文 | 白羊
雖然自7月中旬以來，東莞官方已經(jīng)5次出手，樓市量能較于七八月份已有所回落，不過較于去年，無論量、價(jià)，勢(shì)頭仍堪稱迅猛，絲毫不輸左右鄰居：廣州、惠州。
合富大數(shù)據(jù)顯示，11月，東莞新建商品住宅簽約成交面積77.7萬方，環(huán)比增長4%，同比增長57%，簽約成交金額203.3億，同比增長97%；簽約均價(jià)2.62萬元/㎡，同比增長26%。
1-11月，簽約成交面積641.2萬方，同比上漲32%；簽約成交金額達(dá)1525.5萬方，同比增長57%；簽約成交均價(jià)2.36萬，同比上漲19%。
從價(jià)格漲幅上看，東莞房價(jià)今年一年的漲幅抵過去三年的漲幅之和，成交量較于過去三年也約有三成的漲幅。
得益于需求的旺盛，東莞新建商品房庫存也迎來告急。
截至11月底，東莞一手住宅庫存面積約247萬平，同比大幅減少39%。若按照過去6個(gè)月消化速度計(jì)算，11月底住宅庫存消化周期快速縮短至3.6個(gè)月。一般低于6個(gè)月，就屬于供給短缺。
如此火熱的行情及緊張的庫存，在喂飽開發(fā)商的同時(shí)，又大大刺激了它們的胃口。
截止至10月，東莞已誕生22宗區(qū)域單價(jià)地王，其中6宗更是刷新了東莞歷史單價(jià)地王榜單。2020年也被稱為東莞 “地王年”。而遍地地王反過來又助推了東莞未來房價(jià)的上漲預(yù)期。
值得一提是，不同于另一大臨深樓市惠州——完全由外地購房客尤其是深圳購房客主導(dǎo)的局面，東莞“內(nèi)火”還比較旺盛的。
7月25日，東莞出臺(tái)了相對(duì)嚴(yán)厲的限購調(diào)控，一、二手房都在限購之列。不過也留了一手，沒有一刀斬，而是只打外戶、不打莞戶：即限購門檻（社保年限）主要為外地戶籍購房客設(shè)的，對(duì)東莞戶籍的人要寬松的多，一手房限購兩套、二手房不限購。
于素來被認(rèn)為是東莞樓市兩股不可忽視力量的深水、廣水而言，顯然不會(huì)為了在東莞買個(gè)房而放棄深戶或廣戶。所以基本可斷定，自7月份后的4個(gè)月，東莞樓市的火熱基本是由本地購房者撐起來的。而內(nèi)需的旺盛，也使得東莞樓市要比惠州樓市有著更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)韌性和上漲動(dòng)力。
換言之，東莞的房子比惠州的房子更值得投資。
在外地炒房客基本被逐出市場的情況下，樓市還能保持如此能量和熱度，東莞堪稱樓市最牛地級(jí)市。
當(dāng)然，這并不說你就可以蒙著眼去買或立馬殺進(jìn)去了。行情雖不會(huì)簡單的重復(fù)，但總會(huì)壓著相同的韻腳?；谑袌鰬T性，當(dāng)下行情或許還會(huì)滑行一陣子，不過考慮到這波行情漲幅較猛，不管是市場勢(shì)能的自然衰減，還是可能的調(diào)控加碼，未來東莞房價(jià)大概率都會(huì)橫盤一段時(shí)間，就像17/18年那樣。
這意味著接下來在東莞買房，更要注重板塊選擇和基本面分析。
東莞雖是個(gè)強(qiáng)二線城市，但并沒有區(qū)只有街鎮(zhèn)（32個(gè)，若算松山湖園區(qū)為33個(gè)），合富將其大致劃分為七大片區(qū)，即主城片區(qū)、松湖片區(qū)、濱海片區(qū)、臨深片區(qū)、水鄉(xiāng)片區(qū)、莞北片區(qū)、東北片區(qū)。
官方的劃分是6大片區(qū)，與上圖不同的是把莞北的高埗、石碣劃入了主城片區(qū)，其余劃入了松湖片區(qū)；把臨深片區(qū)的黃江、松山湖片區(qū)的東坑劃入東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)。
不過，筆者認(rèn)為第一張圖的劃分明顯更合適些：
其一：松山湖園區(qū)位于南部莞深邊境，其對(duì)北部的石排、石龍乃至茶山，輻射力是比較弱的，將其強(qiáng)行劃在一起有些牽強(qiáng)；
其二：黃江與深圳接壤，屬于典型的臨深片區(qū)，將其與離深圳較遠(yuǎn)的東北部片區(qū)劃在一起，也有強(qiáng)行配對(duì)之嫌。
下面就以第一張圖的片區(qū)劃分為基礎(chǔ)，淺析下東莞樓市。
從大的格局上來看，東莞有著扎實(shí)基本面和發(fā)展前景片區(qū)，主要有主城片區(qū)、濱海片區(qū)、松山湖片區(qū)及東南臨深片區(qū)。（GDP和人口也主要集中在這些片區(qū)內(nèi)的街鎮(zhèn)）
其中，主城片區(qū)為東莞中心城區(qū)，云集著東莞最優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、地鐵、商業(yè)等資源，價(jià)值自不必多說；包括雖屬莞北，但受其輻射的高埗、石碣、茶山等。
東南的濱海片區(qū)，既有東莞最強(qiáng)的兩大工業(yè)重鎮(zhèn)虎門、長安，也與深圳下個(gè)十年重點(diǎn)打造的海洋新城僅一河之隔，詳盡利好。
中部的松山湖片區(qū)，得益于華為等一干高新技術(shù)企業(yè)的入住，迅速崛起，松山湖園區(qū)GDP已超越長安，成為東莞NO.1；而大朗、大嶺山也是屬于臨深片區(qū)，而寮步則受到主城外溢的利好；
東南部臨深片區(qū)更是像楔子插入深圳腹地，成為新深圳人的睡城。
所以，大的來說，上述板片區(qū)內(nèi)的房子都是值得選擇的。具體還要結(jié)合不同街鎮(zhèn)的GDP、人口及今年的房價(jià)漲幅來看，見下圖。
在展開之前，先強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)：一是，理論上一個(gè)地方短期內(nèi)的房價(jià)漲幅越高，未來進(jìn)一步上漲的阻力就越大，或者說需要更長時(shí)間去消化。反之，若漲幅跑輸大盤及周邊，未來反而存在補(bǔ)漲可能；二是，一個(gè)地方GDP、人口等基本面雖短期內(nèi)和房價(jià)漲跌不存在直接正相關(guān)，但從更長時(shí)間維度上看，其卻是房價(jià)的試金石和支撐點(diǎn)。
再看上述圖表，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，東莞不同街鎮(zhèn)的GDP、人口和今年的房價(jià)漲幅差異非常大。
其中，漲幅前三名的大嶺山、石碣、莞城11月份的房價(jià)同比漲幅都超過了50%，分別為67.8%、55.5%、50.8%，但三者的GDP、常住人口比重并不算非常突出；厚街、大朗、鳳崗三鎮(zhèn)，GDP和常住人口占比看似不弱，但卻包攬了房價(jià)跌幅榜的前三名。
所以，綜合上述三指標(biāo)及街鎮(zhèn)所占區(qū)位來看，未來房價(jià)上漲阻力較弱的地方，分別是主城片區(qū)的南城；濱海片區(qū)的厚街、沙田；松山湖片區(qū)的大朗；臨深片區(qū)的鳳崗、崗廈、清溪。
反而像望牛墩、石碣（主要受劃入主城利好刺激），這種基本面不咋滴，房價(jià)漲幅卻驚人的地方，怕是需要時(shí)間來慢慢消化。
當(dāng)然，上述只是其中一個(gè)視角，判斷南面臨深9鎮(zhèn)的房價(jià)空間還有一個(gè)維度，即與接壤深圳一側(cè)的房價(jià)的剪刀差。畢竟深圳的房價(jià)是它們的天花板。
從上述圖表來看，今年以來，鳳崗房價(jià)不漲似乎也可以理解。經(jīng)過前幾年的大漲，其與深圳平湖房價(jià)的剪刀差已大為縮小。
長安、虎門也是，經(jīng)過今年的大漲，剪刀差大幅縮小。厚街、沙田反而擁有更大補(bǔ)漲空間。
黃江今年看似漲的很猛，清溪、塘廈也不弱，但怎奈深圳這邊漲的更猛。所以它們的剪刀差，非但沒縮小還有擴(kuò)大之勢(shì)。所以未來仍值得看好。
大朗、大嶺山的房價(jià)剪刀差較于去年也保持了相對(duì)穩(wěn)定。但考慮今年以來，大嶺山房價(jià)漲幅高于大朗近72個(gè)百分點(diǎn)，而大嶺山的房價(jià)絕對(duì)值又高出大朗50%。未來大朗或許比大嶺山更有看頭。
至于中心城區(qū)，重點(diǎn)看南城吧。
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