萬科總裁郁亮口中的“攪局者”還是來了。 11月底，有媒體將首個小米式公寓鋪開在公眾的視野中。這個名為“you 國際青年公寓”的項目，因為有小米CEO雷軍的注資以及有格調(diào)的設(shè)計迅速刷屏地產(chǎn)圈。 在房地產(chǎn)紛紛向互聯(lián)網(wǎng)靠攏時，互聯(lián)網(wǎng)的領(lǐng)軍人物之一雷軍卻“插足”到了房地產(chǎn)。在一些業(yè)內(nèi)人士的眼中，“狼”真的來了。 不過，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，對于這個“有態(tài)度的公寓”，業(yè)內(nèi)不僅僅是贊美之聲，質(zhì)疑者也眾，可謂“毀譽(yù)參半”。那么對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)來說，這個公寓到底意味著什么呢？
you 的攪局
如果沒有雷軍參與，“you 國際青年公寓”項目也只是個有意思的“群租”項目。它允許居住者對租住空間進(jìn)行改造，退租后還不需要恢復(fù)原貌；它進(jìn)個門都需要“過五關(guān)斬六將”，突破重重關(guān)卡；它將公寓的一層開辟成所有租客的客廳，聚會、觀影、會客、泡吧甚至辦公，都隨意。而且，you 國際青年公寓還有一個“三不租”的規(guī)矩：一是45歲以上不租，第二是帶孩子的不租，第三是不愛交朋友的不租。 顯然，這種模式不同于我們司空見慣的租房模式，更像一個長期版的國際青年旅社，只不過公寓畢竟不是行色匆匆的旅社，相對長期的居住可以使得居住者之間形成更穩(wěn)定的社交關(guān)系。這樣的特點使得這個項目的出發(fā)點在于社交，而不是居住，因此，you 國際青年公寓被定位為：一個年輕人的社交平臺和創(chuàng)業(yè)基地。 也正是這樣與眾不同的特點，在短短5分鐘內(nèi)吸
引了雷軍，決定入股項目投資方——順為基金，并表示“給漂泊的年輕人一個家”。 事實上，從之前的采訪資料中可以發(fā)現(xiàn)，雷軍對開發(fā)公寓早有想法。據(jù)悉，今年2月，萬通控股董事長馮侖就曾透露，小米正在研究互聯(lián)網(wǎng)如何影響和改變房地產(chǎn)。2月11日，小米手機(jī)員工“鐘雨飛”在微博發(fā)布了一條消息稱，小米今年開建小米公寓作為員工福利。 在這樣的背景下，雷軍迅速拍板加入you 國際青年公寓，讓已經(jīng)開始有危機(jī)感的房地產(chǎn)行業(yè)更為微妙。已經(jīng)成功吸納無數(shù)粉絲的“小米模式”方法論移植到房地產(chǎn)行業(yè)會帶來怎樣的變化？這也正是行業(yè)巨頭萬科正在思考的問題。
在考察了小米、騰訊、阿里巴巴后，萬科董事長郁亮拋出了這樣的疑問：“未來房地產(chǎn)行業(yè)會不會出現(xiàn)類似‘小米’的攪局者，以互聯(lián)網(wǎng)的思維模式打碎行業(yè)舊秩序，威脅甚至取代以萬科為代表的行業(yè)傳統(tǒng)模式?！?/span> 如今，攪局者來了。
明年春節(jié)北京項目落地
據(jù)記者了解，目前，除了廣州正在運(yùn)營的兩家店，you 國際青年公寓已經(jīng)有8家店正在修建，分布在上海、北京和廣州。
you 國際青年公寓的創(chuàng)始人劉洋在接受京華時報記者采訪時表示，明年初北京蘇州橋店和上地店將開業(yè)，其中，蘇州橋店下個月會開放預(yù)訂。“蘇州橋店做的是創(chuàng)業(yè)社區(qū)，到時會吸引很多創(chuàng)業(yè)者來這里工作生活娛樂，大家不僅可以在一起研究項目，還可以與來自各行各業(yè)的家友尋求資源互補(bǔ)?！?/span> 據(jù)悉，蘇州橋項目將是一體化創(chuàng)業(yè)社區(qū)，總共能容納500人?？蛷d會做得更大，并且提供辦公席位，還能就地注冊公司。社區(qū)內(nèi)配備了視頻會議系統(tǒng)，并且將是全球第一個萬兆寬帶接入的社區(qū)。租住配比也會傾向于創(chuàng)業(yè)者，剩下的以投資經(jīng)理、法律人員、會計等按一定配比分配。 “我們目前的重心是想把正在運(yùn)營的店服務(wù)做到最優(yōu)，體驗做到極致，另一個重心就是明年即將開業(yè)的北京創(chuàng)業(yè)社區(qū)，希望能把北京的創(chuàng)業(yè)社區(qū)做成一個創(chuàng)業(yè)孵化基地，從而帶動中國創(chuàng)業(yè)的大浪潮，全國各地都有一大批創(chuàng)業(yè)者，他們都需要這樣一個有溫度有親情有支持的社區(qū)來幫助支持他們，希望有識之士和各級政府能與you 一起共同搭建這樣一個創(chuàng)業(yè)者的平臺?！眲⒀蟾嬖V記者。
質(zhì)疑聲四起
對于該項目，部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士并不看好。
“不看好，不管投資者是誰，不管是雷軍，還是馬化騰，都應(yīng)客觀理性看待，按這類產(chǎn)業(yè)客觀規(guī)律運(yùn)營，依法運(yùn)營，所謂‘互聯(lián)網(wǎng)思維’是另外用何種方式‘買單’的問題，著名的表述公式‘羊毛出在狗身上，讓豬買單’，明顯一個賠錢的投資，如何找到買單的豬，我在看?！北本┓繀f(xié)秘書長陳志在接受記者采訪時表示。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，小米公寓如果要成功，房租必須起碼可以覆蓋物業(yè)資產(chǎn)價格的資金成本。否則就只能違法。舉例來說300萬的房子如果年租金沒有15萬以上，就沒有辦法干，有意向的企業(yè)大部分都是可能有閑置廠房等盤活需求。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，小米公寓這種先天在產(chǎn)權(quán)上就很模糊的項目，風(fēng)險其實是很大的，這種模式，如果土地性質(zhì)沒問題，投入產(chǎn)出比就會很低，如果投入產(chǎn)出比高，土地性質(zhì)的問題會是這個項目能否持續(xù)產(chǎn)出的最大風(fēng)險。
除了土地和投資回報等問題以外，其商業(yè)模式也遭到業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。
“所謂商業(yè)模式其實就是一個典型的白領(lǐng)公寓”
運(yùn)營模式，這種模式完全不稀奇，在做的企業(yè)也不在少數(shù)，包括新派公寓、魔方公寓等。和這些白領(lǐng)公寓相比本項目沒有任何優(yōu)勢，除了雷軍有相關(guān)資金投入外，其他也沒有特別之處，甚至從一些記者采訪的照片來看，舊倉庫改造的公寓，環(huán)境中下，采光一般，走廊臟亂差。僅靠所謂的公共客廳、幾座沙發(fā)、免費(fèi)看看電影、喝喝咖啡（應(yīng)該收費(fèi)）、吹吹牛皮、談?wù)剟?chuàng)業(yè)、談?wù)劺硐耄偌由纤^“三不政策”，如果這些也算核心競爭力的話，那真要為他們捏把汗了！”克而瑞信息集團(tuán)董事長丁祖昱直言。
支持者眾
當(dāng)然，贊同者也不在少數(shù)。
合作建房第一人于凌罡對這種模式較為認(rèn)同，他在接受記者采訪時表示，政府應(yīng)該鼓勵這種創(chuàng)新，小米做這個有優(yōu)勢，有各種資源，如果有條件，他也會考慮做類似產(chǎn)品。
東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，這種產(chǎn)品的出發(fā)點是好的，如果價格不離譜、地段也不錯的情況下，是有發(fā)展前景的，因為它在一定程度
上迎合了有創(chuàng)業(yè)需求和社交需求的年輕人的口味。但就目前而言，該產(chǎn)品最多對租賃市場產(chǎn)生沖擊，對買賣市場的影響非常有限。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，公眾號“天下第一八婆”給予了深入的解讀，其作者“柚子小俊”表示：“當(dāng)然以賣房子的思路以簡單租金計算，去看商業(yè)模式，尤其是剛剛萌芽的商業(yè)模式，雷軍被你們拍死也正常。房地產(chǎn)的思維，是什么？是買地是建房子買房子。房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的思維是什么？是簡單的投資回報率計算，是簡單的售價計算。雷軍若和大多數(shù)的人想法一樣，他就不叫雷布斯?！?/span>
“柚子小俊”認(rèn)為，該公寓最大的一個亮點就是參與性能夠植入此類住區(qū)的空間中。尤其是隨著購房群體進(jìn)入了90后等環(huán)節(jié)，很多職業(yè)觀念確實會有轉(zhuǎn)變。這也是小米涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對需求進(jìn)行追蹤的考慮。畢竟未來專業(yè)化、多元化的物業(yè)開發(fā)是符合個性化的市場需求的，針對特定群體的住房類型也會有市場。尤其是智能家居生活、租售靈活模式為一體的住宅，更容易迎合市場。
房企應(yīng)該學(xué)習(xí)什么？
面對質(zhì)疑，劉洋告訴記者，在運(yùn)營模式上，you 的核心其實是建設(shè)青年社區(qū)，目前兩家在營業(yè)的店運(yùn)營狀況良好。投資回報上，做you 是個不賺錢的事，我們做you 也不是為了賺錢，而是為了圓夢，目前兩家店只實現(xiàn)微薄盈利，所以很長一段時間確實不會看到豐厚的投資回報。
“我們沒有想過去取代現(xiàn)有市場上的什么，我們和雷總也沒有像媒體上說的一樣想顛覆房地產(chǎn)業(yè)，只是因為體驗過都市年輕人的辛苦生活，想做點事，讓年輕人生活得更快樂?！眲⒀笳f。
對于“you 國際青年公寓”，京漢置業(yè)集團(tuán)營銷副總監(jiān)趙四海則表示，一件事都說好不能干，都說不好也不能干，喜憂參半最好。在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，更為重要的也許是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)能從這個新事物中學(xué)習(xí)到什么。
CRIC研究中心傅一辰認(rèn)為，從他們的運(yùn)作模式上來看，似乎并沒有特別突出和值得房企學(xué)習(xí)之處。但是，這些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)以往的運(yùn)營思路，能引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的三點思考：首先，如何進(jìn)行品牌建立和營銷推廣；其次，怎樣提高以人為本的服務(wù)意識；最后，品質(zhì)和務(wù)實是基礎(chǔ)，也最關(guān)鍵。
“對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)能帶來的僅僅是一種運(yùn)營思路，能對房企的品牌推廣和后續(xù)服務(wù)起到輔助作用。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)不會被顛覆，只會在學(xué)習(xí)中提高。但若是把互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的模式當(dāng)成運(yùn)營核心卻忽略了基本品質(zhì)，那真的離被取代不遠(yuǎn)了。”傅一辰說。(記者桂瑰)
