在百度里輸入“產(chǎn)業(yè)園鄭州”，得到118條結(jié)果。搜索的詞條出來大多集中在“廠房租售”“歡迎入駐”“公寓/廠房銷售熱線”等，記者挑幾個(gè)撥打過去，發(fā)現(xiàn)有些無人接聽，有些表示租金和出售條件十分優(yōu)惠，歡迎前去投資洽談，甚至表示可以主動(dòng)派人來企業(yè)送達(dá)資料。

所謂產(chǎn)業(yè)園，是指由政府或企業(yè)為 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境。它的類型十分豐富，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、科技園、工業(yè)區(qū)、金融后臺(tái)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流產(chǎn)業(yè) 園區(qū)等以及近來各地陸續(xù)提出的產(chǎn)業(yè)新城、科技新城等。

當(dāng)前河南的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)方興未艾，遍地開花。根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的定義，必然是以產(chǎn)業(yè)為依托，“園”必然是覆蓋面積夠大，才稱得上為產(chǎn)業(yè)園。一位高新區(qū)的科技型產(chǎn)業(yè) 園負(fù)責(zé)人透露，像高新區(qū)科技創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)，業(yè)內(nèi)也叫它科技園，主要是篩選有科技含量的企業(yè)入駐，以生物醫(yī)藥、新材料等新興行業(yè)為主。

中國(guó)房地產(chǎn) 業(yè)協(xié)會(huì)小城鎮(zhèn)開發(fā)專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)、清華大學(xué)客座教授、國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)策劃師、香港昌盛聯(lián)行地產(chǎn)機(jī)構(gòu)CEO田青陽主要長(zhǎng)期從事小城鎮(zhèn)研究與發(fā)展，他對(duì)鄭 州的產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)進(jìn)行了長(zhǎng)期調(diào)研和觀察，田總表示，鄭州市目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)種類豐富，包含了文化創(chuàng)意園、科技園、電子商務(wù)園、動(dòng)漫園、物流園等17大類，共有 近150家。排除掉尚在規(guī)劃的、未售的、不規(guī)范的等項(xiàng)目，目前市場(chǎng)上有影響力的在售主流產(chǎn)業(yè)園區(qū)接近50家。

田總透露，根據(jù)調(diào)研，目前產(chǎn)業(yè) 園大致分布狀況是這樣：第一，按照產(chǎn)業(yè)性質(zhì)劃分來說，核心功能區(qū)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，主要在鄭州城市向北方向。它會(huì)橫跨其他領(lǐng)域，比如服務(wù)業(yè)、制造業(yè)，以舊有區(qū)域 為主。第二，制造業(yè)主要向西發(fā)展。它可能會(huì)造成污染，因此一般距離城市較遠(yuǎn)。第三，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主要包括金融、商貿(mào)、物流、文創(chuàng)、旅游產(chǎn)業(yè)，分布在鄭州的東 部和南部多一些。這其中，和房地產(chǎn)聯(lián)系較為緊密的應(yīng)該是第三種，也是尤其要注意的。

以行業(yè)為依托、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為特色的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)達(dá)國(guó)家往往是一個(gè)城市乃至 國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能從招商引資、增加稅收、解決就業(yè)等政府關(guān)心的多方面發(fā)揮巨大的帶動(dòng)作用，因而在土地獲取方面能獲得最大限度的政策支持。相 比較于寸土寸金的住宅用地和商業(yè)用地而言，產(chǎn)業(yè)用地可以說是賣出了白菜價(jià)，只要你能帶著資本和產(chǎn)業(yè)進(jìn)入，各地政府都愿意揮淚大甩賣，甚至白送。不過，到目 前為止，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式還不成熟，尚處于探索階段，涉足者眾多，但能做出規(guī)模的還不太多。

“鄭州的產(chǎn)業(yè)園遍地開花，但是做得好的太少?！币晃秽嵵輺|部某產(chǎn)業(yè)園策劃人士表示。在一處產(chǎn)業(yè)園招商中心，記者看到現(xiàn)場(chǎng)工作人員并不多，對(duì)園區(qū)規(guī)劃及未來遠(yuǎn)景的介紹都不生動(dòng)。

一 位進(jìn)駐園區(qū)三年但招商還不太順利的企業(yè)中層表示：“沒有那么多企業(yè)入駐，蓋那么多辦公樓，人的基數(shù)沒有達(dá)到，也沒有配套，周邊根本難以哄起來。規(guī)劃這么大 的園區(qū)，未來招商完成肯定有很多人入駐。從園區(qū)自身來看，也要有消化的能力，因?yàn)閳@區(qū)崗位就業(yè)的人，他們沒有那么大能力買甚至租周邊其他開發(fā)商的房子，所 以園區(qū)自身應(yīng)具備基本的就業(yè)人員安置公寓這些配套，就像政府其它區(qū)域還有廉租房，但這一塊有些產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)規(guī)劃是欠缺的。沒有人氣的帶動(dòng)，園區(qū)也很難出氣候 的。旁邊諸如大開發(fā)商的樓盤，他們是買不起的、租不起的?！?/span>

一位長(zhǎng)期運(yùn)作專業(yè)市場(chǎng)的資深人士表示，產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展可以帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域的發(fā)展，區(qū) 域的人流、客流、經(jīng)濟(jì)、交通等，政府應(yīng)該深刻認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，更好地扶持產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，但不能“一刀切”。另一位產(chǎn)業(yè)園招商人士表示，比如有些行業(yè)已經(jīng)飽 和，如果繼續(xù)規(guī)定招商這一類或者規(guī)劃滯后，不但阻礙了產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，也造成過剩和招商難題，不利于產(chǎn)業(yè)園的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和升級(jí)進(jìn)步，這要求必須深入了解企業(yè)和 行業(yè)，或者把行業(yè)的事交給行業(yè)的人辦，政府切實(shí)聽從企業(yè)的心聲。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，比如汽車類產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目幾乎都是低密度、高綠化、設(shè)計(jì)感強(qiáng)，同時(shí)有實(shí)惠的價(jià)格，租賃低廉，還能將產(chǎn)業(yè)聚集，獲得政策扶持等。但目前鄭州的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)還是相對(duì)落后，北上廣不少成熟的花園式產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃更為成熟。

同時(shí)，此次在走訪諸多園區(qū)發(fā)現(xiàn)，盡管政府定位是一方面，但具體招商步驟，還存在一些“給錢就進(jìn)”的尷尬局面，并非嚴(yán)格按照行業(yè)規(guī)劃、定位配套等來實(shí)行。一些行業(yè)夾雜其中，做著別的生意，也是存在的。

每一種業(yè)態(tài)都有其獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)規(guī)律和不同的準(zhǔn)入門檻，想要在其中有所建樹，就必須研究這種業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)密碼?！拔覀兎繀f(xié)曾經(jīng)做小城鎮(zhèn)研究發(fā)現(xiàn)，城市發(fā)展一定要遵 循城市發(fā)展的基礎(chǔ)和實(shí)際，配套相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的比例，才能發(fā)揮資金最大配比，發(fā)揮最大的效率”，比如鄭州應(yīng)該遵循的重點(diǎn)，第一，交通節(jié)點(diǎn)，即現(xiàn)代物流業(yè)比較重 要；第二，河南是農(nóng)業(yè)大省，它的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)分量比較重，人口基數(shù)大，基于這些，它的產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該圍繞這些特質(zhì)，而不是模仿其他城市的觀點(diǎn)，去盲目全部弄文化 項(xiàng)目；全部上產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，最后就成了廢棄的房地產(chǎn)，建成后都是一堆廠房，招不來企業(yè)入駐，因?yàn)槌鞘袥]有那么多承載。

目前，所有這些產(chǎn)業(yè)園區(qū) 的分布，最明確的是首先遵循城市發(fā)展規(guī)劃，有政策可查的。此外，隨著城市發(fā)展，除了新區(qū)、開發(fā)區(qū)這些城市新興區(qū)域，今后一些老區(qū)里，失去動(dòng)力的項(xiàng)目也可能 出現(xiàn)。比如老舊的區(qū)域中，很多老的工業(yè)園改造也算是一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)域，像北京老的印刷廠現(xiàn)在改造特別火，集中在文化創(chuàng)意、綠色農(nóng)莊為特色，反響特別不錯(cuò)，值 得關(guān)注。據(jù)了解，日本產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)占全世界的30%，對(duì)日本的GDP貢獻(xiàn)在40%以上；美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)占全世界的27%，對(duì)GDP貢獻(xiàn)也在30%以上。中國(guó)來 講，上海的比例高一些，鄭州低一些。

總的來說，北上廣的產(chǎn)業(yè)園發(fā)展比較先進(jìn)，但要借鑒拿來，須特別慎重，不能照搬。這是因?yàn)槌鞘邪l(fā)展的基礎(chǔ) 和方向都不同，所以可模仿的不多。在北京，以文化業(yè)為依托的文化產(chǎn)業(yè)園，它里面配套的商業(yè)寫字樓需求是巨大的，但如果放在鄭州，問題就出來了，“鄭州沒有 到達(dá)那個(gè)發(fā)達(dá)的程度，這個(gè)模式如果完全借鑒過來，就會(huì)造成某一種產(chǎn)品積壓”。

結(jié)合他日常與企業(yè)溝通所遇到的問題，田總認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園其實(shí)載體就是房地產(chǎn)。尤其是第三類，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切，并且需要專業(yè)公司的專業(yè)人士來運(yùn)作，具體問題具體分析。