策優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，完全和深圳一樣的廣州南沙，1：160的租售比，意味著未來(lái)20年，房產(chǎn)升值速度要達(dá)到平均每年12%，買(mǎi)房才與租房差不多，如果升值速度低于12%，那還是租房更合算。
有了這條曲線，就能簡(jiǎn)單地判斷到底買(mǎi)房還是租房？
如果你預(yù)計(jì)未來(lái)20年房產(chǎn)升值速度為3%左右，那么在租售比要在1：21或更低的情況下才買(mǎi)房。
如果你對(duì)未來(lái)非?？春梦磥?lái)房地產(chǎn)，認(rèn)為未來(lái)20年房產(chǎn)升值速度能達(dá)到平均每年11%以上，那么1:120的租售比也不算貴。
確實(shí)，過(guò)去10年，北上廣深等大城市的房產(chǎn)升值速度，平均速度不低于10%左右，當(dāng)時(shí)如果把這種過(guò)去無(wú)限延伸到未來(lái)真的可行？
合理資金配置
未來(lái)20年還會(huì)有10%的速度嗎？但可以確定，未來(lái)升值速度達(dá)不到10%，以現(xiàn)在特大城市的租售比價(jià)格買(mǎi)房，不值。
對(duì)于小城市，觀察中國(guó)人口曲線，63年有一次出生高峰，而他們的預(yù)期壽命基本在2030年左右，也就是說(shuō)，2030年后人口數(shù)量將開(kāi)始大幅下降，以此為推斷基礎(chǔ)，房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，甚至?xí)碌?0年貸款買(mǎi)房，不值。
租房、買(mǎi)房到底哪個(gè)劃算？我想大家心中也一定有自己的見(jiàn)解了，租房最后我們什么也沒(méi)有得到，反而搬家次數(shù)越來(lái)越多，居無(wú)定所！為什么不能買(mǎi)一套自己能負(fù)擔(dān)得起的房子來(lái)滿足生活居住的需求。當(dāng)然這也要因人而異，在滿足剛需的情況下可以考慮是否再購(gòu)置改善型住房。
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