一周前，深圳市規(guī)劃國(guó)土委南山管理局發(fā)布了最新的白石洲城市更新改造方案，預(yù)示糾結(jié)逶迤了12年之久的白石洲真的要開始啟動(dòng)拆遷了！
吃瓜群眾以為還要5-8年才能動(dòng)的白石洲舊改，已低調(diào)完成前期準(zhǔn)備工作，隨時(shí)準(zhǔn)備行動(dòng)。
白石洲俯瞰圖
作為深圳最大的城中村，白石洲0.6平方公里土地上大約2527棟、50473套出租房，容納了14萬(wàn)人。粗略估算，從90年代到現(xiàn)在，白石洲至少容納過(guò)300萬(wàn)人次。
鵬城最大舊改誕生
村后有山，山上多石，石白且巨，故曰“白石洲”。
白石洲位于南山華僑城豪宅區(qū)的“隔壁”。這里地處城市中心、緊挨著每平方米均價(jià)10萬(wàn)元起的豪宅區(qū)、交通出行便利，是不少來(lái)深打拼者最早的棲息之處。
2005年，白石洲舊改傳聞讓這群外來(lái)者內(nèi)心復(fù)雜，此后10多年，改造消息間歇性發(fā)酵。
事實(shí)上，早在2012年，白石洲舊改就被冠為“舊改航母”，彼時(shí)市場(chǎng)傳白石洲舊改總建筑面積500萬(wàn)平方米，以45.9萬(wàn)平方米居舊改單元之首的沙河五村就是“白石洲舊改航母”的一部分。
2014年3月，白石洲舊改正式列入深圳2014年第一批城市更新名單。
然而，2014年5月，審批通過(guò)的《2014年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》正式公示，白石洲舊改被剔除。
時(shí)隔三年，沙河五村城市更新單元規(guī)劃(草案)終于經(jīng)過(guò)深圳市規(guī)土委業(yè)務(wù)會(huì)審議。
深圳規(guī)土委官網(wǎng)截圖
規(guī)劃顯示，白石洲舊改將拆除用地面積近46萬(wàn)平方米。未來(lái)沙河五村規(guī)劃將包括居住、商業(yè)等功能，公共利益項(xiàng)目等用地不小于13萬(wàn)平方米。
規(guī)劃中347.96萬(wàn)平方米的計(jì)容面積，使得白石洲舊改成為深圳截至目前用地和拆除面積談不上最多、計(jì)容面積卻最大的舊改項(xiàng)目。
深圳截至目前的舊改“航母”有哪些？就占地面積而言，華潤(rùn)大沖舊改項(xiàng)目在深圳排名第一。
華潤(rùn)大沖舊改項(xiàng)目2011年12月20日奠基開建，2014年年底一期工程基本完工，占地面積68.5萬(wàn)平方米，總建筑面積280萬(wàn)平方米。它超過(guò)了白石洲舊改(沙河五村更新單元用地面積48萬(wàn)平方米)整整20萬(wàn)平方。
華潤(rùn)城潤(rùn)府
鴻榮源壹成中心也是截至目前深圳的一個(gè)大型舊改巨無(wú)霸項(xiàng)目，它2014年5月12日動(dòng)工開建，項(xiàng)目占地面積50萬(wàn)平方米，總建面超過(guò)300萬(wàn)平方米。
由此看來(lái)，單從容積率上簡(jiǎn)單來(lái)看，白石洲舊改若按規(guī)劃建成，未來(lái)容積率將超過(guò)華潤(rùn)大沖舊改和鴻榮源壹成中心，容積率只高不低。
深圳大體量舊改對(duì)比
白石洲從一個(gè)古老的小村落，到現(xiàn)在變成來(lái)自五湖四海的打工族在深圳最初的家，再到未來(lái)可能成為深圳的“高檔社區(qū)”，見證了深圳的發(fā)展，也承載了不少年輕人最初的夢(mèng)想。
多少人將一夜暴富？
有人用“一邊是歐洲、一邊是非洲”來(lái)形容這個(gè)村子。馬路那邊是高大上的華僑城、世界之窗的“歐洲” 既視感，馬路這邊則是臟亂差的“非洲”氣象。
從民房窗戶看世界之窗鐵塔
白石洲擁有深圳市區(qū)最集中最大規(guī)模的農(nóng)民房，同時(shí)它還是“市值”最高的深圳城中村。在這里，億萬(wàn)富翁與打工仔零距離。
2015年4月5日，深圳南山區(qū)白石洲村
之前市場(chǎng)傳白石洲改造后總建筑面積達(dá)到550萬(wàn)平，按照當(dāng)時(shí)二手房均價(jià)52882元/平米計(jì)算，舊改后的白石洲市值至少3000億元。排名第二的蔡屋圍為1500億。
但如今公示的347.96萬(wàn)平方米，少了150萬(wàn)平方米以上。根據(jù)房屋中介網(wǎng)站數(shù)據(jù)，現(xiàn)在白石洲周邊二手房參考均價(jià)70831元/平，據(jù)此粗略估算舊改后總市值近2500億元，依然十分驚人。
“加快舊改進(jìn)程，增加住房供應(yīng)”，成為遏制深圳高房?jī)r(jià)的共識(shí)之一，而擁有一棟甚至多棟自建房的深圳原住民則成為舊改的受益者。
此次舊改信息曝出后，最受關(guān)注的依然是拆遷補(bǔ)償問題，很多人好奇：這次將有多少人一夜暴富？
在深圳2000萬(wàn)移民為主的人口中只有38萬(wàn)原住民，而不少原住民擁有一棟或兩棟7層自建樓房，面積2000平米左右。
按照目前深圳產(chǎn)權(quán)均價(jià)每平5萬(wàn)計(jì)算，深圳原住民身家過(guò)億并不是稀奇事。
具體到白石洲，有人一夜暴富也是百分百的事情。可14萬(wàn)人口除去1878名原住民，剩下的幾乎都是外來(lái)務(wù)工人員。
絕大部分從外地來(lái)深圳的人都有過(guò)一段或長(zhǎng)或短的在白石洲生活的記憶。租住在這里的人有企業(yè)老板、白領(lǐng)，也有清潔工、搬運(yùn)工、農(nóng)民工、大學(xué)生。
對(duì)很多“打工仔”來(lái)說(shuō)，這里是深圳夢(mèng)的開始，江湖稱“沒住過(guò)白石洲等于沒來(lái)過(guò)深圳”。
誠(chéng)然，每一次舊改，擁有一棟甚至多棟自建房的深圳原住民則成為受益者，一批千萬(wàn)甚至億萬(wàn)富翁誕生，“昂貴”的白石洲更是如此。
可是除不到2000人的“拆一代、拆二代”外，“一個(gè)月收入3000元的人，能生活在哪里？”
14萬(wàn)人何去何從？
毋庸置疑，舊改無(wú)疑會(huì)提升深圳市民生活質(zhì)量。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理何倩茹認(rèn)為：
舊城改造對(duì)于被改造的對(duì)象來(lái)說(shuō)，改變的是居住環(huán)境和生活質(zhì)量，肯定是好事。對(duì)于周邊居民來(lái)講，大環(huán)境的優(yōu)化同樣帶來(lái)生活便利和居住幸福感的提升。
對(duì)于城市本身而言，舊城改造可以促進(jìn)城市更新?lián)Q代，也有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升，為未來(lái)發(fā)展奠定更好基礎(chǔ)。
但一個(gè)無(wú)法回避的問題是，面對(duì)即將消失的白石洲，除原住民外的人將何去何從？
在“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”、“超大城市”等“高大上”符號(hào)的背后，存在著房?jī)r(jià)居高不下、生活消費(fèi)高、工作壓力大等現(xiàn)實(shí)問題。
“逃離北上廣深”成了一時(shí)熱議的話題。有人開始思考要不要到二三線城市去安放青春，有人欲走還留，糾結(jié)其中。
在他們還沒思考清楚答案的時(shí)候，迫于房?jī)r(jià)與人口雙重壓力，深圳開始舊改，一個(gè)個(gè)城中村被改造、更新、重建。
據(jù)《深圳市城中村改造總體規(guī)劃》統(tǒng)計(jì)，深圳共320個(gè)原行政村，農(nóng)民房3.5萬(wàn)棟，占全市49%的住房面積，容納了520萬(wàn)城市人口，大多是剛來(lái)深圳的年輕人。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年深圳平均月租金為59.04元/平方米，到2016年5月，月租水平已經(jīng)上漲至83.76元/平方米。
2016年6月，南山區(qū)房租漲幅最高為71%，而不斷容納被擠壓客群的寶安區(qū)和龍崗區(qū)租金漲幅也達(dá)到了64%和68%。
隨著不少城中村拆遷，年輕人不得不往外遷移，尋找更適合的居住空間。原本不太受租客青睞的龍華、布吉、寶安的城中村也開始走俏，房租水漲船高。
如何安置舊改城中村的外來(lái)人口，是有關(guān)部門接下來(lái)的工作重點(diǎn)。
同時(shí)，被推倒和掩埋的，不僅是無(wú)數(shù)外來(lái)者的落腳地，更是幾代打拼者的記憶。有人說(shuō)，白石洲舊改的推進(jìn)，意味著一個(gè)時(shí)代走向終結(jié)。
作為一個(gè)移民城市，深圳的城中村是一種無(wú)法被忽視的存在，它具有特殊的文化。
對(duì)于整座城市來(lái)說(shuō)，白石洲只是一個(gè)地方，而對(duì)于租在里面的人來(lái)說(shuō)，它就是整個(gè)世界。
聯(lián)系客服
