居間合同常見知識點
1、居間合同的定義及主要內(nèi)容
居間合同，是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。在民法理論上，居間合同又被稱為中介合同或者中介服務(wù)合同。向他方報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)的一方為居間人，接受他方所提供的訂約機會并支付報酬的一方為委托人。
居間合同的主要內(nèi)容包括居間項目的名稱、居間服務(wù)的內(nèi)容要求、有關(guān)信用和保密事項、合同履行期限、居間報酬費用的負擔(dān)及支付方式、違約責(zé)任、合同糾紛的解決方式及其他約定事項。
2、居間人幫助當(dāng)事人提供簽訂合同的機會，當(dāng)事人需要支付報酬嗎
此問題涉及的是居間合同的問題。我國《合同法》第四百二十四條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同?！庇纱丝梢姡瑤椭覀儗ふ覚C會的人在法律上被稱之為居間人，我們和居間人訂立的合同稱之為居間合同，居間人主要是向我們報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)。他們需要向我們提供我們需要的真實情況，以此來獲得報酬。
3、居間人為促成合同成立隱瞞事實，致使委托人遭受重大損失的，應(yīng)當(dāng)賠償嗎
我國《合同法》第四百二十五條明確規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！庇纱丝梢?，居間人負有將真實情況告知委托人的義務(wù)，如果居間人隱瞞重要事實致使委托人受到重大損失的，不得要求支付報酬，而且還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
4、居間人報酬由誰來承擔(dān)
我國《合同法》第四百二十六條第（一）款規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負擔(dān)居間人的報酬。”由此可見，居間人報酬是由被促成合同的雙方當(dāng)事人來共同承擔(dān)的。當(dāng)然，被促成合同的雙方當(dāng)事人還可以就居間人的報酬問題另作約定。
5、居間人促成合同成立后，可以要求合同當(dāng)事人支付其居間活動的費用嗎
我國《合同法》第四百二十六條第（二）款規(guī)定：“居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔(dān)。”由此可見，居間人促成合同成立的，居間活動的費用由居間人負擔(dān)。因費用已作為成本計算在了報酬之內(nèi)，居間人不得再另外請求合同當(dāng)事人給付費用。
簽訂居間合同應(yīng)注意的問題
1、認真把握居間合同的形式
《合同法》對居間合同并沒有形式上的限制，當(dāng)事人訂立居間合同可以采用口頭形式、書面形式或者《合同法》規(guī)定的其他合同形式。居間合同的口頭形式，是指居間人與委托人之間以語言作為意思表示的手段，通過對話傳達的信息表現(xiàn)居間合同的內(nèi)容，沒有文字記載；居間合同的書面形式，是指居間人與委托人以文字作為意思表示的手段，通過書面記載當(dāng)事人的合意，形成居間合同的內(nèi)容。書面居間合同又可分為當(dāng)事人議定條款的合同和居間人訂約前擬訂的格式合同。
在實際操作過程中，居間合同的形式多表現(xiàn)為格式合同。格式居間合同一般比較規(guī)范，約定的內(nèi)容比較明確、詳細，通常由合同編號、合同名稱、正文、附則或者附件、當(dāng)事人簽章、日期等幾部分組成。在有些情況下，居間合同的內(nèi)容很簡單，往往以委托人在居間人處進行簡單的登記后，即可認為居間合同成立了。
2、明確居間人的權(quán)利與義務(wù)
（1）居間人的權(quán)利。居間合同中居間人的權(quán)利實際上就是委托人的義務(wù)。居間人的權(quán)利有以下兩個方面。
①居間人有請求支付報酬的權(quán)利。報酬請求權(quán)是居間人的主要權(quán)利。雙方當(dāng)事人約定居間人的報酬，居間人的報酬標準國家是有限制規(guī)定的，當(dāng)事人約定的報酬額不能超過國家規(guī)定的最高標準。居間合同報酬的給付義務(wù)有兩種情況：一是指示居間，因居間人僅為委托人提供訂約機會，并不與委托人的相對人發(fā)生關(guān)系，所以指示居間僅由委托人承擔(dān)給付義務(wù)；二是媒介居間，因為交易雙方當(dāng)事人都因為居間人的媒介而得益，所以，除另有約定外，由雙方當(dāng)事人平均負擔(dān)居間人的報酬。
居間人行使報酬請求權(quán)采取報酬后付，即以合同因其報告或媒介成立為限。合同未成立的，不得請求報酬；合同雖成立但無效的，居間人也不能請求報酬。
當(dāng)居間人違反誠實信用原則，由委托人的相對人收受利益，或違反其對于委托人的義務(wù)而為有利于相對人的行為的，不得向委托人行使報酬請求權(quán)。
②居間人有活動費用償還的權(quán)利。居間人所需費用，通常包括在報酬內(nèi)，居間活動的費用一般由居間人負擔(dān)，非經(jīng)特別約定，居間人不得請求償還費用。但當(dāng)事人在居間合同中約定由委托人承擔(dān)費用的，居間人對其已付的費用有償還請求權(quán)。
居間人違反其對于委托人的義務(wù)而作出有利于委托人的相對人的行為，或者違反誠實信用原則而由相對人收受利益時，即使事前約定有費用償還請求權(quán)，也無權(quán)行使。
（2）居間人的義務(wù)。居間合同中居間人的義務(wù)就是委托人的權(quán)利。居間人的義務(wù)主要有以下幾方面：
①居間人有報告訂約機會或媒介訂約的義務(wù)。居間人在居間合同中承擔(dān)的主要義務(wù)是向委托方報告訂約機會或提供訂約媒介。
②居間人要忠實于當(dāng)事人的利益。忠實于當(dāng)事人的利益是指居間人就有關(guān)訂立合同的事項應(yīng)當(dāng)向委托人如實報告。
需要注意的是，在指示居間合同中，因居間人和相對人沒有合同關(guān)系，因此，居間人對于相對人并不負有報告委托人有關(guān)情況的義務(wù)，也就沒有義務(wù)報告委托人的有關(guān)情況。但在媒介居間合同中，無論居間人是同時受相對人的委托，還是未受相對人的委托，都應(yīng)將有關(guān)訂約的事項據(jù)實報告給各方當(dāng)事人，即不僅應(yīng)將相對人的情況報告給委托人，也應(yīng)將委托人的情況報告給相對人。也正是基于此，媒介居間人的報酬原則上由交易雙方當(dāng)事人平均負擔(dān)。故居間人對明顯無支付能力或無訂約能力的當(dāng)事人不得為其媒介。不論是指示居間合同還是媒介居間合同，居間人故意提供虛假情況，損害委托人利益的，不應(yīng)請求支付報酬，造成損失的，還須承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
③居間人有介入的義務(wù)。居間人的介入義務(wù)是指在隱名居間中，在一定情形下由居間人代替隱名當(dāng)事人以履行輔助人的身份履行責(zé)任，并由居間人受領(lǐng)對方當(dāng)事人所為的給付的義務(wù)。居間人承擔(dān)介入義務(wù)與居間人的隱名義務(wù)是一致的，是為了保證隱名當(dāng)事人保持交易秘密目的的最終實現(xiàn)。
居間人僅在一定情形下負有介入義務(wù)，并不享有介入的權(quán)利。換言之，只有在保護隱名當(dāng)事人利益的前提下，才有居間人的介入義務(wù)，而不存在居間人基于特定情形主張介入的權(quán)利問題。
④居間人有隱名和保密義務(wù)。居間人對在為委托人完成居間活動中獲悉的委托人的商業(yè)秘密以及委托人提供的信息、成交機會、后來合同的訂立情況等，應(yīng)按照合同的約定保守秘密。居間人如違反隱名和保密義務(wù)，致使隱名當(dāng)事人或委托人受損害的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
3、明確居間項目的名稱
在居間合同關(guān)系中，居間人的主要義務(wù)是按委托人的指示，為委托人報告訂約機會或為訂約提供媒介，促成委托人與第三人成交。因此，居間人必須明了委托人的意圖和目的，即要明確委托人希望居間人介紹哪些方面的客戶，最終達到什么目的。在合同中，居間項目的名稱要體現(xiàn)居間合同的目的，要寫得簡明而準確，如商務(wù)居間合同的該條款，可以寫做“購買××特種原料”。
4、寫明貨物品名、規(guī)格、數(shù)量、外包裝及質(zhì)量等狀況
這一條款是對前一條款所作的更為詳細和具體的規(guī)定。對居間人的服務(wù)內(nèi)容作具體、詳細的約定，無論是購買商品還是轉(zhuǎn)讓技術(shù)，委托方對商品的質(zhì)量、價格、數(shù)量、交貨期限等，對技術(shù)的先進性和可靠性、轉(zhuǎn)讓費用、后續(xù)服務(wù)等，都會有具體的預(yù)想和要求。在簽訂合同時，委托方必須將居間事項的細節(jié)認真加以考慮，要在合同中予以明確規(guī)定，以避免糾紛。
5、對保密事項作出詳細、具體的規(guī)定
在媒介居間中，當(dāng)事人一方或雙方可在合同中指定居間人不得將其姓名或商號、名稱告知對方，居間人必須履行此隱名義務(wù)。
居間人在為委托人完成居間活動中會獲悉與委托人有關(guān)的商業(yè)秘密，委托人提供的各種信息，成交機會以及后來合同訂立的情況等，如果居間人將委托人的情況詳盡、毫無遺漏地介紹給第三人，那么委托人在與其第三人的談判中會處于不利或被動地位，這是委托人不愿看到的。因此，為防止這種情況發(fā)生，在合同中應(yīng)該將要求居間方予以保密的內(nèi)容加以規(guī)定，居間人對此應(yīng)恪守信用，在向第三人介紹情況時做到適可而止。為防止意外，需保密的事項還可以由雙方專門簽訂一個協(xié)議作為居間合同的附件。
6、明確規(guī)定合同履行期限
居間人的居間服務(wù)不能無限期地延長久拖不決，因此，合同中要明確規(guī)定居間人完成居間事項的期限，要寫明從某年某月某日起到某年某月某日止。超過截止時間，合同就自然失效。
7、對居間報酬、費用的負擔(dān)及支付方式作詳細、具體的規(guī)定
在居間合同中，應(yīng)對居間的報酬數(shù)額及計算方法作出明確規(guī)定。居間合同的報酬的給付方式有兩種計算方法：一種是根據(jù)委托方與第三方成交的金額按一定比率計算；另一種是給付一筆固定數(shù)量的貨幣，并事先在合同中約定下來，采用哪一種方法可由雙方協(xié)商確定。居間合同中應(yīng)明確規(guī)定哪一類費用應(yīng)由哪一方承擔(dān)。居間人未促成委托人與相對人之間的合同成立的，不得請求支付報酬，但可以請求委托人支付從事居間活動支付的必要費用。委托人應(yīng)采用活動經(jīng)費或勞務(wù)費的方式予以補償。其中活動經(jīng)費或勞務(wù)費大都采用包干的辦法，事先在合同中約定，并規(guī)定分期或一次性支付。在合同中還應(yīng)明確規(guī)定酬金和費用的給付方式、時間、地點等。
8、寫明雙方的違約責(zé)任
該條款中雙方當(dāng)事人可以約定違約方具有什么性質(zhì)的違約行為，承擔(dān)什么性質(zhì)的違約責(zé)任，還可以約定違約金及賠償金的數(shù)額及計算方法。明確其違約責(zé)任是為了促使其對合同的履行，同時也可對當(dāng)事人的合法權(quán)益進行保護或補償。
9、注明合同雙方發(fā)生爭議的解決方法
合同當(dāng)事人可約定在發(fā)生糾紛時申請仲裁機構(gòu)仲裁，或不申請仲裁，直接向管轄權(quán)的法院起訴。
經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同
合同編號：___
甲方：____________（轉(zhuǎn)讓方）
乙方：____________（受讓方）
轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)企業(yè)名稱：_____________________
受讓方企業(yè)名稱：________________________
第一條 甲乙雙方友好協(xié)商，為了更好地經(jīng)營和管理，甲方將__轉(zhuǎn)讓給乙方，包括已列明的所有固定資產(chǎn)和所有無形資產(chǎn)，總額為人民幣__元。
第二條 乙方需要在__年__月__日前一次性把價款人民幣____萬元支付給甲方。
第三條 雙方約定，__年__月__日前的有關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入、經(jīng)營費用稅金、盈利虧損及應(yīng)收債權(quán)、應(yīng)付債務(wù)均歸甲方。__年__月__日后的有關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入、經(jīng)營費用稅金、盈利虧損由乙方負責(zé)。有關(guān)財務(wù)檔案均由各自保管。
第四條 經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓后，所發(fā)生的一切財務(wù)情況，經(jīng)營及其他有關(guān)問題、事件，均由乙方全權(quán)負責(zé)。
第五條 雙方約定，甲方的物料、空白單據(jù)及__路__號__室的辦公用品、電話歸乙方所有。__的辦公用品及所有生活家用電器歸甲方所有。
第六條 乙方在__路__號__室的__間辦公室為過渡性的，目前正在辦理自己的營業(yè)場地。__年__月__日起，__月內(nèi)或到動遷時，房租由甲方承擔(dān)，而水費、電費、電話費應(yīng)由乙方支付。__月后如不動遷，則自動延長月租時間，如到__年__月__日還不動遷，房租另議。
第七條 合同糾分的處理。如果甲、乙雙方及其經(jīng)紀機構(gòu)因本合同發(fā)生履約糾紛，各方一致同意提請當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會仲載或向當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪V。
第八條 本合同由甲、乙雙方簽字后即生效。
第九條 本合同經(jīng)市公證處公證，公證費雙方各承擔(dān)一半。
第十條 本合同一式__份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，__和上述公證處各留一份。
甲方：________（簽章） 乙方：________（簽章）
法定代表人：______（簽章） 法定代表人：______（簽章）
聯(lián)系電話：________ 聯(lián)系電話：________
簽約時間：__年__月__日
簽約地點：____________
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