早兩天，有個(gè)粉絲咨詢雁姐，5000萬(wàn)在廣州買別墅，有什么好選擇？
然后我就目睹了一個(gè)個(gè)豪宅刷屏而過(guò)——
A豪宅，物業(yè)水平不行。
B豪宅，隱私性不足。
C豪宅，不行啊，這個(gè)房子花不完5000萬(wàn)！
D豪宅，嗯，這個(gè)會(huì)不會(huì)太貴？都到1個(gè)億了！
雁姐：。。。。。。
富人的煩惱我也好想擁有！5000萬(wàn)買什么房子好？在線等，挺急的！
于是全體編輯部突然領(lǐng)悟到一個(gè)事實(shí)：不管你的購(gòu)房預(yù)算是多少，你的煩惱都不少。
為什么？因?yàn)?strong>便宜的你看不上，貴的你又看不起！
而這個(gè)答案，其實(shí)也恰恰指向了灣區(qū)購(gòu)房者的集體焦慮。
.01
“灣區(qū)能買哪里??？”
在“5000萬(wàn)暴擊”之前，另外一個(gè)粉絲群就另一個(gè)問(wèn)題開(kāi)展了火熱的探討，我走個(gè)神的時(shí)間，“99 ”條未讀信息，主要圍繞的重點(diǎn)是：灣區(qū)能買哪里？
回答問(wèn)題之前，我覺(jué)得先來(lái)解讀下這個(gè)問(wèn)題，也是挺有意思的。
因?yàn)椋軉?wèn)出這個(gè)問(wèn)題的，大概率都是投資客。
搞清楚一個(gè)重點(diǎn)，自住的情況下，永遠(yuǎn)不需要探討太多，滿足自身的需求最重要。
廣州珠江新城的商業(yè)氛圍和交通規(guī)劃有多好，房產(chǎn)增值能力有多強(qiáng)，跟你一個(gè)需要在番禺上班的人，毫無(wú)關(guān)系。你的需求可能也就是距離上班地點(diǎn)比較近，通勤條件比較好，價(jià)格比較合適，其他的生活配套也過(guò)得去的房子。
我們說(shuō)了那么多次，惠州不要買，惠州擁有天量庫(kù)存，去化壓力巨大。但你如果是需要在惠州長(zhǎng)期生活，又或者想完成自己定期海邊度假的愿望，那你在惠州買房，我也不會(huì)攔你半分。
同理，別說(shuō)整個(gè)大灣區(qū)，就說(shuō)整個(gè)珠江三角洲組團(tuán)，要是你有合適的自住需求，肇慶、韶關(guān)、清遠(yuǎn)、梅州，能買下來(lái)住得舒服的房子，就非常香了。
所以，一旦群里討論的話題變成了：東莞價(jià)格貴、惠陽(yáng)沒(méi)什么價(jià)值、南沙的不確定性太大、增城新塘的房?jī)r(jià)沒(méi)啥動(dòng)力，別著急辯駁，因?yàn)檫@一聽(tīng)，就是老投資客了。
來(lái)，從投資角度，客觀看看這幾個(gè)地方——
.02
投資：關(guān)于“薛定諤的貓”的學(xué)問(wèn)
東莞
除了深圳和廣州兩個(gè)無(wú)法撼動(dòng)的灣區(qū)雙子星，東莞可以說(shuō)是今年灣區(qū)樓市的焦點(diǎn)，畢竟，房?jī)r(jià)調(diào)控與房?jī)r(jià)上漲并駕齊驅(qū)，真就“怎么大風(fēng)越狠我心越蕩”~
根據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，10月，主城區(qū)內(nèi)的東城房?jī)r(jià)破4萬(wàn)/㎡，莞城的房?jī)r(jià)也接近4萬(wàn)/㎡，臨深片區(qū)的長(zhǎng)安，竟然也即將走入4字頭，整個(gè)城市進(jìn)入了紅紅火火的大范圍、大幅度漲價(jià)。
頻頻調(diào)控之后，東莞剛需的壓力，反而一天比一天更重了。
不過(guò)，投資客的心情，就很愉悅了嗎？在我看來(lái)，不一定。
隨著下半年以來(lái)的一路走高，東莞主城的房?jī)r(jià)，也即將到達(dá)橫盤期。各個(gè)備受市場(chǎng)關(guān)注的臨深板塊，比如虎門、長(zhǎng)安、鳳崗等城鎮(zhèn)，也會(huì)開(kāi)始慢下來(lái)。
東莞主城，配套相對(duì)穩(wěn)定和成熟，但距離廣深都不近，只能說(shuō)是城市自己本身的中心，沒(méi)有其他外來(lái)的利好刺激，孤軍奮戰(zhàn)在漲價(jià)浪潮中，頂著新拍土地和舊改項(xiàng)目的庫(kù)存壓力，超越深圳大哥提攜的“貴人”，走到4字頭。
而深圳大哥提攜的臨深片區(qū)，雖然被市場(chǎng)看好，但是當(dāng)房?jī)r(jià)也即將走進(jìn)4字頭，就要開(kāi)始警惕了。
其中一個(gè)很重要的問(wèn)題是，如果憑借著臨深的概念，能走到4字頭、5字頭，你讓真正屬于深圳的龍崗、坪山，顏面何存？
所以，粉絲們討論得沒(méi)錯(cuò)，東莞，確實(shí)貴，也存在一定的高位橫盤的風(fēng)險(xiǎn)。
惠陽(yáng)
惠州全市里，單單看惠陽(yáng)的原因，沒(méi)別的，投資逃不了“臨深”概念，憑借著一個(gè)惠州南站，足夠讓其他區(qū)鎮(zhèn)都一邊涼快去。
而大亞灣和仲愷也臨深啊，對(duì)不起，我直接說(shuō)，大亞灣現(xiàn)在就是個(gè)坑，投資的空概念巨多，帶著海景的幻想色彩最濃厚，不信你就去采訪大亞灣的業(yè)主，一問(wèn)一個(gè)準(zhǔn)，就不浪費(fèi)時(shí)間了。
惠陽(yáng)區(qū)最強(qiáng)勢(shì)的牌，就是有軌道交通和靠近深圳。這一張牌，直接決定了惠陽(yáng)擁有成為深圳“睡城”的資質(zhì)。那句“來(lái)了深圳，就是惠州人”，其實(shí)多數(shù)情況下都是說(shuō)惠陽(yáng)區(qū)。
其實(shí)，惠州南站附近的一手樓盤價(jià)格在1.3萬(wàn)-1.9萬(wàn)/㎡的范圍內(nèi)，白云新城板塊附近除了個(gè)別高端調(diào)性的項(xiàng)目之外，一手樓盤售價(jià)集中在1.4-1.6萬(wàn)/㎡，我認(rèn)為是值得的。
所以，不太認(rèn)同粉絲們說(shuō)的沒(méi)價(jià)值，憑借著南站樞紐的交通優(yōu)勢(shì)，和新城概念，也是值得的。
南沙
南沙這個(gè)板塊，越來(lái)越囂張了，此前我們也出過(guò)一篇關(guān)于深圳與南沙的分析，詳情可回顧：南沙才是最有資格跟深圳調(diào)情的地方！
說(shuō)真的，南沙在廣州人看來(lái)，像是隔壁老王的干兒子，但卻戳中了灣區(qū)人的痛點(diǎn)，海景資源、高規(guī)劃、高起點(diǎn)、交通樞紐、價(jià)格比深圳便宜等等，讓深圳人愛(ài)都來(lái)不及。
不過(guò)，這三個(gè)月以內(nèi)，以富豪區(qū)著稱的南沙灣，連續(xù)拍出3塊相鄰的宅地，其中兩塊地都進(jìn)入了搖號(hào)環(huán)節(jié)，最近出讓的一塊宅地，地價(jià)已經(jīng)破兩萬(wàn)，有點(diǎn)瘋狂。
可以說(shuō)，當(dāng)下的南沙，房?jī)r(jià)走得比板塊發(fā)展、人口增速要快得多，現(xiàn)在投資南沙，仿佛是在重復(fù)”薛定諤的貓“的實(shí)驗(yàn)，并且這個(gè)實(shí)驗(yàn)結(jié)果，不是開(kāi)箱即知，而是要長(zhǎng)線持有5-10年，才能知道你到底是賺了還是虧了。
在這之前，你唯一確定的是，你可能要被套住5-10年。
新塘
有人在灣區(qū)投資選擇里，提出新塘，我確實(shí)是挺意外的。
新塘的高光時(shí)刻，應(yīng)該是在廣州地鐵13號(hào)線通車以前。13號(hào)線從規(guī)劃到建設(shè)再到通車，改變了非常多人的置業(yè)計(jì)劃，不限購(gòu)的政策，笑迎四面八方來(lái)賓。
但是，通車后，整個(gè)增城都有一點(diǎn)“利好出盡”的意思，整體呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，開(kāi)始觸底。
隨著黃埔、白云、南沙、番禺在去年年末到今年之間，陸續(xù)降低限購(gòu)門檻，增城的熱度不斷下跌，一直到今年年終以后，才把地鐵的泡沫排盡、開(kāi)始觸底反彈。
而深莞調(diào)控升級(jí)，也帶來(lái)了外溢客源，板塊熱度回升，也是預(yù)料之內(nèi)的。
不過(guò)，新塘的新房供應(yīng)可不少，你不但要趕緊打消“暴漲”的念頭，你還得提防著天量庫(kù)存等風(fēng)險(xiǎn)，不太建議在此上車。
.03
總結(jié)
可以說(shuō)，曾經(jīng)那個(gè)隨隨便便就能碰上暴擊的時(shí)代，已經(jīng)一去不復(fù)返。
房住不炒的大基調(diào)下，你也只能和神秘莫測(cè)的市場(chǎng)，持續(xù)地進(jìn)行“薛定諤的貓”的游戲。
而我呢，不說(shuō)了，我媽說(shuō)房租收不過(guò)來(lái)，讓我去幫忙了。
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