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房子的事情基本是落定了，合同已簽，賣家收了定金。余下的便是一些瑣碎的貸款、手續(xù)等事項(xiàng)了。

大約6月底才會(huì)交房。

雖然歷經(jīng)一些波折，但總算完成了這件人生大事。且隔壁有學(xué)校（我娃將來上學(xué)無需過馬路）、樓下有商超、品牌開發(fā)商，非常符合我最初的要求。

公號(hào)上什么樣的人都有，魚龍混雜，且有的同行遇到過被黑粉威脅的情況，我自己也曾跟各種奇奇怪怪的人打過交道，所以，我不方便公開地址，請(qǐng)見諒。

之前有讀者請(qǐng)我在置業(yè)完成后，說說買二手房的經(jīng)驗(yàn)，那今天便嘮嘮吧。

首先，有人問，為什么不買一手房呢？

在常居人口超過1000萬的城市，一手房根本難以滿足剛需人群的需求。而且，地段的選擇、學(xué)區(qū)的選擇，諸如此類，可選擇性非常少。

還有一個(gè)要考慮的因素，一手房交樓周期長、新裝修要散味道（不少小朋友就是因?yàn)樽×诵卵b修的房子，得了病，比如前些年網(wǎng)上很火的羅一笑事件）。交樓2年，保險(xiǎn)起見，散味道1年（開發(fā)商帶的精裝修更不靠譜，人家背著你，能用啥良心材料？），這一算，就是3年起步，很多人等不起。

末了，有一點(diǎn)，是我自己的經(jīng)驗(yàn)得出的結(jié)論：一手房的小區(qū)規(guī)劃、配套，都是開發(fā)商跟你紙上談兵，具體交樓的時(shí)候是啥樣，誰也不知道。就像前幾年，春晚上蔡明演的一個(gè)很火的小品，里頭有句臺(tái)詞“撒泡尿都說有溫泉，種兩棵樹就敢叫森林華府”。許多樓盤，宣傳廣告上寫的，跟最終的交樓，差距就像范冰冰和鳳姐。全國各地跟開發(fā)商鬧事的業(yè)主數(shù)不勝數(shù)。二手房就不一樣了，它的一切配套都能自己實(shí)地考察，優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)是明擺著的，買家心里有譜。

所以，二手房市場非?；鸨?/section>

現(xiàn)在市面上大大小小的中介公司太多了。國家對(duì)這方面有規(guī)定，中介費(fèi)不得超過3%。各個(gè)中介明面上寫的都是3%，買家賣家各1.5%。但是，如今是賣家市場，所以，一般情況下，中介費(fèi)都由買家承擔(dān)。

這3%是可以談的。目前我見到的最低，能搞到0.7%，還是大公司。

你們想想，這當(dāng)中的區(qū)間有多大？

總價(jià)越高，省的越多。

中介費(fèi)不是最最重要的，中介的情商才是第一考量的首選。嘴皮子能翻云覆雨。

我這回買房，跟四五個(gè)中介打過交道，各種類型的都有，我和老高都被最終選擇的那個(gè)中介的超高情商折服了。那是真牛掰啊。人家買深房、開好車絕不是偶然。這種人不成功都不科學(xué)。

我來有代表性地講一講跟我打交道的中介吧。

第一個(gè)，是小李（在此使用代稱），小李是個(gè)行業(yè)老油條。請(qǐng)注意，老油條跟老江湖是兩碼事。老江湖講道義，老油條并不講。老油條是在這個(gè)行業(yè)混油、混痞了的人。一旦被老油條盯上，脫身費(fèi)勁。

小李一開始，對(duì)我展現(xiàn)出非常細(xì)致周到的一面。我每問一個(gè)小區(qū)，他就給我列個(gè)詳細(xì)的表格，把所有的房源、價(jià)格、業(yè)主心態(tài)（好不好搞價(jià)）寫的清清楚楚。不管我?guī)c(diǎn)鐘在APP上咨詢，他都幾乎秒回，這給我留下了很好的印象，導(dǎo)致我一度認(rèn)為他是個(gè)好置業(yè)顧問。

但，后來的事實(shí)證明，我是錯(cuò)的。

他跟我聊了半個(gè)月后，開始對(duì)我進(jìn)行恐慌洗腦。每天不停地用“漲價(jià)”來轟炸。反復(fù)截取一些例子來提醒我。這導(dǎo)致我非常焦慮，覺得非要馬上過來買不可。

當(dāng)我們連夜開車過來后，看了三處房源，他就開始催定。在他口中，這三個(gè)當(dāng)中的每一個(gè)都有一大票人排著隊(duì)想買。

我問及敏感地方，比如，公立幼兒園、公立小學(xué)的入學(xué)問題，房源到底是學(xué)區(qū)房還是學(xué)位房，若是學(xué)區(qū)，積分的政策是怎樣，能否保證100%有書讀，他就含含糊糊。

我明確告訴他，這方面我連99%都不能接受，剩下的1%可能誰來對(duì)我娃負(fù)責(zé)？

他說：“姐，到時(shí)候我?guī)湍阏谊P(guān)系，能上，肯定的，你相信我?！?/section>

這種屁話，真的是哄小孩兒。你賣完房子，拍拍屁股走人，我娃沒書讀，我去找誰？成年人還能相信口頭承諾？

我要是不追求100%的安穩(wěn)，我為啥要買房？租房不香嗎？就因?yàn)樽夥侩m然能享受學(xué)區(qū)條件，但積分根本很難達(dá)到??！“平等”只是口號(hào)，實(shí)地操作過就知道有多難。我很多朋友都是聽信“租房也能讀書”，遲遲不買房，后來娃到讀書的年紀(jì)報(bào)不上名，只能送回老家，跟父母兩地分隔，成為留守兒童。

我花一大把的鈔票出去，不是來享受忽悠的。

我告訴他：“姐買房子就是為了孩子，這小區(qū)再好，學(xué)校不能保證，我不要了?！?/section>

他急了。在我走之后，追魂索命連環(huán)call，一大早守在我們酒店樓下等。

這時(shí)候我已經(jīng)覺察出不對(duì)了。

我想起來，之前我跟他提起另一個(gè)片區(qū)的幾個(gè)小區(qū)，他不停地貶低我說的那幾個(gè)地方。

親愛的們，我告訴你們，中介里頭，分“房源提成”、“銷售提成”。業(yè)主放盤，直線聯(lián)系的那個(gè)人，叫“房源維護(hù)人”，一般情況下，大部分業(yè)主都很難相信陌生的中介，電話打過去，也會(huì)被掛斷，業(yè)主只相信他（她）自己認(rèn)識(shí)的人，也就是那個(gè)“房源維護(hù)人”。

所以，不管是誰手上的客人買了這套房，房源維護(hù)人都能拿到一定的收益。

每一個(gè)中介都希望：自己的盤，自己的客。這樣能拿全部提成。誰希望自己的蛋糕被別人分走一半？

我是小李的客，所以，小李只推銷自己的盤。他不想讓我去買別的小區(qū)。

但是對(duì)我來說，我肯定會(huì)去挑選最合適我的??！

買房子不要跟中介談交情！不要談交情！不要談交情！咱們的目的要明確，就是買合乎自己心意的房子！別的都是扯淡！

我們想甩掉小李，但他不樂意了。他開始對(duì)我進(jìn)行道德綁架。拿出自己之前的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來做條件，先賣慘，再賣狠。從“姐，我多么多么不容易，你怎么能不找我買呢……”到“我為了你付出很多，你有沒有良心！做人不是這樣的！”

我一開始客客氣氣的。

到他說出“你賠錢給我”，我就開始發(fā)飆了。

姐善良，不代表姐傻。

我直接說：“你猜，我去你們的官網(wǎng)上投訴你，你的所作所為會(huì)有什么樣的懲罰？”

捂客（指自己的客人不推銷連鎖店其他同事的盤）、威脅、索要錢財(cái)，他這種行為，會(huì)被他們公司總部罰的很重很重！

在他們地產(chǎn)APP上，他詳細(xì)回答我的提問，是他的工作范疇，本身該盡的義務(wù)，而不是他用來跟我談條件的砝碼！

就像環(huán)衛(wèi)工人的職責(zé)是打掃衛(wèi)生，他們不可能拉住街邊的人要賠償，沒這個(gè)道理。

小李聽見“投訴”二字，開始收斂。

但，他仍不死心，開始換種套路。

“姐，我知道你要去找別人簽約了，你一定要記住，XX細(xì)節(jié)和XX細(xì)節(jié)，你一定不能吃虧，我的初衷是想幫你找到好房子，根本不是想賺傭金……姐……”

啊，戲精本精。

我們麻溜兒換了酒店，甩掉了小李，開始像篦子梳頭一般，篩選我們有意向的片區(qū)。

這整個(gè)過程，我只能告訴你，累！累到極致！累到爆炸！

但你問我值不值，我告訴你：值！

我們找的第二個(gè)中介，是小黃。

這個(gè)中介很誠懇，很單純，但這類人有個(gè)通?。呵樯痰?。

老老實(shí)實(shí)做笨活兒，他行。干巧活兒，他差意思。

經(jīng)過“小李事件”后，我們明白了一個(gè)事實(shí)。無論買哪個(gè)小區(qū)，一定要去它樓下的中介門店。業(yè)主放盤，都會(huì)首選自己樓下，沒有誰會(huì)舍近求遠(yuǎn)、跨越好多街區(qū)去放盤。一般，“房源維護(hù)人”就在小區(qū)樓下。

千萬不要被某一個(gè)中介綁死。讓他牽著你的鼻子走，你就非常被動(dòng)了。你要主動(dòng)，多跑幾個(gè)中介，掌握主動(dòng)權(quán)。

當(dāng)我們經(jīng)過篦子般的篩查，精準(zhǔn)鎖定兩個(gè)小區(qū)時(shí)，我們分別聯(lián)系了A小區(qū)樓下的小黃和B小區(qū)的小鄭。

我們在這兩個(gè)小區(qū)中搖擺不定。

小鄭看出了我的搖擺不定，主動(dòng)跟我提出，可以把中介費(fèi)優(yōu)惠到0.7%。他幫我找的那些房源，最優(yōu)質(zhì)的的一套是28樓的，陽臺(tái)非常開闊，靠著馬路，缺點(diǎn)是有噪音，價(jià)格偏高。那個(gè)女業(yè)主孩子上初三了，想換房。在深圳，節(jié)奏很快，換房的情況很普遍。人們賺了點(diǎn)錢，就想改善居住環(huán)境。所以，同一房產(chǎn)被反復(fù)交易很正常。

那個(gè)女業(yè)主見我穿著寬松的民族風(fēng)衣服，而且我碼字坐久了，腰疼，扶著腰，她以為我是孕婦。她反復(fù)地說：“我知道你們不容易，剛需。你懷著身孕還出來看房，辛苦了。”

老高說：“你個(gè)陳胖胖！你看，人家以為你是孕婦！”

我……

小鄭是非常想促成這筆交易的，但我有點(diǎn)不滿意。女業(yè)主不缺錢，所以不急著成交，價(jià)格咬得挺死，活動(dòng)范圍不大。而且她對(duì)疫情過后，周邊房價(jià)的情況了如指掌。她對(duì)自己的房子很有信心。

但是呢，我還是覺得她那倆大陽臺(tái)誘惑力大，打開門，陽光鋪進(jìn)來，明亮美麗。

這算是一個(gè)備選吧。

我跟老高說，咱再看一下，要是不行，咱們砸鍋賣鐵買了算了，反正還年輕，多負(fù)債就多負(fù)債，苦幾年就好了，房子是個(gè)固定資產(chǎn)，飛不走，跑不掉。

老高說，聽你的。

A小區(qū)的小黃給我們推薦了兩套。A小區(qū)，也就是我們最終選擇的小區(qū)，樓齡更新一些，其他配套跟B小區(qū)差不多。

小黃帶我們?nèi)タ吹牡谝惶祝畼I(yè)主似乎是個(gè)畫畫為生的，因?yàn)槲葑永飻[了畫架和畫筆。男業(yè)主很疼妻子，產(chǎn)權(quán)上加她的名字，砸掉一個(gè)房間做妻子的衣帽間。

他們的房子裝修的很有藝術(shù)感，女業(yè)主的一個(gè)衣柜花了好幾萬。但是呢，我總感覺那房子沒有生活氣息。寸土寸金的深圳，別人都是兩房改三房，只有他們，是三房改兩房。我們有娃，偶爾還希望雙方老人來住一住，兩房明顯不夠用。要想改造，得重新砌墻。這是大活兒。

他們還把自己的裝修成本算到了房價(jià)里。而那裝修，壓根兒不是我的菜。冷冰冰的金屬風(fēng)。甲之蜜糖，乙之砒霜。所以，這個(gè)排除了。

但很快這套房就被別人高價(jià)買走了。A小區(qū)還是很受歡迎的。喜歡A小區(qū)的，很多都是年輕人。80后、90后。

小黃推薦的第二套，很特殊，業(yè)主在GZ工作。他雖然掛了盤，但很多中介打電話給他都不接，包括小黃。

小黃只是告訴我們，有這么一個(gè)房源。

業(yè)主不在當(dāng)?shù)?，他不知道，疫情期間，這一帶的房子行情頗俏。只要一出市場，迅速消化。

這套房之所以放兩個(gè)月沒賣掉，除了跟年關(guān)、疫情兩個(gè)原因有關(guān)，也跟業(yè)主不愿接各個(gè)中介的電話有關(guān)，還跟里頭的租客恰好出差、無法實(shí)地看房有關(guān)。

這套房明顯是優(yōu)質(zhì)的。

價(jià)格說明一切。

就好比，某樣物品，它的同類都很搶手，它哪怕再怎樣，它都是香的。它的性質(zhì)決定了一切。何況，小區(qū)配套、環(huán)境、房子的樓層、戶型乃至VR，都是已知的，它再差，能差哪兒去？

我對(duì)這套房動(dòng)了心思。

我跟小黃說，我想要。

小黃說，姐，我努力溝通。

其實(shí)，我明白，他跟業(yè)主連通話都達(dá)不成。業(yè)主不理他。

他們公司房源有“跟訪記錄”，時(shí)間很詳細(xì)，上面長長一排的“拒接”。這說明，這個(gè)房源，業(yè)主根本沒想掛在他們公司，只是他們從別人的APP上抄的。

這就有難度了。

第二天，我去蹲守，小黃告訴我，那套房沒了。

有個(gè)同小區(qū)的業(yè)主置換，賣了自己的兩房，想換三房，觀察已久，看中了這一套，自己利用業(yè)主的身份之便利，在物業(yè)查到了這套房業(yè)主的老婆電話號(hào)碼，跟業(yè)主老婆拉關(guān)系，談好了。業(yè)主答應(yīng)，下了班開車從GZ到SZ簽合同。因?yàn)樗较陆灰撞槐?，就找了小黃的同事走形式。（這種情況下依然有中介費(fèi)，但是不多。）

小黃說：“沒希望了，姐，我?guī)湍阏覄e的房源?！?/section>

我說：“不，我就要這一套。”

小黃說：“姐，別讓我為難。”

我說：“你放心，我不讓你為難?！?/section>

我跟老高倆回到酒店，冷靜想想，我們現(xiàn)階段要想買這個(gè)片區(qū)，擺在我們面前兩個(gè)選擇：多掏錢買小鄭推薦那個(gè)；想辦法買這個(gè)。

我不愿多掏錢，又不能沖上去硬攻，總不能人家兩廂情愿交易，我去攪局吧？現(xiàn)在可是法治社會(huì)，那樣做就等著去派出所吧。

當(dāng)下之策，唯有智取。

我在想一件事：到底誰是這套房的房源維護(hù)人？

那個(gè)人到底是哪個(gè)中介公司的？

據(jù)我推斷，這個(gè)業(yè)主多半是個(gè)怕麻煩的人，所以才厭煩接不明中介的電話。但他一定會(huì)接他信賴的那個(gè)中介的電話。那個(gè)人不是小黃同事，小黃同事只是買家為了省錢找的一個(gè)“陪襯”。

我曾經(jīng)試著跟小黃同事說，我要加錢買這套房，小黃同事說不行，萬一爭來爭去，業(yè)主心態(tài)好了，兩家都不賣了，他們公司豈不是受損？選擇維護(hù)那一單，能確保他們公司的利益。

我一定要找到那個(gè)房源維護(hù)人。那個(gè)與業(yè)主最熟悉的人。

我下載了所有地產(chǎn)公司的APP，找到這個(gè)房源，一個(gè)個(gè)問。有的人為了搶單，會(huì)冒充房源維護(hù)人，但，是與不是，問幾個(gè)問題便知。

終于，有個(gè)人告訴我，一個(gè)姓D的人是房源維護(hù)人，小D是他的同事，跟他是一個(gè)店的。（店面有總體業(yè)績壓力，所以，約莫是那個(gè)人見我很堅(jiān)決，反正自己撈不著大利，不如撈個(gè)小利，還能賣小D一個(gè)人情。）

這個(gè)中介公司果然跟小黃所在的公司不是同一個(gè)。

我迅速在這個(gè)APP上排查出一個(gè)D姓經(jīng)紀(jì)人。

他說：“你好，我是該套房的房源維護(hù)人。”

我說：“真的嗎？”

他說：“是?！?/section>

“業(yè)主肯接你電話嗎？”

“當(dāng)然?！?/section>

“請(qǐng)問業(yè)主是自住還是出租??？”

“出租。租客在外地。”

“那業(yè)主現(xiàn)在住在哪個(gè)片區(qū)?。俊?/section>

“他不在SZ，他在GZ?！?/section>

“嗯。這套房已經(jīng)談妥了。但我想買，你能做到嗎？”

“能?！?/section>

“那我們馬上就見面吧?！?/section>

就這樣，在A小區(qū)樓下的鴨血粉絲湯館，我們夫妻與小D見了面。

小D言簡意賅：“我已經(jīng)核實(shí)，雖然他們談妥，但只是交了誠意金，誠意金不等于定金，對(duì)賣家不具備法律約束效力。目前，那位買家的條件，我們都知道，但我們的條件，他不知道。所以，我們完全有機(jī)會(huì)爭取?！?/section>

“怎么爭??？”

“截胡。”

就是在賣家趕去那個(gè)公司簽約之前，我們先去把他帶到這里來。

我跟小D談條件，如果幫我們談到什么什么價(jià)，中介費(fèi)我們愿意出多少多少。有一個(gè)明顯的階梯。小D心里也明白了。

他的優(yōu)勢是，他跟這個(gè)業(yè)主熟悉。當(dāng)初這個(gè)業(yè)主放租，也是他幫業(yè)主找的租客。這兩三年來，他跟業(yè)主算上是熟人加半個(gè)朋友。業(yè)主肯接他的電話，也相對(duì)信任他。這是時(shí)間累積的交情，別的中介沒有、短期之內(nèi)也不可能有的。

他的劣勢是，他還嫩，雖然足夠機(jī)靈，但不夠有技巧，說話方面，欠純熟。溝通談判，容不得失誤。稍微一句話沒說好，事情可能就黃了。

于是，他請(qǐng)他的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)助解決。

他的領(lǐng)導(dǎo)是一個(gè)胖胖噠中年人。

此人就是我開頭說的那個(gè)高情商之人。

他簡單聽小D講一下，就明白了什么情況。

他說話語速很慢。

我注意到一個(gè)事實(shí)：大多數(shù)很聰明很有本事的人，說話都很慢。因?yàn)檎f話慢，可以思考、可以轉(zhuǎn)彎，可以根據(jù)對(duì)方的反應(yīng)及時(shí)改變風(fēng)向。還能在話出口前，留最后的思索機(jī)會(huì)。

他云淡風(fēng)輕地笑笑，對(duì)小D說：“可以，你把電話給我，我去跟他談?！?/section>

他點(diǎn)了根煙，不慌不忙地想了想，跟我們說：“沒事，他們不過就是鄰居，還是沒住在一起的鄰居，沒見過面的鄰居。想一想也知道，沒多少交情。這件事不難解決。只要能讓他來深之后，先來我們店，問題就不大了?！?/section>

他又說：“不急著加錢，會(huì)把業(yè)主心態(tài)加好了。我先看看。”

他拿著電話出去了一會(huì)兒。

不知道他是咋談的，總之業(yè)主是答應(yīng)了先來見了我們。

桌上坐著談的過程中，胖經(jīng)理說話看起來都是平平常常的話語，但卻說的買家、賣家都很舒服、皆大歡喜。

他把我們的情況說得很優(yōu)質(zhì)，賣家一看就是希望“省心”的人，他就抓住了這個(gè)心態(tài)。

他的心理話術(shù)很好，聽他的話，感覺另一個(gè)買家像是一定要利用“鄰居”關(guān)系談價(jià)一樣。

“對(duì)方那么費(fèi)心思去找您，到時(shí)候您和您的太太好意思為了一兩萬去拒絕嗎？吃虧的是您們?！?/section>

賣家一看就是那種理工科高材生，不喜與人打交道，不擅與人打交道，面皮薄那種。胖經(jīng)理說到他的心坎上。

可能業(yè)主心底里也不是特別喜歡那種為了買房子，千方百計(jì)去加他妻子那種人吧。

胖經(jīng)理抓住了他的每一絲情緒表達(dá)。

胖經(jīng)理另一方面說的好像我們愿意加錢是他苦勸的結(jié)果一樣。（肯定要比對(duì)方價(jià)格有優(yōu)勢一點(diǎn)，促成快速成交。）

我們加了一點(diǎn)錢，但把中介費(fèi)磨掉了一點(diǎn)錢（因?yàn)樾和胖經(jīng)理之前沒跟我交接，只做了最后的臨門一腳）。

總體算下來，等于沒加錢。

小黃那個(gè)店跟小D的店在一排，不同的地產(chǎn)公司，是競爭對(duì)手。他們還在苦等著業(yè)主到來，我們這邊合同都簽了，指紋都按了。

他們還不停追魂索命地打電話給業(yè)主，業(yè)主本來就不認(rèn)識(shí)他們，越來越煩，干脆拉黑。

小黃自始至終沒帶我看過此房，也沒簽過看房委托書。所以，我們這也并不屬于違規(guī)操作。

小D與業(yè)主的交情，以及胖經(jīng)理的情商，這兩樣是促成事情順利完成的重要因素。（厚著臉皮說一下，俺的機(jī)智、冷靜、積極爭取也不可或缺。）

選擇一個(gè)高情商的置業(yè)顧問非常重要。自己多方位踩點(diǎn)、比價(jià)也很重要。

寫到這里，不知不覺寫了六千三百多字。

買房這件事情算是告一段落。實(shí)實(shí)在在的干貨分享。

余下的，就是我和孩兒爸都要努力掙錢還債咯。

加油。

愿每一位過得好。愛你們。

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