（原創(chuàng)）個(gè)人買賣住房到底應(yīng)繳納哪些稅？
關(guān)于個(gè)人買賣住房的過程中到底應(yīng)交哪些稅，每一種稅在稅法中的納稅義務(wù)人、稅率、計(jì)稅基礎(chǔ)以及具體的法律文件依據(jù)是什么，大部分人都是聽中介和銷售顧問的介紹，有心的人會自己上網(wǎng)進(jìn)行搜索先略知一二，無心的人可能就是別人說怎么交、交多少就按要求交了。
其實(shí)，了解個(gè)人買賣住房到底要繳納哪些稅，對于保障自己的權(quán)益以及價(jià)格的談判能夠起到很大的幫助，不會出現(xiàn)信息不對稱被人牽著鼻子走或者等到付了錢的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)有“隱性消費(fèi)”的情況。
本文意在全面梳理個(gè)人買賣住房過程中涉及的各種稅金的規(guī)定，為廣大讀者提供幫助。
一、首先了解普通住房和非普通住房的概念
在了解稅法規(guī)定前，首先需要對普通住房和非普通住房的概念加以區(qū)分，因?yàn)樵谝恍┑貐^(qū)（特別是北上廣深）對于普通住房和非普通住房有著不同的稅法規(guī)定。
根據(jù)國辦發(fā)〔2005〕26號《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》，普通住房的標(biāo)準(zhǔn)為“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下?！?div style="height:15px;">
在以上標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，各省級政府可以根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
例如，上海市目前實(shí)行（根據(jù)滬房管規(guī)范市〔2014〕6號）的最新普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為:五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下； 實(shí)際成交價(jià)格：低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。
二、個(gè)人買賣住房涉及稅金分析介紹
根據(jù)稅法規(guī)定，個(gè)人買賣住房涉及的稅包括：增值稅（賣方繳納）、個(gè)人所得稅（賣方繳納）、土地增值稅（賣方繳納）、印花稅（雙方繳納）、契稅（買方繳納）。（備注：括號中為稅法規(guī)定的納稅義務(wù)人，現(xiàn)實(shí)生活中特別是二手房交易中，在一些情況下“賣方所表達(dá)的售價(jià)”是他想實(shí)際收到的價(jià)錢，也就全部稅金由買方承擔(dān)的價(jià)格，因此，在房屋買賣中一定要了解雙方認(rèn)可的“售價(jià)”所指的具體內(nèi)容）
根據(jù)財(cái)稅〔2008〕137號文《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》的規(guī)定，對個(gè)人買賣住房暫免征收印花稅和土地增值稅。因此，以下內(nèi)容僅對增值稅、個(gè)人所得稅和契稅分別進(jìn)行分析介紹。
（一）賣方應(yīng)繳納的稅
1.增值稅
根據(jù)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）之附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第五條的規(guī)定。
北上廣深以外的地區(qū)，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
針對于北上廣深，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
2. 個(gè)人所得稅
根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額（不含增值稅的實(shí)際成交價(jià)格）減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用（包括房屋原值、轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金、實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等）后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。
稅收優(yōu)惠政策：根據(jù)國稅發(fā)〔2008〕108號文規(guī)定，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。也就是中介信息上經(jīng)常說的“滿五唯一”
此外還有一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，以上提及的抵扣項(xiàng)都要憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除，包括裝修費(fèi)用發(fā)票，貸款銀行出具的證明、政府部門收取手續(xù)費(fèi)公證費(fèi)等的憑據(jù)，實(shí)際操作有一定困難，因此很多地方的地稅局都采取的核定征收的方式計(jì)算。
核定征收的政策依據(jù)為《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2008〕108號）第三條的規(guī)定?！凹{稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級地方稅務(wù)局或者省級地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定?！?div style="height:15px;">
核定征收稅率，具體每個(gè)地區(qū)會有所不同。對于普通住房，大部分城市都按照1%的稅率核定征收，對于非普通住房稅率有的城市會較高。
例如，北京：所有住房按照1%。（文件依據(jù)：2013年4月1日，北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個(gè)人所得稅問題的問答）
上海：普通住房及自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房按1%；非普通住房按2%。（文件依據(jù)，2006年7月31日，上海市地稅局，關(guān)于本市貫徹《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》的操作意見）
廣東?。ò◤V州和深圳）：所有住房按照1%。
（二）買方應(yīng)繳納的稅
1.契稅
根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務(wù)院令第224號），契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)為成交價(jià)格（不含增值稅），契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定（3%-5%），并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。目前各地住房轉(zhuǎn)讓的契稅稅率基本都為3%。
稅收優(yōu)惠如下。
針對北上廣深以外的城市，根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號 ）第一條的規(guī)定。
對個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。
針對于北上廣深，根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕94號 ）第一條的規(guī)定。
對個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按減半（一般是1.5%）的稅率征收契稅。
三、綜合表格
為方便理解和記憶，我們將以上內(nèi)容總結(jié)成表格供讀者使用。
個(gè)人買賣住房所涉及的稅費(fèi)
稅種
稅法上納稅義務(wù)人
一般規(guī)定
優(yōu)惠政策
備注
增值稅
賣方
稅率5%，計(jì)稅基礎(chǔ)按照全額或者差額依持有房產(chǎn)時(shí)間和房屋類型確定。購買不足2年的住房對外銷售，按照5%的征收率全額繳納
北上廣深以外，2年（含）以上免征。北上廣深，2年（含）以上普通住房免征，非普通住房按照差額為計(jì)稅
全額是指不含增值稅的成交價(jià)。差額是指不含增值稅的成交價(jià)減去購買價(jià)
個(gè)人所得稅
稅率為20%，以不含增值稅成交價(jià)減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為計(jì)稅基礎(chǔ)。但，很多情況下都是核定征收，征收率一般為1%，計(jì)稅基礎(chǔ)為不含增值稅的成交價(jià)。
自用5年以上，且是家庭惟一生活用房，免征個(gè)人所得稅
每個(gè)地區(qū)的核定征收率會有所不同，1%居多，上海的非普通住宅按照2%
土地增值稅
暫免征收
財(cái)稅2008（137）號文第二第三條規(guī)定暫免征收
印花稅
雙方
暫免征收
契稅
買方
一般情況稅率3%，以不含增值稅的成交價(jià)為計(jì)稅基礎(chǔ)
購買家庭唯一住房，90平米（含）以下，1%稅率；90平米以上，1.5%稅率。北上廣深以外，購買家庭第二套改善住房，90平米（含）以下，1%稅率；90平米以上，2%稅率
本文作者：萬隆財(cái)稅團(tuán)隊(duì)
