來源：獨立基因
歐神人文經(jīng)濟(jì)學(xué)會演講問答（文字版）
整理者：二環(huán)十三套
1.如果北京上海出現(xiàn)了崩盤，會不會也是香港這個模式呢
歐：全世界其實真正經(jīng)歷過地產(chǎn)崩盤的，只有日本和香港兩個例子。你要說地產(chǎn)崩盤有什么規(guī)律的話呢，因為你的樣本太少，我不可能說總結(jié)出一個崩盤的規(guī)律。我只能就事論事說，當(dāng)年97年香港崩盤的時候呢，它的一個心理線就是我當(dāng)年的成本。成本對于買房子的人來說是一個非常重要的事情，因為誰都不肯虧本賣。然后跌30%的時候立法會就出手了，那個時候要求救市的聲音是鋪天蓋地的?；旧媳本┮堑?0%的話，很多人也會去要求救市的。
2.我還是不是特別理解還月供的問題，我的理解是就是可以把一套房子賣掉，用增值部分還其它房子的月供，但是您知道北京有一個問題就是它不可能剛買就賣，它得是滿兩年或者滿五唯一，在這個之前月供怎么還（全場笑）
歐：大家很多人都是關(guān)注水庫論壇的用戶，這個馬上就要寫到了。其實就是一句話的事情，但我要告訴你了我就不用寫了。所以你等著看就好了，一句話告訴你——不足為慮。（全場笑、掌聲）
3.現(xiàn)在人民幣在貶值，究竟是去美國配置海外房產(chǎn)呢，還是去像重慶這樣的城市？
歐：你應(yīng)該這樣想，為什么人民幣會貶值。中國的生產(chǎn)力的增長肯定還是比美國要快，中國差不多6.9%，美國1%左右。那么中國的財富比美國增長的要快，那么憑什么人民幣要貶值呢？憑什么？很簡單，就是我們印錢的速度比gdp還要快。那么印錢意味什么呢？意味著國內(nèi)的房產(chǎn)會以百分之十幾的速度在增值。而你美國的美金的話可能一年就貶值個6%－7%左右，所以其實還是房產(chǎn)要比美金（增值的）快。
4.怎樣快速找筍盤？在看老公房的時候，什么樣的不應(yīng)該碰？
歐：大家都想買七折筍，七折筍是怎么來的呢？它其實是在被低估的八五折的一個板塊里面找一個被低估的八五折的樓盤。首先你要找板塊，因為沒有人會這么蠢把七折筍賣給你。但是你可以在一個低估的板塊里找一個低估的物業(yè)，這幾樣疊加起來才會有一個七折的筍盤。所以你首先要想哪個版塊是被低估的。
第二個問題，老公房最怕什么？老公房最怕藥單。因為老公房本來就是快進(jìn)快出的，流動性很好像現(xiàn)金一樣。但是我買老公房要是要給你解藥單這就很郁悶，因為我本來只賺一點點，我還幫你解藥單，這就很沒意義。所以老公房最怕的是藥單。
5.現(xiàn)在新政后，乃至到1-9-大 之前調(diào)控可能都不會放松，那您認(rèn)為什么時候能夠恢復(fù)到常態(tài)呢？第二個問題是杭州，杭州的發(fā)展很快投入很大，您判斷一下未來五年杭州市場的走向。
歐：第一個問題呢，淡季是市場本身的規(guī)律導(dǎo)致的，一般來說十一十二月是比較淡的時候，一般我們是預(yù)期到春節(jié)前后、三四月份是比較旺的時候。所以你的擔(dān)心就到三四月。
第二個，所有的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都跟房價沒有任何關(guān)聯(lián)。你不要以為修幾條地鐵搞幾個什么大運會全運會就對房價有拉動關(guān)系，這幾個是弱相關(guān)性的。因為你要想，全中國地鐵最多的城市是重慶，十幾條地鐵同時在造。那么你看房子干嘛不去看重慶呢？地鐵跟房價其實是不相關(guān)的。
6.就是在當(dāng)前的匯率情況下，您在國內(nèi)和海外的資產(chǎn)配比？國內(nèi)的話，您在京滬和二線城市的配比？
歐：對于我個人來說呢，我大概是有30%的資產(chǎn)是在海外的，3%是在重慶，剩余的在京滬。
7.麻煩您幫我推薦幾個北京被低估的板塊兒，謝謝您（全場大笑、掌聲）
歐：我在今年的9月7號拿到一張房產(chǎn)證，293平米，368萬。（全場安靜）那么你肯定知道是哪個盤啦。（全場安靜）現(xiàn)在大概是可以賣三到四萬每平。（全場安靜）下一位吧。
8.您怎么看待天津的房地產(chǎn)市場，我覺得天津一直跟在北京的后面，您對天津看好嗎？
歐：如果你關(guān)注水庫論壇天津群的話，他們在叫囂8/5/3（注：市中心8萬每平，市中心到郊區(qū)間5萬每平、郊區(qū)3萬每平）。如果天津是8/5/3，我是沒有興趣關(guān)注的。如果是4/3/2吧我還有興趣關(guān)注一下。
9.我是來自上海的，問下比較實質(zhì)的，這個我也是結(jié)婚離婚搞過很多次（全場笑），然后父母、岳父岳母、老婆房票都用滿了。那么那種沒有血緣關(guān)系的房票怎么去擴(kuò)展，有點手足無措，因為還是不太信賴外人，有風(fēng)險的考慮。
歐：我們今天呢，是人文經(jīng)濟(jì)學(xué)會，是一個很嚴(yán)肅的場合。（全場笑）這是一個經(jīng)濟(jì)學(xué)的論壇，所以呢，所有違反亂紀(jì)的行為我們都不回答，謝謝（全場笑、鼓掌）
10.南京樓市還有投資價值嗎？環(huán)京滬呢？
歐：如果你說南京和環(huán)京滬呢，他們的主要問題是二手市場不發(fā)達(dá)。其實全中國來說真的有二手市場的話呢，就是深圳和上海，北京都說不好。如果你是南京人呢你買了也就算了，純投資的話可能會出不來。
11.我沒有資格在京滬買，可能會買商住，地段肯定是很好的，但是價格近幾年不會有太好的表現(xiàn)，畢竟它的稅費在這；我還有一個選擇就是去二線買新盤。為了投資，您覺得哪個比較合適？
歐：投資的話呢我寧可買上海的商住。上海和北京是兩個完全不同的市場。上海的住宅和商住可能有四倍的價差，但是北京可能只有1.5倍。所以京滬的商住絕不可以一起談。
（聽眾追問）北京的商住我看戶型可能比較適合居住，上海的可能沒有這么好。
歐：上海四倍的價差，你還是可以去搏取一下嘛。還有我們今天是一個很嚴(yán)肅的人文經(jīng)濟(jì)論壇，大家最好問一些經(jīng)濟(jì)學(xué)的問題～比如對這個講座有什么看法啦～邏輯啦～投資的模式啦～不要老搞這些私人問題了好不好～（全場笑）
12.我這個也是私人的問題（全場笑），這兩天正好在做一個單子。是一個老房子，里面有4個戶口遷不出來。不知道以后要是拆遷或者什么的話會不會有影響。
歐：業(yè)內(nèi)有一個行規(guī)，就是一個戶口押20萬，每加一個戶口5萬，4個人你讓他交40萬押金好了。現(xiàn)在有口袋戶口，就是同一個地址可以做兩本戶口本，沒有任何影響的，拆遷賠償完全和他們沒關(guān)系。因為（他們戶口遷不出）你心理會有點不舒服，就讓賣家押錢吧。
13.我有上海房票，上海哪個區(qū)域值得入手？
歐：上海哪個區(qū)域都不值得入手。都很貴，上海我覺得整個城市都已經(jīng)偏貴了。
14.銀行按揭的資金成本是最便宜的，我想問下這個怎么搞無限按揭貸款。（全場笑）
歐：你這個問題就比較符合我們今天的主題了，就是說如果你真的要跨出中產(chǎn)階級，往富人走的話，你應(yīng)該把主要的精力放在按揭上。但是我們也說到，為什么我知道這個原理卻做不到百億富豪呢？因為你想借一百億的話，誰會借給你（全場安靜）？你必須有一個跟你關(guān)系非常好的市長（全場笑）。
15.假設(shè)有一千萬，您會怎么配置？
歐：這個問題，對于不同的階段來說，是完全不一樣的。我們一直說，從屌絲變中產(chǎn)是比較容易的。中產(chǎn)變富豪是比較難的。你以房貸為核心構(gòu)建資產(chǎn)組合包，你賺到大概兩三千萬的資產(chǎn)是非常容易的，買兩套房子就有了。但你往上走是非常難的，房票房貸等等各種限制，你實際操作一下就知道了。
16.我國東部勞動密集型產(chǎn)業(yè)在轉(zhuǎn)移出去，東部二三線城市人口會不會流出，那邊的房產(chǎn)會不會被套牢？
歐：人口流入流出的本質(zhì)，在于法制。就是我們講經(jīng)濟(jì)學(xué)，一個國家一個地區(qū)，可以達(dá)到怎樣的昌盛怎樣的富裕，它的關(guān)鍵是在于法制：你尊重游戲規(guī)則、尊重自由契約精神。所以你不要問經(jīng)濟(jì)發(fā)展到哪一步，你只要問正義公平到哪一步。如果正義公平在退步，人口是會流出的。
17.如果您對京滬的信心是100%，那么您對重慶的信心呢？
歐：150%吧。
如果你關(guān)注重慶，買二手房，會有一些非常便宜的大房子比如300平150萬。你可以以四五千每平的價格大規(guī)模建倉，想虧錢也是不容易的。如果你人力充沛，可以去看看。
18.您在水庫上說多辦信用卡買房，這個是不是只能買新房，買二手房是沒法用的？
歐：這個所有違反亂紀(jì)的行為我們都是不會說的（全場笑）。其次呢，有一個代刷的概念，比如說你媽媽要買三萬塊的燕窩，你說媽媽這個我來幫你刷卡你把現(xiàn)金給我，這個是合法的。
19.在一線城市，我買大面積的豪宅，它可能會有個平均比較低的價格。我想以這樣的房子為核心組建一個資產(chǎn)“艦隊”。
歐：你要看清楚2016年經(jīng)濟(jì)運行的規(guī)律，是什么呢？就是小白領(lǐng)屌絲的日子還不錯，但是土豪很慘。比如說我是開廠的，手下有200個工人，3000萬資產(chǎn)，這樣的是今年最慘的。所以今年就是很多土豪在賣房子。土豪不僅不買進(jìn)，他們還在拋出上海的豪宅，去回家救場子。今年上海的豪宅市場表現(xiàn)非常差，所以你看屌絲住的房子都賣8、9萬，但是土豪的高檔房子可能也就9、10萬。但是這個現(xiàn)象是不會持續(xù)的，因為貧富分化是人類社會的必然，等到哪一天中產(chǎn)階級受打壓，你這樣的豪宅就可能升值。
20. m2現(xiàn)在年復(fù)利12%，您覺得有沒有天花板？美國定投etf有沒有空間？
歐：經(jīng)濟(jì)增長的速度是可以往下掉的，但貨幣增長的速度是不能往下掉的。因為它會牽涉到很多問題，剛才我說中國和日本的差異是什么？中國的思路是嚴(yán)重傾向于年輕人，年輕人有工作欣欣向榮。國開行每一年發(fā)行五萬億的債券，干什么的？搞基建、東北復(fù)興、西南扶貧……這些事是不能停的。如果貨幣停下來，會造成很多結(jié)構(gòu)性的影響。所以這個我打賭是絕不會慢下來的。
第二個你說美國定投，你看下歷史紀(jì)錄，你從1980年開始每年定投美國房產(chǎn)有多少回報就知道了。
21.我從西直門北二環(huán)一直看到北六環(huán)，感受最大的就是像您說的，可能這兒是一個特別華貴的樓盤但是邊兒上可能就是一個特別破的村。而房價也是如此，比如三環(huán)里是9萬，但五環(huán)可能也是9萬。北京就像攤大餅一樣。北京真的不存在地段嗎？
歐：六個字：地段是毒教育（全場茫然）。就是說，我們從入行第一天開始，就聽說“地段地段地段……”但是我們吃了很多年虧以后，才知道，地段就是騙你的。你一直堅信和信仰的概念，可能是騙你的。你可以開始?xì)^了，地段其實是騙你的（全場茫然）。有沒有掌聲啊來一點吧。（全場掌聲）
22.現(xiàn)在人民幣貶值，您怎么看
歐：一直以來，凡是說“換美金、資本外流、中國崩潰論”的，其實是件“政治正確”的事，這么說的人是會獲得掌聲的。但你看看過去十幾年里面，換美金的人都后悔了。實際一點來說，像現(xiàn)在你人民幣投資還是獲利很快的，像你買房子一年百分之十幾增幅，你要換美元，你是沒有投資渠道的，一年百分之一點幾的儲蓄利率，你想想，不可能贏的。
23.當(dāng)年輕人和長輩投資理念發(fā)生沖突時，比如我本人，我父親喜歡投二線，但是對我只負(fù)責(zé)一個在一線自住的支出，不能滿足我在一線投資的想法。有沒有這個比如快速做出一些成果，以此來勸說老人改變投資觀念的方法。
歐：按自由主義者的想法，誰的錢誰做主嘛。（全場笑、掌聲）
24.我是蘇州的，現(xiàn)在很多企業(yè)都在撤離、物價上漲壓力明顯，現(xiàn)在繼續(xù)投資餐飲服務(wù)業(yè)是否合理？
歐：……（長久沉默、全場笑）
你干嘛非得投資呢，不做不是也挺好嘛。
主持人說：'實業(yè)救國啊'
歐：……（全場笑）
經(jīng)濟(jì)學(xué)的思想就是認(rèn)為天底下的事情沒有貴賤之分，我從來不認(rèn)為實業(yè)比睡懶覺更高貴。（全場掌聲）
25.什么樣的板塊才是價值被低估的？
歐：只有一個標(biāo)準(zhǔn)，就是便宜。我相信價格是能保障我的最后一道防線，像我剛才說的一萬兩千多一平買的天通苑。
26.對武漢的看法？
歐：其實你不需要太多的倉位。比如說一般人可能京滬和老家建倉，上海人可能在上海和重慶建倉，那么如果你不是武漢人，你為什么要在武漢建倉呢？如果你是武漢人，這個城市還是可以跟上大勢增長，現(xiàn)在是3/2/1，以后會是5/3/2的樣子。
27.房票完全用完，能不能碰法拍房
歐：法拍呢其實水比較深，你操作過就知道，水非常深，你試一下的話就會有深刻印象了。
28.理論上來說，2n就是每年都要買入房子。我們作為普通人，貸款上限額度是多少？現(xiàn)在京滬房價太高了，可能貸款買一套就很吃力。
歐：我就直接和你說一個數(shù)字吧，按照2016年的物價，一個人的貸款瓶頸是2500萬。
29.談?wù)勍ㄖ莞敝行?，它算不算筍。
歐：首先呢通州限購非常嚴(yán)，不僅住宅難買，商住都難買。你想大量買進(jìn)的話操作很難。我覺得通州的概念呢就是國家想疏散人口，其它的我就不展開來。
30.您對東北經(jīng)濟(jì)怎么看？如果在沈陽被套牢了是不是要割肉盡快拋
歐：我說過，一個地區(qū)的繁榮和希望，不是看有多少企業(yè)、看它進(jìn)出口，是看法制。如果有了法制，像香港，就是東方明珠。如果沒有了法制也會衰落下去。所以你還是看東北的法制會不會改善，如果沒有的話，它是不可能復(fù)興的。至于手里的東北資產(chǎn)要不要處理掉，看它的價格，如果太便宜了，捂著就捂著吧。
31您說上海已經(jīng)很貴了，那么還能買嗎，能每年跑贏22%嗎？
歐：我在正式場合表過態(tài)，我認(rèn)為上海的價值就是4/3/2，現(xiàn)在差不多到了10/8/6的水平。但是上海偏貴不代表它不漲。因為泡沫可以維持一個很大的倍數(shù)的，但是我晚上會睡不穩(wěn)。
觀眾追問：那么五年內(nèi)還安全嗎？
歐：安全。
32.廣州是否在一線城市內(nèi)被低估？短炒老破小學(xué)區(qū)房是不是好選擇？北上廣深您最看好哪？對明年房地產(chǎn)市場怎么看？
歐：以前我們讀書的時候說“金古梁溫”，如果你是個真正的武俠迷你可能就是只說“金古溫”，就是我們不承認(rèn)梁羽生是一線團(tuán)隊的。（全場笑）廣州是一個很暮氣沉沉的城市，還是可以維持一個溫和上漲的趨勢，不會很賺錢。你要是找到一個偏低的價格還是可以買的。明年嘛，漲10個點吧。
33.北京買老破小做“鳳姐變冰冰”怎么樣
歐：北京它的成本不可克服，20%所得稅、限購……如果成本無法克服，只能長期持有。做abc單的話，北京節(jié)奏很慢，一單流程6個月，深圳可以2-3個月。abc單是這樣的，上家是a你是b下家是c，你全款買下來簽一個委托書，你幾個月找到下家c，你可以加價賣給下家c賺個差價。香港是可以這么做的，我們不討論違法的事情。（全場掌聲）
34.北京和上海學(xué)區(qū)房不一樣，北京私立學(xué)校不發(fā)達(dá)，主要靠公立。學(xué)區(qū)房資源也很緊張，您是真不看好北京學(xué)區(qū)房嗎？
歐：我不想沾。天底下的資產(chǎn)這么多為什么我要趟你這趟渾水呢？
35.您剛才說天通苑，那個地方價格低漲的也慢。而北京西城區(qū)價格高，漲的也很瘋狂。您剛才說低價買天通苑，我不是很理解。
歐：很簡單，看你是價格投資還是價值投資。對于很多人來說，他們喜歡漲的最快的，只要漲就是追。而我是個風(fēng)險厭惡型。
36.現(xiàn)在生育率低，房產(chǎn)作為保值實物，隨著人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行變化，什么時候就不再是個好的選擇了？過去2室比4室升值快，隨著二胎政策，4室會不會看漲？墓地是不是個好的投資實物？（全場笑）
歐：首先呢墓地是不允許投資的，要實名制的。（全場大笑）那你可以在全國每一個城市買一個墓地（全場大笑、掌聲）那么再來說人口，現(xiàn)在三四線已經(jīng)完蛋，省會可以維持，一線沒有問題。其實我個人已經(jīng)開始有點悲觀了，就是我不再認(rèn)為房地產(chǎn)是一種可以萬世不移的財富。按照目前的價位可能有一天會站不住的。
37.怎樣判斷上海的投資房可以拋出了？7%利率的資金成本會不會太高？
歐：我的態(tài)度很明確，上?？梢员３置磕?5%－16%的增長速度，一直到25萬每平。按照這個增長速度，你用7%的杠桿是劃算的。
38.今年這波地王行情造就了一波10萬＋，等三年后樓蓋好了上市，該如何收場呢？我看除非有特別惡性的通貨膨脹，否則這個價格肯定是站不住的。
歐：小戶型、新房癌?！靶路堪?，這是一個新被發(fā)明的單詞，和直男癌一樣。（全場掌聲）
39.您平常都看哪些相關(guān)資料？
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