案情介紹
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一審法院判決
一、于判決生效之日起15日內(nèi)，黃某配合辦理將上海市密云路199弄10號(hào)301室房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至朱某某、劉某名下的手續(xù)；
二、于判決生效之日起15日內(nèi)，朱某某向黃某支付上海市密云路199弄10號(hào)301室房屋回購(gòu)款120萬(wàn)元；
三、于判決生效之日起15日內(nèi)，朱某某按每月3,000元標(biāo)準(zhǔn)向黃某支付自2012年12月1日起至判決生效之日止的經(jīng)濟(jì)損失。
宣判后，黃某依法提起上訴。
二審法院判決
一、撤銷(xiāo)上海市虹口區(qū)人民法院（2018）滬0109民初21177號(hào)民事判決；
二、對(duì)朱某某、劉某、莊某某的訴訟請(qǐng)求不予支持。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
一、朱某與黃某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》之行為的真實(shí)意思是買(mǎi)賣(mài)房屋，還是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)房屋的形式為朱某向黃某借款提供擔(dān)保;
二、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的回購(gòu)權(quán)是否已過(guò)期并消滅。
二審法院認(rèn)為
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上述兩個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)應(yīng)該說(shuō)二審法院已經(jīng)做了比較清楚的解答，我原則上同意二審法院的判決。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)的第一個(gè)問(wèn)題就是你們提出來(lái)的第一個(gè)問(wèn)題，讓與擔(dān)保和以物抵債性質(zhì)的認(rèn)定。讓與擔(dān)保是一種非典型的擔(dān)保方式，是把標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，一旦債務(wù)清償了，再把標(biāo)的物的所有權(quán)返還給債務(wù)人。如果到期債務(wù)不清償就要實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)，在實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)上有兩種方式：一種方式是所有權(quán)歸債權(quán)人了，這是叫非清算性的讓與擔(dān)保，不需要清算；第二種方式就是債務(wù)人一旦不能履行債務(wù)了，債權(quán)人要將標(biāo)的物拍賣(mài)，要進(jìn)行清算，清算以后債權(quán)人從中優(yōu)先收償，如果價(jià)款不足以清償債務(wù)，債務(wù)人對(duì)余下的債權(quán)仍然要清償這部分為一般債權(quán)。這是讓與擔(dān)保的兩種情況。
替代給付標(biāo)的和原來(lái)的給付標(biāo)的的價(jià)值可以有差額，找差就行。為什么這個(gè)案子二審法院認(rèn)定是以物抵債，就是10月26日雙方的買(mǎi)賣(mài)合同擬定的是120萬(wàn)元，其中明確65萬(wàn)元是抵債，然后黃某接受了，而且辦理的所有權(quán)登記，因此這個(gè)債務(wù)清償就發(fā)生效力了，雙方之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系消滅，所以你不能再要65萬(wàn)元的欠款了，他們之間的借貸關(guān)系到此結(jié)束了，這是我談的第一個(gè)問(wèn)題。
現(xiàn)在看第二個(gè)問(wèn)題，債務(wù)履行期限屆滿前和屆滿后簽訂的以物抵債協(xié)議，在性質(zhì)上認(rèn)定有何區(qū)別。我個(gè)人看法，以他種給付代替原定的給付，這應(yīng)該屬于更改，比如說(shuō)原來(lái)是租賃合同，現(xiàn)在在租賃期間又訂立了買(mǎi)賣(mài)合同，更改了原來(lái)的內(nèi)容，我覺(jué)得應(yīng)該是債的更改，應(yīng)該執(zhí)行新的，如果新的更改后的債無(wú)效了或者不成立了，那原來(lái)的債權(quán)債務(wù)仍然有效，應(yīng)該按照原來(lái)的約定進(jìn)行清償，如果后來(lái)的沒(méi)有出現(xiàn)無(wú)效等情況那就履行新的協(xié)議。債務(wù)履行期限屆滿后簽訂的以物抵債協(xié)議就是債務(wù)清償，以物抵債協(xié)議它必須履行了，債務(wù)才能消滅，光約定不行，必須真正履行了，你給我了，我也接受了才可以，在性質(zhì)上認(rèn)定應(yīng)該是這樣。
第三個(gè)問(wèn)題是關(guān)于案例中回購(gòu)條款性質(zhì)的理解?；刭?gòu)條款就是買(mǎi)回條款，買(mǎi)賣(mài)合同可以約定出賣(mài)人在一定的期限內(nèi)以一定的價(jià)格買(mǎi)回出賣(mài)的標(biāo)的物，這叫回購(gòu)。這個(gè)回購(gòu)條款實(shí)際上賦予了出賣(mài)人買(mǎi)回的權(quán)利，出賣(mài)人有買(mǎi)回的權(quán)利對(duì)買(mǎi)受人來(lái)講，也是一種負(fù)擔(dān)，對(duì)買(mǎi)受人取得的所有權(quán)給予了一定的限制，在回購(gòu)期間，在買(mǎi)回期間內(nèi)，買(mǎi)受人不能處分，是這種限制。這種情況一般是出賣(mài)人基于某種特殊的原因，比如說(shuō)急需用款，他不得不出賣(mài)這個(gè)標(biāo)的物，但是這個(gè)標(biāo)的物對(duì)他又有特殊的意義，那么就約定多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)把物買(mǎi)回，典當(dāng)中叫回贖?，F(xiàn)在的所有權(quán)保留講到了回贖。但是這個(gè)回購(gòu)是有期限的，買(mǎi)回權(quán)不是什么時(shí)間都可以。本案二審爭(zhēng)議在回購(gòu)期限過(guò)期，里面約定三年后一次性支付120萬(wàn)回購(gòu)房屋，“三年后”一種解釋是三年以內(nèi)不可以行使，另外一種解釋是只要是三年以后就沒(méi)有過(guò)期，二審法院給出的解釋是三年以后也應(yīng)該有一定的期限，不能無(wú)期，我覺(jué)得這個(gè)分析是有道理的。另外我還想談一點(diǎn)，就這個(gè)當(dāng)事人之間的買(mǎi)賣(mài)合同里面有一個(gè)約定雙方簽訂的一房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效期為三年，買(mǎi)賣(mài)合同有效期是什么期限？就是回購(gòu)權(quán)利是三年。
這個(gè)案子如果黃某不是三年以后回購(gòu)，是在三年中某一個(gè)時(shí)間回購(gòu)，你能不能說(shuō)這個(gè)回購(gòu)權(quán)不成立？期限還沒(méi)到，等三年以后不可贖回?？隙ú荒苓@樣理解。所以我說(shuō)這里面有一個(gè)約定就是三年有效期，是指的買(mǎi)回權(quán)的有效期。買(mǎi)回權(quán)怎么理解？二審法院提出的是解除權(quán)的問(wèn)題，實(shí)際上買(mǎi)回權(quán)就是新的買(mǎi)賣(mài)合同替代原來(lái)的合同，因?yàn)槁男羞@個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，這個(gè)案子中的黃某就要把買(mǎi)的房屋再還給別人，法院說(shuō)的解除也說(shuō)得過(guò)去，但是不準(zhǔn)確。協(xié)議里不是約定解除，是約定了買(mǎi)回，如果約定了買(mǎi)回算合同解除，行使買(mǎi)回權(quán)不是解除權(quán)，是以原來(lái)的買(mǎi)賣(mài)合同的價(jià)格定的新的買(mǎi)賣(mài)合同，這叫回購(gòu)，他是要買(mǎi)回，不是要解除原來(lái)的合同，條款跟原來(lái)的是一樣的。如果是解除那就涉及到雙方的返還。買(mǎi)回就是以原來(lái)的價(jià)款買(mǎi)回，從這個(gè)案子來(lái)講，因?yàn)榧s定了有效期三年，因此我認(rèn)為這個(gè)有效期也就是買(mǎi)回權(quán)的有效期，雙方又約定了三年后一次性支付，有效期限屆滿后只能一次性繳納，但是你又拖了一段時(shí)間，這個(gè)買(mǎi)回權(quán)消滅了，因?yàn)楹贤呀?jīng)履行完畢了，買(mǎi)回條款已經(jīng)失效了，那你就不享有買(mǎi)回權(quán)了。這是我對(duì)第三個(gè)問(wèn)題的個(gè)人看法。
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