隨著房屋交易的日趨頻繁，房產(chǎn)市場上的買賣糾紛不斷涌現(xiàn)。紅網(wǎng)的一份調(diào)查顯示，七成以上的購房者都曾遇到過房產(chǎn)糾紛。如何規(guī)避糾紛？如何理性維權？又是一年3.15，紅網(wǎng)房產(chǎn)為置業(yè)者梳理了十大常見購房糾紛，邀請權威律師組團支招。
2016年紅網(wǎng)消費維權房產(chǎn)版共收到網(wǎng)友在交房入住環(huán)節(jié)產(chǎn)生的投訴189次，投訴的原因為房屋質(zhì)量、環(huán)境配套、房證拖欠、物業(yè)糾紛等。
據(jù)紅網(wǎng)房產(chǎn)統(tǒng)計，2016年紅網(wǎng)消費維權房產(chǎn)版共收到網(wǎng)友針對長沙（含內(nèi)六區(qū)及長沙縣）樓盤發(fā)布的投訴帖243個。住宅類投訴中，洽談成交環(huán)節(jié)共產(chǎn)生投訴37次，占比16%。在交房入住環(huán)節(jié)產(chǎn)生的投訴189次，占比83%。
事實上，買房是個復雜的過程，期間包括看房、選房、認購、簽合同、交房、裝修、入住等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)稍微疏忽都可能被坑。今年3.15，紅網(wǎng)為您揭秘長沙購房十大“坑”，助你買房時不受騙。↓↓↓
定金和訂金雖然讀音一樣，但卻有本質(zhì)區(qū)別。遭受騙局不退定金成為購房者維權中的一大槽點。
買房支招湖南英萃律師事務所律師謝惠明：
訂金的本質(zhì)視為一種預付款，是合同雙方為了體現(xiàn)簽訂合同的誠意，由一方提前預付一部分款項，所以訂金只是一種預付款的支付手段，訂金不具備擔保的法律性質(zhì)。
定金是一個規(guī)范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式，定金的作用有兩種情形：
（1）合同正常履行時，定金充作價款或由買受人收回；（2）合同不履行時，定金將作為賠償金。若買方違約的，賣方有權沒收買方已支付的定金；若賣方違約的，應按照定金的標準雙倍返還給買方。
依據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條的規(guī)定，當事人交付訂金，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。
因此，若交付了“訂金”，卻未聲明是“定金”形式的，一般難以以“定金”來主張權利。也就難以要求賣方雙倍返還訂金。
同樣，買方交付了“訂金”作為預付款，買賣雙方并沒有約定此預付款是“定金”性質(zhì)，即使買方違約，賣方也不得拒絕返還“訂金”。
開發(fā)商私改規(guī)劃這種情況，在如今的房地產(chǎn)市場上并不鮮見。遭到小區(qū)業(yè)主的聯(lián)名抗議后，開發(fā)商誠信遭質(zhì)疑。開發(fā)商先斬后奏的情況，業(yè)主該如何維權？
買房支招湖南英萃律師事務所律師謝惠明：
1、業(yè)主在購房時應與開發(fā)商就住宅規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃及違約責任等內(nèi)容達成一致協(xié)議，寫入雙方的購房合同，并將規(guī)劃設計圖作為合同附件。
2、業(yè)主可以要求開發(fā)商將售樓廣告的內(nèi)容作為雙方的約定寫入購房合同。
3、業(yè)主應弄清楚所購住房及其相鄰、社區(qū)情況，不宜完全聽信售樓小姐的宣傳，應注意保存相關的書面證據(jù)資料，比如開發(fā)商銷售廣告、開發(fā)商的承諾書、購房合同、規(guī)劃設計圖等。
4、開發(fā)商因事前意想不到的原因更改規(guī)劃時，應尊重業(yè)主的知情權，告知業(yè)主更改規(guī)劃的原因，并征求業(yè)主的意見。如果有不同意見，可以相互協(xié)商，并就補償方案達成協(xié)議。
5、規(guī)劃部門在審批開發(fā)商更改規(guī)劃的申請時，應當考慮利害關系人(即業(yè)主)的利益和要求。在審批做出前，可以召集業(yè)主與開發(fā)商代表聽取雙方意見，條件成熟時，可以建立類似聽證的程序，盡量做到審批決定既合法又合理。如果只偏聽開發(fā)商一面之辭做出不合法的更改規(guī)劃批復，業(yè)主可以提起行政訴訟，請求撤銷或 變更規(guī)劃設計。
6、因更改規(guī)劃導致糾紛或者矛盾時，開發(fā)商和業(yè)主都應當訴諸于法律渠道，不能以詆毀、攻擊、威脅等非法手段導致矛盾激化。
《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第二十九條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。第三十二條在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。
《中華人民共和國建筑法》第七條建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證；但是，國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。
《中華人民共和國物權法》第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
內(nèi)部認購（團購）的商品房價格相對較低，從而吸引了許多購房者。但一些內(nèi)部認購程序違規(guī)，或者認購商品房未取得預售證，其不受法律保護，購房者的權益也無法受到保障。
買房支招湖南金州律師事務所專職律師周振文：
市民買房前要注意以下要點↓↓↓
一、要求開發(fā)商出示《商品房預售許可證》，或者向房地產(chǎn)主管部門查詢，因為根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，該合同屬無效合同，難以獲得有效保護；
二、做全面的購房成本比較，一般羊毛出在羊身上；
三、若開發(fā)商具備合法商品房預售許可證明，且由第三方居間提供團購服務，那也應該核實第三方是否是合法設立并存續(xù)的主體，并且確實提供了居間服務，注意防范部分開發(fā)商名義上采取團購，實際是變相加價、逃避稅收、炒盤的行為。即便確實有第三方組織團購，那么居間方收取費用時應讓居間方出具正規(guī)的票據(jù)。
如遭遇類似問題，應保留好相關證據(jù)如微信或短信記錄、內(nèi)部認購（團購）協(xié)議、轉(zhuǎn)賬憑證、收費憑據(jù)等，并及時向房地產(chǎn)主管部門投訴、舉報，也可以求助于專業(yè)律師幫忙維權。
隨著越來越多人購買了屬于自己的房產(chǎn)，“業(yè)主”的概念日益深入人心。相對的，人們對物業(yè)服務企業(yè)的要求越來越高，由此產(chǎn)生的物業(yè)糾紛也就越來越多。
在實踐中，業(yè)主與物業(yè)的糾紛往往是雙向的。物業(yè)起訴業(yè)主，主要是追討物業(yè)費；而業(yè)主起訴物業(yè)，原因就多種多樣了，比如物業(yè)公司服務不到位、亂收費等等。
買房支招湖南金州律師事務所專職律師周振文：
第一、買受人購買房屋前應對前期物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)、服務水平、服務價格、信譽等級做提前了解，盡量選擇資質(zhì)等級高、性價比高、社會信譽好的物業(yè)服務企業(yè)提供服務的樓盤；
第二、仔細閱讀《前期物業(yè)服務合同》內(nèi)容，明確業(yè)主和物業(yè)公司各自的權利、義務，避免日后不知自己的權利有哪些而疏于主張或權利主張“過度”；
第三、對《前期物業(yè)服務合同》條款不合理的，可以通過業(yè)主聯(lián)合或業(yè)委會與物業(yè)服務企業(yè)談判爭取修改合同條款，對于物業(yè)亂收費的，要求物業(yè)服務企業(yè)出具收費依據(jù)、說明理由，并可及時向物價主管部門及房地產(chǎn)主管部門投訴，要求查處；
第四、盡早成立自己的業(yè)主委員會，代表廣大業(yè)主行使權利，如與物業(yè)服務企業(yè)對話和談判，化解不必要的糾紛或分歧，規(guī)范自身認識不足或違約的行為，同時糾正物業(yè)服務企業(yè)不合法、不合約的行為，必要時通過合法程序解聘或到期更換不稱職的物業(yè)服務企業(yè)。
開發(fā)商未在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)將符合合同約定和國家相關標準的房屋交付給購房者，逾期交房現(xiàn)象屢見不鮮。
買房支招湖南金州律師事務所專職律師周振文：
第一、盡量選擇有實力、信譽高、有眾多房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的品牌房企；
第二、買房前要重視合同約定的交房條件，最好能通過談判約定交房條件為“商品房綜合竣工驗收備案”；
第三、合理約定《商品房買賣合同》有關出賣人逾期交房的違約責任，違約金不能固定不變或過低，否則逾期交房違約責任條款對出賣人沒有威懾力；
第四、買受人要注意自己及時履行付款或貸款支付購房款的義務，并保留付款憑證及銀行貸款發(fā)放憑證，防止開發(fā)商以買受人未按時付款為由試圖減輕其逾期交房的責任；第五、逾期交房超過約定期限，達到約定或法定解除合同的條件時，切莫隨意給開發(fā)商發(fā)送解除合同的函件或通知，應及時求助于專業(yè)律師，以決定是否主張解除合同以及是否采取訴訟維權。
“買新房，搬新家”，多數(shù)中國人選擇用畢生積蓄購置一套心怡的住房，不僅是為了追求更好的居住環(huán)境，更是代表了對未來美好生活的希冀。但在現(xiàn)實生活中，不少人買房入住后卻“不得安生”——樓板開裂、房屋漏水、瓷磚脫落、水管爆裂……各種房屋質(zhì)量問題層出不窮，開發(fā)商、物業(yè)，互相推脫，問題遲遲得不到解決。
買房支招湖南天地人律師事務所專職律師龍震：
1：簽訂合同時對商品房有關質(zhì)量的條款是否約定明確，是否違反國家的強制規(guī)定；2：在法定期限內(nèi)及時主張自己的權利。
舉例說明：水管的問題關鍵看保修期，保修期在購房合同里面有明確約定，有約定依照約定，沒有約定不得低于《商品住房實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中的最低保修期限。
《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》的保修期限為屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間、地下室、管道滲漏1年。即業(yè)主實際享有的保修期限以開發(fā)商和業(yè)主約定的為準但是不得低于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》的規(guī)定。
提醒：一是要仔細閱讀合同條款；二是在保修期內(nèi)要及時主張權利。
承諾的小學遲遲沒有動工，廣告宣傳上提到的名校無法入讀……，在優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺的當下，教育配套正在成為房地產(chǎn)銷售的賣點。然而，“爽約”的情況屢屢發(fā)生。
買房支招湖南天地人律師事務所專職律師龍震：
1、看宣傳廣告是否成為將來商品房買賣合同的內(nèi)容，清楚廣告的提示；2、買房之前去教育行政部門核實，以防上當受騙；3、在購買學區(qū)房時，一定要跟開發(fā)商仔細確認并保留相關證據(jù)。
某些開發(fā)商借名校做宣傳已是業(yè)內(nèi)潛規(guī)則，如果樓盤確實在名校學區(qū)時，一般會把教育部門的學區(qū)范圍認定書展示在營銷中心，購房者可注意甄別。
買了房，“證”卻遲遲沒到手。業(yè)主焦頭爛額，求“證”無門。如今，湖南已啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，新購及交易房屋都統(tǒng)一發(fā)放不動產(chǎn)權登記證，兩證不全的房屋，上市交易勢必受影響。
買房支招湖南天地人律師事務所專職律師龍震：
1、 關鍵看合同約定，關于延期辦理國土證違約責任的條款約定；
2、在法定期限內(nèi)要及時主張權利，包括短信錄音、書面申請，電子郵件，快遞郵寄，法律訴訟等方式，以免超過訴訟時效。
3、開發(fā)商若涉嫌違反合同約定，業(yè)主可以通過法律途徑進行索賠維權
交了房屋首付款辦理按揭，卻發(fā)現(xiàn)房子此前已簽訂過房屋買賣合同并申請了貸款；通過合法程序購得房屋，順利出證還沒幾天，卻被房管局通知要注銷房產(chǎn)證……這都是“一房兩賣”惹的禍。最后，購房者不但賠了錢賠了時間，還拿不到想要的房子。
買房支招湖南天地人律師事務所專職律師龍震：
“一房二賣”，應依《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
多收一倍契稅兩年未退，惡意捆綁收取1萬元團購費……在紅網(wǎng)《消費維權》欄目，不少網(wǎng)友發(fā)帖吐槽在買房過程中遭遇開發(fā)商違規(guī)收費。很多時候，即便通過有效維權，開發(fā)商承諾退還所收費用，但退費過程往往也是一波三折、耗時費力。
買房支招湖南天地人律師事務所專職律師龍震：
按照住建部《商品房銷售管理辦法》第二十八條規(guī)定：“受托房地產(chǎn)中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用?！?/span>
即作為銷售代理公司或中介服務機構方是不能收取團購費的。團購費的收取如果不是從事房地產(chǎn)銷售的代理公司或者開發(fā)商本身，而是第三方公司來收取的，代理機構或者房地產(chǎn)公司僅在此過程中有參與但不收取，并不違反《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定。
買房前一定要多加了解，
來源：紅網(wǎng)
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