美國西部時(shí)間5月6日，華人地產(chǎn)網(wǎng)微信直播間如期舉行。在本期直播間中，何林(He Lin)博士與大家分享了關(guān)于在美炒房投資、二手房翻新的專業(yè)知識(shí)與具體經(jīng)驗(yàn)；也回答了聽眾朋友們的在線提問。地產(chǎn)君為大家整理了在直播間中何林博士的精彩講解，一起來回顧一下吧，都是滿滿的干貨哦～
1. 什么Flipping或者說“炒房”？
所謂Flipping或者說短期的“炒房”，就是能夠通過打折扣的情況下買到房子，比如民用住宅，商業(yè)住宅；然后通過進(jìn)行裝修、或者其他手段，能夠把價(jià)格推高，然后在短期內(nèi)賣掉。
2.如何判斷二手房買入的價(jià)格是否合理呢？
判斷購買價(jià)格合不合理，要通過對(duì)市場(chǎng)的了解和所采用的可以使得房屋增值的手段所用的費(fèi)用有具體的了解。最主要的是要能夠在買房子的時(shí)候拿到折扣，最理想的狀態(tài)是，能夠拿到零售價(jià)格的50%-70%，你才有可能獲利。
那這樣的話，有的朋友可能就問，為什么有的房子會(huì)賣的這么便宜呢？買到有折扣的房子最重要的一點(diǎn)，就是要找到合適的賣方。他們銷售很破舊的房子，如果他們本身有能力或者資金，就會(huì)對(duì)房子進(jìn)行翻修；如果房子太破，或者他們拿不到貸款，就會(huì)把房子打折賣掉，賣給投資人。我們這種投資人會(huì)用現(xiàn)金買下來，可以討價(jià)還價(jià)拿到折扣。
另外一種就是大家很熟悉的法拍屋。比如房主不能付得起貸款，銀行就不得不對(duì)房屋進(jìn)行法拍。銀行貸款的凈值會(huì)比房屋價(jià)值低，而根據(jù)法律拍賣的時(shí)候銀行最高要價(jià)只能到房主所欠放入錢，這中間就有折扣，這是一種很常見的辦法。
3. 折扣房產(chǎn)的類型一般有哪些？
還有其他辦法，比如在宣布破產(chǎn)的時(shí)候，法庭會(huì)拍賣這個(gè)房屋；或者房主去世的時(shí)候，要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的時(shí)候，也需要拍賣這個(gè)房屋。還有一些諸如此類的其他特殊情況。
房子除了打折之外，即使沒有折扣，通過加建等二次開發(fā)的手段，可以增值。比如，把一個(gè)小房子拆掉，重造一個(gè)大房子，就是一個(gè)盈利的很好的手段。
4. 怎樣決定賣出房子時(shí)的價(jià)格？
首先要確立一下這個(gè)房子再次賣出的時(shí)候能夠賣出多少錢，這個(gè)很重要。其次，如何知道再次賣出房子的價(jià)格呢？
在美國，經(jīng)紀(jì)人通常用mls這個(gè)網(wǎng)站。因?yàn)槊绹拿裼米≌蜕虡I(yè)住宅的價(jià)格判斷方法很不一樣。民用住宅要用comparesing service來確定，就是用你周圍的房子最近一段時(shí)間賣出的價(jià)格來確定你房子的大致價(jià)格范圍。比如，你的房子和另一個(gè)房子在面積房型各方面都是類似的，那你們的價(jià)格應(yīng)該也是差不多的。這是最重要的一種方法。
如果沒有辦法進(jìn)入MLS這個(gè)網(wǎng)站怎么辦呢？你可以找其他經(jīng)紀(jì)人和網(wǎng)站，來進(jìn)行類似的判斷。最好的方法是自己開車到附近的社區(qū)看看，跟鄰居問問，這邊的房子的具體情況。
想要確定一個(gè)合理的好的價(jià)格，一定要找到一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人，同時(shí)要親自到現(xiàn)場(chǎng)勘查。
5. 如何估算舊房翻新的費(fèi)用？
首先第一步要要確認(rèn)一下你想要做什么，就是所謂的scope work。這個(gè)只是靠經(jīng)驗(yàn)，然后你要看剛才說的comparable service。看你周圍的房子都是什么情況，都是比較新還是比較舊啊。
另外一個(gè)就是你自己要決定你要修到什么樣的程度？比你其他所有的房子修的都好嗎？還是你不修得一般就可以，還是什么修一點(diǎn)點(diǎn)就可以？這個(gè)沒有什么對(duì)錯(cuò)之分，因?yàn)槟阈拊蕉嗟脑捘腔ǖ臅r(shí)間越長(zhǎng)費(fèi)用當(dāng)然也越來越高。你的回報(bào)率未必很好。但是你如果不修的話，那么買的人就很少就很難賣。具體怎么做要具體情況具體分析，每個(gè)人的情況不一樣，每個(gè)房子的情況也不一樣。這個(gè)要按個(gè)案來分析和做決定了。這是第一步。
第二步就是要算具體怎么做的費(fèi)用了。房屋翻修大致可以分為這幾種類型：第一種就是做所謂的簡(jiǎn)單的、表面上的修理， 就是所謂cosmetic remodel。就是把一部分東西，比如廚房洗手間拔掉，然后原來的位置上的重新?lián)Q上櫥柜之類的東西。這種情況下，你會(huì)做得非常快，但是問題是增值的空間可能不一定是最大化的。很多老房子的結(jié)構(gòu)跟現(xiàn)在人們所喜歡的可能會(huì)有些不一樣，比如，以前老房子是分成比較小的房間，又有正式的餐廳?，F(xiàn)在大家可能更喜歡所謂的Open concept，就是把房間打開通亮，這樣可以大家可以互相交的多一點(diǎn)。所以說有利有弊吧。
第二種就是要解決這個(gè)問題，就是這些結(jié)構(gòu)性的變化。比如說把隔開的小房間的都打開，這樣的話大家覺得這可能比較舒服一些，更容易賣一些。另外，以前的老的老房子可能主臥都比較小，現(xiàn)在有所謂的master suite，就是說你要有一個(gè)自己的套房，這也是蠻好的一個(gè)套房。而且現(xiàn)在老齡化比較嚴(yán)重，很多人都用互聯(lián)網(wǎng)在家辦公，所以樓下有一個(gè)辦公室或者臥室也是很重要的事情。這些都會(huì)對(duì)增加房子的價(jià)格很有幫助。
第三，要做room edition，就是要增加你要增加幾個(gè)面積。這在高端的市場(chǎng)，尤其是最高端市場(chǎng)的增值空間比較大。因?yàn)楹芎?jiǎn)單，你的零售價(jià)的單位價(jià)格要比你建筑施工的價(jià)格要高。所以中間的差價(jià)就是你利潤的一大部分。比如，在爾灣的話，你要建一個(gè)新房的話，大概250塊錢每平方英尺，你賣的價(jià)格是是450-550，你中間差價(jià)是250塊錢，就是你的利潤。
最后一點(diǎn)是時(shí)間最長(zhǎng)、費(fèi)用最大、難度也最大的，就是房子重建。這個(gè)施工從建筑本身來講不難，實(shí)際上的要造新房的話，要比房屋翻修要簡(jiǎn)單一些。至少從施工的角度來看是這樣。但是，如果你對(duì)建筑施工不了解的話，那就會(huì)有些難度。當(dāng)然了如果你要是能做到的話，這個(gè)增值空間應(yīng)該是最大的。這個(gè)道理是很明顯的。
一旦確定好你要做什么，是做簡(jiǎn)單那種表面上的翻修呢？還是在結(jié)構(gòu)上的變化呢？還是增加房面積？還是新修？做完這樣的定位之后，你就可以找做施工的公司幫你做，然后讓他們給你一個(gè)報(bào)價(jià)。你可以和比三家到家之后，再挑個(gè)比較好的公司來做。
說老實(shí)話找到靠譜的施工公司是一件并不件容易的事情。尤其是如果你對(duì)建筑施工不了解的話，請(qǐng)你這個(gè)一定要非常非常的小心。拿到報(bào)價(jià)之后就可以跟施工方的簽訂合同。然后一定要并且每步都盯緊，就是把預(yù)算案和施工的質(zhì)量每一步都盯住了。這樣的話那盡量不要超過預(yù)算，大部分情況下都超，但是盡量超的要少一些，如果能在預(yù)算的10%之內(nèi)，不超過10%的話，算是非常好了。
經(jīng)常有人問，怎么去體算一些具體的數(shù)字呢？我今天就給大家提供粗魯?shù)母拍?，這個(gè)東西每個(gè)地方都不一樣。比如拿爾灣作為例子的話，內(nèi)陸的價(jià)格就完全不一樣，拉斯維加斯就完全不一樣。所以我們講城縣這個(gè)地方，如果你要做簡(jiǎn)單的cosmatic model，就是沒有結(jié)構(gòu)性的變化，只是簡(jiǎn)單的換東西，價(jià)格在60-80美元每平方英尺左右。
如果你要是做全新的新房，建新的房子的話。如果在中端或者是中端偏上，比如爾灣的話，那大概是250塊錢左右每平方英尺。如果你要在新港是，那些所謂豪宅區(qū)左右的話，那就可能350塊錢以上是更高，350那種豪華市場(chǎng)的里還算是剛?cè)腴T的不算太高的，高端市場(chǎng)可能是500 600 或者 1000多。但對(duì)我們一般老百姓來說，在爾灣這種城縣，250應(yīng)該是一個(gè)比較合理的價(jià)位。
我剛才說的價(jià)格那是施工本身的費(fèi)用，不包括設(shè)計(jì)費(fèi)用：建筑師的設(shè)計(jì)費(fèi)用，室內(nèi)設(shè)計(jì)師的費(fèi)用，還有政府收的各種費(fèi)用，還有庭院等費(fèi)用，這些都不包括的。所以是要以報(bào)價(jià)為準(zhǔn)，這只是給一個(gè)大概的概念讓大家了解一下這個(gè)市場(chǎng)。
6. 二手房的持有成本有哪些？
炒房的話，我知道華人一般不喜歡貸款，喜歡付現(xiàn)金。付現(xiàn)金的話你的carry cost，就是擁有這個(gè)房子的費(fèi)用，持有的成本不會(huì)太高。一個(gè)是因?yàn)槟愕姆康禺a(chǎn)稅，另外一個(gè)那就是你保險(xiǎn)，還有其他一些小的費(fèi)用就不是太明顯了。如果你要是希望提高回報(bào)率的話，那你可能想要貸款，通所謂的剛剛。持有經(jīng)濟(jì)少一點(diǎn)，這樣就可以回報(bào)率。如果是這種情況下的話，貸款的費(fèi)用就是最大一套，這個(gè)一定要抓得住，否則的話會(huì)失掉很大一部分的利潤。
貸款的話，因?yàn)槟阋龀捶康脑?，那下手一定要怪快。因?yàn)橐薪?jīng)驗(yàn)，而且真的好的房子的機(jī)會(huì)是稍縱即逝的。所以貸款的話，銀行貸款一般不太可能。因?yàn)樗枰辽傩枰?0天45天，這個(gè)就比較難一點(diǎn)。貸款有這樣幾種，其中一個(gè)是，你可以通過私人貸款。其次你們也可以找朋友進(jìn)行合資，一人一半等等。有各種各樣的辦法，這是最簡(jiǎn)單的幾種辦法吧?？偠灾蛇@個(gè)holding cost解決了就行。
7. 如何組織交易的結(jié)構(gòu)？
這也是一個(gè)很大的話題。就像我剛才提到的，最重要的一點(diǎn)是要有速度。因?yàn)橐粋€(gè)好的deal的機(jī)會(huì)稍縱即逝，一定要抓住。所以最簡(jiǎn)單、最直接的比較粗暴的一個(gè)手段就是付現(xiàn)金，你要付現(xiàn)金的話你就可能拿到很好的價(jià)錢。比如說，我現(xiàn)在沒有任何條件可以直接付現(xiàn)金但是價(jià)格要打個(gè)折，這樣我覺得大概很多人的就會(huì)受不了這個(gè)誘惑，因?yàn)楹芏嗟姆孔樱f是買的結(jié)果都沒有做成。用現(xiàn)金的話，你的匯率就會(huì)比較高，所以還要其他的手段。
另外一種呢，就是剛剛提過的，你可以跟人，跟你的合作伙伴，通過集資啊貸款啊，或者是通過合作合資做，都可以的。對(duì)賣方來講他不管錢從哪里來，只要是現(xiàn)金他就可以。第三種稍微復(fù)雜了一點(diǎn)，但就關(guān)鍵時(shí)刻會(huì)起到很大的作用。
還有一種的方法，就是跟賣房講條件。比如說你可以用選擇，如果我現(xiàn)在給你20000塊錢，然后過幾天之后拿到貸款之后，我再過戶。這也是一種方法。
另外一種方法是，你可不可以想出賣的房子好幾個(gè)錢干什么呢，他說也不知道怎么處理，這種情況下，我說你是不是想要2%的利息，他感興趣的話就可以。尤其是，老年人的信任。這樣處理事你會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)實(shí)際上的壓力對(duì)雙方的都比較有利。
8. 如何找到資金？
基本上有兩種，一種是你就像我剛才說過一樣，找你的朋友啊同事啊親屬啊，找他們講。這個(gè)呢，在剛開始的時(shí)候可能不太容易，因?yàn)槟銢]有經(jīng)驗(yàn)沒有做過，對(duì)吧。可能不是太容易。但是你可以多做一些數(shù)據(jù)的人，然后找些有經(jīng)驗(yàn)的人幫你看一下，比如其他有經(jīng)驗(yàn)的人啊或是投資人，可以給你做一個(gè)背書。你甚至拿出自己的資產(chǎn)，也是自己的房子作抵押。比如我剛開始做的時(shí)候就是這樣，賺了錢算是你的，虧了錢算是我的。給他們一些更好的一些條件。這樣的話大家會(huì)覺得踏實(shí)一點(diǎn)。
第二種呢就是跟賣方來講，把賣方當(dāng)做銀行。這個(gè)東西可能一開始的時(shí)候不見得會(huì)做的好做的長(zhǎng)，可能你沒有經(jīng)驗(yàn)。具體可以慢慢來，我前面已經(jīng)舉過一些例子了，如果把賣方當(dāng)做銀行的話，你可以有很多的機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在至少腦子里面要有這樣一個(gè)概念，賣方也可以作為你的資金來源的。
9. 如何快速轉(zhuǎn)手？
賣房子有各種各樣的方法，比如放到網(wǎng)上賣啊出去買啊，但是最后歸根到底來講還是通過經(jīng)紀(jì)人來賣才是最快的，因?yàn)樗麄冞@個(gè)市場(chǎng)是最大的，而且他們是專業(yè)的。因?yàn)槲易约菏菍I(yè)的，所以我自己會(huì)來買。如果你不是的話，需要找一個(gè)專業(yè)的，對(duì)flipping 對(duì)炒房有經(jīng)驗(yàn)的，或者比較熟悉的經(jīng)紀(jì)人會(huì)比較好。另外對(duì)于你那個(gè)社區(qū)比較了解的經(jīng)紀(jì)人也是非常好的。
跟經(jīng)紀(jì)人打交道需要注意到，因?yàn)槟悴皇且话愕姆恐?，你是投資人，所以你的需求可能會(huì)有所不同。比如說，對(duì)你來說可能賣的越快越好，這樣可以提高回報(bào)率，減輕資金壓力。
我們會(huì)在下一期回顧中整理出聽眾與嘉賓在線問答內(nèi)容，敬請(qǐng)期待～
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