那對(duì)于關(guān)注東莞臨深房產(chǎn)的朋友，本文我們來(lái)給大家做個(gè)置業(yè)分析，希望對(duì)大家有所幫助。
01
東莞臨深片區(qū)房?jī)r(jià)
2017-2018年?yáng)|莞房?jī)r(jià)走勢(shì)
從2017-2018年?yáng)|莞近兩年來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)可以看出來(lái)，2018年下半年?yáng)|莞一手房成交均價(jià)的上升趨勢(shì)要略高于二手房的均價(jià)，且總體均價(jià)也較高。2018年11月，東莞一手新房的成交均價(jià)在18963.9元/㎡；二手房的成交均價(jià)為15929元/㎡。
從2018年?yáng)|莞各片區(qū)的房?jī)r(jià)圖可以看出，均價(jià)最高的是東莞的松山湖，其次是鳳崗，緊接著就是塘廈了，黃江在其中排位第五。也就是說(shuō)，黃江鎮(zhèn)的房子在東莞臨深片區(qū)里面，價(jià)格算不得高的。
02
片區(qū)房產(chǎn)價(jià)值的因素分析
黃江光明國(guó)際項(xiàng)目位于東莞黃江鎮(zhèn)中心片區(qū)，今天房產(chǎn)大象來(lái)分析影響片區(qū)房產(chǎn)選擇的主要因素，并結(jié)合該項(xiàng)目進(jìn)行分析。影響片區(qū)選擇的因素主要有：有軌道交通、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、學(xué)區(qū)資源等。
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快,越來(lái)越多的城市積極發(fā)展軌道交通。軌道交通包括地鐵、輕軌、有軌電車等形式,其中地鐵是我們?nèi)粘Ｉ钪薪佑|比較多的一種,我國(guó)已有25個(gè)城市開(kāi)通了地鐵,有14個(gè)城市正在建設(shè)中,還有7個(gè)城市的地鐵正在規(guī)劃建設(shè),全國(guó)的大中城市正掀起地鐵建設(shè)的高潮。
現(xiàn)在東莞規(guī)劃建成R2（已開(kāi)通）、R1（建設(shè)中）、R3、R4（規(guī)劃中）共4條輕軌干道，即將開(kāi)通的輕軌R1及R4均將經(jīng)過(guò)黃江鎮(zhèn)。
片區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃也會(huì)影響到該片區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格，這是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，與此同時(shí)也會(huì)給該地區(qū)的人民帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收入的增長(zhǎng)。
黃江該片區(qū)對(duì)接部分深圳企業(yè)，這得益于東莞得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢(shì)。再?gòu)臇|莞的產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布可以看出，黃江鎮(zhèn)屬于東莞的東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)（東部工業(yè)園）。工業(yè)園區(qū)建設(shè)能夠優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)算創(chuàng)新技術(shù)，進(jìn)而推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，那么也就意味著該地區(qū)未來(lái)還會(huì)持續(xù)發(fā)展，且具備一定的“消化能力”。
近年來(lái)，中國(guó)城市中住房?jī)r(jià)格的變化除了受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的直接影響外，也表現(xiàn)出明顯的空間不均衡性——公共服務(wù)供給短缺和布局不平衡使得占有較多公共資源優(yōu)勢(shì)的大城市房?jī)r(jià)明顯偏高且上漲較快，而城市內(nèi)優(yōu)質(zhì)公共品（如重點(diǎn)小學(xué)）周邊也面臨更大的房?jī)r(jià)壓力。
以臨深重點(diǎn)片區(qū)之一，東莞臨深的小升初情況為例：
總的來(lái)說(shuō)，東莞臨深鎮(zhèn)區(qū)的小升初的學(xué)位資源還是比較緊缺的，其中最為緊缺的是塘廈，再就是長(zhǎng)安，緊追其后的是松山湖、鳳崗、虎門，最后才是黃江。
03
黃江鎮(zhèn)房子投資回報(bào)情況
通過(guò)上面的分析，可以知道黃江的房?jī)r(jià)并不是東莞臨深片區(qū)里面最高的，最高的是松山湖，黃江在其中排名第五。接下來(lái)看一下2015年-2018年黃江的二手房?jī)r(jià)走勢(shì)。
從近幾年來(lái)東莞黃江鎮(zhèn)的二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)來(lái)看，黃江鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)在2016年年中有了較為明顯的下滑之外，總體上還是呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。到2018年11月，黃江鎮(zhèn)的二手房?jī)r(jià)格由2015年的6891元/㎡漲至15317元/㎡，上漲幅度高達(dá)122%。
那么也就是說(shuō)，加入2015年5月在黃江鎮(zhèn)買了一套房子，到2018年11月能以2.22倍的價(jià)格賣出，利潤(rùn)率高達(dá)122%（不計(jì)其他支出）。所以，在黃江鎮(zhèn)買房還是可行的，畢竟3年多的就可以獲得約122%的利潤(rùn)。
04
黃江光明國(guó)際是否值得買？
來(lái)看看黃江光明國(guó)際與競(jìng)品的對(duì)比分析。
從各個(gè)項(xiàng)目的區(qū)位來(lái)看，和昌·眾筑中央園著（金華庭）離光明國(guó)際項(xiàng)目較近（805米），中泰峰境（金湖酈城）則離得比較遠(yuǎn)（987米）。
注：我們挑選的競(jìng)爭(zhēng)樓盤主力戶型及物業(yè)類型相似，交房標(biāo)準(zhǔn)也大致相同。
核心結(jié)論：沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)！從表上可以看出來(lái)，在物業(yè)類型與主力戶型相似的情況下，光明國(guó)際的價(jià)格比和昌·眾筑中央園著、中泰峰境的要高出20%-30%左右。
黃江光明國(guó)際位于東莞市黃江鎮(zhèn)中心地段，整個(gè)項(xiàng)目總占地約10000平方米，由兩棟高層洋房和兩棟商住公寓組成，小區(qū)采用人車分流設(shè)計(jì)，從設(shè)計(jì)上來(lái)看，人居環(huán)境更好。小區(qū)內(nèi)部有兒童游樂(lè)園和老人健身設(shè)施。也就是說(shuō)，假如在這個(gè)小區(qū)居住，小區(qū)內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施是可以滿足人的居住需求。
距離黃江光明國(guó)際約600米的就是黃江天虹商場(chǎng)和沃爾瑪超市商圈，約200米就可以到達(dá)黃江綜合市場(chǎng)。該項(xiàng)目離高速公路出入口也很近，最近的一個(gè)高速路口：莞樟高速出入口2km左右。與此該項(xiàng)目附近也有地鐵站：距離未來(lái)的地鐵R1號(hào)線“黃江北站”僅有900米左右的路程。但地鐵的建設(shè)周期比較長(zhǎng)，地鐵R1線預(yù)計(jì)到2022年才建成，短期內(nèi)這個(gè)“便利性”可以暫時(shí)忽略不計(jì)。
綜上所述，該項(xiàng)目的環(huán)境還是比較好的，但短期內(nèi)的交通（地鐵軌道）并不能建成，因此在交通便利這個(gè)點(diǎn)上短期內(nèi)不能實(shí)現(xiàn)。
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大象觀點(diǎn)
答網(wǎng)友leo：黃江光明國(guó)際能不能買？
房產(chǎn)大象認(rèn)為：東莞黃江鎮(zhèn)整體片區(qū)發(fā)展還是可以的，但從個(gè)盤選擇來(lái)說(shuō)，假如是想考慮入手黃江光明國(guó)際，請(qǐng)謹(jǐn)慎考慮。
從投資角度出發(fā)，黃江光明國(guó)際與該片區(qū)的其他樓盤對(duì)比，并不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)。這意味著同片區(qū)假如買了黃江光明國(guó)際，成本將更高。從生活居家的角度，黃江光明國(guó)際項(xiàng)目目前周邊的配套還不是很完善，請(qǐng)謹(jǐn)慎考慮，結(jié)合自身需求來(lái)斟酌。假如是為了自住，那黃江光明國(guó)際的配套還是比較欠缺的。假如是為了投資，該項(xiàng)目的投資周期還是比較長(zhǎng)了，可能3年、5年是不太可能看到比較明顯的收益回報(bào)。
答網(wǎng)友Yvonne、大白：塘廈、松山湖的房子投資，能不能買？
房產(chǎn)大象認(rèn)為：可以考慮東莞松山湖、塘廈的房子。
松山湖：《深莞惠交通運(yùn)輸一體化規(guī)劃》中提到，莞深快軌從東莞萬(wàn)江起點(diǎn)，經(jīng)過(guò)莞城、東城、寮步、松山湖、大嶺山，然后進(jìn)入深圳，經(jīng)公明、石巖，并利用深圳軌道15號(hào)線通道進(jìn)入前海地區(qū)。屆時(shí)從東莞中心區(qū)到深圳中心區(qū)，東莞中心區(qū)到廣州中心區(qū)都有快速軌道交通了。再加上華為搬遷至東莞松山湖，給松山湖片區(qū)注入了經(jīng)濟(jì)活力。
塘廈：東莞地鐵1號(hào)線支線將提前開(kāi)建，這條支線規(guī)劃連接?xùn)|莞南站，之后往深圳方向與深圳地鐵4號(hào)、22號(hào)連接，接入深圳地鐵線網(wǎng)。從塘廈坐地鐵到深圳中心區(qū)只需要30分鐘左右，十分便利。深圳人才安居集團(tuán)在塘廈拿了人才安居建設(shè)用地，屆時(shí)塘廈的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也會(huì)隨著安居房的建成而逐漸完善。
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