物權(quán)是民事主體依法享有的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)，物權(quán)法律制度調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，是民事基本制度之一。物權(quán)編在總則編之后，是《民法典》的第二編。民法典物權(quán)編在現(xiàn)行物權(quán)法的基礎(chǔ)上，按照黨中央提出的完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，健全歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的要求，結(jié)合現(xiàn)實(shí)需要，加強(qiáng)對(duì)建筑物業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，適當(dāng)降低業(yè)主作出決議的門(mén)檻，明確共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有，進(jìn)一步完善物權(quán)法律制度。今天，我們將推出物權(quán)編較為重要的25個(gè)要點(diǎn)，并進(jìn)行簡(jiǎn)練提示，希望有助于大家對(duì)民法典尤其物權(quán)編方面的了解。
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要點(diǎn)一：將疫情防控作為因緊急需要征用不共產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)的事由明確列出，是總結(jié)新冠疫情經(jīng)驗(yàn)的體現(xiàn)。（第245條）
要點(diǎn)二：新增“無(wú)居民海島屬于國(guó)有財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定。（第248條）
要點(diǎn)三：增加“集體成員有權(quán)查閱、復(fù)制相關(guān)資料”的內(nèi)容，賦予集體成員對(duì)集體財(cái)產(chǎn)更多的監(jiān)管權(quán)力，以期解決一些漠視集體經(jīng)濟(jì)組織成員利益的問(wèn)題。（第264條）
要點(diǎn)四：明確地方政府有關(guān)部門(mén)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。（第277條）
要點(diǎn)五：物權(quán)編對(duì)業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項(xiàng)的范圍和表決事宜進(jìn)行了重大修改，旨在增加表決范圍，降低權(quán)利行使條件。重大事項(xiàng)范圍的改變：（1）刪去了《物權(quán)法》“管理規(guī)約”前“建筑物及其附屬設(shè)施的”的表述；（2）將“籌集和使用”拆分為兩項(xiàng)，且兩項(xiàng)的表決方式不同；（3）增加一項(xiàng)表決范圍，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)共有部分的管理控制能力。重大事項(xiàng)表決方式的改變：由《物權(quán)法》的“總面積、總?cè)藬?shù)”為計(jì)算基數(shù)，變?yōu)閮刹接?jì)算，滿足參與人數(shù)要求，滿足占專有部分面積人數(shù)要求。雙三分之二（總面積、總?cè)藬?shù)）參與的前提下，第6-8項(xiàng)雙四分之三（占參與的而非總的四分之三）同意，其他事項(xiàng)雙過(guò)半數(shù)（占參與而非總的過(guò)半數(shù)）同意。（第278條）
要點(diǎn)六：第281條第1款，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。第2款，緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。新增緊急情況下使用維修資金的規(guī)定。（第281條）
要點(diǎn)七：新增利用共有部分收入如何處理的條款，收入-合理費(fèi)用=共有收入。（第282條）
要點(diǎn)八：新增及時(shí)答復(fù)業(yè)主的條款?？偨Y(jié)和吸納現(xiàn)行《物權(quán)法》實(shí)施十多年來(lái)我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀，針對(duì)推諉拖延的狀況，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況的質(zhì)詢。新冠肺炎疫情期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及管理人在執(zhí)行政府應(yīng)急措施方面發(fā)揮了很大作用，本條第2款也明確了其相關(guān)義務(wù)。第286條第3款新增的業(yè)主配合管理的義務(wù)，也是新冠疫情管理經(jīng)驗(yàn)的體現(xiàn)。（第285、286條）
要點(diǎn)九：按份共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)“變更性質(zhì)或用途”也被納入需“三分之二”以上同意的范圍，共同共有的則需全體同意。（第301條）
要點(diǎn)十：無(wú)人認(rèn)領(lǐng)的遺失物公告時(shí)限由“六個(gè)月”變?yōu)椤?strong>一年”（之后歸國(guó)家所有），以更好地保障遺失人利益。（第318條）
要點(diǎn)十一：增加加工、附合、混合而產(chǎn)生的物的歸屬的規(guī)定。有約定的按約定；沒(méi)有約定或約定不明確，依照法律規(guī)定；法律沒(méi)有規(guī)定的，按照充分發(fā)揮物的效用以及保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)當(dāng)事人的原則確定。（第322條）
要點(diǎn)十二：為確認(rèn)我國(guó)農(nóng)村土地改革的成果，在“三權(quán)分置”的基礎(chǔ)上，對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作出系統(tǒng)規(guī)定?！叭龣?quán)”是指所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)。本章很多內(nèi)容系吸收《土地承包經(jīng)營(yíng)法》規(guī)定而來(lái)。（第339-341條）
要點(diǎn)十三：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。（增）（第359條）
要點(diǎn)十四：增加居住權(quán)，明確居住權(quán)設(shè)立需書(shū)面，無(wú)償（原則），登記，不得轉(zhuǎn)讓、繼承、出租；期間屆滿或居住權(quán)人死亡時(shí)消滅。（第十四章，366-371條）
要點(diǎn)十五：可抵押財(cái)產(chǎn)范圍刪除“以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”，增加“海域使用權(quán)”。（第395條）
要點(diǎn)十六：浮動(dòng)抵押財(cái)產(chǎn)范圍的確定，將《物權(quán)法》規(guī)定的“實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)”改為“抵押財(cái)產(chǎn)確定時(shí)”。（第396條）
要點(diǎn)十七：不得抵押的財(cái)產(chǎn)中刪除“耕地”，與土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)定相一致。（第399條）
要點(diǎn)十八：相較于《物權(quán)法》186條就“禁止流押”的“不得……”規(guī)定，本條并未直接規(guī)定“得……”，而是規(guī)定“……只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償”。這樣規(guī)定，既可以表明不鼓勵(lì)甚至禁止的意義，同時(shí)也在借鑒擔(dān)保法解釋的基礎(chǔ)上言明了法律后果。另需說(shuō)明，本條規(guī)定的禁止流押約定只限定在債務(wù)履行期間屆滿前，債務(wù)履行期屆滿后債務(wù)人不履行債務(wù)的，抵押權(quán)人是可以與抵押人協(xié)議將抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)歸抵押權(quán)人所有的。（第401條）
要點(diǎn)十九：更改了抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的規(guī)則，由“經(jīng)抵押權(quán)人同意”變?yōu)椤?strong>通知抵押人”。此項(xiàng)修改使抵押財(cái)產(chǎn)的流通更為便捷。但對(duì)于抵押權(quán)人而言，其權(quán)益保護(hù)并不如原規(guī)定周全。（1）《物權(quán)法》規(guī)定抵押期間抵押人擬轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)需要經(jīng)抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓，并且需要將所得價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。（2）《民法典》物權(quán)編不要求經(jīng)抵押權(quán)人同意，僅需通知即可；抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響，但如抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可要求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存。（第406條）
要點(diǎn)二十：相較于《物權(quán)法》199條，本條刪除了登記的抵押權(quán)“順序相同的，按照債權(quán)比例清償”的規(guī)定，如此修改可能是基于實(shí)踐中對(duì)于登記的順序?qū)⒕唧w到時(shí)分，不存在順序相同的情形。此外，新增參照適用條款，明確其他擔(dān)保物權(quán)的清償順序參照抵押權(quán)的規(guī)定。（第414條）
要點(diǎn)二十一：415條“同一財(cái)產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)的，拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款按照登記、交付的時(shí)間先后確定清償順序?！睘樾略鰞?nèi)容，明確了同一財(cái)產(chǎn)同時(shí)設(shè)立抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)的，按照登記、交付的時(shí)間先后確定清償順序，改變了擔(dān)保法解釋第79條的規(guī)定（同一財(cái)產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償。同一財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時(shí)，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償）。（第415條）
要點(diǎn)二十二：本條為新增條款（動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保的主債權(quán)是抵押物的價(jià)款，標(biāo)的物交付后十日內(nèi)辦理抵押登記的，該抵押權(quán)人優(yōu)先于抵押物買(mǎi)受人的其他擔(dān)保物權(quán)人受償，但是留置權(quán)人除外），規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)抵押中交付的特殊對(duì)抗作用：交付后10日內(nèi)辦理抵押登記的對(duì)出賣(mài)該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人有優(yōu)先受償性。（第416條）
要點(diǎn)二十三：相較于《物權(quán)法》206條，本條調(diào)整了最高額抵押中擔(dān)保債權(quán)的確定事由，“抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押”變?yōu)椤?strong>抵押權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押”。這一變化有助于債權(quán)確定時(shí)間提前，更好保護(hù)抵押權(quán)人的利益。（第423條）
要點(diǎn)二十四：第428條（質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就質(zhì)押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償）就禁止流質(zhì)的修改與前面對(duì)禁止流押的修改類似。相較《物權(quán)法》211條，就“禁止流質(zhì)”做的“不得……”規(guī)定，本條并未直接規(guī)定“得……”，而是規(guī)定“……只能依法就質(zhì)押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償”。這樣規(guī)定，既可以表明不鼓勵(lì)甚至禁止的意義，也在借鑒擔(dān)保法解釋的基礎(chǔ)上言明了法律后果。（第428條）
要點(diǎn)二十五：結(jié)合目前權(quán)利質(zhì)權(quán)多樣、登記機(jī)構(gòu)多元的情況，不再分別具體表述各質(zhì)權(quán)的設(shè)立時(shí)間，而是統(tǒng)一表述為“自辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立”，簡(jiǎn)潔明了，也更適應(yīng)發(fā)展需要。（第443、444、445條）
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