眾所周知，我一直反對高房價，尤其痛恨投機炒房行為，但是我們有時候不得不承認(rèn)，中國目前普通人能夠參與分一杯羹的只有房地產(chǎn)。雖然在“房住不炒”的調(diào)控強壓下，市場降溫效應(yīng)明顯，但是有些地區(qū)的房產(chǎn)仍然還具有保值升值功能，這點是不以任何人的意志為轉(zhuǎn)移的。我之前做過一次小規(guī)模的調(diào)查，如果給你500萬，你會用來干嘛？結(jié)果是超過9成的人仍然選擇用大多數(shù)錢買房置業(yè)，大家并不是想炒作靠樓市發(fā)財，只是苦于無處安放，炒股？十個開奔馳進(jìn)去，九個騎著自行車出來；投資理財？匹凸匹這兩年不要太慘；存銀行？都跑不過通脹貶值……所以想了一圈很多人最后還是認(rèn)為房子靠得住。
投資房子真的靠得住嗎？房產(chǎn)真的是穩(wěn)賺不賠的買賣嗎？當(dāng)然不是！我們看到很多人靠投資炒房發(fā)財，資產(chǎn)從幾百萬到幾千萬只用了短短兩三年時間，躋身中產(chǎn)富豪之列；但是在房地產(chǎn)圈這么多年，我也沒少看到投資房產(chǎn)失敗的案例，有的人同樣是在樓市火爆的時候進(jìn)場，但是幾年之后非但沒有發(fā)財暴富反而虧損連連，這是為何？他們買錯了房產(chǎn)！
核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)當(dāng)然是擁有無限升值潛力，但是以下這5類房產(chǎn)再有錢也不能碰，無數(shù)人用血淚教訓(xùn)證明，這些房產(chǎn)就是大坑，而且是跳進(jìn)去爬不出來的那種巨坑——商住、養(yǎng)老、旅游、遠(yuǎn)郊房以及非主干道商鋪都不要碰！誰買誰后悔，這是血的教訓(xùn)，謹(jǐn)記！下面我們就一起細(xì)細(xì)分說
一、缺陷明顯的商住、公寓
商住和公寓我是強烈反對的，即便是北上廣深這樣的一線城市，也不例外。很多人說一線大城市的商住還是值得購買的，我們先來看一組數(shù)據(jù)：17年3.26至今，北京商住市場急劇下滑，成交量暴跌九成均價降三成，部分價格跌幅超45%，毋庸置疑買了商住的現(xiàn)在腸子都悔青了。不僅沒賺到錢，還虧得一塌糊涂。
即便我不贊成買，不代表這些城市的商住和公寓沒有價值，所以這里說的不是所有商住，那些地段好、有地鐵、人流量大、周邊企業(yè)多的商住項目具備一定的投資價值。尤其是北上廣深等一線城市商住調(diào)控經(jīng)歷2年之后，水分被擠得差不多了，價值也在回歸。
但大多數(shù)城市的商住公寓不能買的原因是它們都面臨三大致命缺陷：1、庫存量大，比住宅庫存還高，很多一線城市公寓去庫存時間都超兩年，成交火熱但仍供大于求，根本沒有太大升值空間。兩三年來多數(shù)住宅價格都翻番了，公寓價格還原地不動；2、絕大多數(shù)商業(yè)公寓不能落戶，不帶學(xué)區(qū)位，買了公寓只能夠自己使用（住或者辦公）或者出租，即便五年內(nèi)升值50%，但是因為交易費用高，最后收益還是多數(shù)上交了；3、性價比不高，公攤大得房率低，50平的公寓實用面積可能只有30平，遠(yuǎn)低于住宅，且首付比例高不能利用銀行杠桿，一層最多時有二三十戶，居住環(huán)境嘈雜擁擠。
二、看上去很美的養(yǎng)老地產(chǎn)
16年時朋友被銷售人員忽悠到山東投資養(yǎng)老地產(chǎn)，當(dāng)時2萬定金都交了，在極力勸說下他最后還是忍住沒買，白白虧了2萬塊錢。但是去年底時有一天他激動的和我說，當(dāng)時幸虧聽了你的建議沒買養(yǎng)老地產(chǎn)，現(xiàn)在哪個項目爆發(fā)業(yè)主集體退房維權(quán)，開發(fā)商回款壓力大資金鏈快斷了，房子已過交付期，現(xiàn)在還沒蓋好，之前承諾的一應(yīng)設(shè)施都沒兌現(xiàn)，估計要爛尾，即便改成交付也沒啥價值，沒有人會接盤，投資客鐵定全被套死了。
北京太陽城集團主席朱鳳泊曾經(jīng)說過，“一百個要地做養(yǎng)老的有八十個是騙子?！币灿械禺a(chǎn)圈內(nèi)人更不留情面，“做養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的99%都是騙子”。
養(yǎng)老地產(chǎn)在中國熱得發(fā)燙，但我還是要說，這種模式在中國當(dāng)前國情下是走不通的，很多開發(fā)商和外資借著養(yǎng)老的幌子拿地做開發(fā)賣房，想像傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一樣賣完回款拿錢走人這種模式注定了養(yǎng)老地產(chǎn)是無價值可言的，因為在中國真正需要服務(wù)的人群壓根沒有能力購買，這就決定了你投入進(jìn)去，10-20年內(nèi)是沒人接盤。養(yǎng)老地產(chǎn)看上去很美，它是體量和需求巨大的產(chǎn)業(yè)，卻并非暴利行業(yè)。
三、炒起來的旅游地產(chǎn)
地產(chǎn)商信誓旦旦地說，“下一個十年，你如果再錯過文旅產(chǎn)業(yè)，必將錯過一個黃金時代!”這話忽悠忽悠小白還行，在內(nèi)行人看來，在中國做旅游地產(chǎn)和做養(yǎng)老地產(chǎn)一樣，都是吃力不討好，賠本賺吆喝，真正懂行的人不會花高價去買炒起來的概念。
首先，旅游地產(chǎn)的普及率在中國并沒有想象那么高，雖然消費升級，人們旅游的次數(shù)和距離都有所提升，但是國人還是更青睞于選擇住酒店賓館的方式，真正投資一套房子每年到那里旅游居住一段時間是極少數(shù)高精尖人群的消費，或者是已經(jīng)退休的老年人，這兩類需求都不強烈；其次，旅游城市也有淡旺季之分，一年中多數(shù)是空置，投資出租收益并不可觀，以租養(yǎng)貸不靠譜；再者，近年文旅產(chǎn)業(yè)過度開發(fā)，導(dǎo)致游客大量分流，很難集中到某個項目，旅游開發(fā)盈利能力很差。
四、遠(yuǎn)離城市中心的遠(yuǎn)郊房
這里的遠(yuǎn)郊是指遠(yuǎn)離城市中心的房子，特點就是遠(yuǎn)和偏。在置業(yè)顧問的口中可能未來潛力巨大，規(guī)劃很美好，但是一問落地估計最少都是5年以上。這類房子為啥不建議買呢？這類資產(chǎn)的位置就決定了它未來不會有太大升值潛力，像北上廣深的周邊也許通勤交通便利，買的需求比較旺盛，還有一些價值，但較核心地段的資產(chǎn)升值還是慢；像一些三四線城市的遠(yuǎn)郊就打死也不能碰，醫(yī)院沒有、商業(yè)沒有、交通沒有、工作沒有，有買過遠(yuǎn)郊房的朋友吐槽說，掛了三年房子都沒賣出去，即便價格低于市場價很多人看過之后就丟下一句話“太偏了”。這樣的房子你想等它升值太難，除非基礎(chǔ)設(shè)施都建起來，但有多少政府會把心思放在遠(yuǎn)郊呢？除非城市容量不夠，需要對外擴張，遠(yuǎn)郊變成了另一個中心，否則買了這樣的房子就注定要砸在手里。
五、非主干道商鋪
受電商和商業(yè)迅速崛起雙重沖擊“一鋪養(yǎng)三代”的觀念日漸式微，但是不可否認(rèn)有些地段好的主干道商鋪還是有極強的吸金能力的。優(yōu)質(zhì)商鋪的回本周期依然可觀，但是這類商鋪總售價一般都比較高，一般人很難搶到，也承擔(dān)不起。所以很多人就把目光聚焦到非主干道商鋪上。
非主干道商鋪千萬不能買，這是最劣質(zhì)的資產(chǎn)。筆者走訪過很多大城市的繁華商業(yè)區(qū)都有一個直觀的發(fā)現(xiàn)，即便是在一線城市繁華商業(yè)區(qū)非主干道的商鋪空置率也很高，這些商鋪很難出租或者出租周期短，歸根結(jié)底是因為非主干道附近的人流量和車流量小，承租商家不是產(chǎn)品不好，而是這些區(qū)域是人流量盲區(qū)，無人流就意味著沒有生意，自然難以出租，更租不上價格，空置也就在所難免。這類商鋪雖然售價低，但是真的沒有太大價值，無論自己做生意還是出租都不值得購買。
最后還是要強調(diào)一句，房住不炒是基本國策，炒作樓市的下場都不會太好。我今天說這些只是不想眼睜睜看著很多人被忽悠入坑，畢竟錢不是大風(fēng)刮來的，但我的本意不是讓大家炒作樓市，更無意讓大家以此牟利，有閑錢且又無可靠投資渠道的時候把錢換成優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)依然是最明智的做法，但請量力而為，適可而止。
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