-----漢嘉咨詢(xún)徐霞
日前，“房地產(chǎn)明星”潘石屹突然改口，從之前一直說(shuō)房?jī)r(jià)要降，而且要降到09年上半年的水平，一下子改口說(shuō)房?jī)r(jià)還要漲。他的解釋是，當(dāng)初沒(méi)有考慮通貨膨脹因素。
坊間流傳著一句話：“可以跑不過(guò)劉翔，但一定要跑贏CPI”。一句戲謔的話語(yǔ)背后，是對(duì)通貨膨脹的擔(dān)心與疑問(wèn)。在目前通脹率節(jié)節(jié)高的背景下，有調(diào)查顯示90%的網(wǎng)名認(rèn)為可能出現(xiàn)通貨膨脹。面對(duì)種種生活用品的漲價(jià)、生活開(kāi)銷(xiāo)的增加，人們感到了實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力在下降，這也就可以解釋為什么人們對(duì)通脹的預(yù)期如此之高。
通貨膨脹是一個(gè)向來(lái)被經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)注的詞。對(duì)于通貨膨脹的危害，凱恩斯曾指出，再?zèng)]有什么比用過(guò)摧毀一國(guó)的貨幣來(lái)摧毀一個(gè)社會(huì)的基礎(chǔ)更容易的事情了，這個(gè)過(guò)程涉及破壞經(jīng)濟(jì)過(guò)程的所有隱藏經(jīng)濟(jì)法則的力量，并以絕大多數(shù)無(wú)法診斷的方式進(jìn)行。對(duì)于通脹的度量，我國(guó)較多地采用CPI來(lái)衡量，如果該指數(shù)升幅過(guò)大，表明通脹經(jīng)濟(jì)成為經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素，央行會(huì)有緊縮貨幣政策和財(cái)政政策的風(fēng)險(xiǎn)，從而造成經(jīng)濟(jì)前景不明朗。因此，CPI指數(shù)過(guò)高的升幅往往不被市場(chǎng)歡迎。
數(shù)據(jù)顯示，自7月以來(lái)，CPI已連續(xù)4個(gè)月高于3%，特別是在10月份CPI同比上漲4.4%的帶動(dòng)下，1至10月份CPI同比漲幅達(dá)到3.0%，觸及年初提出的3%左右的“警戒線”。于是時(shí)隔三年，10月20日央行首度加息，一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。11月19日，央行再次宣布上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這不僅距離上次調(diào)整只過(guò)去9天時(shí)間，而且使存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了歷史新高（18%），可見(jiàn)央行對(duì)通脹的憂慮之深。加之10月CPI創(chuàng)出自2008年10月以來(lái)25個(gè)月的新高。這兩項(xiàng)都清晰表明，我國(guó)已進(jìn)入通脹時(shí)代，這一趨勢(shì)引起了民眾和政府的普遍關(guān)注。
◎ 通貨膨脹產(chǎn)生的原因
關(guān)于通貨膨脹的成因，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為主要有四種類(lèi)型：需求拉動(dòng)型、成本推動(dòng)型、混合推動(dòng)型和結(jié)構(gòu)性通貨膨脹。另外，在開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，通脹的國(guó)際間傳遞也是一國(guó)出現(xiàn)通貨膨脹的重要原因。
1、流動(dòng)性過(guò)剩是其最本質(zhì)的原因
通貨膨脹說(shuō)到底是個(gè)貨幣現(xiàn)象，中國(guó)式的通貨膨脹是由于流通貨幣過(guò)多引起的。高額的外匯儲(chǔ)備、信貸擴(kuò)張、投資過(guò)熱等都是導(dǎo)致流動(dòng)性過(guò)剩的主要原因。由于中國(guó)多年的資本項(xiàng)目和經(jīng)常性項(xiàng)目順差，每一塊進(jìn)入中國(guó)結(jié)匯的美元都換出一定數(shù)量的人民幣，但是因?yàn)榱魅胫袊?guó)的外匯太多，回收不及，結(jié)果就出現(xiàn)流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題。2001年以來(lái)，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)一直保持了強(qiáng)勁的信貸擴(kuò)張勢(shì)頭，人民幣貸款年均增幅在15％左右，大大超過(guò)GDP的增長(zhǎng)速度，適度的信貸擴(kuò)張是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力，但信貸過(guò)度擴(kuò)張就會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影戲那個(gè)，增加通脹壓力。我國(guó)的投資過(guò)熱一方面是由于前幾年利率的降低從而刺激了投資，另一方面政府投資及各地政府發(fā)動(dòng)的公共設(shè)施建設(shè)也成為投資過(guò)熱的主發(fā)動(dòng)機(jī)之一。
2、對(duì)大宗商品的需求劇增
中國(guó)的通貨膨脹主要是結(jié)構(gòu)性的，與西方國(guó)家相比，中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)大宗商品的依賴(lài)程度更高。中國(guó)經(jīng)濟(jì)成為海外鐵礦石的最大買(mǎi)家，全球第二大石油進(jìn)口國(guó)，全球最大的銅消費(fèi)國(guó)……尤其是建筑行業(yè)和制造行業(yè)，對(duì)原材料的需求量巨大，這也是在世界范圍內(nèi)出現(xiàn)大宗商品價(jià)格通貨膨脹現(xiàn)象的主要原因，另外美元貶值也推動(dòng)了大宗商品的價(jià)格攀升。
3、國(guó)際市場(chǎng)的影響
30年的改革開(kāi)放使得我國(guó)的經(jīng)濟(jì)對(duì)外依存度超過(guò)60%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)、日本和印度等發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家14%-20%的范圍。目前，我國(guó)的多項(xiàng)涉外經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均已名列世界前茅，這種高度的經(jīng)濟(jì)外向性使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)各種外部影響的敏感性越來(lái)越高，從而外部的通貨膨脹也就極易影響到我國(guó)，而美元貶值實(shí)質(zhì)正在對(duì)外輸出“通脹”?，F(xiàn)在，全球很多國(guó)家都進(jìn)入了高通脹時(shí)代，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也不可能獨(dú)善其身。
◎ 通貨膨脹與房地產(chǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)與通貨膨脹之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系，而且這一關(guān)系是正向的。
房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)通貨膨脹的影響可以借助于Mishkin(2001)的解釋?zhuān)琈ishkin認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)主要通過(guò)四個(gè)渠道對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響：一是家庭部門(mén)的財(cái)富效應(yīng)；二是“托賓的Q理論效應(yīng)”；三是企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)；四是家庭的資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)。通過(guò)這些渠道資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)將作用于消費(fèi)、投資，引起總需求變化。根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，當(dāng)社會(huì)的總需求大于總供給時(shí)，即形成超額總需求時(shí)，經(jīng)濟(jì)體將形成通貨膨脹的壓力，當(dāng)總需求持續(xù)增加超過(guò)社會(huì)的實(shí)際生產(chǎn)能力，并在短期內(nèi)無(wú)法改變時(shí)，在價(jià)格粘性的條件下，通貨膨脹形成。綜上，資產(chǎn)價(jià)格效應(yīng)表明，資產(chǎn)價(jià)格與總需求有同向變動(dòng)關(guān)系，因而資產(chǎn)價(jià)格與未來(lái)通貨膨脹正相關(guān)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲因此形成通貨膨脹壓力。也有學(xué)者認(rèn)為理性估價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格反映了預(yù)期收入折現(xiàn)后的均衡回報(bào)。如果這些預(yù)期所確定的宏觀經(jīng)濟(jì)中基礎(chǔ)因素能預(yù)期方向發(fā)展并產(chǎn)生影響，或市場(chǎng)預(yù)期沒(méi)有出現(xiàn)系統(tǒng)性偏差，資產(chǎn)價(jià)格也就可以用于中央銀行對(duì)實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和通貨膨脹的預(yù)測(cè)。
在房地產(chǎn)價(jià)格影響通貨膨脹的同時(shí)，通貨膨脹通過(guò)四個(gè)重要渠道對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也產(chǎn)生影響：一是通貨膨脹會(huì)推動(dòng)建筑成本的上升，房地產(chǎn)商在成本壓力下就考慮減少建筑，供給就會(huì)下降。但是房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)，能夠很好地抵消掉部分通貨膨脹，人們出于資產(chǎn)的保值增值，會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求。房地產(chǎn)總供給下降而總需求上升，驅(qū)動(dòng)著房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升；二是通貨膨脹會(huì)帶動(dòng)工資收入的上漲，從而產(chǎn)生“貨幣幻覺(jué)”，帶來(lái)名義購(gòu)買(mǎi)力的提升，增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而對(duì)當(dāng)前的名義房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成一定支撐；三是從房地產(chǎn)價(jià)格與房租的波動(dòng)關(guān)系來(lái)看，房租價(jià)格往往與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)反向波動(dòng)關(guān)系，這在一定程度上體現(xiàn)了房地產(chǎn)的剛性需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的支撐，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌購(gòu)買(mǎi)意愿下降時(shí)，租房的上升會(huì)帶動(dòng)租金收入比的理性回升，這種房租與房地產(chǎn)價(jià)格的反向波動(dòng)一定程度上平抑了房地產(chǎn)價(jià)格向下波動(dòng)，體現(xiàn)房地產(chǎn)的剛性需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的支撐；四是當(dāng)通貨膨脹發(fā)生時(shí)，在名義利率不變的情況下，就會(huì)降低實(shí)際利率，出于資金的保值增值需求，人們就會(huì)將銀行里的存款轉(zhuǎn)移進(jìn)入房地產(chǎn)、股市等資本市場(chǎng)來(lái)保值增值，從而會(huì)擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)的需求，帶動(dòng)其價(jià)格上漲。
結(jié)束語(yǔ)
為了遏制2009年以來(lái)的樓市瘋漲，避免樓市泡沫破裂，國(guó)家自今年4月份以來(lái)開(kāi)始了密集的樓市調(diào)控。目前看，政策取得了一定的效果，一線城市已呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的狀態(tài)，二三線城市在成交量下降的同時(shí)價(jià)格漲跌不一，但總體幅度不大。由此可見(jiàn)，在貨幣較往年更為泛濫的情況下，樓市并沒(méi)有發(fā)揮類(lèi)似往年的貨幣蓄水池的作用。所以，中國(guó)很可能在今年以較高通脹為代價(jià)，來(lái)?yè)Q取對(duì)樓市的暫時(shí)可控。但如果樓市泡沫的壓力得以一定舒緩，而通脹壓力再次來(lái)襲、甚至對(duì)社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)一定影響，則貨幣又將被趕入樓市圈中。所以，在目前形勢(shì)下，通貨膨脹與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間有著微妙的聯(lián)系，樓市在調(diào)控下遭遇通貨膨脹，似乎又帶來(lái)了另外的變數(shù)。
