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買了房，還未過(guò)戶就被法院查封，房屋應(yīng)該歸誰(shuí)所有？

吸氧 >《律法寶典.實(shí)務(wù)專欄》

2021.12.22

關(guān)注

說(shuō)起人生喜事

買房算是一件

開(kāi)開(kāi)心心置辦房屋

生活有了新的盼頭

誰(shuí)想到
還沒(méi)來(lái)得及過(guò)戶

房子就被法院查封了

這是怎么回事？

新購(gòu)房屋被查封

2009年2月，屈某與梁某簽約合作建房，約定在屈某妻子程某名下的土地上合建公寓，梁某負(fù)責(zé)出資建房42套，建成后，房屋產(chǎn)權(quán)歸梁某所有，但梁某應(yīng)給屈某12套房屋或人民幣120萬(wàn)元。2009年8月，房屋建成，因土地手續(xù)上是程某的名字，所以房產(chǎn)證辦在了程某名下。根據(jù)屈某意愿，梁某付給屈某人民幣120萬(wàn)元。梁某打算房屋賣出后，直接由程某與購(gòu)房者辦理過(guò)戶手續(xù)。

2009年至2012年，朱某陸續(xù)向梁某交齊房款13萬(wàn)元，購(gòu)買了其中一套房屋，并在交房后在其居住，但因房屋所有權(quán)人程某欲等另外一處房屋建成后一并辦理產(chǎn)權(quán)事宜，因此朱某未能與程某辦理過(guò)戶手續(xù)。2016年8月，買房人朱某與梁某簽訂《房屋買賣補(bǔ)簽合同》。

2016年7月，屈某、程某因與馬某的債務(wù)糾紛被河南省鄭州市中級(jí)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行347萬(wàn)元的財(cái)產(chǎn)，屈某與梁某合建房屋被查封，因此買房人朱某所購(gòu)房屋也被查封。朱某提出執(zhí)行異議被駁回后，提出執(zhí)行異議之訴。

物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先

法院經(jīng)審理認(rèn)為，梁某建好房屋并支付屈某120萬(wàn)元人民幣后，處分涉案房屋并收取房款符合雙方合作建房的約定。

買房人朱某已支付涉案房屋購(gòu)房款，并在法院查封前已入住，實(shí)際占有使用該房屋。雖然朱某與梁某的房屋買賣合同是在法院查封后補(bǔ)簽，但不能否認(rèn)涉案房屋在法院查封之前已形成事實(shí)上的房屋買賣關(guān)系并由案外人實(shí)際占有使用。

朱某基于購(gòu)買占有使用房屋并對(duì)這一特定財(cái)產(chǎn)享有期待權(quán)。馬某基于與屈某、程某之間的民間借貸形成的一般債權(quán)，對(duì)屈某、程某名下財(cái)產(chǎn)享有一般期待權(quán)，而不是對(duì)特定財(cái)產(chǎn)的期待權(quán)。二者相比，買房人朱某對(duì)涉案房屋的權(quán)益優(yōu)先于馬某的普通金錢債權(quán)，因此朱某對(duì)涉案房屋享有的民事權(quán)益足以排除執(zhí)行。法院判決，不得執(zhí)行該房產(chǎn)。

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零八條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

權(quán)衡利益綜合考慮

不動(dòng)產(chǎn)買受人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的所享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，可以結(jié)合被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍，異議人、申請(qǐng)執(zhí)行人及被執(zhí)行人對(duì)案涉房屋各自享有的權(quán)利性質(zhì)，以及案涉房屋的屬性、功能等方面進(jìn)行綜合判斷。

1.界定責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍。在責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)，可執(zhí)行特定財(cái)產(chǎn)，責(zé)任財(cái)產(chǎn)之外的財(cái)產(chǎn)，不得執(zhí)行。買房人朱某支付全部購(gòu)房款并實(shí)際占有使用房屋，該房屋已脫離程某責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍，程某無(wú)權(quán)用該房屋償債，馬某亦不能要求程某以該房屋償債。

2.明確物權(quán)期待權(quán)與債權(quán)的保護(hù)順位。朱某支付全部購(gòu)房款并實(shí)際占有使用房屋，獲得了一定的對(duì)外公示效力，雖不及物權(quán)登記效力，其物權(quán)期待權(quán)已超過(guò)馬某享有的普通金錢債權(quán)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。

3.保障居住與生存權(quán)益。朱某購(gòu)房用于自住，房屋對(duì)朱某具有居住保障功能，具有一定的生存利益，相對(duì)于馬某享有的普通金錢債權(quán)，朱某的居住、生存權(quán)益有優(yōu)先保護(hù)的價(jià)值和意義。

購(gòu)買房屋要登記

法院提醒，買賣房屋易發(fā)生糾紛，廣大購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記效力的重要性，購(gòu)買房屋要及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，即使不能及時(shí)登記，也要保存好購(gòu)房合同、付款憑證、交付憑證及實(shí)際居住產(chǎn)生的水、電、氣、暖、物業(yè)等費(fèi)用憑證，以避免產(chǎn)生糾紛時(shí)因證據(jù)不足造成損失。

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