江蘇省高級人民法院（2019）蘇民申2878號“中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司上海市分公司與南通一居房地產(chǎn)有限公司、南通中瑾置業(yè)有限公司與破產(chǎn)有關的糾紛再審案”
【關鍵詞】購房消費者；生存權；50%；優(yōu)先權
【裁判要旨】
消費者購買商品房涉及生存權利，單純以交付房款的比例是否達到50%來認定消費購房人的權利是否給予優(yōu)先保護，不利于維護民生和社會穩(wěn)定，亦不符合平等原則。消費者交付購房款比例在50%以下，管理人依職權解除購房合同，并將消費者已付房款優(yōu)先于建設工程承包人的工程價款、抵押權人的抵押債權返還，并無不當。
【案件事實】
華融公司向一審法院起訴請求：撤銷2018年2月26日中瑾置業(yè)公司、一居公司管理人《告知函》中對于優(yōu)先權受償順位的認定，并要求管理人重新確定我公司抵押權與建筑工程價款優(yōu)先權、購房人優(yōu)先權受償順位。若管理人不重新確認，則請求法院予以確認，其中包括我公司抵押權優(yōu)先于購房人優(yōu)先權。
一審法院認定事實：一居公司開發(fā)的樓盤為“羅福宮”項目，中瑾置業(yè)公司開發(fā)的樓盤為“翰鉑府”項目，兩樓盤均未全部完成建造。經(jīng)破產(chǎn)程序中拍賣，由江蘇威格房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就未完成的部分競得，后該公司按公告要求完成了兩個樓盤的續(xù)建及向743戶購房業(yè)主交付房屋，一審法院裁定由產(chǎn)權登記部門協(xié)助執(zhí)行辦理了產(chǎn)權登記。經(jīng)管理人核查，在法院受理破產(chǎn)前，兩個項目中部分已完工的商品房共有139套已經(jīng)出售，其中涉及“羅福宮”項目124套、“翰鉑府”項目15套。在“羅福宮”項目的124套中，華融公司同意銷售的房屋有83套，因存在抵押權而導致買受人無法辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。案涉有財產(chǎn)擔保債權的債權人為8家（包括華融公司），其中華融公司有財產(chǎn)擔保債權金額為2513余萬元。案涉建設工程價款優(yōu)先受償權的債權人為16家。管理人因在第一次債權人會議中未明確案涉購房消費者的優(yōu)先權、建筑工程價款優(yōu)先受償權及抵押債權之間的權利順位，故于2018年2月26日在《告知函》中明確“已交付商品房的全部或者大部分款項的購房戶的優(yōu)先權，優(yōu)先于建設工程款優(yōu)先受償權，建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)先于有財產(chǎn)的擔保債權；建設工程價款優(yōu)先受償權在權利人施工范圍內(nèi)的建、構筑物上實現(xiàn)優(yōu)先受償權，該優(yōu)先受償權優(yōu)先于有財產(chǎn)擔保債權，且建筑工程價款優(yōu)先受償權不及于土地使用權；有財產(chǎn)擔保債權與購房戶優(yōu)先權、建設工程價款優(yōu)先受償權存在權利沖突的，購房戶優(yōu)先權與建設工程價款優(yōu)先權優(yōu)先于有財產(chǎn)擔保債權”，并通知各優(yōu)先權人。
二審經(jīng)審理，除雙方當事人均認可華融公司有財產(chǎn)擔保債權金額應該為25130余萬元而非一審認定的2513余萬元外，對一審法院認定的其他案件基本事實予以確認。
二審查明，華融公司在中瑾置業(yè)公司、一居公司有財產(chǎn)擔保債權金額為251339073.02元。華融公司于2015年8月6日向南通市通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局出具一份《資產(chǎn)抵押情況說明》，內(nèi)容為：一居公司于2013年9月17日，以其開發(fā)建設的位于南通市通州區(qū)地塊羅福宮項目資產(chǎn)1#、3#、5#、7#、8#、9#、11#、12#、15#、16#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#、26#、27#、28#、29#、30#、31#、32#、33#、35#、36#、37#、38#、40#、41#、42#、43#、45#及地下室車庫作為抵押，向華融公司辦理抵押擔保的主債權本金為396250000元，抵押期限2013年10月8日至2015年10月7日，華融公司同意以上房屋預售。
【裁判結果】
一審法院判決：駁回華融公司的訴訟請求。
二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
江蘇高院裁定：駁回中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司上海市分公司的再審申請。
【裁判理由】
一審法院認為：本案爭議焦點為：華融公司的抵押優(yōu)先權能否優(yōu)先于購房人優(yōu)先權；中瑾置業(yè)公司、一居公司管理人告知華融公司確認案涉權利順位在程序上是否適當。
購房人權利、建設工程價款債權、抵押權三者優(yōu)先權順位的確定，往往會影響到各方當事人的利益平衡格局，既涉及法律技術安排問題，又牽涉重大價值判斷。因此，應當審慎依據(jù)現(xiàn)行法律及所秉持的價值取向和利益衡量，辨析三類優(yōu)先債權各自所代表的利益是否有必要予以優(yōu)先順位加以保護。
第一，對于購房者權利的優(yōu)先保護，一定程度上體現(xiàn)了對于公民生存權利的保護。對此，《批復》第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權?！钡诙l則進一步規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人?！卑凑铡杜鷱汀匪_定的權利保護順位，建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權，而建設工程價款優(yōu)先權又落后于商品房買受人的權利（消費者權利）。因此，抵押權的保護順位在舉重明輕邏輯上要落后于交付了全部或者大部分購房款買受人的權利。這也與最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的相關答復內(nèi)容一致。故華融公司主張即使購房戶優(yōu)先權能對抗建設工程價款優(yōu)先受償權，但華融公司有財產(chǎn)擔保的債權應當優(yōu)先于購房者權利的理由不能成立。
第二，對于購房者權利的優(yōu)先保護，體現(xiàn)了對交易安全的保護。中瑾置業(yè)公司、一居公司系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，案涉優(yōu)先權指向的標的物屬于規(guī)劃許可的商品住宅房，而不是規(guī)劃許可的企業(yè)自用房。根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，“房屋所有權初始登記”區(qū)別于“房屋所有權轉移登記”，將產(chǎn)權證辦到中瑾置業(yè)公司、一居公司名下無需繳納交易稅費，不屬交易轉移財產(chǎn)行為。之后，合法購房人可憑開發(fā)商的銷售發(fā)票，繳納契稅后進行“房屋所有權轉移登記”，即領取產(chǎn)權證，此才是交易轉移財產(chǎn)行為。因此，中瑾置業(yè)公司、一居公司名下房地產(chǎn)的按套登記并不改變“房屋所有權初始登記”的屬性。再則《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條也規(guī)定，“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：……（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”。由該項規(guī)定可知，開發(fā)商將產(chǎn)權登記在自己名下銷售系其銷售商品房所需，而非“二手房”銷售。
對于購房人而言，其基于信賴開發(fā)商已經(jīng)取得預售許可的行為，從而相信其所購買的房屋是不存在任何權利瑕疵的標的物，在其支付了購房款或大部分購房款的情況下，如果不能取得標的物，則其對于交易安全的信賴會受到嚴重損害，由此合同法立法指導思想中的在價值取向上應注意交易安全的目標也就無法實現(xiàn)。
第三，從交易成本角度看，對于購房者權利也應優(yōu)先保護。開發(fā)商取得行政機關預售許可證后，意味著可以銷售該房屋，購房者保障交易安全的意識和能力均相對偏弱，很少去考慮開發(fā)商是否已經(jīng)辦理了抵押或者開發(fā)商是否償還抵押債權，也很難有條件和能力去進行此類情況的調查。相對而言，基于商事主體“理性人”的假定，作為金融機構的華融公司對開發(fā)經(jīng)營的居住型商品房設定抵押權時，更有條件和能力采取共管賬戶等售房資金監(jiān)管制度控制開發(fā)商銷售抵押商品房所帶來的違約風險。實施這種行為的成本要小于商品房購房戶控制風險的成本。
第四，從物權法相關規(guī)定的協(xié)調上看，也應該優(yōu)先保護購房人的利益。物權法規(guī)定買賣抵押物需要征得抵押權人同意，并且需要將買賣款優(yōu)先清償?shù)盅簷嗳说膫鶆?。而對于購房戶來說，其能夠明確知悉的是，其在開發(fā)商已經(jīng)取得預售許可的情況下，能夠相信開發(fā)商是同意該抵押物轉讓的，所交付的購房款已經(jīng)按物權法的規(guī)定用于提前清償?shù)盅簷嗨鶕５膫鶛?。在開發(fā)商已經(jīng)取得預售許可的基礎上，即使購房人明知所購買的房屋有抵押權負擔的，也應該優(yōu)先保護購房人的利益。至于行政法規(guī)所規(guī)定的商品房預售條件則應通過完善行政管理的途徑解決，而不能讓購房人來承擔此種風險。
第五，從華融公司《資產(chǎn)抵押情況說明》中同意銷售的事實上看，應優(yōu)先保護相關購房人的利益。該說明系華融公司于2015年8月6日向南通市通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局出具，主要內(nèi)容是，華融公司同意銷售一居公司借款抵押的位于南通市通州區(qū)地塊“羅福宮”項目1#、3#、5#、7#、8#、9#、11#、12#、15#、16#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#、26#、27#、28#、29#、30#、31#、32#、33#、35#、36#、37#、38#、40#、41#、42#、43#、45#及地下室車庫。該說明是對建成的全部房屋抵押物同意銷售，應當包括先前已銷售的抵押物?！吨腥A人民共和國物權法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存”，“抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?！备鶕?jù)上述規(guī)定可知，華融公司同意抵押人出售抵押房屋，購房人對房屋不能辦理過戶登記并無過錯。在一居公司將房屋對外出售后，華融公司應負有涂銷抵押登記的義務。至于一居公司是否將購房人支付的購房款向抵押權人支付的風險，應由抵押權人自行承擔。不能因購房人未預見到一居公司違約未支付抵押的債權而認定購房人有過錯，進而否定購房人的優(yōu)先權利。
第六，對于未交付50%以上房款的消費者的權利，在破產(chǎn)程序中應當優(yōu)先保護?！杜鷱汀返诙l規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不對抗買受人，但并不能據(jù)此得出交付房款不足50%的消費者一定不具有優(yōu)先保護的結論。債務人破產(chǎn)原因主要是資不抵債，普通債權受償率極低甚至不能清償。如果在破產(chǎn)程序中，同樣是消費購房人，僅僅因為支付比例的不同而受到截然不同的對待則有失公允。“承包人的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”的規(guī)定，應當理解為既不得對抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請求權，也不得對抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權。管理人基于破產(chǎn)資產(chǎn)處置利益最大化的考慮，而解除未交付房款不足50%的購房消費者購房合同，由于該部分購房人的合同目的未能實現(xiàn)，其已付房款應優(yōu)先于建設工程款債權、抵押權等而獲得返還。
一審還認為，管理人就破產(chǎn)程序中相關優(yōu)先權順位問題向華融公司發(fā)出《告知函》，明確管理人對已確認的三種優(yōu)先權的受償順位的意見，屬于履行管理人審查債權法定職責的范疇，管理人關于優(yōu)先權沖突時的受償順位意見具有破產(chǎn)法上《債權表》的性質，其特殊性在于特定優(yōu)先權之間受償順位的確定在不會影響其他債權受償比例的情況下，沒有必要經(jīng)債權人會議核查?；谇安糠值谋嫖稣f理可以認定，管理人審查作出結論意見符合法律規(guī)定。如果華融公司認為爭議的三種優(yōu)先權順位中確有個別購房戶或建筑工程施工單位不享有優(yōu)先權情形，可依照破產(chǎn)法規(guī)定的程序另行主張。
二審法院認為：本案二審爭議焦點為：案涉商品房買受人的權利與華融公司抵押債權的權利順位應當如何確定，中瑾置業(yè)公司、一居公司管理人向上訴人所發(fā)出的告知函中對權利順位的認定是否正確？
本案中，華融公司的抵押債權金額已經(jīng)確認，為25130余萬元，其提起本案訴訟的目的，實為要求確認該部分抵押債權優(yōu)先于商品房買受人受償，故本案應為破產(chǎn)債權確認之訴。關于案涉權利的順位，華融公司上訴稱商品房買受人權利、建設工程價款優(yōu)先權及抵押權這三種權利不能簡單排列，因優(yōu)先權的實現(xiàn)方式不一樣，在商品房買受人取得所有權的同時，抵押權人可以行使抵押權，如商品房買受人欲消滅抵押權，則必須代為清償債務。對此本院認為，華融公司相關上訴理由不能成立，具體而言：
首先，根據(jù)《批復》第一條規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。第二條則明確消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。由此可以得出，交付購買商品房的全部或大部分款項的消費者的權利優(yōu)先于建設工程承包人的工程價款優(yōu)先權，建設工程價款優(yōu)先受償權又優(yōu)先于抵押權和其他債權，這三種權利順位應是遞進關系。
其次，關于華融公司抵押物之上的建設工程價款優(yōu)先受償權，華融公司同意按法院生效判決執(zhí)行。至于商品房買受人權利與抵押權的順位。根據(jù)我國物權法相關規(guī)定，抵押物的買賣需要征得抵押權人同意，并且需將價款優(yōu)先清償?shù)盅簷嗳说膫鶆?。但就本案而言，開發(fā)商一居公司、中瑾置業(yè)公司取得了預售許可證，即意味著房產(chǎn)管理部門允許開發(fā)商公開預售相關商品房。且根據(jù)相關房產(chǎn)管理部門的要求，如土地使用權、在建工程設置抵押的，開發(fā)商在領取預售許可證時應提交的材料中，應當包括抵押權人同意辦理預售的書面意見及初始登記前解除抵押的書面保證。故對于普通的消費者購房人而言，如開發(fā)商能提供預售許可證，應當認定其在商品房購買過程中已經(jīng)盡到了基本的注意義務，并無證據(jù)證明其在購買商品房時知曉房屋上還存在抵押權的事實，何況其已支付了全部或大部分購房款。在這種情況下，即使相應的商品房上存在抵押權，這部分消費者也有理由相信抵押權人同意出售該房屋，開發(fā)商將以所得價款優(yōu)先清償相應的債務。目前購房人已經(jīng)將購房款交付開發(fā)商，至于開發(fā)商有無將購房款優(yōu)先清償華融公司的抵押債權，責任在于開發(fā)商，而不應由普通消費者購房人承擔所謂代為清償?shù)盅簜鶛嗟牟焕蠊?。且華融公司所依據(jù)的相關問題解答屬于征求意見稿而非生效的法律規(guī)定。故案涉商品房買受人在購買房屋的過程中是善意無過失的，當該部分消費者的權利與抵押權發(fā)生沖突時，應當根據(jù)生存優(yōu)先以及交易安全的原則，優(yōu)先保護消費者購房人權利。
再次，華融公司事后向房產(chǎn)管理部門出具了一份同意銷售抵押物的資產(chǎn)抵押情況說明，雖然出具的時間是在大部分抵押物已經(jīng)銷售之后，但是其中囊括了已經(jīng)銷售的相關房屋，即意味著華融公司事實上也認可了開發(fā)商此前的銷售行為，故應當認定抵押權人已經(jīng)同意銷售相關抵押物，應在相關購房人辦理產(chǎn)權證時協(xié)助解除抵押手續(xù)。
最后，未交付50%以上房款的消費購房人的權利也應予以優(yōu)先保護。如果在破產(chǎn)程序中，僅以交付房款的比例一刀切地認定商品房買受人的權利，不符合平等原則。這部分消費購房人雖然不完全符合《批復》規(guī)定，但該類購房人所交購房款同樣物化于建設工程中。且消費者購買商品房涉及生存權利，而建設工程承包人的權利主要是經(jīng)營權，生存權應當優(yōu)先于經(jīng)營權加以保護。如允許承包人行使優(yōu)先權，即開發(fā)商將自身債務轉移給消費者，有違消費者特殊保護的法律規(guī)定。故未達到支付過半購房款的購房人即使不能享有商品房物權優(yōu)先請求權，也應享有對已付購房款優(yōu)先于建設工程價款返還的請求權。另根據(jù)《批復》第一條的規(guī)定，建設工程價款請求權應優(yōu)先于抵押權。故本案中，該部分消費者的購房合同被解除后，中瑾置業(yè)公司、一居公司管理人將其已付房款優(yōu)先于建設工程價款、抵押債權優(yōu)先返還，并無不當。
江蘇省高院認為：華融公司的再審申請不能成立。理由如下：
（一）交付購買商品房的全部或大部分款項的消費者權利優(yōu)先于建設工程承包人的工程價款優(yōu)先權，建設工程承包人的工程價款優(yōu)先權優(yōu)先于抵押權和其他債權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條規(guī)定“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。”第二條規(guī)定“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人?！惫室弧⒍徟袥Q認定支付商品房的全部或大部分款項的消費者權利、建設工程承包人的工程價款優(yōu)先受償權、抵押權和其他債權之間的權利保護順位上存在先后的遞進關系，于法有據(jù)。另，華融公司向房管部門出具的同意銷售抵押物的《資產(chǎn)抵押情況說明》，證實華融公司已經(jīng)認可銷售相關抵押房屋，目前抵押房屋已經(jīng)被銷售給購房人，且購房人亦向開發(fā)商支付了購房款。開發(fā)商此后有無將收取的購房款用于優(yōu)先清償華融公司的債權系開發(fā)商與華融公司之間的法律關系，與購房人無關。
（二）交付50%以下房款消費購房人的已付房款因合同解除可以優(yōu)先返還。消費者購買商品房涉及生存權利，單純以交付房款的比例是否達到50%來認定消費購房人的權利是否給予優(yōu)先保護，不利于維護民生和社會穩(wěn)定，亦不符合平等原則。本案中，因該部分消費者交付購房款比例在50%以下，管理人依職權解除購房合同，并將消費者已付房款優(yōu)先于建設工程承包人的工程價款、抵押權人的抵押債權返還，并無不當。
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