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　　第一節(jié) 房屋租賃合同簽訂與成立時(shí)的糾紛及其處理

第29條 一般規(guī)定

29.1 定義及相關(guān)法律規(guī)定

合同的簽訂是雙方當(dāng)事人為意思表示達(dá)成合意而成立合同的過(guò)程和狀態(tài)。合同成立，是指訂約當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成合意，包括要約和承諾兩個(gè)階段。合同簽訂是一個(gè)動(dòng)態(tài)行為和靜態(tài)協(xié)議的統(tǒng)一，合同成立實(shí)際上即合同簽訂所形成的靜態(tài)協(xié)議。

《合同法》第25條規(guī)定，承諾生效時(shí)合同成立。

《合同法》第32條規(guī)定,當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。

《合同法》第215條規(guī)定，租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。

《合同法》第37條規(guī)定,采用合同書(shū)形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。

最高人民法院《合同法司法解釋（二）》第1條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

對(duì)合同欠缺的前款規(guī)定以外的其他內(nèi)容，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，人民法院依照《合同法》第61條、第62條、第125條等有關(guān)規(guī)定予以確定。

最高人民法院《合同法司法解釋（二）》第2條規(guī)定,當(dāng)事人未以書(shū)面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認(rèn)定是以《合同法》第10條第1款中的“其他形式”訂立的合同。但法律另有規(guī)定的除外。

29.2 實(shí)踐中的糾紛及其處理

實(shí)踐中，出租人與承租人在合同簽訂過(guò)程中，協(xié)商到一定程度后，因各種原因，某一方意圖終止協(xié)商，此時(shí)，往往雙方對(duì)房屋租賃合同是否成立產(chǎn)生爭(zhēng)議。常見(jiàn)糾紛類型主要有：

（1）已經(jīng)簽訂意向書(shū)但沒(méi)有簽訂正式租賃合同產(chǎn)生糾紛的；

（2）未簽訂任何書(shū)面文件，但一方已經(jīng)開(kāi)始履行義務(wù)的；

（3）對(duì)于簽字人是否有權(quán)簽訂合同而產(chǎn)生糾紛的。

在處理此類糾紛時(shí)，律師應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律規(guī)定，為當(dāng)事人提供法律服務(wù)；在合同簽訂與成立時(shí)雙方還會(huì)因?yàn)樽赓U合同登記備案而發(fā)生糾紛，但租賃合同是否登記備案對(duì)合同成立與生效的影響，詳見(jiàn)本指引第30條。

29.3 律師為承租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)

29.3.1 律師應(yīng)當(dāng)為承租人明確訴訟請(qǐng)求：承租人是主張合同成立，要求履行租賃合同,還是主張合同未成立,要求返還定金、保證金等。如果雙方簽訂了租賃意向書(shū)，且承租人支付了簽約或履約定金，如出現(xiàn)出租人不同意簽訂正式的房屋租賃合同或履行意向書(shū)內(nèi)容的情形，則承租人可以根據(jù)《合同法》第60條和第115條的規(guī)定，要求出租人雙倍返還定金，并可要求出租人繼續(xù)履行租賃意向書(shū)的內(nèi)容。

29.3.2 律師在此類訴訟中應(yīng)當(dāng)收集相關(guān)證據(jù)資料，如雙方是否簽訂租賃意向書(shū)，是否有往來(lái)函件傳真等，簽字人是否具有授權(quán)委托書(shū)，承租人是否支付租金、定金或保證金，出租人是否交付租賃房屋等；如果是口頭協(xié)議，是否有第三人證明，如中介公司經(jīng)辦人員等，結(jié)合上述證據(jù)，確定是否主張租賃合同已經(jīng)實(shí)際生效。如果判定已經(jīng)實(shí)際生效或?qū)嶋H已經(jīng)履行的情形，律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述引用的法律、司法解釋的規(guī)定，積極主張租賃合同的效力，并可追究出租人的違約責(zé)任。

29.4 律師為承租人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容

29.4.1 律師應(yīng)當(dāng)審查雙方租賃意向書(shū)或租賃合同是否具備《合同法司法解釋（二）》第1條規(guī)定的三個(gè)必備要素，即出租人與承租人、租賃房屋及數(shù)量；審查出租人與承租人各自經(jīng)辦人是否有權(quán)簽署。

29.4.2 在雙方?jīng)]有書(shū)面合同時(shí)，審查是否一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，即出租方是否交付房屋（鑰匙），承租人是否支付租金、定金或保證金。

29.4.3 是否存在可以推定雙方有訂立合同意愿的民事行為，如出租人催款通知或其他行為等。

29.5 律師為承租人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示

29.5.1 合同成立并非一定以雙方正式簽訂租賃合同為表現(xiàn)形式，法律規(guī)定或推定其他情形合同也可以成立，一旦合同成立而承租人拒不履行的，承租人將承擔(dān)違約責(zé)任。

29.5.2 合同雖然沒(méi)有成立，但是如果一方存在《合同法》第42條情形的，仍應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)損害賠償責(zé)任。

《合同法》第42條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為?！?/p>

29.5.3 租賃期限在6個(gè)月以上，雙方?jīng)]有采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃，即使合同成立的，任何一方都可以要求隨時(shí)終止合同。

29.6 律師為出租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)

29.6.1 律師應(yīng)當(dāng)為出租人明確訴訟請(qǐng)求：出租人是主張合同成立要求履行租賃合同,還是主張合同未成立,如房屋已經(jīng)交付使用的，是否要求退還房屋。如果雙方簽訂了租賃意向書(shū)，或者承租人支付了簽約或履約定金，如承租人不同意簽訂正式的房屋租賃合同或履行意向書(shū)內(nèi)容，則出租人可以根據(jù)《合同法》第60條和第115條的規(guī)定，沒(méi)收承租人定金并可要求承租人繼續(xù)履行意向書(shū)約定的內(nèi)容。如果出租人已經(jīng)實(shí)際交付租賃房屋，在承租人要求解約的情形下，出租人可向承租人主張履行合同的權(quán)利，并可根據(jù)《合同法》的規(guī)定或意向書(shū)的約定，要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。此類請(qǐng)求法院應(yīng)當(dāng)會(huì)予支持。

29.6.2 參見(jiàn)本指引29.3.2。

29.7 律師為出租人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容

參見(jiàn)本指引29.4。

29.8 律師為出租人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示

參見(jiàn)本指引29.5。

第30條 房屋租賃合同中登記與備案的糾紛及處理

30.1 律師為承租人提供法律服務(wù)時(shí)的業(yè)務(wù)

雖然根據(jù)《合同法》及《房屋租賃合同司法解釋》的規(guī)定，如無(wú)特別約定，房屋租賃合同是否登記與備案并不影響租賃合同的效力，但在“一房數(shù)租”的情形下，房屋租賃合同的登記與備案可以對(duì)抗除先占以外的其他承租人。因此，如出租人拒絕或拖延辦理租賃合同登記與備案，應(yīng)當(dāng)提起訴訟，請(qǐng)求判令出租人履行義務(wù)。

30.2 律師為承租人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容

30.2.1 提起訴訟的法律依據(jù)

如出租人與承租人就房屋租賃合同的登記與備案已作出明確約定，則按約定提起訴訟；

如出租人與承租人未在房屋租賃合同中約定登記與備案的，承租人可根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第54條的規(guī)定提起訴訟。

30.2.2 應(yīng)收集的證據(jù)

律師為承租人提供法律服務(wù)，一般應(yīng)收集如下證據(jù)：

（1）房屋租賃合同；

（2）出租人拒絕辦理或承租人催告出租人辦理租賃合同登記備案的證據(jù)；

（3）根據(jù)《租賃管理辦法》及當(dāng)?shù)氐怯泜浒钢鞴懿块T(mén)的要求，承租人應(yīng)提交的相關(guān)材料。

30.3 律師為承租人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示

30.3.1 在提起訴訟前，律師應(yīng)調(diào)查租賃房屋是否已經(jīng)交付給其他承租人使用，如出租人已經(jīng)將租賃房屋交付給其他承租人使用，則承租人提起登記與備案的訴訟已無(wú)實(shí)際意義，承租人應(yīng)請(qǐng)求解除合同并要求出租人予以賠償。

30.3.2 在提起訴訟前，律師應(yīng)調(diào)查出租人與其他承租人是否就同一租賃房屋辦理了登記與備案手續(xù)，如已經(jīng)辦理的，則承租人提起登記與備案的訴訟已無(wú)實(shí)際意義，承租人可根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第6條規(guī)定的順序確定履行合同的承租人。如承租人已經(jīng)合法占有該房屋的，承租人的使用權(quán)可依法得到保護(hù)；如承租人已無(wú)實(shí)際履行可能的，應(yīng)請(qǐng)求解除合同并要求出租人予以賠償。

30.3.3 在提起訴訟前，律師應(yīng)到當(dāng)?shù)胤课葑赓U合同登記與備案主管機(jī)構(gòu)查詢對(duì)租賃合同登記與備案是否有特殊規(guī)定以及雙方當(dāng)事人應(yīng)提交的資料清單。

30.3.4 如出租人與承租人約定房屋租賃合同的登記與備案系租賃合同生效條件，出租人拒絕或遲延配合辦理相關(guān)手續(xù)的，則由于房屋租賃合同尚未生效，承租人不能根據(jù)房屋租賃合同提起請(qǐng)求辦理登記與備案的訴訟，而應(yīng)當(dāng)主張締約過(guò)失的賠償請(qǐng)求。

30.4 律師為出租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)

出租人一般是以被告身份參加訴訟，但在特殊情況下，如承租人拒絕或遲延配合辦理登記與備案手續(xù)，已經(jīng)或可能導(dǎo)致出租人受到行政處罰的，出租人也應(yīng)提起訴訟。

30.5 律師為出租人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容

30.5.1 出租人應(yīng)訴應(yīng)提供的相關(guān)證據(jù)材料

出租人提出抗辯的主要理由一般是承租人不配合或者是由于其他不可歸責(zé)于出租人的原因?qū)е伦赓U合同辦理登記備案不能，律師一般應(yīng)收集如下證據(jù)：

（1）房屋租賃合同；

（2）承租人拒絕配合或出租人催告辦理租賃登記的證據(jù)；

（3）根據(jù)《租賃管理辦法》及當(dāng)?shù)氐怯泜浒钢鞴懿块T(mén)的要求，出租人應(yīng)當(dāng)提交的相關(guān)材料；

（4）其他不可歸責(zé)于出租人的原因的相關(guān)證據(jù)。

30.5.2 出租人提起訴訟時(shí)應(yīng)提供的相關(guān)證據(jù)材料

（1）房屋租賃合同；

（2）承租人拒絕配合或出租人催告辦理租賃登記的證據(jù)；

（3）根據(jù)《租賃管理辦法》及當(dāng)?shù)氐怯泜浒钢鞴懿块T(mén)的要求，出租人應(yīng)當(dāng)提交的相關(guān)材料；

（4）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)根據(jù)《租賃管理辦法》或地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定給予出租人行政處罰的決定以及出租人繳納罰款的憑證。

30.6 律師為出租人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示

30.6.1 律師經(jīng)審查后發(fā)現(xiàn)出租人沒(méi)有按照法律規(guī)定或租賃合同的約定辦理合同登記備案的，應(yīng)告知出租人及時(shí)辦理登記備案。

30.6.2 律師應(yīng)提示出租人，申請(qǐng)登記備案時(shí)，如該房屋前一租賃合同的登記備案沒(méi)有注銷，則本次合同登記備案將無(wú)法完成。

30.6.3 如出租人存在“一房數(shù)租”情況，律師應(yīng)告知出租人按照“轉(zhuǎn)移占有房屋的承租人優(yōu)先”、“已經(jīng)依法辦理登記備案手續(xù)的承租人次之”、“成立在先的租賃合同承租人再次之”的先后順序確定租賃合同的實(shí)際承租人，及時(shí)解除與其余承租人的租賃合同，并按法律規(guī)定或合同約定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第二節(jié) 房屋租賃合同效力的糾紛及其處理

第31條 房屋租賃合同無(wú)效糾紛及其處理

合同無(wú)效，是指合同雖然成立，但因其違反法律、行政法規(guī)、社會(huì)公共利益而無(wú)效。可見(jiàn)，無(wú)效合同是已經(jīng)成立的合同，是欠缺生效要件的合同，是不具有法律約束力的合同，不受國(guó)家法律保護(hù)的合同。無(wú)效合同自始無(wú)效，但部分條款無(wú)效，不影響其余部分的效力。

31.1 關(guān)于房屋租賃合同無(wú)效的相關(guān)法律規(guī)定

《合同法》第47、48、50—52、54、56—59、224條，《合同法司法解釋（一）》第4、9條，《合同法司法解釋（二）》第14條，《房屋租賃合同司法解釋》第2—5、9、16—18條等，均對(duì)房屋租賃合同無(wú)效的認(rèn)定及合同無(wú)效的后果作出了規(guī)定。綜合上述相關(guān)規(guī)定，可以將房屋租賃合同無(wú)效的情形歸結(jié)為以下幾類：

31.1.1 房屋租賃合同本身無(wú)效：

（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益的；

（2）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；

（3）以合法形式掩蓋非法目的的；

（4）損害社會(huì)公共利益的；

（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的；

（6）當(dāng)事人約定以辦理登記備案為房屋租賃合同生效要件，合同未辦理登記備案的；但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，且對(duì)方接受的除外；

（7）相對(duì)人知道或應(yīng)當(dāng)知道法人或者其他組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人超越權(quán)限訂立的合同；

（8）出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效；但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的除外；

（9）出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的除外；

（10）承租人未經(jīng)出租人同意擅自將房屋轉(zhuǎn)租的，該房屋轉(zhuǎn)租賃合同無(wú)效，但出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租且在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的除外。

31.1.2 房屋租賃合同被撤銷的，自始無(wú)效：

（1）因重大誤解訂立的合同，當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷的；

（2）在訂立合同時(shí)顯失公平的，當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷的；

（3）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方請(qǐng)求撤銷的；

（4）限制民事行為能力人訂立的房屋租賃合同，在被法定代理人追認(rèn)之前，善意相對(duì)人要求撤銷的；

（5）代理人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，在被代理人追認(rèn)前，善意相對(duì)人要求撤銷的。

31.1.3 效力待定的房屋租賃合同，未經(jīng)權(quán)利人、被代理人或法定代理人及時(shí)追認(rèn)的為無(wú)效合同：

（1）限制民事行為能力人訂立的合同，未取得法定代理人追認(rèn)的無(wú)效；但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同除外；

（2）代理人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的；

（3）無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，簽訂房屋租賃合同，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的。

31.2 關(guān)于房屋租賃合同部分條款無(wú)效的相關(guān)法律規(guī)定

《合同法》第39、40、53、56、214條，《合同法司法解釋（二）》第9、10條，《房屋租賃合同司法解釋》第3、15條等，均對(duì)房屋租賃合同部分條款無(wú)效的認(rèn)定及后果作出了規(guī)定。綜合上述相關(guān)規(guī)定，可以將房屋租賃合同部分條款無(wú)效的情形歸結(jié)為以下幾類：

31.2.1 房屋租賃合同免責(zé)條款的無(wú)效：

（1）造成對(duì)方人身傷害的；

（2）因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。

31.2.2 房屋租賃合同格式條款的無(wú)效：

（1）具有《合同法》第52、53條規(guī)定情形的；

（2）提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的；

（3）提供格式條款的一方違反《合同法》第39條第1款關(guān)于提示和說(shuō)明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對(duì)方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對(duì)方當(dāng)事人申請(qǐng)撤銷該格式條款并獲得人民法院支持的。

31.2.3 房屋租賃合同超過(guò)租賃期限條款的無(wú)效：

（1）租賃期限超過(guò)20年的部分期限無(wú)效；

（2）租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑使用期限的部分期限無(wú)效，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，則延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間除外；

（3）經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的部分期限無(wú)效，但出租人與承租人另有約定的除外。

31.3 律師為承租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)

一旦房屋租賃合同被確認(rèn)為無(wú)效，律師可以根據(jù)實(shí)際情況向承租人提供相應(yīng)的法律服務(wù)，內(nèi)容如下：

31.3.1 律師首先應(yīng)幫助承租人分析導(dǎo)致合同無(wú)效或合同部分條款無(wú)效或可撤銷的原因及責(zé)任方，判斷是否可以采取補(bǔ)救措施，以使合同滿足生效要件。在向承租人充分提示相關(guān)利弊的基礎(chǔ)上，根據(jù)承租人的意見(jiàn)幫助承租人采取相應(yīng)措施。

31.3.2 若是因承租人原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效或合同部分條款無(wú)效的，律師應(yīng)提請(qǐng)承租人注意，與出租人進(jìn)行友好協(xié)商，確定具體的賠償金額，盡量在不涉訴的情況下解決爭(zhēng)議，減少雙方損失。

31.3.3 若是因出租人原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效或合同部分條款無(wú)效的，律師應(yīng)提醒承租人注意證據(jù)的收集，并提請(qǐng)承租人注意及時(shí)履行催告、告知等義務(wù)，若協(xié)商不能達(dá)成一致的，應(yīng)及時(shí)提起訴訟，主張因合同無(wú)效而給承租人造成的損失或合同約定的違約金。

31.3.4 如承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾、裝修的，則房屋租賃合同解除后，應(yīng)提請(qǐng)承租人注意裝飾、裝修物的相關(guān)處理原則。

31.4 律師為承租人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容

31.4.1 律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)承租人的意愿，采取適當(dāng)?shù)脑V訟策略

律師在為承租人提供訴訟法律服務(wù)時(shí)，應(yīng)注意尊重承租人對(duì)房屋租賃合同的效力預(yù)期，若其希望該合同有效的，則律師應(yīng)盡力幫助承租人采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，爭(zhēng)取在起訴前使合同滿足生效要件；若其希望該合同或合同部分條款無(wú)效或可以撤銷的，則律師應(yīng)盡力幫助承租人收集證據(jù)材料，及時(shí)履行催告、告知等義務(wù)，在相關(guān)時(shí)效內(nèi)向法院提起訴訟。

31.4.1.1 房屋租賃合同因代理人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)、代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同或者出租人為限制民事行為能力人的，則房屋租賃合同效力待定。此時(shí)，如承租人確無(wú)租房意愿的，則應(yīng)提示承租人及時(shí)行使撤銷權(quán)，使租賃合同自始無(wú)效；如承租人希望該合同有效的，則應(yīng)提示承租人及時(shí)行使催告權(quán)，請(qǐng)求被代理人或者限制民事行為能力人的法定代理人在1個(gè)月內(nèi)進(jìn)行追認(rèn)，若該被代理人或法定代理人在規(guī)定期限內(nèi)予以追認(rèn)的，該合同仍有效。

31.4.1.2 出租房屋為未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑、租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限的，則該租賃合同無(wú)效或超過(guò)臨時(shí)建筑使用期限的部分無(wú)效。此時(shí)，如承租人確無(wú)租房意愿的，則應(yīng)提示承租人及時(shí)返還房屋并要求出租人返還相應(yīng)租金；如承租人希望該合同有效的，則應(yīng)提示承租人及時(shí)督促出租人辦理手續(xù)以取得相關(guān)許可證或者主管部門(mén)批準(zhǔn)，使合同有效。

31.4.1.3 若租賃期限超過(guò)20年的，則超過(guò)部分無(wú)效。此時(shí)，如承租人希望20年后繼續(xù)租賃該房屋的，應(yīng)提示承租人及時(shí)與出租人續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。

31.4.1.4 承租人未經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，應(yīng)提示承租人盡快取得出租人的同意；如轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，應(yīng)提示承租人與出租人盡快另行達(dá)成協(xié)議，以使轉(zhuǎn)租合同或超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期限有效。

31.5 律師為承租人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示

31.5.1 律師應(yīng)提示承租人查清該租賃房屋的權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他有權(quán)利人簽署租賃合同。

31.5.2 律師應(yīng)提示承租人查清該租賃房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，該房屋出租時(shí)是否已由第三人占有使用等信息。

31.5.3 律師應(yīng)當(dāng)提醒承租人，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑、租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限的，租賃合同或超出的期限應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得相關(guān)許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定有效。

31.5.4 在未取得出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人或?qū)ψ赓U房屋進(jìn)行裝飾、裝修的，律師應(yīng)當(dāng)提醒承租人盡快取得出租人的同意并以書(shū)面形式確定。

31.5.5 律師應(yīng)提示承租人，房屋租賃合同無(wú)效的應(yīng)向出租人返還房屋并可要求出租人返還租金，但出租人要求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，一般會(huì)得到人民法院的支持。

31.5.6 律師在為承租人提供法律服務(wù)時(shí)，首先應(yīng)全面了解情況，要求當(dāng)事人提供糾紛相關(guān)的所有材料，在此基礎(chǔ)上判斷導(dǎo)致合同無(wú)效的原因及責(zé)任方，并根據(jù)承租人對(duì)合同效力的預(yù)期提供相關(guān)的法律服務(wù)。

31.5.7 律師在提供服務(wù)的過(guò)程中，對(duì)于應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)、注意事項(xiàng)等，應(yīng)采取書(shū)面法律提示意見(jiàn)等方式告知當(dāng)事人；對(duì)需征求當(dāng)事人意見(jiàn)的事項(xiàng)，應(yīng)由當(dāng)事人出具書(shū)面的確認(rèn)意見(jiàn)。

31.6 律師為出租人提供法律服務(wù)時(shí)的業(yè)務(wù)

一旦房屋租賃合同被確認(rèn)為無(wú)效，律師可以根據(jù)實(shí)際情況向出租人提供相應(yīng)的法律服務(wù)，內(nèi)容如下：

31.6.1 律師首先應(yīng)幫助出租人分析導(dǎo)致合同無(wú)效的原因及責(zé)任方，并判斷是否可以采取補(bǔ)救措施，以使合同滿足生效要件。若是因代理人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，或者出租人為限制民事行為能力人的，若出租人確實(shí)有出租意愿的，律師應(yīng)提請(qǐng)被代理人或者限制民事行為能力人的法定代理人在承租人行使撤銷權(quán)前及時(shí)予以追認(rèn)。

31.6.2 若是因承租人原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效的，律師應(yīng)提請(qǐng)出租人注意證據(jù)的收集，并提請(qǐng)出租人注意及時(shí)履行催告、告知等義務(wù)，協(xié)助出租人與承租人友好協(xié)商，確定具體的賠償金額。若協(xié)商不能達(dá)成一致，應(yīng)注意訴訟時(shí)效的把握。

31.6.3 若是因出租人原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效的，律師應(yīng)提請(qǐng)出租人注意與承租人進(jìn)行友好協(xié)商，確定具體的賠償金額，盡量減少出租人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

31.7 律師為出租人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容

根據(jù)出租人意愿及時(shí)提示其采取相應(yīng)措施,律師在為出租人提供服務(wù)時(shí)應(yīng)注意了解出租人對(duì)房屋租賃合同的效力預(yù)期，若其希望該合同有效的，則律師應(yīng)盡力幫助出租人采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，爭(zhēng)取在起訴前使合同滿足生效要件；若其希望該合同或合同部分條款無(wú)效的，則律師應(yīng)盡力幫助出租人收集證據(jù)材料，及時(shí)履行催告、告知等義務(wù)，在相關(guān)時(shí)效內(nèi)向法院提出申請(qǐng)。

具體可參見(jiàn)本節(jié)31.4.1的相關(guān)內(nèi)容。

31.8 律師為出租人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示

31.8.1 律師應(yīng)當(dāng)提醒出租人，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑、租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限的，租賃合同或超出的期限應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，但在一審法庭辯論終結(jié)前取得相關(guān)許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定有效。

31.8.2 律師應(yīng)提示出租人，房屋租賃合同無(wú)效的應(yīng)要求承租人返還房屋并可要求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。

31.8.3 承租人未經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，如出租人不同意將該房屋轉(zhuǎn)租的，則應(yīng)提示出租人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租之日起6個(gè)月內(nèi)提出書(shū)面異議，否則將喪失勝訴權(quán)。

第32條 幾類特殊租賃合同的效力糾紛及其處理

32.1 違法建筑物租賃合同的效力糾紛及其處理

違法建筑，又稱違章建筑，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容建設(shè)的房屋及建筑物。

對(duì)于租賃雙方以違法建筑或違章建筑為標(biāo)的物而簽訂的租賃合同的效力，最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第2條作出了明確規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！?/p>

32.1.1 律師為承租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)

在實(shí)踐當(dāng)中，出租人往往以未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋對(duì)外進(jìn)行出租，根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，該類租賃合同因租賃標(biāo)的物違法而屬于無(wú)效合同；但值得注意的是，上述司法解釋同時(shí)又對(duì)合同效力的轉(zhuǎn)化作了明確規(guī)定，即一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同有效。

律師在接受承租人委托處理因標(biāo)的物為違法建筑物的租賃合同無(wú)效訴訟時(shí)，如何替承租人主張權(quán)利，才能最有效地維護(hù)承租人的合法權(quán)益，律師不僅應(yīng)當(dāng)充分了解和掌握相關(guān)法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定，更要了解司法實(shí)踐的具體做法。

32.1.2 律師為承租人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容

律師在接受承租人委托處理因違法建筑致租賃合同無(wú)效訴訟時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分理解合同法及上述司法解釋關(guān)于合同無(wú)效的處理原則和法律后果，以確定最有利于維護(hù)承租人合法權(quán)益的訴訟/反訴請(qǐng)求。對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，其主要的訴訟/反訴請(qǐng)求為已付租金的返還、損失賠償（包括裝飾裝修、擴(kuò)建和企業(yè)開(kāi)辦費(fèi)用等損失）。

在該等租賃合同無(wú)效訴訟中，最為關(guān)鍵的是“合同無(wú)效后如何確定租賃雙方過(guò)錯(cuò)責(zé)任的劃分”，對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，如果要主張沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，必須提供證據(jù)證明其對(duì)標(biāo)的物為違法建筑根本不知情，而且承租人已經(jīng)盡了相關(guān)審查義務(wù)，只有這樣才能使承租人的利益最大化。

32.1.3 律師為承租人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示

32.1.3.1 律師應(yīng)當(dāng)提醒承租人，根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，違法建筑的租賃合同的效力是可以轉(zhuǎn)化的。在個(gè)別特殊情況下，政府以“批文”形式批準(zhǔn)“準(zhǔn)予建設(shè)”代替房屋建設(shè)應(yīng)當(dāng)具備的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且在法庭一審辯論終結(jié)前，出租人取得“批文”，合同效力仍可轉(zhuǎn)化為有效。

32.1.3.2 律師應(yīng)當(dāng)提醒承租人，租賃合同無(wú)效后，即便承租人有權(quán)主張返還租金，但根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第5條的規(guī)定，出租人主張按照合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)要求支付房屋使用費(fèi)的，人民法院一般予以支持。

32.1.3.3 律師應(yīng)當(dāng)提醒承租人，房屋租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效合同后的處理原則，即依據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，合同無(wú)效后的損失賠償以過(guò)錯(cuò)責(zé)任為歸責(zé)原則，即“有過(guò)錯(cuò)一方賠償對(duì)方因此受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。

32.1.4 律師為出租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)

根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第2條的規(guī)定，租賃合同因標(biāo)的物違法而屬于無(wú)效合同；但該條款同時(shí)又對(duì)合同效力的轉(zhuǎn)化作了規(guī)定，即一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同有效。據(jù)此，律師在接受出租人委托處理因標(biāo)的物為違法建筑物的租賃合同無(wú)效訴訟時(shí)，必須事先和出租人進(jìn)行溝通，弄清出租人的訴訟目的，因?yàn)樵谠擃愒V訟中出租人具有一定的主動(dòng)權(quán)，也就是說(shuō)，如果出租人想繼續(xù)履行合同，出租人可以在一審法庭辯論終結(jié)前取得批準(zhǔn)建設(shè)的“批文”等文件，致使認(rèn)定合同無(wú)效的前提不存在。

32.1.5 律師為出租人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容

在租賃合同標(biāo)的物為違法建筑的訴訟案件中，如何維護(hù)出租人的合法權(quán)益，使其利益最大化，如上所述，律師必須與出租人進(jìn)行全面溝通，弄清出租人的訴訟目的，如果出租人想繼續(xù)履行合同，律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)幫助出租人辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者主管部門(mén)批準(zhǔn)文件等資料，在可以辦理但辦理期限會(huì)在法院開(kāi)庭時(shí)間之后的情況下，律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)和法官進(jìn)行溝通，并向法院書(shū)面提出延期開(kāi)庭或延期舉證的申請(qǐng)。

32.1.6 律師為出租人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示

32.1.6.1 律師應(yīng)當(dāng)提醒出租人，上述司法解釋規(guī)定的“法庭一審辯論終結(jié)”，不包括二審、再審程序中發(fā)回到一審法庭審理的階段。

32.1.6.2 律師應(yīng)當(dāng)提醒出租人，因租賃物違法，違法原因消失后轉(zhuǎn)為有效合同的前提是合同效力尚未被司法機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)構(gòu)確定。如果司法機(jī)關(guān)或者仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)對(duì)租賃合同效力認(rèn)定無(wú)效，在此種情況下，不能因?yàn)檫`法建筑物已取得規(guī)劃許可證或經(jīng)批準(zhǔn)而再次轉(zhuǎn)化為有效合同。

32.1.6.3 律師應(yīng)當(dāng)提醒出租人，房屋租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效合同后的處理原則，即依據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，合同無(wú)效后的損失賠償以過(guò)錯(cuò)責(zé)任為歸責(zé)原則，即“有過(guò)錯(cuò)一方賠償對(duì)方因此受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。

32.2 臨時(shí)建筑物租賃合同的效力糾紛及其處理

臨時(shí)建筑，是指在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢(shì)的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。

臨時(shí)建筑物的主要法律特征包括：第一，權(quán)利人有權(quán)在臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限內(nèi)利用臨時(shí)建筑物；第二，在臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得的使用期限屆滿前，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自行拆除臨時(shí)建筑物；第三，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的臨時(shí)建筑物的使用用途，利用臨時(shí)建筑物。

對(duì)于租賃雙方以臨時(shí)建筑為標(biāo)的物而簽訂的租賃合同的效力，最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第3條作出了明確規(guī)定：“出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效?！?/p>

32.2.1 律師為承租人提供法律服務(wù)時(shí)的業(yè)務(wù)

在實(shí)踐當(dāng)中，根據(jù)形勢(shì)需要，已建成的房屋中存在比較多的臨時(shí)建筑，從《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律規(guī)定來(lái)看，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑實(shí)際上也是屬于違法建筑，對(duì)于以此類建筑為標(biāo)的物而簽訂的租賃合同，根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，應(yīng)屬于無(wú)效合同；對(duì)于租賃期限超過(guò)經(jīng)批準(zhǔn)的臨時(shí)建筑使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但值得注意的是，上述司法解釋同時(shí)對(duì)該等合同效力的轉(zhuǎn)化也作出了規(guī)定，即在一審法庭辯論終結(jié)前，出租的臨時(shí)建筑經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效；且在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)臨時(shí)建筑使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，律師接受承租人委托處理臨時(shí)建筑物因無(wú)效而主張權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分了解和掌握法律規(guī)定和司法實(shí)踐的具體做法，有效地維護(hù)承租人的合法權(quán)益。

32.2.2 律師為承租人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容

雖然上述司法解釋明確規(guī)定：對(duì)于租賃期限超過(guò)經(jīng)批準(zhǔn)的臨時(shí)建筑使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但律師在處理臨時(shí)建筑超過(guò)批準(zhǔn)的使用期限的租賃合同糾紛案件時(shí)，必須結(jié)合《合同法》第56條關(guān)于“合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”的規(guī)定。因?yàn)槿绻凶馊俗赓U的臨時(shí)建筑的使用期限不能達(dá)到合同約定的租賃期限會(huì)影響承租人合同目的的實(shí)現(xiàn)或其他條款履行的話，那么租賃雙方簽訂的租賃合同就會(huì)被認(rèn)定為全部無(wú)效。如何適用該規(guī)定，在司法實(shí)踐中，一般需掌握以下幾個(gè)原則：第一，部分有效、部分無(wú)效的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是在一個(gè)合同當(dāng)中，在不同的合同當(dāng)中是分別有效或者分別無(wú)效，是分別履行，而不是部分有效、部分無(wú)效。第二，合同部分無(wú)效后并不影響合同其他內(nèi)容的履行，不影響合同履行的整體效果，即合同具有可分性。如果合同內(nèi)容是不可分開(kāi)的，是一份須整體履行才能實(shí)現(xiàn)合同目的的合同，拆分就必然影響合同效果，甚至導(dǎo)致合同實(shí)際履行沒(méi)有任何意義，即屬于不可分的合同。第三，合同被認(rèn)定為部分有效、部分無(wú)效后，有效部分應(yīng)當(dāng)能夠得到全部、實(shí)際、獨(dú)立的履行，即不依靠無(wú)效部分內(nèi)容也能夠單獨(dú)履行，且能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的；反之，如果部分有效合同中的有效部分的實(shí)際履行，達(dá)不到實(shí)際效果，不能實(shí)現(xiàn)合同目的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定全部合同無(wú)效。

32.2.3 律師為承租人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示

32.2.3.1 律師應(yīng)當(dāng)提醒承租人，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第3條的規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑的租賃合同的效力是可以轉(zhuǎn)化的；且租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

32.2.3.2 律師在替承租人主張權(quán)利時(shí)，可能會(huì)因合同效力的轉(zhuǎn)化而變更訴訟/反訴請(qǐng)求，據(jù)此，律師應(yīng)當(dāng)提前告知承租人。

32.2.4 律師為出租人提供法律服務(wù)時(shí)的業(yè)務(wù)

根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第3條的規(guī)定，租賃合同因標(biāo)的物為未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑而屬于無(wú)效合同，以及如果租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分也無(wú)效。但該條款同時(shí)又對(duì)此類合同效力的轉(zhuǎn)化作了規(guī)定，即一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同有效，以及一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。據(jù)此，律師在接受出租人委托處理前述租賃合同無(wú)效訴訟時(shí)，必須事先和出租人進(jìn)行溝通，弄清出租人的訴訟目的，因?yàn)樵谠擃愒V訟中出租人具有一定的主動(dòng)權(quán)，也就是說(shuō)，如果出租人想繼續(xù)履行合同，出租人可以在一審法庭辯論終結(jié)前取得主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的文件，以及取得主管部門(mén)同意延長(zhǎng)使用期限的文件，致使認(rèn)定合同無(wú)效的前提不存在。

32.2.5 律師為出租人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容

在租賃合同標(biāo)的物為臨時(shí)建筑的訴訟案件中，如何維護(hù)出租人的合法權(quán)益，使其利益最大化，律師必須與出租人進(jìn)行全面溝通，弄清出租人的訴訟目的，如果出租人想繼續(xù)履行合同，那么律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)幫助出租人辦理主管部門(mén)批準(zhǔn)文件等資料，在可以辦理但辦理期限會(huì)在法院開(kāi)庭時(shí)間之后的情況下，律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)和法官進(jìn)行溝通，并向法院書(shū)面提出延期開(kāi)庭或延期舉證的申請(qǐng)。

32.2.6 律師為出租人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示

律師應(yīng)當(dāng)提醒出租人，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第3條的規(guī)定，租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但部分無(wú)效如果影響到其他合同條款的履行或影響到承租人合同目的實(shí)現(xiàn)的話，租賃合同會(huì)被認(rèn)定為全部無(wú)效。

第三節(jié) 房屋租賃合同履行、變更、轉(zhuǎn)讓、解除與終止的糾紛及其處理

第33條 房屋租賃合同履行過(guò)程中的糾紛及其處理

房屋租賃合同履行過(guò)程，是出租人和承租人履行房屋租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，實(shí)現(xiàn)合同目的具體內(nèi)容的過(guò)程。在此過(guò)程中，各方都應(yīng)當(dāng)全面遵守合同約定，履行合同義務(wù)。但是，實(shí)踐中，由于出租人或承租人不能夠全面按照合同的約定履行合同，導(dǎo)致各種糾紛出現(xiàn)。律師在處理房屋租賃合同履行過(guò)程中的各類糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形，按照本指引第4條所引用的法律、法規(guī)、司法解釋、行政規(guī)章以及各地關(guān)于房屋租賃的地方性立法的規(guī)定，正確處理各類糾紛。

33.1 律師為承租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)

從承租人角度,因出租人未能全面履行合同或出租的房屋存在下列情形，常見(jiàn)如下糾紛：

33.1.1 出租人未按合同約定的時(shí)間和條件交付房屋的糾紛情形

租賃合同簽訂生效后,出租人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，及時(shí)向承租人交付房屋。如果出租人未能按照合同約定的條件和約定交付的時(shí)間履行義務(wù)，屬出租人違約，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。如果雙方在合同中沒(méi)有明確約定違約責(zé)任承擔(dān)的方式，承租人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定向出租人主張權(quán)利。

出租人未按約定期限向承租人交付房屋，其違約責(zé)任的認(rèn)定相對(duì)較為簡(jiǎn)單，承租人既可以向出租人主張遲延交房的違約金，同時(shí)可以請(qǐng)求出租人繼續(xù)履行合同，交付房屋；當(dāng)出租人遲延交付房屋達(dá)到合同約定的期限或相當(dāng)?shù)臅r(shí)間，致使承租人承租房屋的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，承租人也可以主張解除合同。

而出租人未按合同約定的條件向承租人交付房屋，違約責(zé)任的認(rèn)定以及責(zé)任大小的區(qū)分，情形相對(duì)較為復(fù)雜。本指引中所稱的合同約定的交付條件，是指合同中對(duì)交付房屋中設(shè)備、設(shè)施、裝修等的特別約定。正常而論，出租人應(yīng)當(dāng)全面履行合同，按照合同約定的條件向承租人交付符合約定的房屋。但是，實(shí)踐中，經(jīng)常發(fā)生交付房屋不符合合同約定條件或僅符合部分條件的情況。從《合同法》角度審視，交付房屋不符合約定，無(wú)疑屬于出租人違約，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但在違約責(zé)任的大小認(rèn)定上，如果交付的房屋全面不符合約定條件，則可以認(rèn)為承租人承租房屋的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，承租人既可以向出租人主張違約責(zé)任，也可以拒絕收房，直至交付的房屋達(dá)到約定條件；如果交付的房屋無(wú)法達(dá)到約定的條件，承租人有權(quán)解除合同，并要求出租人賠償損失。如果出租人交付的房屋基本滿足合同約定的條件，但存在一定的瑕疵，這種情況下，認(rèn)定出租人違約要根據(jù)實(shí)際情況而定，如果該瑕疵的存在影響到房屋的特定使用功能，則出租人應(yīng)當(dāng)向承租人承擔(dān)違約責(zé)任；如果該瑕疵不足以影響承租人對(duì)租賃房屋的特定使用功能，則不宜輕易認(rèn)定出租人違約。

33.1.2 出租人未按合同約定交付租賃面積的糾紛情形

對(duì)于租賃房屋的面積,雙方通常在租賃合同中有明確約定,實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)實(shí)際租賃面積小于合同約定面積,此種情形下,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為出租人交付的租賃物不符合同約定,律師可以建議承租人向出租人提起違約之訴,要求出租人承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任,同時(shí)承租人有權(quán)要求出租人根據(jù)缺損的面積減少相應(yīng)的租金,即重新議租。

33.1.3 出租人未盡房屋修繕、維護(hù)義務(wù)的糾紛情形

出租房屋的修繕、維護(hù)責(zé)任，非經(jīng)雙方特別約定，根據(jù)《合同法》第220條之規(guī)定，應(yīng)由出租人承擔(dān)責(zé)任?！逗贤ā返?21條規(guī)定，承租人在租賃房屋需要修繕、維護(hù)時(shí)，可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)，因維修租賃房屋而影響其使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。根據(jù)上述規(guī)定，如果出租人未盡房屋的修繕、維護(hù)義務(wù)，承租人享有要求出租人及時(shí)維修，如不及時(shí)維修，可自行或委托他人維修，但維修費(fèi)用由出租人承擔(dān)的權(quán)利。因維修租賃房屋而影響其使用的，承租人有權(quán)要求相應(yīng)減少租金或者要求延長(zhǎng)租期。

33.1.4 出租人出租的房屋權(quán)屬未取得房屋所有權(quán)證的糾紛情形

出租人出租的房屋權(quán)屬存在爭(zhēng)議的情況主要存在如下情形，律師應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形進(jìn)行處理。

承租人承租的房屋，如果出租人未依法取得房屋所有權(quán)證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》對(duì)合同效力的規(guī)定，區(qū)分不同情況，分別作出處理。

（1）承租人承租的房屋，出租人雖未依法取得房屋的所有權(quán)證，但出租人依合法購(gòu)買(mǎi)或取得房屋的憑證，證明出租人有權(quán)對(duì)房屋享用處分權(quán)的，租賃合同有效；

（2）出租人對(duì)出租的房屋未取得房屋所有權(quán)證，也無(wú)法證明其有權(quán)對(duì)房屋可以行使處分權(quán)而將房屋出租給承租人，此種情況下，房屋租賃合同無(wú)效，承租人可以根據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定，要求出租人返還租金，賠償損失。

33.1.5 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的糾紛情形

實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生承租人所承租的房屋被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的情形，律師在處理這類糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分下列不同情形，正確做出應(yīng)對(duì)措施。

第一種情形，在房屋出租之前，房屋已經(jīng)被查封或被采取限制措施。

第二種情形，在房屋租賃合同簽訂以后或在合同的履行過(guò)程中，房屋被查封或被采取限制措施。

上述兩種情形，一般并不影響房屋租賃合同的效力。合同有效的理由在于出租人對(duì)房屋的權(quán)能包括占有、使用、收益和處分這四項(xiàng)權(quán)能。查封所限制的權(quán)能一般是對(duì)所有權(quán)的處分，而并不限制房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的占有、使用和收益權(quán)。即使在房屋被查封期間，出租人仍可以出租房屋，收取租金。

但是，如果房屋被查封或被采取其他限制措施，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用的，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第8條之規(guī)定，承租人享有合同解除權(quán)。根據(jù)《合同法》第97條之規(guī)定，承租人在合同解除后，對(duì)合同尚未履行的，終止履行；對(duì)合同已經(jīng)開(kāi)始履行的，根據(jù)履行情況和出租人的過(guò)錯(cuò)程度，承租人有權(quán)主張出租人返還租金，賠償損失。

33.1.6 出租的共有房屋未取得共有權(quán)人同意的糾紛情形

房屋共有權(quán)分按份共有和共同共有。按份共有人對(duì)共有的房屋按其份額享用所有權(quán)；共同共有人對(duì)共有的房屋共同享用所有權(quán)。除共有人之間對(duì)房屋的處分有特別約定之外，根據(jù)《物權(quán)法》第97條之規(guī)定：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共有人同意。據(jù)此規(guī)定，對(duì)按份共有人出租共有房屋，經(jīng)2/3以上共有權(quán)人同意的，租賃合同有效；否則，租賃合同無(wú)效，承租人可按《合同法》無(wú)效合同的處理原則主張自己的權(quán)利。對(duì)共同共有人出租共有房屋的，應(yīng)經(jīng)全體共有人一致同意租賃合同始為有效；否則租賃合同無(wú)效。

需要特別指出的是，根據(jù)《物權(quán)法》第103條、第104條的規(guī)定，當(dāng)共有人的財(cái)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確，除共有人具有家庭關(guān)系外，視為按份共有；按份共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有的份額，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照出資額確定，不能確定出資額的，視為等額享有。

33.1.7 房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的糾紛情形

當(dāng)承租人承租的房屋權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí),意味著出租人有可能不是房屋的所有權(quán)人,當(dāng)然也有可能是房屋的所有權(quán)人。兩種情形，將導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)效或有效兩種不同的結(jié)果。因此，即使在房屋租賃合同的履行過(guò)程中發(fā)生房屋權(quán)屬爭(zhēng)議，該房屋租賃合同仍是效力待定合同。雖然《房屋租賃合同司法解釋》第8條規(guī)定，租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議時(shí)，承租人可以請(qǐng)求解除合同，人民法院應(yīng)予支持。但在租賃合同效力待定的情況下，對(duì)承租人是否可以請(qǐng)求解除合同，應(yīng)當(dāng)區(qū)分以下兩種情況作不同的處理：

（1）雖然租賃合同效力待定，但如因承租的房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人無(wú)法使用房屋，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，法院或仲裁機(jī)構(gòu)不用等待租賃房屋的權(quán)屬確定，即可徑行判決解除合同或確認(rèn)合同解除；

（2）雖然承租的房屋權(quán)屬存在爭(zhēng)議，但該爭(zhēng)議并未影響到承租人對(duì)房屋的正常使用，在這種情況下，法院不宜直接判決解除合同或確認(rèn)合同解除，而應(yīng)等待房屋確權(quán)的最終結(jié)果作出相應(yīng)的判決。

33.1.8 租賃房屋屬于違法建筑的糾紛情形

此種糾紛情形的處理參見(jiàn)本指引32.1。

33.1.9 租賃房屋屬于臨時(shí)建筑的糾紛情形

此種糾紛情形的處理參見(jiàn)本指引32.2。

33.1.10 租賃房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的糾紛情形

承租人所承租的房屋，如果在交付和使用期間，發(fā)現(xiàn)房屋不符合使用安全的標(biāo)準(zhǔn)，在此種情況下，根據(jù)《合同法》第233條之規(guī)定，租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。這一規(guī)定是從保障人的生命安全這一最高利益出發(fā)的，不問(wèn)承租人有無(wú)過(guò)錯(cuò)，只要存在租賃的房屋存在危及人身安全的情形，即賦予其合同解除權(quán)。至于承租人解除合同的法律后果，則應(yīng)當(dāng)區(qū)分承租人事前是否明知或不明知該房屋是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)。如果事前不知承租房屋存在安全問(wèn)題，則可以根據(jù)《合同法》的規(guī)定，主張相應(yīng)的賠償責(zé)任。如事前已明知，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同解除給承租人造成的損失，根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，各自承擔(dān)責(zé)任。

33.2 律師為承租人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容

律師在訴訟階段為承租人提供法律服務(wù)，首先，重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)把握對(duì)合同效力的審查以及在合同履行過(guò)程中違約責(zé)任的認(rèn)定。合同效力的審查是前提，合同無(wú)效、合同效力待定、合同效力的轉(zhuǎn)化、合同有效，相應(yīng)的法律后果是完全不同的。其次，要根據(jù)具體的《房屋租賃合同》的約定和《合同法》、《物權(quán)法》、最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》的精神，正確理解和把握出租人在租賃合同中的特定的合同義務(wù)，理解一般違約和根本性違約的尺度和不同的法律后果，理解和把握在出現(xiàn)承租人可以依法行使合同解除權(quán)以及在合同被認(rèn)定無(wú)效的情況下，承租人根據(jù)合同的約定和法律的規(guī)定可以主張的權(quán)利。

33.3 律師為承租人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示

33.3.1 律師在為承租人提供訴訟法律服務(wù)時(shí),應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確理解和把握《物權(quán)法》、《合同法》、最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》的精神以及最高人民法院有關(guān)批復(fù)意見(jiàn)，結(jié)合各地的城市房屋租賃地方立法的具體規(guī)定，及時(shí)為承租人提示和控制法律風(fēng)險(xiǎn)。

33.3.2 律師應(yīng)當(dāng)要為承租人租賃房屋的合法性審慎把關(guān)。本指引第31條對(duì)租賃合同的效力及相關(guān)法律規(guī)定作了充分的說(shuō)明和歸類。律師應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確理解和把握合同無(wú)效（包括部分條款無(wú)效）和可撤銷以及合同效力待定的各種情形。

33.3.3 對(duì)房屋租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效合同的處理原則。依據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定，合同無(wú)效后的損失賠償以過(guò)錯(cuò)責(zé)任為歸責(zé)原則，即“有過(guò)錯(cuò)一方賠償對(duì)方因此受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。

33.3.4 對(duì)承租人在合同履行過(guò)程中行使合同解除權(quán)的問(wèn)題。除了《房屋租賃合同司法解釋》第8條規(guī)定的幾種情形之外，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，尚有如下情形，承租人可以行使合同解除權(quán)：

（1）合同因不可抗力而解除；

（2）出租人拒不交房而解除；

（3）因承租房屋部分或全部毀損、滅失而解除；

（4）當(dāng)事人之間租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，承租人可依《合同法》第232條隨時(shí)解除合同；

（5）出租人“一房數(shù)租”，承租人無(wú)法取得租賃房屋而解除。

33.3.5 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同繼續(xù)租賃該房屋，出租人不得解除、終止原租賃合同；租賃合同期限屆滿后，承租人可以繼續(xù)使用租賃房屋，出租人沒(méi)有提出異議的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。承租人隨時(shí)得以解除租賃合同，而出租人則應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人才可以行使合同解除權(quán)。

33.4 律師為出租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)

律師在訴訟階段為出租人提供法律服務(wù)，在房屋租賃合同的履行過(guò)程中，常見(jiàn)的糾紛類型及處理辦法如下：

33.4.1 承租人拒付或遲延支付租金的糾紛情形

出租人根據(jù)房屋租賃合同的約定出租房屋，收取租金，這是出租人依合同享有的主要權(quán)利。如果承租人未能按照合同約定的期限和金額向出租人支付租金，則屬于承租人違約。出租人根據(jù)《合同法》的規(guī)定和租賃合同的約定，可以要求承租人支付租金、賠償損失；租金遲延支付的時(shí)間達(dá)到合同約定的期限，出租人可以行使合同解除權(quán)。

33.4.2 承租人在房屋租賃期間對(duì)房屋擅自進(jìn)行改建、擴(kuò)建、裝飾、裝修的糾紛情形

《合同法》第223條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。因此，對(duì)承租人在房屋租賃期間對(duì)房屋擅自進(jìn)行改建、擴(kuò)建、裝飾、裝修的情形，如果事先未能取得出租人同意，事后未能取得追認(rèn)同意，則屬承租人違約，出租人可行使《合同法》第223條規(guī)定之權(quán)利。如果合同有特別約定的，出租人可行使合同解除權(quán)。對(duì)于承租人所投入的改建、擴(kuò)建、裝飾、裝修費(fèi)用，由承租人自行承擔(dān)。

33.4.3 承租人利用租賃房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的糾紛情形

無(wú)論租賃合同中有無(wú)關(guān)于承租人不得利用租賃房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的約定，如承租人利用租賃房屋進(jìn)行違法活動(dòng)，出租人可以解除合同，并可向承租人要求賠償損失。

33.4.4 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的情形

承租人未經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租給第三方，或者將所承租的部分房屋轉(zhuǎn)租給第三方，收取租金，這種情形違反了《合同法》第224條之規(guī)定，出租人可以解除合同，并可根據(jù)《合同法》第97條之規(guī)定，向承租人行使合同解除后的權(quán)利，包括要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施和和要求賠償損失的權(quán)利。

但是，根據(jù)最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第16條之規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

33.4.5 租賃期限屆滿后承租人拒絕騰退房屋的糾紛情形

租賃合同期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定將房屋返還給出租人，返還時(shí)承租房屋的狀態(tài)應(yīng)當(dāng)符合合同約定的條件。如果承租人違反規(guī)定，則承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，出租人可向承租人主張騰退房屋、賠償損失的權(quán)利。

33.4.6 承租人經(jīng)出租人同意而發(fā)生的裝飾、裝修費(fèi)用承擔(dān)發(fā)生糾紛的情形

租賃期限內(nèi)，承租人經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾、裝修，租賃期間屆滿后，雙方對(duì)費(fèi)用承擔(dān)存在爭(zhēng)議產(chǎn)生糾紛的，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第10條、第11條、第12條的規(guī)定處理。律師在處理上述糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)特別注意的是，在房屋租賃合同中，雙方對(duì)裝飾、裝修費(fèi)用的承擔(dān)有無(wú)特別約定，如果有約定，則按約定處理；如果沒(méi)有約定，則按司法解釋的規(guī)定處理。

33.4.7 承租人經(jīng)出租人同意而發(fā)生的擴(kuò)建、改建費(fèi)用承擔(dān)發(fā)生糾紛的情形

租賃期限內(nèi)，承租人經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃房屋進(jìn)行擴(kuò)建、改建，租賃合同履行期間或履行屆滿后，雙方對(duì)費(fèi)用承擔(dān)存在爭(zhēng)議產(chǎn)生糾紛的，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第14條的規(guī)定處理，即雙方在合同中對(duì)此費(fèi)用有約定的按約定處理；沒(méi)有約定的，法院一般按下列情形分別處理：

（1）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建或改建的造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；

（2）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建或改建的造價(jià)費(fèi)用由雙方按過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。

33.5 律師為出租人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容

律師在訴訟階段為出租人提供法律服務(wù)，其重點(diǎn)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)放在對(duì)房屋租賃合同效力的審查、合同中有關(guān)雙方權(quán)利義務(wù)的審查以及確定雙方在合同履行過(guò)程中是否存在違約的情形。應(yīng)當(dāng)特別注意，合同中對(duì)承租人的合同義務(wù)的審查以及對(duì)履約過(guò)程中承租人有無(wú)違約行為的存在。律師應(yīng)當(dāng)正確區(qū)分合同無(wú)效和由于承租人違約行使合同解除權(quán)的不同法律后果；對(duì)于因承租人違約提起的訴訟，由于在房屋租賃合同的履行期間，房屋由承租人占有和使用，涉及承租人在房屋承租過(guò)程中是否違約，如利用房屋進(jìn)行違法活動(dòng)、擅自對(duì)房屋進(jìn)行改建、裝修等，在民事訴訟中根據(jù)舉證責(zé)任的分配原則，應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)對(duì)上述承租人違約的舉證責(zé)任。律師在提起此類訴訟之前，應(yīng)當(dāng)精心準(zhǔn)備，做好證據(jù)的收集工作。

33.6 律師為出租人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示

33.6.1 對(duì)因承租人在租賃期間對(duì)房屋進(jìn)行裝飾、裝修而發(fā)生的糾紛案件，《合同法》第223條僅作了“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物”的規(guī)定，但在處理此類案件糾紛過(guò)程中，對(duì)如何理解和把握“出租人同意”的問(wèn)題，律師應(yīng)當(dāng)關(guān)注如下要點(diǎn)：

（1）承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)出租人同意對(duì)房屋進(jìn)行裝飾、裝修承擔(dān)舉證責(zé)任。出租人的書(shū)面、電話、電傳、電子郵件、口頭同意等都有可能被承租人作為出租人同意的證據(jù)提交，律師對(duì)這些證據(jù)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，提出質(zhì)證意見(jiàn)。

（2）對(duì)承租人無(wú)法提供出租人書(shū)面同意的證據(jù)，而提出按《民通意見(jiàn)》第66條之規(guī)定認(rèn)定出租人默示同意其對(duì)房屋進(jìn)行裝飾、裝修的主張，律師應(yīng)當(dāng)把握默示同意的適用范圍。如出租人雖未明確表態(tài)，但有證據(jù)證明出租人在裝飾、裝修現(xiàn)場(chǎng)了解情況，并發(fā)表如何裝飾、裝修的意見(jiàn)，事后也未提出反對(duì)意見(jiàn)；或者出租人雖未明確表態(tài)，但根據(jù)雙方約定房屋的用途及出租房屋的現(xiàn)狀可推知承租人必然裝修才能達(dá)到租賃目的。上述兩種情形可以推定為默示同意；反之，如果出租人知道承租人有裝飾、裝修行為后，未明確表示意見(jiàn)且無(wú)任何行為表明其已接受的，則不得認(rèn)定出租人已經(jīng)默示同意。

在處理承租人改建、擴(kuò)建租賃房屋糾紛時(shí)，涉及對(duì)出租人是否同意其改建、擴(kuò)建，雙方存在爭(zhēng)議時(shí)，律師同樣應(yīng)當(dāng)按上述原則謹(jǐn)慎把關(guān)。

33.6.2 對(duì)承租人對(duì)房屋進(jìn)行擴(kuò)建的費(fèi)用發(fā)生爭(zhēng)議和糾紛時(shí)，律師對(duì)《房屋租賃合同司法解釋》第14條第（2）項(xiàng)規(guī)定的“未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建費(fèi)用由雙方按過(guò)錯(cuò)分擔(dān)”的過(guò)錯(cuò)責(zé)任分配問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)把握如下原則：

（1）在單純出租人存在過(guò)錯(cuò)情形時(shí)，承租人的擴(kuò)建費(fèi)用損失由出租人承擔(dān)；

（2）在單純存在承租人過(guò)錯(cuò)情形下，其擴(kuò)建費(fèi)用損失由承租人承擔(dān)；

（3）在雙方均有過(guò)錯(cuò)情形下，擴(kuò)建費(fèi)用由出租人、承租人按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)；

（4）在雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)情形下，則按公平責(zé)任，由出租人、承租人分擔(dān)。

33.6.3 律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)提示出租人，在房屋租賃合同期限屆滿后，如果承租人不及時(shí)騰退房屋繼續(xù)使用租賃房屋的法律后果。根據(jù)《合同法》第236條之規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。因此，出現(xiàn)上述情形，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)提出異議或者直接提起訴訟，否則將出現(xiàn)不利于自己的法律后果。

第34條 房屋租賃合同變更中的糾紛及處理

34.1 律師為承租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)

根據(jù)《合同法》第77條之規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。在訴訟階段，律師為承租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)，既有因合同的約定，一方向另一方提出合同變更要求而形成的糾紛案件；也有根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定或者因情勢(shì)變更的情形而產(chǎn)生的合同變更糾紛。下列內(nèi)容為律師為承租人提供的訴訟階段法律服務(wù)的主要業(yè)務(wù)。

34.1.1 出租人因房屋買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)予、互易等，導(dǎo)致房屋所有權(quán)人發(fā)生變更而產(chǎn)生糾紛的情形

根據(jù)《合同法》第229條之規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。因此，如果出租人因房屋買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)予、互易等，導(dǎo)致房屋所有權(quán)人發(fā)生變更，原房屋租賃合同對(duì)新的房屋所有權(quán)人仍然具有效力，新的房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原合同。如果新的房屋所有權(quán)人向承租人提出終止或解除合同之訴，其主張將得不到法院的支持；相反，如果承租人請(qǐng)求新的房屋所有權(quán)人繼續(xù)履行原合同，法院將支持承租人的訴訟主張。如果因?yàn)樾碌姆课菟袡?quán)人的行為造成承租人損失的，應(yīng)當(dāng)向承租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

34.1.2 出租人單方提起的租賃合同變更內(nèi)容糾紛

在租賃合同履行期間，出租人提出變更租賃合同內(nèi)容，如提出提租的要求、變更租賃期限的要求等，根據(jù)《合同法》第77條之規(guī)定，出租人的變更要求如果未經(jīng)雙方協(xié)商一致，其變更要求對(duì)承租人沒(méi)有法律效力，出租人因此提起的訴訟請(qǐng)求，法院將不予支持。同時(shí)，出租人單方提出變更合同內(nèi)容，屬出租人違約，承租人可向出租人主張合同違約責(zé)任。

34.1.3 承租人所承租的房屋的用途發(fā)生變化的情形

當(dāng)承租人所承租的房屋的用途發(fā)生變化，不能達(dá)到租賃合同約定的房屋用途時(shí)，承租人有權(quán)解除合同。承租人在行使合同解除權(quán)時(shí)，必須能夠證明該房屋用途的變化的改變，并非由于承租人的違約行為而引起。如果承租人所承租的房屋為沿街商業(yè)用房，因?yàn)橐?guī)劃等原因該房屋用途被調(diào)整，類似這種情況，承租人有權(quán)主張解除合同，法院一般應(yīng)予支持。對(duì)承租人損失的問(wèn)題，合同有約定的從約定，沒(méi)有約定的，根據(jù)出租人是否存在過(guò)錯(cuò)或違約責(zé)任而確定。

34.1.4 出租人出讓房屋所有權(quán)未在合理期間通知承租人而引起糾紛的情形

根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第21條之規(guī)定，出租人出讓房屋所有權(quán)應(yīng)在合理期間通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果出租人未在合理期間通知承租人而使承租人喪失優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，承租人可以提起賠償之訴，法院對(duì)承租人合理的賠償主張一般會(huì)予以支持。

34.1.5 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)未在合理期間通知承租人而引起糾紛的情形

根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第22條之規(guī)定，如果出租人所出租的房屋已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期間通知承租人，承租人享有以同等條件購(gòu)買(mǎi)房屋的優(yōu)先權(quán)。如果出租人未在合理期間通知承租人，使承租人喪失優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的請(qǐng)求權(quán)的，承租人有權(quán)向出租人提起賠償之訴，主張其合理利益的損失賠償。

34.1.6 出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，未在拍賣(mài)5日前通知承租人引起糾紛的情形

根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第23條之規(guī)定，出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此，如果出租人未盡此義務(wù)導(dǎo)致承租人喪失優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)賠償責(zé)任。承租人向出租人主張的合理利益的損失，法院將予支持。

34.2 律師為承租人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容

律師應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的約定和法律的規(guī)定，重點(diǎn)把握在何種情形下合同主體和內(nèi)容可以變更；在何種情形下如果一方提出變更，屬于合同違約以及可能承擔(dān)的違約責(zé)任。關(guān)于出租人違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的幾種情形，本指引對(duì)主要內(nèi)容作了介紹。需要特別引起律師重視的是，在適用承租人對(duì)租賃房屋“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”這一原則處理糾紛案件時(shí)，由于《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，明確了承租人這一權(quán)利為債權(quán)，而非物權(quán)。因此，承租人對(duì)于房屋買(mǎi)受人與出租人簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，如果承租人請(qǐng)求確認(rèn)無(wú)效，法院將不予支持。承租人只享有對(duì)出租人的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

34.3 律師為承租人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示

34.3.1 律師在受承租人委托處理因房屋租賃合同變更而引起的糾紛時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎審查案件的主體，特別是因租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)而提起訴訟時(shí)，律師應(yīng)當(dāng)把握在何種情形下可以把新的房屋所有權(quán)人列為適格的訴訟主體。如承租人在主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)落空時(shí)的損害賠償權(quán)時(shí)，其主體只能限定為承租人，次承租人不能主張此項(xiàng)權(quán)利。根據(jù)《合同法》和最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》的規(guī)定，通常情況下，新的房屋所有權(quán)人不承擔(dān)對(duì)承租人的法律責(zé)任。但也有例外，如果承租人有證據(jù)證明出租人和房屋買(mǎi)受人惡意串通，損害承租人利益的，承租人可一并向房屋買(mǎi)受人主張權(quán)利。

34.3.2 律師在適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”這一原則處理糾紛案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意適用這一原則的兩類法定除外條件，即最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第20條的規(guī)定：

（1）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

在上述兩種情形下，房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，原房屋租賃合同對(duì)新的房屋所有權(quán)人沒(méi)有約束力。

34.3.3 律師在處理出租人因怠于通知而使承租人喪失對(duì)承租房屋的“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”而形成的糾紛案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確理解和把握此類案件的請(qǐng)求權(quán)為損害賠償請(qǐng)求權(quán)。同時(shí)，對(duì)于因權(quán)利受侵害而產(chǎn)生的其他請(qǐng)求權(quán)，從司法解釋精神理解，并未予以限制，可一并主張。

34.3.4 律師應(yīng)當(dāng)要注意《房屋租賃合同司法解釋》第21條、第22條的“合理期限”，對(duì)“合理期限”的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)結(jié)合《房屋租賃合同司法解釋》第24條第（3）項(xiàng)的規(guī)定，即15天為出租人履行通知義務(wù)的合理期限。

34.4 律師為出租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)

34.4.1 承租人因提前退租而發(fā)生糾紛的情形

在合同履行期間，承租人要求提前退租而未能取得出租人同意的，屬于承租人違約，出租人可向承租人提起要求繼續(xù)履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，如給出租人造成損失的，出租人還可就損失部分提出賠償請(qǐng)求，法院將予支持。

34.4.2 承租人因改變房屋用途而發(fā)生糾紛的情形

在合同履行期間，承租人違反合同約定的內(nèi)容，單方改變房屋的用途，屬承租人違約，出租人可依合同的約定和法律的規(guī)定，行使合同解除權(quán)或者向承租人主張合同違約責(zé)任。

34.4.3 承租人因改變租金而發(fā)生的糾紛情形

在合同履行期間，承租人違反合同約定的內(nèi)容，單方提出降低房屋的租金，屬承租人違約，出租人可依合同的約定和法律的規(guī)定，行使合同解除權(quán)或者向承租人主張合同違約責(zé)任。

34.4.4 承租人因出租人買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)予、互易等，導(dǎo)致房屋所有權(quán)人發(fā)生變更而發(fā)生糾紛的情形

因出租人買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)予、互易等，導(dǎo)致房屋所有權(quán)人發(fā)生變更，在出租人買(mǎi)賣(mài)租賃房屋時(shí)，承租人享有“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。而因繼承、贈(zèng)予、互易情形發(fā)生租賃房屋所有權(quán)變動(dòng)，承租人不享有此項(xiàng)權(quán)利。因此，如因繼承、贈(zèng)予、互易情形發(fā)生租賃房屋所有權(quán)變動(dòng)，新的房屋所有權(quán)人要求與承租人變更租賃合同主體，如承租人拒絕接受的，新的房屋所有權(quán)人的主張應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

34.4.5 房屋租賃期間承租人死亡，其共同居住人要求繼續(xù)承租而發(fā)生糾紛的情形

房屋租賃期間承租人死亡，其共同居住人要求繼續(xù)承租房屋而出租人拒絕接受其要求的，如果出租人向法院提起訴訟要求共同居住人騰退房屋的，根據(jù)《合同法》第234條之規(guī)定，出租人的訴求將得不到法院的支持。房屋租賃期間承租人死亡，其生前共同居住人有權(quán)按原租賃合同繼續(xù)承租該房屋。

34.5 律師為出租人提供法律服務(wù)時(shí)的重點(diǎn)內(nèi)容

在實(shí)踐中，承租人在履行租賃合同過(guò)程中，根據(jù)法定或約定而提出變更合同，包括變更合同的主體、租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格等，出租人應(yīng)當(dāng)予以配合，雙方應(yīng)簽訂《補(bǔ)充合同》，對(duì)變更事項(xiàng)予以明確。律師在處理合同履行期間因變更發(fā)生的糾紛時(shí)，其難點(diǎn)在于變更的原因很復(fù)雜，遠(yuǎn)非合同的約定所能涵蓋。如基于情勢(shì)變更的情形，基于承租人發(fā)生失蹤、死亡，承租單位出現(xiàn)分立、合并、聯(lián)營(yíng)等情形，都對(duì)合同的變更有不同的影響，如雙方發(fā)生糾紛，律師的處理方法、客觀的法律后果都是不盡相同的。

34.6 律師為出租人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示

34.6.1 對(duì)于出租人在房屋租賃合同履行期間轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)，或者與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋的，或者委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋的，律師務(wù)必提示出租人應(yīng)在合理期間通知承租人，否則引起的訴訟案件，出租人將承擔(dān)賠償責(zé)任。

34.6.2 對(duì)于承租人擅自變更房屋用途，出租人在知道后應(yīng)當(dāng)及時(shí)向承租人提出異議或者及時(shí)提出權(quán)利主張，如果在明知承租人變更合同約定的房屋用途而不提出異議，將有可能在訴訟中被認(rèn)定為“默認(rèn)”，從而喪失對(duì)承租人的違約請(qǐng)求權(quán)。

34.6.3 如果租賃合同沒(méi)有約定明確的租賃期限，雙方在變更租賃合同內(nèi)容過(guò)程中對(duì)此發(fā)生爭(zhēng)議，作為出租人應(yīng)當(dāng)清楚雙方的權(quán)利是不對(duì)等的。作為承租人一方如果在期限問(wèn)題上與出租人達(dá)不成一致，承租人隨時(shí)可以解除租賃合同；而出租人如要解除合同，則需要在合理時(shí)間內(nèi)通知承租人，如不先盡通知義務(wù)，則法院不可能支持出租人解除合同的請(qǐng)求。

第35條 房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓中的糾紛及處理

35.1 律師為承租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)

由于房屋租賃合同的轉(zhuǎn)讓是合同承租人的變更。除非法定或者合同約定，承租人轉(zhuǎn)讓承租權(quán)，必須征得出租人的同意，否則出租人對(duì)承租人與受讓人之間簽訂轉(zhuǎn)讓提出合同無(wú)效之訴，法院會(huì)予以支持。

目前司法實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的房屋轉(zhuǎn)租，是指承租人不退出租賃關(guān)系，而是將房屋出租給次承租人使用并獲取收益。在這類糾紛中，分為經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租和未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，其法律后果是不同的。前者情況下，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，承租人與次承租人形成新的租賃合同關(guān)系。而后者情況下，承租人與次承租人的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，出租人可以解除與承租人的租賃關(guān)系，要求承租人賠償損失，并可以向次承租人要求返還房屋。

35.2 律師為承租人提供法律服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容

律師在處理案件糾紛時(shí)，除了根據(jù)合同的約定準(zhǔn)確把握因合同約定的事由發(fā)生而使承租人享有承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓權(quán)，還應(yīng)當(dāng)把握承租人在何種情形下享有法定轉(zhuǎn)讓承租權(quán)?！逗贤ā返?34條僅規(guī)定承租人在房屋租賃期間死亡的，其生前共同居住的人可以按照原合同租賃該房屋。除此之外，最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第19條規(guī)定，承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持其請(qǐng)求，即該承租轉(zhuǎn)讓權(quán)也屬于法定轉(zhuǎn)讓權(quán)。此外，部分省市的地方性立法對(duì)租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓也有規(guī)定，如《上海市房屋租賃條例》中對(duì)租賃當(dāng)事人依法分立、合并的，規(guī)定由變更后的當(dāng)事人繼續(xù)履行租賃合同。除以上所述法定的承租權(quán)轉(zhuǎn)讓事由外，未經(jīng)出租人同意，承租人單方擅自轉(zhuǎn)讓承租權(quán)給第三人的，其轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)違約責(zé)任，給出租人造成損失的，承租人還將承擔(dān)賠償責(zé)任。

35.3 律師為承租人提供法律服務(wù)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提示

如上所述，承租人轉(zhuǎn)讓租賃合同，必須符合法定或合同約定的轉(zhuǎn)讓條件，或者取得出租人的同意，否則將承擔(dān)法律責(zé)任。如經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同的終止日期，否則，超過(guò)部分無(wú)效，出租人可要求次承租人騰退房屋，次承租人不得拒絕，但次承租人可要求承租人賠償損失。同時(shí)，對(duì)承租人而言，合同轉(zhuǎn)租，如果次承租人對(duì)租賃房屋造成損失的，出租人可直接向承租人主張損失賠償?shù)臋?quán)利。

35.4 律師為出租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)

律師在幫助出租人處理案件糾紛過(guò)程中，需要把握的是承租人如果違反合同的約定，出租人均可依合同的約定和法律的規(guī)定向承租人主張違約責(zé)任，也可向法院提出確認(rèn)承租人和租賃權(quán)的受讓人簽訂的租賃轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效之訴。

35.5 律師為出租人提供法律服務(wù)的重點(diǎn)業(yè)務(wù)

律師在為出租人提供此類法律服務(wù)過(guò)程中，司法實(shí)踐中，常見(jiàn)糾紛違約一方為承租人，如承租人未經(jīng)出租人同意將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。因此律師在接受委托啟動(dòng)訴訟時(shí)，既可以向承租人提起合同的違約之訴，追究承租人的合同違約責(zé)任；也可以提起確認(rèn)承租人與第三人簽訂人的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效之訴。兩者的法律后果是不同的。向承租人提起違約之訴，只能解決承租人違約責(zé)任的問(wèn)題，對(duì)承租人與第三人簽訂的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力不能在違約之訴中解決。根據(jù)《合同法》第58條之規(guī)定，因無(wú)效合同而取得的財(cái)產(chǎn)或者權(quán)利應(yīng)當(dāng)返還，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失。因此，對(duì)承租人和第三人一并提起合同的無(wú)效之訴，從訴訟策略和效率來(lái)講，不失為一種好的選擇。

35.6 律師為出租人提供法律服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)提示

35.6.1 律師應(yīng)當(dāng)提示出租人，在知道承租人違約轉(zhuǎn)讓承租權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向承租人和第三人書(shū)面提出異議或者及時(shí)提起訴訟，如果承租人提供了出租人明知承租權(quán)轉(zhuǎn)讓而出租人不表示反對(duì)或者默許的證據(jù)，在出租人提起的訴訟案件事實(shí)認(rèn)定過(guò)程中，出租人將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)，即有可能被認(rèn)定出租人對(duì)承租人轉(zhuǎn)讓承租權(quán)的事實(shí)已經(jīng)“默認(rèn)”，從而喪失勝訴權(quán)。

35.6.2 如果出租人同意承租人轉(zhuǎn)租的，律師應(yīng)當(dāng)提示出租人，對(duì)于次承租人要求承租人履行房屋修繕義務(wù)的，其最終的修繕義務(wù)仍需出租人承擔(dān)。盡管次承租人無(wú)權(quán)直接向出租人提出修繕請(qǐng)求，但承租人如果履行了修繕義務(wù)，有關(guān)修繕費(fèi)用可向出租人追償，出租人不得拒絕。

第36條 房屋租賃合同解除中的糾紛和處理

36.1 律師為承租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)

訴訟環(huán)節(jié)中房屋租賃合同的解除，律師在為承租人提供法律服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種不同情形采取相應(yīng)的訴訟策略。第一種情形是出租人提出解除合同符合合同約定的事由或者符合法定解除的情形，在此種情況下，合同解除后承租人將承擔(dān)何種法律后果；第二種情形是出租人所提起的解除合同的事實(shí)和理由既不符合合同的約定，也違反法律規(guī)定的解除事由，此種情形下，作為承租人應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)自己的權(quán)利，如何提出權(quán)利主張。

36.1.1 出租人提出解除合同符合合同約定的事由或者符合法定解除的情形而發(fā)生糾紛的情形

出租人根據(jù)《合同法》第93條、第94條、第219條、第224條第2款、第227條規(guī)定的情形，以及根據(jù)最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第7條的規(guī)定，當(dāng)出現(xiàn)上述法律和司法解釋明確規(guī)定的出租人得以主張解除合同的情形時(shí)，如果雙方發(fā)生糾紛，律師應(yīng)當(dāng)告知承租人，法院將支持或者確認(rèn)出租人的合同解除權(quán)。但是，對(duì)于合同解除后的法律后果，根據(jù)據(jù)以適用的法定解除情形的不同，承租人所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果也是不同的，因此，律師在處理此類案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意下列情況：

（1）如果合同的解除是因不可抗力或者情勢(shì)變更致使合同簽訂的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則在出租人提出解除合同時(shí)，承租人不承擔(dān)法律責(zé)任。如果因此而給承租人造成損失的，承租人可以適用《合同法》公平責(zé)任的原則要求出租人分擔(dān)損失。

（2）如果合同的解除是因?yàn)槌凶馊诉`約而導(dǎo)致，出租人在提出解除合同請(qǐng)求的同時(shí)，可以主張《合同法》第97條規(guī)定的恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、賠償損失等請(qǐng)求，律師在幫助承租人處理案件時(shí)，對(duì)出租人所提出的違約責(zé)任承擔(dān)、損失賠償?shù)慕痤~應(yīng)當(dāng)根據(jù)承租人違約責(zé)任的大小、出租人在履行合同過(guò)程中有無(wú)違約行為、出租人所提出的損失賠償?shù)臄?shù)額有無(wú)超過(guò)其實(shí)際損失的30%等綜合進(jìn)行抗辯。

36.1.2 出租人提出解除合同不符合合同約定的事由或者不符合法定解除的情形而發(fā)生糾紛的情形

如果出租人提出解除合同既不符合合同約定的事由，也不符合法定解除的情形，對(duì)出租人的訴訟請(qǐng)求，法院不會(huì)予以支持。反之，合同履行過(guò)程中出租人的上述行為，屬于出租人嚴(yán)重違約，承租人可以根據(jù)合同的約定或者根據(jù)法律的規(guī)定，向出租人提出違約之訴，如果給承租人造成損失的，承租人可以要求出租人賠償損失。

36.2 律師為承租人提供法律服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容

律師處理此類糾紛，必須熟練掌握出租人合同解除權(quán)的幾種法定情形，對(duì)于不可抗力或者情勢(shì)變更而引起的合同解除，律師在應(yīng)訴時(shí)，要根據(jù)不可抗力或者情勢(shì)變更的大小、對(duì)合同履行的實(shí)際影響，作出合同是否符合解除的條件，合同解除后如果給承租人造成損失的，出租人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的判斷。同時(shí)，根據(jù)《合同法》第95條之規(guī)定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅；法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限的，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。因此，對(duì)于出租人的合同解除權(quán)請(qǐng)求，律師在訴訟當(dāng)中應(yīng)當(dāng)特別注意審查出租人有無(wú)按合同約定的期限向承租人提出，或者在承租人催告后在合理期限內(nèi)提出，如果出租人沒(méi)有盡此通知義務(wù)，則其合同解除權(quán)消滅。

36.3 律師為承租人提供法律服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)提示

36.3.1 律師應(yīng)當(dāng)提示承租人，出租人如果根據(jù)《合同法》第93條第2款、第94的規(guī)定主張解除合同，只要向承租人提出解除合同通知，其法律后果為自通知到達(dá)時(shí)合同解除。如果承租人對(duì)合同解除有異議的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向?qū)Ψ教岢?，一旦承租人提出異議，出租人只有通過(guò)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

36.3.2 對(duì)于《合同法》第95條第2款中的行使解除權(quán)通知的合理期限，《合同法》中沒(méi)有作出明確的規(guī)定，律師可以參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第15條第2款的規(guī)定，該條第2款對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除權(quán)的行使規(guī)定如下：法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3個(gè)月。對(duì)方?jīng)]有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起1年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

36.4 律師為出租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)

當(dāng)承租人符合《合同法》第93條、第94條、第219條、第224條第2款、第227條規(guī)定的情形，以及根據(jù)最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第7條規(guī)定的情形，或者根據(jù)租賃合同約定的合同解除事由，如果雙方形成糾紛，出租人解除合同的請(qǐng)求將得到法院的支持，出租人并可根據(jù)上述不同的情形，向承租人主張恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、賠償損失的權(quán)利。

36.5 律師為出租人提供法律服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容

本指引36.2的內(nèi)容同樣適用于律師為出租人提供法律服務(wù)的重點(diǎn)。除此之外，律師應(yīng)當(dāng)了解，最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第8條對(duì)承租人因下列情形導(dǎo)致房屋無(wú)法使用行使合同解除權(quán)時(shí)，明確規(guī)定法院應(yīng)當(dāng)予以支持。這些情形包括：

（1）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；

（2）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（3）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定的。

《房屋租賃合同司法解釋》第6條對(duì)出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，規(guī)定了不能取得房屋的承租人享有對(duì)出租人的合同解除權(quán)和賠償請(qǐng)求權(quán)。

36.6 律師為出租人提供法律服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)提示

36.6.1 律師應(yīng)當(dāng)提示出租人，當(dāng)租賃合同的租賃期限為不定期時(shí)，出租人與承租人均享有法律規(guī)定的合同解除權(quán)，但是，出租人行使合同解除權(quán)必須在合理期限內(nèi)提前通知承租人。“合理期限”的具體期限可參見(jiàn)本指引36.3.2。

36.6.2 出租人如果按合同的約定或者法律規(guī)定行使合同解除權(quán)，同樣適用本指引36.3.2的規(guī)定。

36.6.3 律師應(yīng)當(dāng)提示出租人，在行使合同解除權(quán)時(shí)，如因承租人違反合同義務(wù)而提起此項(xiàng)權(quán)利主張，應(yīng)當(dāng)審慎判斷承租人的違約是根本性違約，還是一般性違約，兩者的法律后果不同，一般性違約不能成為出租人行使合同解除權(quán)的理由，法院對(duì)因承租人一般性違約而出租人主張解除合同的請(qǐng)求將不予支持。

36.6.4 律師在處理因房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議、承租人提出解除合同的糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情形作出抗辯，關(guān)于此項(xiàng)內(nèi)容可參見(jiàn)本指引33.1.7。

第37條 房屋租賃合同終止中的糾紛和處理

37.1 律師為承租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)

出現(xiàn)《合同法》第91條規(guī)定之情形，租賃合同終止。租賃合同可以基于多種情形而發(fā)生終止的后果，因此，合同終止對(duì)承租人和出租人所產(chǎn)生的法律后果應(yīng)以導(dǎo)致合同終止的各種情形而定。如合同解除，即為合同終止的情形之一，租賃合同基于不同的情形而解除對(duì)承租人具有不同的法律后果，這在本指引36.1中已作論述。租賃合同終止后，雙方的合同權(quán)利義務(wù)一并終止，但合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款仍然有效。律師在為承租人提供法律服務(wù)時(shí)，根據(jù)司法實(shí)踐情況，其與出租人的糾紛容易產(chǎn)生于下列情形：

（1）出租人不按約返還租房定金、訂金、押金；

（2）承租人在租賃期間對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾、裝修、改建、擴(kuò)建費(fèi)用承擔(dān)與出租人發(fā)生爭(zhēng)議；

（3）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，出租人的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。

37.2 律師為承租人提供法律服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容

37.2.1 出租人不按約返還租房定金、訂金、押金而發(fā)生糾紛的情形

如果在租賃合同解除后出租人不按約返還租房定金(定金未被抵做房屋租金)、訂金、押金，顯屬出租人違約，承租人可提起要求返還定金(定金未被抵做房屋租金)、訂金、押金的訴請(qǐng)，并可要求賠償由此引起的損失。對(duì)承租人的請(qǐng)求，法院將予支持。

37.2.2 承租人在租賃期間對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾、裝修、改建、擴(kuò)建費(fèi)用承擔(dān)與出租人發(fā)生糾紛的情形

對(duì)此類糾紛的處理，最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第9條、第10條、第11條、第12條、第13條、第14條作了具體的規(guī)定，在處理此類糾紛時(shí)，律師要根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，合理提出訴請(qǐng)。

37.2.3 因出租人違約導(dǎo)致合同解除，出租人如何承擔(dān)法律責(zé)任而發(fā)生糾紛的情形

出租人違反《合同法》第216條、第231條、第232條、第233條以及最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第8條規(guī)定的情形，承租人可主張解除合同，其中，出租人違反《合同法》第216條和《房屋租賃合同司法解釋》第8條的規(guī)定，可以認(rèn)定出租人違約，承租人在主張合同解除權(quán)的同時(shí)，可以向出租人主張賠償損失的權(quán)利。但如果基于《合同法》第231條規(guī)定的情形而解除合同，即不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物全部或部分毀損、滅失，致使合同解除的，在認(rèn)定出租人的責(zé)任時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租人在租賃物毀損、滅失上有無(wú)過(guò)錯(cuò)或過(guò)失而定，如果出租人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)或過(guò)失，對(duì)承租人由此造成的損失宜根據(jù)公平責(zé)任而定。

37.3 律師為承租人提供法律服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)提示

37.3.1 律師應(yīng)當(dāng)提示承租人，租賃合同終止后，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)騰退房屋，按合同約定的內(nèi)容和要求交還房屋內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施。否則，承租人將承擔(dān)法律責(zé)任。

37.3.2 律師應(yīng)當(dāng)提示承租人，合同終止后，承租人在處理未形成附合的裝飾、裝修物時(shí)，如果出租人不同意折價(jià)利用時(shí)，承租人有拆除裝飾、裝修物的權(quán)利，但是，如因拆除而給出租人房屋造成損害的，承租人將承擔(dān)恢復(fù)原狀的法律責(zé)任。

37.3.3 律師應(yīng)當(dāng)提示承租人，租賃合同終止后，對(duì)形成附合的裝飾、裝修物，如果雙方?jīng)]有特別約定，法院在處理時(shí)將按雙方有無(wú)違約責(zé)任導(dǎo)致合同解除分別而定，如因出租人違約，則形成附合的裝飾、裝修物殘值損失由出租人承擔(dān)；如承租人違約，則由承租人自行承擔(dān)；如雙方均有違約，則按責(zé)任大小分擔(dān)；如因不可歸責(zé)于雙方的責(zé)任而導(dǎo)致合同解除，按公平責(zé)任分擔(dān)。

37.4 律師為出租人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)

租賃合同終止后，出租人有權(quán)收回租賃房屋，并且要求承租人按照合同約定的內(nèi)容和要求交還房屋內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施。如果承租人未及時(shí)騰退房屋，交還房屋內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施，或者騰退的房屋和交還的設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)毀損、滅失等情形，出租人可依法提起訴訟，要求承租人及時(shí)騰退房屋，交還設(shè)備、設(shè)施，造成毀損、滅失的，可請(qǐng)求恢復(fù)原狀、賠償損害。法院將支持出租人的上述訴訟請(qǐng)求。

37.5 律師為出租人提供法律服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容

37.5.1 承租人未及時(shí)騰退房屋，交還房屋內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施而引起糾紛的情形

租賃合同終止后，如果承租人未及時(shí)騰退房屋，交還房屋內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施，出租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)主張權(quán)利，要求承租人騰退房屋，交還房屋內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施。如果在提起訴訟時(shí)，對(duì)于承租人實(shí)際逾期騰退期限內(nèi)的損失難以確定，出租人可依原租賃合同的租金主張損失賠償。

37.5.2 承租人騰退的房屋，交還的設(shè)備、設(shè)施有毀損、滅失的情形而發(fā)生糾紛的情形

承租人騰退房屋，交還的設(shè)備、設(shè)施，應(yīng)當(dāng)符合合同約定的條件，即使合同沒(méi)有明確約定，也應(yīng)符合公認(rèn)的條件。如果承租人騰退的房屋，交還的設(shè)備、設(shè)施有毀損、滅失的情形，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人提出恢復(fù)原狀、賠償損失的權(quán)利主張。當(dāng)然，房屋設(shè)備、設(shè)施合理的損耗，不能被視為毀損。

37.5.3 因承租人在租賃期間對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾、裝修、改建、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)與出租人發(fā)生爭(zhēng)議而發(fā)生的糾紛

此節(jié)內(nèi)容參見(jiàn)本指引33.4.2和33.4.6、33.4.7。

37.5.4 因承租人違約導(dǎo)致合同解除，出租人如何承擔(dān)法律責(zé)任而發(fā)生糾紛的情形

承租人違反《合同法》第219條、第224條第2款、第227條規(guī)定的情形，以及根據(jù)最高人民法院《房屋租賃合同司法解釋》第7條的規(guī)定，出租人可以主張解除合同。在上述情形下如果租賃合同解除，出租人可向承租人主張恢復(fù)原狀、采取補(bǔ)救措施、賠償損失等權(quán)利。

37．6 律師為出租人提供法律服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)提示

37.6.1 律師應(yīng)當(dāng)提示出租人，如果因?yàn)槌鲎馊宋幢M租賃房屋的維修義務(wù)而導(dǎo)致房屋無(wú)法正常實(shí)現(xiàn)承租人的租賃用途，或者導(dǎo)致房屋或房屋的設(shè)備、設(shè)施毀損、滅失，承租人因此提出解除合同，出租人不但喪失對(duì)承租人合同解除請(qǐng)求的抗辯權(quán)，而且也喪失了房屋或房屋的設(shè)備、設(shè)施毀損、滅失的索賠權(quán)。

37.6.2 律師應(yīng)當(dāng)提示出租人，在租賃合同履行期限屆滿時(shí)，必須及時(shí)要求承租人騰退房屋。如果任由承租人繼續(xù)居住而不提出異議，將產(chǎn)生不利于出租人的法律后果，即原租賃合同被視為繼續(xù)有效。出租人如要解除合同，將不得不在“合理期限”內(nèi)提出。

37.6.3 律師應(yīng)當(dāng)提示出租人，在租賃合同履行期限屆滿后，如果履行期間承租人未有違約行為，則應(yīng)當(dāng)及時(shí)或同時(shí)在承租人騰退房屋、交還設(shè)備、設(shè)施之時(shí)，將承租人預(yù)先支付的租房定金、訂金、押金返還給承租人，以免引起不必要的糾紛。