《房·世間》欄目旨在以買(mǎi)房故事為主線(xiàn)，通過(guò)購(gòu)房者的親歷講述，敘寫(xiě)購(gòu)房者買(mǎi)房的心路歷程和買(mǎi)房前后的生活變化、心理變化，體現(xiàn)當(dāng)下社會(huì)的人生百態(tài)。
文｜深圳房客會(huì)
“希望還有新的政策出臺(tái)，市場(chǎng)熱度能夠上升，我的房子能夠盡快賣(mài)出?！边@是李強(qiáng)最期待的事情。深圳認(rèn)房不認(rèn)貸政策落地后，李強(qiáng)想抓住機(jī)會(huì)置換一套大面積的房子。
深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地已經(jīng)一個(gè)月有余，市場(chǎng)整體表現(xiàn)似乎有點(diǎn)平淡，在政策發(fā)布的前半個(gè)月回暖跡象明顯，但是后半個(gè)月似乎后勁不足，熱度逐漸下降。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，9月深圳全市二手住宅成交2400套，環(huán)比微跌1% ，新房住宅網(wǎng)簽成交2076套，環(huán)比8月下跌6%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)
總體來(lái)看，9月份購(gòu)房者看房積極性很高，但是成交量卻沒(méi)有預(yù)期的上漲。
利好政策加持，市場(chǎng)回溫，深圳二手房的底部大概率已經(jīng)到來(lái)。置換業(yè)主已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)，“賣(mài)一買(mǎi)一”的需求量很大，不少業(yè)主選擇出清手中房產(chǎn)，騰出名額買(mǎi)房。因此，二手房的掛牌量也在持續(xù)攀升。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2023年9月18日，深圳全市共有56119套有效二手房源掛牌在售，掛牌量已經(jīng)連續(xù)六周上漲，但增速減緩。
數(shù)據(jù)來(lái)源：深房中協(xié)根據(jù)公開(kāi)在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)
相較于掛牌量和成交量的變化，成交價(jià)格方面的反應(yīng)則稍顯遲鈍，甚至有些戶(hù)型還在下跌。
現(xiàn)在能成交的房子，大部分還是筍盤(pán)，比如華聯(lián)城市山林最新成交的一套99平米三房，最終成交價(jià)1040萬(wàn)元，該戶(hù)型在高峰期的成交價(jià)曾達(dá)到1340萬(wàn)元。太古城北區(qū)最新成交的兩套85平復(fù)式，最終成交價(jià)分別為1380萬(wàn)元和1400萬(wàn)元，成交單價(jià)跌至16.4萬(wàn)元/平米。而在今年3月份成交的同戶(hù)型的房子，成交價(jià)在1750萬(wàn)元，單價(jià)突破20萬(wàn)元/平米。
隨著時(shí)間的推移和二手房成交量的回升，筍盤(pán)也逐漸被消化，后面想要買(mǎi)到超低價(jià)格房子的機(jī)會(huì)也越來(lái)越小。
房?jī)r(jià)猶如過(guò)山車(chē)，忽高忽低，業(yè)主掛牌近一年無(wú)人談價(jià)
李強(qiáng)就是有置換需求的眾多購(gòu)房者中的一員，也是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的受惠者。
李強(qiáng)的房子位于深圳華潤(rùn)城，83平米兩房，他賣(mài)房是為了買(mǎi)一套更大戶(hù)型的房子。從去年開(kāi)始，他就在關(guān)注深圳樓市的成交情況，特別是華潤(rùn)城的房源成交量和成交價(jià)格。
華潤(rùn)城于深圳樓市而言，被認(rèn)為是一個(gè)特殊的存在，該項(xiàng)目共分5期開(kāi)發(fā)，前三期為潤(rùn)府系列，后兩期為潤(rùn)璽系列。2014年7月華潤(rùn)城1期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，如今官方參考價(jià)為13.2萬(wàn)元/平方米。
長(zhǎng)達(dá)8年的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，它幾乎親歷了深圳樓市的漲跌周期，某種程度上算是深圳樓市冷熱的縮影。
華潤(rùn)城五期實(shí)景圖 拍攝：深圳房客會(huì)
2021年，深圳出臺(tái)二手房參考價(jià)政策，二手房交易價(jià)格下降，深圳90%以上二手房源價(jià)格都有所下調(diào)。作為“老網(wǎng)紅”，華潤(rùn)城也沒(méi)能扛住這波“冷潮”，其價(jià)格下調(diào)不可避免。
雖然2021年，華潤(rùn)城二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)有所下調(diào)，但是作為華潤(rùn)城業(yè)主，2022年時(shí)，李強(qiáng)對(duì)自己的房子能賣(mài)出個(gè)好價(jià)錢(qián)還是充滿(mǎn)了信心。
他于2022年10月試探性的把自己的房子掛在了網(wǎng)上售賣(mài)，心理價(jià)位接近1370萬(wàn)元，單價(jià)在16.5萬(wàn)/平方米左右。但是房子掛出后，30天內(nèi)都無(wú)人約看房，當(dāng)然他并不著急賣(mài)房，當(dāng)時(shí)也只是試試市場(chǎng)行情，加上去年疫情管控還沒(méi)有放開(kāi)，他認(rèn)為這么長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有人看房也屬于正常情況。
那個(gè)時(shí)候，李強(qiáng)的心態(tài)還是很樂(lè)觀。
2022年年底，市場(chǎng)經(jīng)歷近三年來(lái)樓市最黑暗的低谷期，深圳所有片區(qū)成交量?jī)r(jià)齊跌，其中華潤(rùn)城部分戶(hù)型最高跌幅超過(guò)30%。
看到這么大的跌幅，李強(qiáng)已經(jīng)開(kāi)始擔(dān)憂(yōu)。
但是2023年年初隨著疫情管控的放開(kāi)，疫情期間被抑制的需求得到釋放，樓市開(kāi)始回暖，華潤(rùn)城成交也出現(xiàn)明顯的回溫，成交量增加，成交價(jià)漲幅接近15%。
李強(qiáng)又看到了希望，他并沒(méi)有下調(diào)掛牌價(jià)格。
“那段時(shí)間也有好幾波人來(lái)看過(guò)我的房子，也有買(mǎi)家想跟我進(jìn)一步溝通，他是為了孩子上學(xué)買(mǎi)房，主要看中我的房子學(xué)位是空置的，正好符合他的購(gòu)房需求。但是他一上來(lái)就直接要砍掉100多萬(wàn)，別人買(mǎi)房都是5萬(wàn)、10萬(wàn)的慢慢砍，哪有一上來(lái)就直接砍這么多的，我肯定是不答應(yīng)的?！?/div>
李強(qiáng)錯(cuò)誤地預(yù)判了市場(chǎng)趨勢(shì)。
2月份開(kāi)始各城市的二手房交易明顯回暖，深圳也一樣，他認(rèn)為在經(jīng)歷了去年房?jī)r(jià)下跌之后，隨著成交回暖，2023年房?jī)r(jià)即將大漲，他怕自己賤賣(mài)了自己的房子。
實(shí)際上，2023年年初樓市出現(xiàn)回暖是事實(shí)，但是短暫的回暖只不過(guò)是“曇花一現(xiàn)”。五一小長(zhǎng)假過(guò)后，樓市又輾轉(zhuǎn)直下，成交量連續(xù)4個(gè)月下降。
數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)
在二手房成交量下降的同時(shí)，房?jī)r(jià)也在下跌，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，深圳8月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%，同比下降1.4%。
近一年來(lái)，華潤(rùn)城的成交價(jià)也猶如坐上過(guò)山車(chē)，跟隨市場(chǎng)忽上忽下，反復(fù)無(wú)常，李強(qiáng)的心態(tài)也跟著市場(chǎng)波動(dòng)而波動(dòng)，換房的激情慢慢地快要被市場(chǎng)磨滅了。
李強(qiáng)是經(jīng)歷過(guò)深圳樓市從去年年底的低谷到今年年初的短暫回暖，他自然不甘心低價(jià)賣(mài)房，即使6月、7月二手房成交量重回低谷，他也不愿意降價(jià)。
從7月份開(kāi)始，樓市調(diào)控政策即將放松的風(fēng)聲不斷。李強(qiáng)也是關(guān)注到這些信息，他在等，等更加利好政策的發(fā)布，他最終也等到了。8月31日，深圳落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，李強(qiáng)很興奮，他覺(jué)得這個(gè)政策的發(fā)布，會(huì)釋放更多的購(gòu)房需求，買(mǎi)房人多了，價(jià)格自然也會(huì)跟著上漲。
但是，市場(chǎng)的表現(xiàn)，讓李強(qiáng)再一次失望了。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落實(shí)后，深圳樓市并未如市場(chǎng)預(yù)期地出現(xiàn)成交量和成交價(jià)的暴漲，反而政策落地后，二手房掛牌量大增，很多業(yè)主為了快速賣(mài)掉房子，反而愿意更大幅度的下調(diào)掛牌價(jià)。
這讓李強(qiáng)很犯難，他不甘心低價(jià)賤賣(mài)自己的房子，但不賣(mài)房又騰不出首套房名額置換面積更大的房子，如果不賣(mài)房，再買(mǎi)房那就是二套，首付7成，自己沒(méi)有那么多預(yù)算。
內(nèi)心掙扎很久，李強(qiáng)決定把自己的掛牌價(jià)下調(diào)到1300萬(wàn)，但是實(shí)際上，從8月份到9月份，雖然利好信號(hào)明顯，但是對(duì)于剛需購(gòu)房者，推動(dòng)力度非常有限，加上周邊限價(jià)新盤(pán)充足的供應(yīng)量，以及二手房同價(jià)位段的戶(hù)型選擇也十分充裕，李強(qiáng)的這個(gè)報(bào)價(jià)的確很難吸引到實(shí)實(shí)在在的買(mǎi)家。
這段時(shí)間雖然也有人上門(mén)看房，但是礙于價(jià)格，最終都沒(méi)有能走到談判桌上。
淘不到低價(jià)筍盤(pán)，自己房子也賣(mài)不起價(jià)，業(yè)主打算放棄換房計(jì)劃
李強(qiáng)屬于置換需求，他在賣(mài)房的同時(shí)，也在看房，心屬的房源也還是在華潤(rùn)城。他初步考慮換到華潤(rùn)城150平三房戶(hù)型的房源，但是同時(shí)也表示，自己的心理價(jià)位是2000萬(wàn)，這個(gè)戶(hù)型只有降到2000萬(wàn)以下，他才會(huì)考慮、會(huì)談判。
但是，李強(qiáng)想換到的華潤(rùn)城三期150平3房戶(hù)型房源降到2000萬(wàn)幾乎是不可能的，從掛牌價(jià)可以看出低于2300萬(wàn)元的房源都沒(méi)有，更別提2000萬(wàn)了。
即使今年的市場(chǎng)行情很不好，華潤(rùn)城150平米戶(hù)型的房源成交價(jià)也很難跌破2000萬(wàn)，今年上半年2月份此面積段的房源成交一套，總價(jià)是2380萬(wàn)元，單價(jià)約15.87萬(wàn)元/平方米。而即使是在8月底，市場(chǎng)行情很差很差的背景下，華潤(rùn)城三期150平3房的房子最低成交價(jià)也維持在2280萬(wàn)元，單價(jià)15.2萬(wàn)元/平方米，再次拉低華潤(rùn)城的成交價(jià)。
8月底9月初，多個(gè)利好政策落地，拉低了置換房屋門(mén)檻，這重新激起了李強(qiáng)的換房熱情，但是看了一段房子之后，市場(chǎng)現(xiàn)狀又給他潑了一盆冷水，他此時(shí)十分矛盾，一方面希望能夠借此機(jī)會(huì)抄底置換大房子，但是在沒(méi)有遇到價(jià)值筍盤(pán)、找到合適的置換房源前，他又不甘心降價(jià)賣(mài)房，內(nèi)心就這么拉扯著。
“其實(shí)，房子掛出去這么久了，我自己也看了一段時(shí)間房子了，心理也很清楚，現(xiàn)在看房的人多，買(mǎi)房的人少，特別是我這個(gè)房子總價(jià)說(shuō)起來(lái)也確實(shí)不便宜?！?/div>
“中介讓我下調(diào)掛牌價(jià)，我其實(shí)也在猶豫，我現(xiàn)在掛牌價(jià)是1300萬(wàn)，但是我心理價(jià)位已經(jīng)降到1200萬(wàn)了，只要1200萬(wàn)有人買(mǎi)，我也是愿意的。”
“就在前幾天，我看到150平米的一套房子，雖然掛牌價(jià)2400萬(wàn)，我跟房東聊了聊，探了探他的口風(fēng)，最低能降到多少，幾輪談下來(lái)，雖然他嘴上說(shuō)低于2300萬(wàn)不賣(mài)，但是如果能夠快速付款的話(huà)，還可以再進(jìn)一步溝通。但是我沒(méi)法再往下談了，我的房子還沒(méi)有賣(mài)出去，再說(shuō)了即使他再下調(diào)100萬(wàn)，降到2200萬(wàn)，離我心理價(jià)位2000萬(wàn)還有一段距離?！?/div>
“我的中介一直讓我下調(diào)價(jià)格，我很惱火，覺(jué)得中介這個(gè)時(shí)候是在趁機(jī)打壓價(jià)格，我告訴他們，我不著急換房，我不賣(mài)了?！?/div>
雖然李強(qiáng)嘴上說(shuō)著“不著急”，但實(shí)際上他已經(jīng)比熱鍋上的螞蟻還急了，他隨時(shí)都在關(guān)注著政策變動(dòng)和筍盤(pán)情況、成交動(dòng)態(tài)，他也擔(dān)心萬(wàn)一遇到符合自己心儀價(jià)位的房源，自己的房子沒(méi)有賣(mài)掉，騰不出名額，從而錯(cuò)失機(jī)會(huì)。
李強(qiáng)已經(jīng)陷入兩難。
他雖然想讓自己的房子多賣(mài)點(diǎn)錢(qián)，但是他想要買(mǎi)的房子給的心理價(jià)位卻不高，而且他目前還沒(méi)有遇到滿(mǎn)足自己心理價(jià)位的房源，這也讓他失去了降價(jià)的動(dòng)力。一方面，他不甘心自己的房子低價(jià)賤賣(mài)，一方面如果不賣(mài)房也騰不出來(lái)名額低價(jià)換到自己看好的房子。
陷入了一個(gè)循環(huán)。
實(shí)際上，擁有“高賣(mài)低買(mǎi)”想法的業(yè)主，不止李強(qiáng)一個(gè)。據(jù)李強(qiáng)說(shuō)，他們小區(qū)同樣的有一套82平米2房的房源，報(bào)價(jià)也是1300萬(wàn)，最低1200萬(wàn)以上也才會(huì)考慮談價(jià)，低于1200萬(wàn)免談。
李強(qiáng)本寄希望于10月份，10月份放假時(shí)間多，看房的人也相對(duì)較多，但是就在國(guó)慶放假前，他的中介聯(lián)系他，問(wèn)問(wèn)他能不能把價(jià)位降到1100萬(wàn)，說(shuō)是有客戶(hù)想看他的房子，但是心理價(jià)位在1100萬(wàn)。
李強(qiáng)接到這個(gè)消息，心里撥涼撥涼的，被這波政策重新激情的換房熱情，很快就又要被澆滅了。
李強(qiáng)說(shuō)，“如果10月份，1200萬(wàn)以上，房子還是賣(mài)不出去，我就撤回不賣(mài)了，我暫時(shí)也不換了，等市場(chǎng)好起來(lái)再考慮”。
（文中李強(qiáng)為化名）
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