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華潤“爆炒”深圳，還剩下什么？

板橋胡同37號 >《江湖》

2020.11.27

關(guān)注

最近，深圳樓市乃至全國樓市談?wù)撟顭狒[的莫過于華潤城潤璽一期了，在言談中，似乎人人都在羨慕“一夜暴富”的機會，為什么不是我啊，可實力不允許??！

其實，潤璽要有多“火熱”，剛需就有多焦慮。

先是一份沒有一個字只有一張圖片的華潤城潤璽一期花園（住宅）銷售方案，創(chuàng)出10萬+的閱讀量，震驚業(yè)界；

隨后1171套住宅房源，收到了誠意登記申請就有15036批，經(jīng)過刷選，最后確定了認籌9690批無房戶，凍結(jié)資金達339億，中簽率低至個位數(shù)；

最后在11月26日，7點就開始簽到了，8點準(zhǔn)時選房，“富豪”們忙活一整天，全部拿下了1171套房，均價13.2萬/㎡。除了少數(shù)臨時棄選，90%以上都選購，100%銷售率，收金196億。

自此，潤璽“一夜暴富”的懸念，終于落下帷幕。

“爆炒”后的大沖，還剩下什么？

從11月16日，到11月26日，短短10天時間，潤璽連續(xù)霸屏樓市“熱搜”，除了帶給我們更多的刺激和焦慮，這背后也帶給我們很多思考。

第一，肯定不是剛需盤，早已違背了舊改的初衷。

2007年前，大沖村同深圳萬萬千千城中村一樣，以低廉的租金承載著剛來深圳奮斗的年輕人的夢想。2007年，華潤置地斥資60億元拿下大沖村舊改項目，占地68.5萬㎡，成為當(dāng)時廣東省最大的城中村改造項目。作為國企來主導(dǎo)這樣大的一個舊改項目，這不僅具有標(biāo)桿意義，也是舊改的一面旗幟。

因為舊改的目的就是改善城市面貌和居民的生活環(huán)境，它是一項社會公共事業(yè)，核心在于提升整個區(qū)域的居住環(huán)境和公共配套。舊改是對城市現(xiàn)存環(huán)境中內(nèi)部功能、建筑、空間、環(huán)境等進行的必要的調(diào)整和改變。

華潤本應(yīng)該是更好為深圳提升居住環(huán)境和公共配套，為深圳廣大的剛需們，提供更多優(yōu)質(zhì)，能買得起的住房?？墒?，到了如今早已違背了初衷，成為了豪宅盤，甚至成為炒房“神話”。希望隔壁358萬㎡的白石洲舊改不要重倒復(fù)轍。

想想看，潤璽首付400萬左右，月供10萬左右，這每月得搬多少磚?。∵@個消費水平，一般剛需能消費得起？

2000萬的大額房產(chǎn)，被剛需客秒空，你信嗎？如果是，這將是深圳樓市的最大笑話。

第二，似乎有不少是代持的。

在銷售方案公布后，市場上傳出多份代持協(xié)議、合伙協(xié)議方案，價格從免費到萬元不等。潤璽認籌期間，也有房產(chǎn)大V特意針對合伙買房、代持開了培訓(xùn)班，講解風(fēng)險案例，報班費用可抵扣之后擬合伙協(xié)議的費用。

其中，有找一位相熟的朋友來代持，甚至有人放出要收中簽名額的消息，費用可談，500多的號位，據(jù)傳就已叫價200萬元。

消息真實與否，我們暫不去考證，在面對如此“暴利”的誘惑下，估計很多人會鋌而走險。

至于是否有風(fēng)險？專業(yè)律師反正都會是這樣回復(fù)：風(fēng)險是實打?qū)嵈嬖诘模胍?guī)避，無解。

第三，有沒有喝茶費不敢肯定，但東莞已經(jīng)“東窗事發(fā)”。

11月24日，華潤集團華南大區(qū)紀(jì)委發(fā)布一則通報，針對東莞時下網(wǎng)紅盤華潤萬象府有關(guān)銷售人員違規(guī)收取“茶水費”行為進行處置及通報。

根據(jù)通報內(nèi)容表示，在東莞萬象府項目銷售過程中，一位朱姓置業(yè)顧問先后多次收取客戶“茶水費”，涉案金額較大，涉嫌違法犯罪，東莞市公安局南城分局在華南大區(qū)紀(jì)委的協(xié)助下，已依法對該位置業(yè)顧問采取強制措施。目前，案件正在進一步調(diào)查中。

就連東莞萬象府項目都出現(xiàn)了“喝茶費”，深圳的潤璽有沒有喝茶費，我們不做評價，也許水很深，但是大家可以細品。

華潤，又在后海賺了多少錢？

根據(jù)查閱資料，還原了華潤在后海從拿地、開發(fā)到銷售的過程——

拿地投入36億元

2012年，深圳將后海核心地塊定向出讓給華潤，成交價為底價9.5億和26.5億；后續(xù)華潤在該地塊上陸續(xù)開發(fā)“春筍”等超級項目，粗略估計總貨值高達623億，其出售的悅府一二期和瑞府的貨值約246億，就可以覆蓋之前華潤在深圳的所有“公益”投入。

現(xiàn)在貨值623億元

經(jīng)粗略估算，華潤在后海開發(fā)8年，共銷售246億元（除悅府一期有三套房未顯示交易備案，其余均賣出），持有資產(chǎn)377億元，總收益623億元。

華潤，還在深圳到底圈了多少地？

有了春繭和大沖的“造富神話”，華潤在深圳的“圈地運動”一發(fā)不可收拾

2018年底，湖貝村城市更新草案公示，近200萬平建面的巨大舊改歸屬華潤，面對落伍的羅湖，華潤為增強購房者信心，曾規(guī)劃比迪拜塔還高2米的湖貝塔（830米），后被政府叫停，降為500米。

（被降高之前的湖貝塔規(guī)劃）

2019年，華潤以46億的底價拿下后海中心區(qū)深圳灣大街東延段地塊，該地塊出讓條件為：深圳企業(yè)、世界100強、完成開發(fā)過30萬平以上大型公建項目、萬億級企業(yè)。這些條件恒碧萬融均無法達到，深圳擺明了就是把地定向交給華潤。華潤在后海的故事，遠未結(jié)束。

（華潤后海超級綜合體規(guī)劃）

2020年4月，華潤沙井金蠔小鎮(zhèn)舊改正式立項公示草案，標(biāo)志著深圳面積最大舊改項目正式落戶華潤。

（金蠔小鎮(zhèn)效果圖）

現(xiàn)在，據(jù)有關(guān)人士消息，華潤已經(jīng)參與福田區(qū)環(huán)中心公園項目建設(shè)相關(guān)事宜，未來將與福田共同打造區(qū)域發(fā)展引擎——環(huán)中心公園活力城區(qū)，其志在公園周邊大量的舊改機會。

（環(huán)中心公園示意圖）

華潤不斷幫助政府做區(qū)域的整體開發(fā)，一方面它是最有實力最有成功經(jīng)驗的開發(fā)商，但另一方面，也是可以啃下最肥的那塊肉。

如今，華潤在深圳有13個樓盤和11個已立項的舊改，不僅大都位于各大開發(fā)商垂涎三尺的核心位置，而且也是最肥的那塊肉。這還只是華潤深圳版圖的冰山一角，包括下白石洲（白石洲村）等還未立項但正在緊密協(xié)商中的舊改或綜合整治，華潤在深圳的“圈地運動”早已讓其他頭部房企都羨慕不已。

素材整理自未來城視（ID：wscgdz）、我們的東莞（ID：OurDongguan）、中國房地產(chǎn)報東莞（ID：zhongfang5g）

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