（為確保閱讀通暢，本文中“為他人提供訂約機(jī)會或提供媒介服務(wù)的中間人”稱為“居間人”，“委托居間人開展居間業(yè)務(wù)并支付酬金的人”稱為“委托人”，“經(jīng)居間人介紹與委托人簽約的人”稱為“相對人”）
居間，顧名思義，在中間。居間合同，是指居間人依據(jù)當(dāng)事人的委托并且按照當(dāng)事人的要求為當(dāng)事人提供訂立合同的機(jī)會或者為訂立合同提供媒介服務(wù)，而當(dāng)事人給予傭金或酬金的合同，生活里常見于房屋買賣交易當(dāng)中。居間合同，通常不為人所熟知，但換一個名字也許會讓人恍然大悟，2021年1月1日起生效實施的《中華人民共和國民法典》也將這一較為“專業(yè)化”的有名合同進(jìn)行了修改，正式調(diào)整為中介合同。因筆者行文習(xí)慣，故本文將繼續(xù)沿用“居間”一詞，并就“居間行為”及“居間合同”的法律特征進(jìn)行簡要概述。
實踐中，居間行為主要分為兩類，指示性居間與媒介性居間，指示性居間又稱報告居間，居間人僅提供給委托人與相對人訂約的機(jī)會、信息，或者為委托人尋找可能訂約的相對人即可，居間人并不直接與相對人進(jìn)行溝通，并不促成委托人與相對人之間合同的簽訂，相對人也無需向居間人支付報酬，因此對于指示性居間人來說，其工作量較少，責(zé)任較低，但通常報酬不高。另一類是媒介性居間，此類居間活動中，居間人不僅要為委托人尋找、提供訂約的機(jī)會 , 而且還要在中斡旋，并積極地促成委托人與相對人訂立合同，且相對人亦可能向居間人支付報酬，因此居間人責(zé)任更重，工作量更大，報酬也會較高。例如：
例1：A欲出售名下一套房屋，找到中介公司B，告知僅需將房屋信息張貼于B公司店鋪玻璃窗即可，若有客戶購買，直接聯(lián)系A(chǔ)商談價格，酬金在房屋售出后由A全額向B支付。該居間活動中，B公司僅需張貼A名下房屋信息，為A尋找意向客戶即可。
例2：A欲出售名下一套房屋，找到中介公司B，告知B公司其房屋最低成交價不低于100萬元，B公司負(fù)責(zé)尋找購房客戶，酬金以房屋成交價2%計收，由委托人與相對人均攤。B公司收訖房屋信息后，為A尋找客戶，并積極介紹房屋優(yōu)勢，最終說服C與A簽訂房屋買賣合同。
上述例1為指示性居間，例2為媒介性居間。
結(jié)合上述內(nèi)容，我們可以對居間行為的主要特點進(jìn)行整理，見下表：
居間合同的有關(guān)規(guī)定，見《中華人民共和國民法典》合同編第二十六章，條款較少，因居間合同與委托合同有些類似，故第九百六十六條有述：“本章沒有規(guī)定的，參照適用委托合同的有關(guān)規(guī)定”。居間合同與委托合同的區(qū)別，本文不進(jìn)行評述，現(xiàn)就居間合同的特點羅列如下：
1.居間人的權(quán)利。
索取居間報酬權(quán)。根據(jù)居間合同簽訂的目的，我們便可以充分的理解，居間人只有在促成合同成立后才能夠請求委托人支付居間報酬, 委托人也應(yīng)當(dāng)按照約定支付。但要注意的是，如果居間人在居間活動中存在隱瞞、不實陳述、虛假操作等行為, 委托人便有權(quán)不再付款，若該等行為給委托人造成損失的,委托人可以依法索賠。
索取必要費用權(quán)。我們已知，與居間活動相關(guān)的酬金與費用都必須在居間人促成合同成立之后，委托人才向其支付。但是,倘若最終居間未能成功，但居間人沒有任何過錯，還付出了一定程度的勞務(wù)、時間及必要開銷，居間人能否索取該部分費用？答案是肯定的，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百六十四條之規(guī)定：“中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用”，這也是為保障居間人的利益并考慮實務(wù)而設(shè)立的條款。
2.居間人的義務(wù)。
報告訂約機(jī)會或者提供訂約的媒介服務(wù)。這也是居間人最主要的義務(wù),也是委托人的主要目的。
忠實并盡力履行居間合同內(nèi)容。通常情況下，委托人對居間人具有充分的信任，方能達(dá)成居間合意，因此，居間人就應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求極力提供相關(guān)信息或使促成最終合同。
不得隱瞞、欺騙、虛假陳述。這不僅是法律對居間人的要求，亦應(yīng)當(dāng)是居間人對自己的要求，如果居間人為獲取報酬，故意隱瞞重要事實，或者在居間活動中弄虛作假,不僅無法促成最終的居間成功，還極可能損害委托人或相對人的利益。若此種情況發(fā)生，居間人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
居間合同約定的其他義務(wù)。有些委托人還會要求居間人在居間成功后保密，或在居間合同中約定其他內(nèi)容，居間人均應(yīng)當(dāng)誠信履約，嚴(yán)格遵守，委托人亦然。
3.委托人的權(quán)利。
委托人享有從居間人處獲取真實、有效信息的權(quán)利，有監(jiān)督居間人履行義務(wù)的權(quán)利。
4.委托人的義務(wù)。
居間若最終成功，委托人應(yīng)當(dāng)按約支付居間報酬 ,這是委托人得到居間人成功的服務(wù)后所負(fù)有的法定義務(wù)。
但實務(wù)中也有口頭約定或?qū)娱g報酬約定不明的情形，其處理原則首先是由委托人與居間人協(xié)商, 協(xié)商不成的, 應(yīng)該根據(jù)居間人所付出的勞務(wù)、時間等內(nèi)容合理確定。因此，為避免爭議，居間人應(yīng)當(dāng)對此重點考慮。
隨著社會經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，居間活動的種類及數(shù)量也會日益增多，因此居間糾紛的類型便層出不窮、多種多樣。但居間合同亦有其優(yōu)勢，以及其存在的必要性及合理性，為此，我們應(yīng)當(dāng)逐步提升應(yīng)對能力及風(fēng)險意識，詳細(xì)內(nèi)容我們下篇再述。
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