目前影響稅收的幾個關(guān)鍵內(nèi)容是：
1、獲得不動產(chǎn)的方式：買賣、贈與還是繼承？主要是否直系親屬。
2、出讓人擁有的不動產(chǎn)數(shù)量，除目前出讓的房屋外是否還有其他房屋？主要個稅繳納需要依據(jù)這個。
3、出讓房屋的辦證時間或者繳納稅收的時間是否超過兩年（或五年，個稅依據(jù)，配合第2條）。
4、原房屋的價值是多少（增值稅和個稅需要）。
多套房屋先辦小戶型的證
對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。同時，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。因此先辦理小戶型的享受契稅優(yōu)惠是王道，先辦理大戶型的有可能一次優(yōu)惠都沒有。
辦證時間是計算稅額的另一關(guān)鍵
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。因此，原房主的辦證時間也是購房是我們必須考慮的重點。
對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。注意這是針對賣房人的，賣房人如果還有其他房屋，就不能免繳個人所得稅，不管是否超過5年。
這里的“自用5年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達(dá)5年以上。筆者提醒，這里的時間起算點應(yīng)注意：
稅收計算時間以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。
直系親屬繼承最省錢
通過繼承的方式繼受不動產(chǎn)的，相應(yīng)的增值稅、個人所得稅、土地增值稅及印花稅皆可予以免征。至于契稅，法定繼承可免除。如果是通過遺贈的，非法定繼承人繼承不動產(chǎn)的，需要征收契稅。
但是，通過繼承的方式繼受房屋，雖然最能節(jié)稅，但有些許風(fēng)險。風(fēng)險之一，其他有權(quán)利的繼承人是否愿意放棄繼承；風(fēng)險之二，證明繼承人有權(quán)享有繼承權(quán)的事實亦存在證明上的障礙是之二；風(fēng)險之三，部分地區(qū)只辦理公證的繼承登記，公證費用有時候大于契稅費用。
直系親屬買賣或贈與哪種最省錢
實踐中最常用的就是買賣或贈與，尤其是直系親屬之間的，更是難以選擇，列舉以下兩種情形予以說明：
第一種情形：2018年阿大欲將其名下78平方米（2010年取得）的房屋轉(zhuǎn)讓給其子。
按照買賣的方式，依據(jù)財稅【2016】23號文規(guī)定：
契稅：購買90平及以下唯一住房，按1%征收契稅；
個人所得稅：若阿大不是家庭唯一住房，且其能提供購房成本的，按照其賣方時的收入減去購房成本及相關(guān)費用后的差額，按照20%征收。如果阿大不能準(zhǔn)確提供購房成本的，則按照該房屋轉(zhuǎn)讓收入的1%征收；
增值稅：依據(jù)財稅【2016】36號文，個人將購買兩年以上的房屋對外銷售的，可以免征增值稅；
按照贈與方式，依據(jù)國稅發(fā)【2006】144號文規(guī)定：
契稅：對個人無償贈與不動產(chǎn)行為，全額征收契稅，稅率由各省、各自治區(qū)、直轄市政府在3%--5%之間不等；
個人所得稅：依據(jù)財稅【2009】78號文，無償將房屋贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，或?qū)⒎课葙浥c給對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人的，對雙方均不收個人所得稅。
增值稅：依據(jù)財稅【2006】36號文，此種贈與同樣免征增值稅與附加稅。
因此，對阿大來說，選擇買賣的方式，其需繳納1%的契稅、按照約1%征收個人所得稅，免征增值稅。選擇贈與的方式，雖然個稅和增值稅均不征收，但至少要繳納3%--5%不等的契稅。孰高孰低，一目了然。
第二種情況：2018年因阿大兒子要結(jié)婚，兒媳要求將房屋轉(zhuǎn)移到其子名下。阿大欲將其名下180平方米（2017年取得）的房屋轉(zhuǎn)讓給其子。
按照買賣的方式，若其子是首套住房，90平方米以上的按照1.5%征收契稅；關(guān)于個人所得稅，轉(zhuǎn)讓不滿2年的住房，同樣也是采用20%的差額或1%核定計稅的方式；關(guān)于增值稅，依據(jù)財稅【2016】36號文按5%征收增值稅，加上城建稅、教育費附加以及地方教育附加等，稅負(fù)為5.6%。因此，若阿大欲通過買賣的方式將房屋轉(zhuǎn)移給其子，其應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)壓力也相對較大，大約占8%左右。
按照贈與的方式，契稅全額征收3%；增值稅及附加：因贈與特定親屬，可免征增值稅及其附加；個人所得稅：贈與子女不征收個人所得稅。因此其稅負(fù)僅為3%。因此，若持有時間較短（尤其2年以內(nèi)）的房屋欲轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓對象為特定親屬的，采用此種方式更為妥善。
綜上所述，
如果想要節(jié)省不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)，要在吃透政策的情形下，按照具體個案具體分析。大體來講，對于不滿兩年的住房，因為增值稅、個稅等，通過買賣的形式稅負(fù)一般較高，在特定親屬之間，建議采用贈與方式。如果該房屋持有時間已經(jīng)超過五年，可采取買賣形式。持有時間在在兩年至五年之間的房屋，根據(jù)受讓方和轉(zhuǎn)讓方名下房產(chǎn)數(shù)量，及相關(guān)政策具體判斷采用何種方式。
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小編說了，直系親屬的小編不算啊，自己看文章。
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