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在我國，如果未成年人名下有相應(yīng)的房產(chǎn)，那么這些房產(chǎn)房屋所有權(quán)歸誰呢?為什么有這一規(guī)定?我國哪些行政法規(guī)有這樣的說法呢?今天就來一起剖析剖析。

目前法律對(duì)于以未成年人的房產(chǎn)辦理抵押貸款并無禁止性規(guī)定，但應(yīng)該注意，監(jiān)護(hù)人以未成人的房產(chǎn)辦理抵押貸款必須是為了未成年人的利益，否則部分銀行可能不予接受。

《民法通則》第18條規(guī)定：監(jiān)護(hù)人應(yīng)該履行監(jiān)護(hù)責(zé)任，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)?！斗课莸怯涋k法》第14條規(guī)定：未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記，因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提交為未成年人利益的書面保證。

我國物權(quán)法明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，但是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書僅具有權(quán)利推定的證據(jù)力，并不具有絕對(duì)的證據(jù)力，因此登記于未成年人名下的房產(chǎn)也不可當(dāng)然或絕對(duì)的視為屬于未成年人財(cái)產(chǎn)。何況未成年人一般沒有收入來源，更有必要查明房產(chǎn)來源，確認(rèn)房產(chǎn)歸屬，以更充分的保障真正權(quán)利人利益。

一般情況下，未成年人通過有償方式或者家族繼承的方式取得的房產(chǎn)屬于未成年人個(gè)人房產(chǎn)毋庸置疑，但是，在司法實(shí)踐中，如果是父母自建房或者購買房產(chǎn)后登記于未成年人名下，并不當(dāng)然認(rèn)定為屬于父母對(duì)子女的贈(zèng)與行為，而是要通過審查未成年人父母購房時(shí)的真實(shí)意思表示來判定屬于未成年人個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是屬于未成年人父母的夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)(具體見《民事審判指導(dǎo)與參考》2010年第3集(總第43集))，法律出版社2011年版，第237頁;或上海高院《民事法律適用問答》2005年第3期)。

目前在學(xué)理界，部分學(xué)者認(rèn)為該條款屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，如果監(jiān)護(hù)人處分被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)，非為被監(jiān)護(hù)人利益，直接認(rèn)定為無效;當(dāng)然更多的學(xué)者認(rèn)為該條款屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，監(jiān)護(hù)人非為被監(jiān)護(hù)人利益處分被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)，并非必然導(dǎo)致無效，還需要結(jié)合其他情況進(jìn)行具體分析。筆者認(rèn)為后一種觀點(diǎn)更為合理，根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，未成年人的監(jiān)護(hù)人即未成年人的法定代理人，在多數(shù)情況下監(jiān)護(hù)人履行監(jiān)護(hù)職責(zé)的過程也就是監(jiān)護(hù)人行使法定代理權(quán)的過程，非為被監(jiān)護(hù)人利益不得處分被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)的是對(duì)監(jiān)護(hù)人的法定代理權(quán)的限制，監(jiān)護(hù)人行使法定代理權(quán)必須在為被監(jiān)護(hù)人利益這一邊界范圍內(nèi)進(jìn)行，否則構(gòu)成無權(quán)代理，無權(quán)代理并不導(dǎo)致代理行為當(dāng)然無效，如果相對(duì)人構(gòu)成表見代理，根據(jù)現(xiàn)行合同法第48條的規(guī)定，代理行為合法有效，對(duì)相對(duì)人而言產(chǎn)生有效代理之法律后果。

出于對(duì)未成年人的合法權(quán)益的保護(hù)，即便是父母也不可以隨便出售子女名下的房產(chǎn)。國家保護(hù)未成年人合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。禁止任何組織或個(gè)人侵占、哄搶、破壞或者非法查卦、扣押、凍結(jié)、沒收。

按照正常程序，子女名下的房產(chǎn)，要等到子女年滿18歲之后，經(jīng)過其同意，父母才可以出售其名下的房產(chǎn)。如果子女未滿18歲，父母想出售子女名下房產(chǎn)的話，則需要首先取得所有監(jiān)護(hù)人的簽名文件，確認(rèn)其監(jiān)護(hù)人資格后，還需要簽保證書，確保出售子女明顯的房產(chǎn)是為了子女的利益。否則想出售子女名下的房產(chǎn)是比較難的。

子女名下的房產(chǎn)抵押也比較麻煩。因此，我們可以講，父母可以給子女買房子，但是不能隨便出售或抵押子女名下的房子。