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在7月21日的園區(qū)中國2016中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)第一期培訓(xùn)班上，園區(qū)中國總策略師、火花S-Park創(chuàng)始人宋振慶對學(xué)員們強調(diào)，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最大核心痛點之一就是金融?！?br>

普洛斯模式能夠玩得轉(zhuǎn)，很大程度在于它能拿到廉價的資本；華夏幸福模式能夠玩得轉(zhuǎn)，很大程度在于它借助16種融資方式，5年時間外部融資3000億元；資本市場新貴上海臨港，把借殼上市、定向增發(fā)、園區(qū)開發(fā)基金玩得連軸轉(zhuǎn)，就是希望借助金融杠桿撬動一條新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)之路；中國本土最大的民營物流地產(chǎn)商中國物流資產(chǎn)（宇培）和本土最大的國資物流地產(chǎn)商寶灣物流，為了打通更好的融資渠道，先后登陸港股和A股市場......

“如何打通金融的任督二脈，將是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和想象空間。”宋振慶說。

而下面這家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司，剛剛刷新了一項逆天的新紀(jì)錄——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商融資成本新低，只有2.95%！

按照園區(qū)中國的數(shù)據(jù)顯示，這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商歷史上的最低融資成本，也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)債券融資利率首次“破3”。

這家開了掛的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，就是張江高科。

7月22日，張江高科宣布了其2016年公司債（第一期）的票面利率為2.95%，評級為AAA級，基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為人民幣15億元，可超額配售不超過人民幣5億元，期限為5年。7月13日，張江高科剛剛宣布其總規(guī)模不超過29億元的公司債獲得了證監(jiān)會的批準(zhǔn)，第一期債券的票面利率詢價區(qū)間為2.70%-3.70%，因此，最終的定價是近下限定價。

在獲得此消息的第一時間，我們就請正在園區(qū)中國培訓(xùn)班上為學(xué)員們授課的張江高科總經(jīng)理葛培健發(fā)表看法。

“我們能夠以AAA級的評級和2.95%這樣低的成本發(fā)行本次債券，主要在于評級機構(gòu)和投資者對張江高科轉(zhuǎn)型高科技投行這一方向的高度認(rèn)可，同時也在于公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的完善、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的改良和財務(wù)狀況的優(yōu)異?！备鹋嘟@區(qū)中國表示。

張江高科在2009年發(fā)行過一次公司債，同樣是20億元，同樣是5年期，當(dāng)時的利率是5.9%。7年之后，條件幾乎完全相同的債權(quán)，利率整整降低了50%，但此時的張江高科早已今非昔比，財務(wù)狀況、利潤規(guī)模、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、品牌影響、資產(chǎn)規(guī)模、市值水平等都有了大幅度的提升。

如今，張江高科正在轉(zhuǎn)型高科技投行的道路上疾奔。“我們已經(jīng)甩掉了過往的一些包袱，清除了一些糾纏很久的地雷，能夠輕裝上陣，按照既定的戰(zhàn)略快速沖刺了?！备鹋嘟@區(qū)中國說。

事有湊巧，本來我們這篇稿子并不是為張江高科準(zhǔn)備的，因為原來的標(biāo)題上，這個數(shù)字是3.38%，本來已經(jīng)是一個新低了，那就是北京的中關(guān)村發(fā)展集團的債券發(fā)行成本。

中關(guān)村發(fā)展7月1日稱，自己獲得中國證監(jiān)會關(guān)于發(fā)行70億元規(guī)模交易所公司債券的核準(zhǔn)批復(fù)，并于6月27日成功發(fā)行了首期中關(guān)村公司債，發(fā)行規(guī)模20億元，期限5年，票面利率為3.38%。該債券投標(biāo)申購倍數(shù)達(dá)到4.38倍，發(fā)行利率創(chuàng)下中關(guān)村發(fā)展集團歷年來債權(quán)類融資成本的最低水平，同時也創(chuàng)下了上交所同期限公司債券發(fā)行票面利率的當(dāng)月新低。

中關(guān)村發(fā)展本次融資的主要用途是用來償還有息債務(wù)和補充日常流動性資金,加大對園區(qū)的建設(shè)和科技金融投入的需要。

我們原本是為了中關(guān)村發(fā)展的這次產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界的債權(quán)融資新低紀(jì)錄而寫的，誰想到這么快，這個新紀(jì)錄又被張江高科打破了！中關(guān)村發(fā)展只能感嘆，既生瑜，何生亮了。

無論如何，張江高科和中關(guān)村發(fā)展集團，這一南一北的園區(qū)標(biāo)桿性佼佼者的債券融資成本可真真是羨煞旁人。

我們不妨來對比另外三家民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商2016年的發(fā)債狀況。華南城年初發(fā)行了一筆30億元的3年期公司債券，票面利率5.98%；而億達(dá)中國3月份發(fā)行的20億元公司債，最終票面利率為6.50%，幾乎足足是中關(guān)村發(fā)展的2倍！即便是規(guī)模龐大、春風(fēng)得意的華夏幸福，在5月份發(fā)行的40億元5年期公司債，其票面利率也達(dá)到票面利率5.38%。

”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商融資成本的不斷降低，一方面是因為如今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商本身的規(guī)模、實力、品牌、收益都較之以往有了質(zhì)的提升，另一方面也說明各路投資者開始對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有了全新的認(rèn)知，越來越歡迎這種具有綜合效應(yīng)和想象空間的模式?！八握駪c對此評價。