盈科律師/沈艷嬌 北京盈科（昆明）律師事務(wù)所律師 教育背景：重慶大學(xué)法學(xué)、管理學(xué)（會計專業(yè)）雙學(xué)士，重慶大學(xué)法律碩士。 業(yè)務(wù)領(lǐng)域：金融、融資擔保、企業(yè)法律風險防范、常年法律顧問、民商訴訟。 一、問題的提出 抵押權(quán)是《物權(quán)法》規(guī)定的擔保物權(quán)，其權(quán)能是在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押權(quán)系擔保物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。 建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)由《合同法》第二百八十六條、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（下文簡稱“批復(fù)”）第一條確立，賦予建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。 本文“消費者物權(quán)期待權(quán)”系“批復(fù)”第二條確立的，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，即便尚未取得所購買的商品房的所有權(quán)，為保護個人消費者的居住權(quán)，而規(guī)定買受人的權(quán)利優(yōu)先于承包人的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)。 當?shù)盅簷?quán)、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)、消費者物權(quán)期待權(quán)發(fā)生沖突時，應(yīng)當如何確定三者的優(yōu)先順序呢？ 二、典型案例 1.廣東省高院(2015)粵高法民一提字第85號：曹湘玲與珠海市農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司香洲支行、珠海經(jīng)濟特區(qū)拱北房產(chǎn)公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴特殊程序民事判決書（裁判日期：2015年7月21日） 原審裁判規(guī)則：依據(jù)《物權(quán)法》，拱北房產(chǎn)公司和曹湘玲簽訂的《樓宇買賣合同》以及曹湘玲長期占有、使用涉案房產(chǎn)的事實并不能產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。案涉房產(chǎn)是曹湘玲向拱北房產(chǎn)公司購買的居住用房，是曹湘玲的基本生活資源之一，符合“批復(fù)”第一條、第二條規(guī)定。本案可參照適用前述批復(fù)，保障曹湘玲的基本權(quán)益。曹湘玲已支付大部分購房款并實際占有、使用涉案房產(chǎn)，對于香洲農(nóng)商支行要求繼續(xù)執(zhí)行的訴訟請求，不予支持。 二審裁判規(guī)則：“批復(fù)”第一條、第二條規(guī)定僅解決了消費者基本權(quán)益與承包人工程價款優(yōu)先受償權(quán)的問題，但對于消費者基本權(quán)益與抵押權(quán)之間的優(yōu)先問題并未做出規(guī)定。因此，按照“物權(quán)法定”原則，在目前并無法律或者司法解釋明文規(guī)定消費者購房權(quán)益可以對抗抵押權(quán)的前提下，且經(jīng)審查查明曹湘玲名下尚登記有其他住房，一審法院參照適用上述批復(fù)的規(guī)定，認定優(yōu)先保護曹湘玲的基本居住權(quán)益，中止對案涉房產(chǎn)的執(zhí)行，適用法律確有不當。曹湘玲對案涉房屋并不享有物權(quán)，其僅對拱北房產(chǎn)公司享有合同債權(quán)，如要求拱北房產(chǎn)公司協(xié)助辦理過戶或在拱北房產(chǎn)公司不能協(xié)助辦理過戶時承擔相應(yīng)違約責任等。相比之下，由于拱北房產(chǎn)公司將案涉房產(chǎn)抵押給香洲農(nóng)商支行，并辦理了抵押登記，香洲農(nóng)商支行因此對案涉房產(chǎn)享有抵押權(quán)。香洲農(nóng)商支行作為抵押權(quán)人，對案涉房屋享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因此，曹湘玲抗辯主張應(yīng)中止對案涉房屋的執(zhí)行，缺乏法律依據(jù)，不應(yīng)予以采納。 再審裁判規(guī)則：根據(jù)“批復(fù)”第一條、第二條之規(guī)定，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和普通債權(quán)，但消費者交付購房全款或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。本案中，在案涉房屋設(shè)立抵押之前，曹湘玲已經(jīng)付清了購房款并占有案涉房屋，故其作為買受人的權(quán)利優(yōu)先于香洲農(nóng)商支行在該房屋上設(shè)立的抵押權(quán)，且足以阻止執(zhí)行標的的轉(zhuǎn)讓和交付，對案涉房屋的執(zhí)行應(yīng)當停止。 2.最高法(2013)民申字第1690號——赤水市農(nóng)村信用合作聯(lián)社與遵義市珂海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他借款合同糾紛申請再審民事裁定書（裁判日期：2014年6月26日） 裁判規(guī)則：根據(jù)“批復(fù)”第一條、第二條，交付全部或大部分房款的購房人的所有權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。本案中，二審法院根據(jù)案涉房屋實際開發(fā)人羅永中、單小洪已將設(shè)定抵押的房屋予以出售或者安置回遷戶，購房人已全部或大部分交付了房款，并已實際交付房屋等事實，認定赤水農(nóng)信社享有的抵押權(quán)不能對抗購房人，判決駁回赤水農(nóng)信社要求確認對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)的訴請，符合“批復(fù)”的規(guī)定。 3.湖北省高院(2015)鄂民二終字第00171號——湖北荊門農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司直屬支行與荊門市海宇貿(mào)易有限責任公司、金銘金融借款合同糾紛二審民事判決書（裁判日期：2015年12月3日） 原審裁判規(guī)則：建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。同時建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對抗交付全部或大部分款項的買受人。建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)尚且不得對抗交付了全部或大部分款項的商品房的買受人，則抵押權(quán)人對建筑物的優(yōu)先受償權(quán)亦不得對抗交付了全部或大部分款項的商品房買受人。本案抵押權(quán)的設(shè)立，在房屋已經(jīng)出售并交付購房戶之后。此時海宇公司對房屋的處分權(quán)應(yīng)受到限制。而海宇公司仍將已售并交付使用的房屋另行抵押貸款顯屬惡意，荊門農(nóng)商行未盡必要的審查、注意義務(wù)，亦難謂善意。故對荊門農(nóng)商行所提對海宇公司抵押的房產(chǎn)和土地使用權(quán)優(yōu)先受償?shù)脑V訟請求不予支持。 二審裁判規(guī)則：荊門農(nóng)商行和海宇公司簽訂《最高額抵押合同》，在登記機關(guān)辦理抵押登記并取得了他項權(quán)利證書，不存在法律規(guī)定的無效情形，荊門農(nóng)商行依法應(yīng)享有在約定的最高額限度內(nèi)對抵押物的處置價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。原審法院依職權(quán)主動查明涉及本案抵押的房屋已全部出售，且房屋買受人已支付了全部和大部分購房款，荊門農(nóng)商行抵押權(quán)的設(shè)立在房屋已經(jīng)出售并交付購房戶之后。已支付全部和大部分購房款的買受人對標的房屋應(yīng)當享有某種權(quán)利。但是，我國法律并不禁止多個權(quán)利人對同一物享有權(quán)利。一個權(quán)利人享有的物權(quán)并不因其他權(quán)利人對同一物享有權(quán)利而當然消滅。且本案中沒有其他權(quán)利人申請參加訴訟對抗荊門農(nóng)商行的抵押權(quán)。因此，原審法院以抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)不得對抗交付了全部或大部分款項的商品房買受人為由，駁回荊門農(nóng)商行關(guān)于對海宇公司抵押的房產(chǎn)和土地使用權(quán)優(yōu)先受償?shù)脑V訟請求，超出了本案的爭議范圍，缺乏法律依據(jù)。至于荊門農(nóng)商行的抵押權(quán)能否實現(xiàn)、是否受到潛在的其他權(quán)利阻卻，應(yīng)當在執(zhí)行程序中根據(jù)相關(guān)權(quán)利人主張權(quán)利的情況按法律規(guī)定的程序處理。 4.吉林省高級人民法院案號：(2016)吉民再11號中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司長春春城支行與李保軍、長春市桂林商廈借款合同糾紛再審民事判決書（裁判日期：2016年3月28日） 裁判規(guī)則：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條的立法目的系明確在房屋拆遷過程中，拆遷人將回遷房屋另行出賣給被拆遷人以外的第三人時，被拆遷人對于已經(jīng)特定的回遷房屋的權(quán)利如何保護問題，即在此情況下，被拆遷人依法享有的拆遷安置權(quán)利系被拆遷物物權(quán)的轉(zhuǎn)化，是一種基本生存權(quán)，應(yīng)當受到法律的優(yōu)先保護。同時，根據(jù)“批復(fù)”內(nèi)容，在不同主體分別主張建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)、其他債權(quán)以及已交付全部或者大部分房款的買受人對房屋的權(quán)利并存的情況下，實現(xiàn)權(quán)利的先后順序是已交付全部或者大部分房款的買受人對房屋的所有權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。 綜上所述，所謂優(yōu)先權(quán)，是指立法者為特定的目的，出于立法政策考慮，通過法律直接給予特定債權(quán)人以優(yōu)先于其他債權(quán)人，甚至擔保物權(quán)而受償?shù)臋?quán)利。這種優(yōu)先受償權(quán)是基于法律的直接規(guī)定，而非當事人的約定。目前我國相關(guān)法律對于不同主體依據(jù)不同法律關(guān)系均主張爭議房屋相關(guān)權(quán)利的，在通常情況下保護的先后順序是被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的權(quán)利，優(yōu)先于已交付全部或者大部分房款的拆遷人以外的買受人，而前述買受人優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)又優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此，農(nóng)行春城支行的抵押權(quán)不及于李保軍的回遷房屋部分。 5.江蘇省高級人民法院(2015)蘇民終字第00587號徐州市泉山區(qū)永安街道關(guān)莊社區(qū)居民委員會、胡明成等合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛、申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事判決書（裁判日期：2016年1月20日） 裁判規(guī)則：2006年8月6日、11月7日，胡明成向永業(yè)公司支付全款購買了徐州市金府家園3單元1001室房屋，永業(yè)公司向胡明成出具相應(yīng)的收款收據(jù)。2007年2月8日，永業(yè)公司出具調(diào)房單，將胡明成原購買的房屋調(diào)換為1單元1702室。后因永業(yè)公司與恒信公司的原因，雙方未再簽訂正式的商品房買賣合同及登記備案。上述行為發(fā)生在涉案房屋被查封之前，其時該房屋尚未建成，胡明成并不具備占有使用的條件。房屋交付后，胡明成便將涉案房屋作為其家庭住房入住至今。因此，胡明成購買涉案房屋屬于買受商品房的消費者。根據(jù)“批復(fù)”，針對同一商品房，工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)，而消費者的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于工程價款優(yōu)先受償權(quán)。本案中，胡明成對涉案房屋享有的是消費者物權(quán)期待權(quán)，而關(guān)莊居委會申請對涉案房屋予以執(zhí)行是依據(jù)生效判決所享有的是一般債權(quán)，該一般債權(quán)不能對抗承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)，也相應(yīng)不足以對抗胡明成的消費者物權(quán)期待權(quán)。 6.最高法(2017)最高法民申1660號——天津津鐵路華運輸服務(wù)有限責任公司、河北信投集團資產(chǎn)管理有限公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書（裁判日期：2017年6月27日） 裁判規(guī)則：根據(jù)《物權(quán)法》第九條之規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記發(fā)生效力。路華公司雖然與鴻基公司簽訂了商品房買賣合同、支付了大部分購房款并實際辦理了入住手續(xù)，但雙方并未完成案涉房屋的過戶登記手續(xù)，路華公司尚未成為該房屋登記權(quán)利人。信投公司向鴻基公司主張的債權(quán)及為擔保該債權(quán)實現(xiàn)所設(shè)立的抵押權(quán)，均成立于路華公司與鴻基公司簽訂商品房買賣合同之前，該抵押權(quán)經(jīng)依法登記，并經(jīng)生效判決確認為合法有效。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條之規(guī)定，鴻基公司作為抵押人，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，該轉(zhuǎn)讓行為不能發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。信投公司作為抵押權(quán)人，依據(jù)生效判決主張實現(xiàn)抵押權(quán)，具有事實和法律依據(jù)，路華公司以其購買該房屋，支付了大部分房款、實際占有使用為由，要求阻卻對該房屋的強制執(zhí)行，缺乏法律依據(jù)?！芭鷱?fù)”系針對建筑工程承包人優(yōu)先受償權(quán)行使問題的規(guī)定，本案路華公司與鴻基公司之間法律關(guān)系的性質(zhì)為商品房買賣合同關(guān)系，信投公司與鴻基公司之間法律關(guān)系的性質(zhì)為借款合同關(guān)系，路華公司依據(jù)上述司法解釋主張本案當事人之間的權(quán)利順位，缺乏法律依據(jù)。且路華公司作為經(jīng)營性企業(yè)，其購買案涉房屋后實際用于注冊公司、生產(chǎn)經(jīng)營，亦不屬于上述司法解釋規(guī)定的“消費者”，路華公司依據(jù)上述司法解釋規(guī)定，主張其享有的債權(quán)可以對抗信投公司抵押權(quán)行使的申請再審理由不成立。 三、總結(jié) 抵押權(quán)優(yōu)于債權(quán)、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)、消費者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)均有明確的法律依據(jù)，一般不容易產(chǎn)生爭議。 問題在于，能否依據(jù)邏輯關(guān)系確認：消費者物權(quán)期待權(quán)＞承包人建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)＞抵押權(quán)＞債權(quán)？（優(yōu)先關(guān)系用“＞”替代） 筆者持肯定態(tài)度。即便裁判規(guī)則并不統(tǒng)一，筆者認為處理上述權(quán)利沖突的關(guān)鍵在于認定單項權(quán)利是否符合法定條件。例如，商品房的買受人對標的房產(chǎn)享有的權(quán)利符合法定消費者物權(quán)期待權(quán)的認定標準時，該買受人即可優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)和其他債權(quán)。這符合法律推理的基本邏輯，也符合法律保護個人消費者居住權(quán)的立法目的。 反之，若像上述部分判例，以沒有法律明確規(guī)定為由，認定消費者物權(quán)期待權(quán)不能對抗債權(quán)人抵押權(quán)，則會出現(xiàn)消費者物權(quán)期待權(quán)能夠?qū)菇ㄔO(shè)工程優(yōu)先權(quán)，卻不能對抗抵押權(quán)的邏輯悖論。 雖然最高法(2017)最高法民申1660號案認定“批復(fù)”系針對建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)行使問題的規(guī)定，進而認定商品房買賣合同關(guān)系、借款合同關(guān)系中依據(jù)“批復(fù)”主張當事人之間的權(quán)利順位缺乏法律依據(jù)，但是筆者認為，“消費者物權(quán)期待權(quán)＞承包人建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)＞抵押權(quán)＞債權(quán)”的優(yōu)先順序，得出“消費者物權(quán)期待權(quán)＞抵押權(quán)”是符合法律推理邏輯的，該認定不應(yīng)當僅限于建設(shè)工程承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)的行使問題。 渝高法〔2003〕48號《重慶市高級人民法院關(guān)于對最高人民法院<關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)>應(yīng)如何理解的意見》規(guī)定“經(jīng)我院審判委員會研究認為，從該批復(fù)第一條、第二條的文意理解，應(yīng)按購房消費者、承包人、抵押權(quán)人的順序享有優(yōu)先權(quán)，故購房消費者與抵押權(quán)人利益出現(xiàn)沖突時，人民法院應(yīng)優(yōu)先保護購房消費者的利益”，采消費者物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人的觀點。
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