“廢止?fàn)I業(yè)稅和修改增值稅…”后幾個(gè)業(yè)務(wù)困惑及答疑
猜你喜歡（第四季）
“廢止?fàn)I業(yè)稅和修改增值稅…”后幾個(gè)業(yè)務(wù)困惑及答疑
吳周順
2017年10月30日國(guó)務(wù)院第191次常務(wù)會(huì)議以“國(guó)令691號(hào)文”的形式通過《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例〉的決定》，自2017年11月19日正式施行。意味著增值稅在”貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)”的應(yīng)稅行為方面實(shí)現(xiàn)了“江山一統(tǒng)”。
不過，營(yíng)改增后仍有諸多政策及管理等業(yè)務(wù)問題需要答疑釋惑，下面就營(yíng)改增后幾個(gè)業(yè)務(wù)困惑及答疑情況進(jìn)行淺析：
一、受托開發(fā)軟件產(chǎn)品征收增值稅問題的困惑
（一）營(yíng)改增前
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于軟件產(chǎn)品增值稅政策的通知》 (財(cái)稅〔2011〕100號(hào)，部分失效)文的第一條第一款和第三款界定了軟件產(chǎn)品征收增值稅的問題，表述為：
1．增值稅一般納稅人銷售其自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品，按17%稅率征收增值稅后，對(duì)其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過3%的部分實(shí)行即征即退政策。
2．納稅人受托開發(fā)軟件產(chǎn)品，著作權(quán)屬于受托方的征收增值稅，著作權(quán)屬于委托方或?qū)儆陔p方共同擁有的不征收增值稅；對(duì)經(jīng)過國(guó)家版權(quán)局注冊(cè)登記，納稅人在銷售時(shí)一并轉(zhuǎn)讓著作權(quán)、所有權(quán)的，不征收增值稅。
政策理解：一是為鼓勵(lì)軟件產(chǎn)品技術(shù)的自行開發(fā)生產(chǎn)，對(duì)超稅負(fù)的部分返還，從稅收上減負(fù)。二是對(duì)軟件產(chǎn)品技術(shù)的受托開發(fā)，區(qū)分不同情況予以處理，將著作權(quán)屬于受托方的軟件產(chǎn)品看成一般商品屬性的“貨物/應(yīng)稅勞務(wù)”征收增值稅；將著作權(quán)屬于委托方或者雙方共有的軟件產(chǎn)品等看成非“貨物/應(yīng)稅勞務(wù)”，列入營(yíng)業(yè)稅范疇不征增值稅。
（二）營(yíng)改增后
納稅人銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)都是增值稅“應(yīng)稅銷售行為”，上述兩種情形都要征增值稅，只不過后者是營(yíng)改增業(yè)務(wù)。這就需要關(guān)注下財(cái)稅（2016）36號(hào)文有關(guān)條款；36號(hào)文附件的稅目注釋表述：
1．現(xiàn)代服務(wù)——信息技術(shù)服務(wù)：是指利用計(jì)算機(jī)、通信網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)對(duì)信息進(jìn)行生產(chǎn)、收集、處理、加工、存儲(chǔ)、運(yùn)輸、檢索和利用，并提供信息服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括軟件服務(wù)、電路設(shè)計(jì)及測(cè)試服務(wù)、信息系統(tǒng)服務(wù)、業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)和信息系統(tǒng)增值服務(wù)。其中軟件服務(wù)：是指提供軟件開發(fā)服務(wù)、軟件維護(hù)服務(wù)、軟件測(cè)試服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。
2．銷售無形資產(chǎn)——著作權(quán)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。無形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。
（三）政策答疑
在財(cái)稅（2011）100號(hào)文未全文廢止而財(cái)稅（2016）36號(hào)文又全面施行的情況下，軟件產(chǎn)品征稅的政策依據(jù)要將二者結(jié)合起來考量：
1.納稅人銷售自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品和受托開發(fā)軟件產(chǎn)品（著作權(quán)屬于受托方），這類產(chǎn)品屬于貨物范疇按貨物增值稅率（17%）或征收率（3%）征收，如我們使用的財(cái)務(wù)軟件、游戲軟件、專業(yè)軟件等；
2.受托為特定對(duì)象開發(fā)的軟件（著作權(quán)屬于委托方或者雙方共有），則按照銷售現(xiàn)代服務(wù)——信息技術(shù)服務(wù)——軟件服務(wù)（6%/3%）征稅；
3.如果是已經(jīng)登記注冊(cè)軟件轉(zhuǎn)讓所有權(quán)或者著作權(quán)，則要按照銷售無形資產(chǎn)——著作權(quán)（6%/3%）征稅。
4．自行或受托開發(fā)軟件產(chǎn)品是否免稅增值稅？
財(cái)稅（2016）36號(hào)文附件3第26條規(guī)定：納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)免征增值稅。36號(hào)文附件的稅目注釋表述：
1.研發(fā)和技術(shù)服務(wù)。
研發(fā)和技術(shù)服務(wù)，包括研發(fā)服務(wù)、合同能源管理服務(wù)、工程勘察勘探服務(wù)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)。
（1）研發(fā)服務(wù)，也稱技術(shù)開發(fā)服務(wù)，是指就新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝或者新材料及其系統(tǒng)進(jìn)行研究與試驗(yàn)開發(fā)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。
從上述表述可以看出，軟件服務(wù)屬于“信息技術(shù)服務(wù)”，并不屬于稅目注釋中的“技術(shù)開發(fā)”的范圍；至于是否屬于“轉(zhuǎn)讓技術(shù)”范疇，它有專門的高新技術(shù)認(rèn)定辦法并且由科技主管部門認(rèn)定報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。未經(jīng)認(rèn)定且未按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求備案的軟件產(chǎn)品不享受免征增值稅優(yōu)惠。
（四）小結(jié)
目前最大困惑在于財(cái)稅（2011）100號(hào)文和財(cái)稅（2016）36號(hào)文同時(shí)存在且有效。這就使得實(shí)際操作中，容易出現(xiàn)理解上的偏差，出現(xiàn)納稅爭(zhēng)議。相關(guān)政策應(yīng)盡快加以明確，減少實(shí)際執(zhí)行中的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。
二、會(huì)員費(fèi)征收增值稅困惑
（一） 增值稅
營(yíng)改增前，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知》（財(cái)稅〔2005〕165號(hào)文部分條款失效）文第十三條規(guī)定：對(duì)增值稅納稅人收取的會(huì)員費(fèi)收入不征收增值稅。
營(yíng)改增后，財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文附件《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》中第二大類“銷售無形資產(chǎn)”規(guī)定：“其他權(quán)益性無形資產(chǎn)，包括基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)、公共事業(yè)特許權(quán)、配額、經(jīng)營(yíng)權(quán)（包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、連鎖經(jīng)營(yíng)權(quán)、其他經(jīng)營(yíng)權(quán)）、經(jīng)銷權(quán)、分銷權(quán)、代理權(quán)、會(huì)員權(quán)、席位權(quán)、網(wǎng)絡(luò)游戲虛擬道具、域名、名稱權(quán)、肖像權(quán)、冠名權(quán)、轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)等?！?div style="height:15px;">
從上面的表述看，會(huì)員費(fèi)應(yīng)按營(yíng)改增銷售無形資產(chǎn)——其他權(quán)益性無形資產(chǎn)——會(huì)員權(quán)（6%/3%）征稅。
但是，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)再保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕68號(hào)）第五點(diǎn)規(guī)定：“各黨派、共青團(tuán)、工會(huì)、婦聯(lián)、中科協(xié)、青聯(lián)、臺(tái)聯(lián)、僑聯(lián)收取黨費(fèi)、團(tuán)費(fèi)、會(huì)費(fèi)，以及政府間國(guó)際組織收取會(huì)費(fèi)，屬于非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不征收增值稅。”該文采取了正列舉的方式解讀不征增值稅的會(huì)費(fèi)，那么未被列舉的非營(yíng)業(yè)性社會(huì)團(tuán)體收取會(huì)費(fèi)的行為是征還是免？沒有下文。
（二）企業(yè)所得稅
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕875號(hào)）規(guī)定：“會(huì)員費(fèi)。申請(qǐng)入會(huì)或加入會(huì)員，只允許取得會(huì)籍，所有其他服務(wù)或商品都要另行收費(fèi)的，在取得該會(huì)員費(fèi)時(shí)確認(rèn)收入。申請(qǐng)入會(huì)或加入會(huì)員后，會(huì)員在會(huì)員期內(nèi)不再付費(fèi)就可得到各種服務(wù)或商品，或者以低于非會(huì)員的價(jià)格銷售商品或提供服務(wù)的，該會(huì)員費(fèi)應(yīng)在整個(gè)受益期內(nèi)分期確認(rèn)收入?！?div style="height:15px;">
從上面的表述看，會(huì)員費(fèi)，無論如何核算，都應(yīng)當(dāng)征收企業(yè)所得稅。
（三）小結(jié)
目前最大困惑在于財(cái)稅〔2005〕165號(hào)文、財(cái)稅（2016）36號(hào)文和財(cái)稅〔2016〕68號(hào)同時(shí)存在且有效，會(huì)員費(fèi)增值稅如何征收存在爭(zhēng)議。相關(guān)政策應(yīng)盡快加以明確，減少實(shí)際執(zhí)行中的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。
三、財(cái)稅〔2017〕58號(hào)文中建筑項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅方法答疑
（一）什么樣的建筑工程服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅？
要滿足以下三個(gè)要件才適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法
1．適用于建筑工程總承包單位（不適用分包/轉(zhuǎn)包單位），
2．適用于為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)
3．適用于建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件。
（二）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法為什么不適用分包單位？
只適用總包單位，是由建筑法關(guān)于主體工程施工資質(zhì)有關(guān)規(guī)定的限制，《中華人民共和國(guó)建筑法》第二十九條規(guī)定：……施工總承包的，建筑工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由總承包單位自行完成。
（三）建筑項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅方法是否從2016年5月1日起適用？
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法只適用于2017年7月1日后新的建筑項(xiàng)目，不包括2016年5月1日至2017年6月30日之間的建筑項(xiàng)目。
四、總局2017年第11號(hào)公告中有關(guān)規(guī)定的答疑
（一）公告第一條關(guān)于銷售自產(chǎn)貨物的同時(shí)提供建筑、安裝服務(wù)，分別適用不同的稅率或者征收率的規(guī)定是否可以擴(kuò)展到“活動(dòng)板房、機(jī)器設(shè)備、鋼結(jié)構(gòu)件”列明之外的自產(chǎn)貨物？
公告第一條，將自產(chǎn)貨物定義為“銷售活動(dòng)板房、機(jī)器設(shè)備、鋼結(jié)構(gòu)件等自產(chǎn)貨物”，這里的“等”就是擴(kuò)展，其他自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑服務(wù)的行為可以比照?qǐng)?zhí)行，如銷售電梯的同時(shí)提供安裝服務(wù)；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售種植的苗木、草皮，同時(shí)提供綠化服務(wù)等都可以分別核算分別適用不同稅率或征收率。
（二）公告第一條建筑服務(wù)是否可以適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法？
正常情況下銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑服務(wù)的，不適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，不過，只要建筑服務(wù)符合財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文中建筑服務(wù)有關(guān)“清包工或甲工程”方式的，其建筑服務(wù)可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。
（三）中央空調(diào)安裝服務(wù)是否可以適用公告第四條有關(guān)銷售電梯的同時(shí)提供安裝服務(wù)可以適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的規(guī)定？
筆者認(rèn)為，電梯和中央空調(diào)都可以屬于不動(dòng)產(chǎn)的組成部分，雖然公告第四條是正列舉，只限于電梯安裝服務(wù)；不過，從功能和適用性來看，該政策應(yīng)當(dāng)擴(kuò)展到中央空調(diào)。但當(dāng)前暫時(shí)不能適用于中央空調(diào)，這就是稅收政策的“固定性和法定性”。另外，對(duì)電梯安裝運(yùn)行后提供的維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)，它不屬于建筑服務(wù)——安裝服務(wù)，不按（11%/3%），而是按“現(xiàn)代服務(wù)——其他現(xiàn)代服務(wù)（6%/3%）征稅。
五、建筑服務(wù)采用差額計(jì)稅時(shí)，差額扣除的“分包款“的答疑
（一）建筑服務(wù)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和預(yù)繳稅款時(shí)，差額計(jì)稅時(shí)都要扣除“分包款”，分包款具體包括哪些項(xiàng)目？
1．財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件二第一條第（三）項(xiàng) “9.試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額”。
2. 《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告2016年第17號(hào)第四條、第五條規(guī)定 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)預(yù)繳稅款時(shí)可扣除分包款。
3．財(cái)稅[2017]58號(hào)三、納稅人提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，以取得的預(yù)收款扣除支付的分包款后的余額，按照本條第三款規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
上述“分包款”具體包括哪些項(xiàng)目？
對(duì)于分包款，總局并未給出權(quán)威性的解釋，不過省局給出了政策性答疑：指出上述“支付的分包款”，包括專項(xiàng)工程分包時(shí)，向工程分包方支付的建筑服務(wù)價(jià)款和分包方自行生產(chǎn)的用于分包工程的貨物價(jià)款。所稱貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備。
（二）省局的這種答疑提供了實(shí)踐的參考，不過同時(shí)又帶來新的問題，既然自產(chǎn)的貨物（構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體）款可以列入分包款，那么非自產(chǎn)的貨物和不構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的貨物為什么不計(jì)列入分包款？比如，將挖機(jī)、鏟車等工具的款項(xiàng)作為分包款也未嘗不合理。
類型
類型
計(jì)稅方式
預(yù)征率
預(yù)繳稅款計(jì)算
銷售額
稅率（征收率）
建筑服務(wù)
一般
一般計(jì)稅
2%
應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%
以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額（分包的取得進(jìn)項(xiàng)票抵扣）
11%
簡(jiǎn)易計(jì)稅
甲供材（5.1以后）
3%
應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%（按財(cái)稅[2017]58號(hào)文，建筑服務(wù)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不再是收到預(yù)收款的當(dāng)天，而且預(yù)繳稅款還包括機(jī)構(gòu)所在地）
以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額（按財(cái)稅[2017]58號(hào)文，特殊的甲供材只適用簡(jiǎn)易計(jì)稅不能選擇適用）
3%
清包工（5.1以后）
老項(xiàng)目（2016年4月30日前）
小規(guī)模
簡(jiǎn)易計(jì)稅
3%
應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%
以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額
3%
六、房地產(chǎn)企業(yè)一般計(jì)稅方法下增值稅差額扣除的“土地價(jià)款”的答疑
（一）一般計(jì)稅方法下可扣除的土地價(jià)款具體包括哪些項(xiàng)目？
1．財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件二第一條第（三）項(xiàng) 第10點(diǎn).“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額”。
2.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告2016年第18號(hào)第五條 規(guī)定：支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
3. 《關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第七條規(guī)定：財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。
4．《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十七條規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：
（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。
（二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。
從上面相關(guān)文件可以看出，可以扣除的土地價(jià)款的項(xiàng)目在不斷增加，按2016年18號(hào)公告的規(guī)定土地價(jià)款不包括市政配套等政府收費(fèi)，契稅，配套設(shè)施費(fèi)，延期繳納地價(jià)款產(chǎn)生的利息等其他費(fèi)用。而財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文則將扣除項(xiàng)目拓展到“包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等”，這里不僅列舉而且加了“等”字，使扣除項(xiàng)目變得復(fù)雜了。它具體涵蓋了哪些項(xiàng)目呢？我們不妨回頭看看國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文，雖然該文是關(guān)于所得稅的文件，但它對(duì)“征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用”進(jìn)行了列舉。
筆者認(rèn)為，差額扣除的土地價(jià)款可以參考國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文列舉的項(xiàng)目進(jìn)行處理。一般計(jì)稅方法下差額扣除的土地價(jià)款應(yīng)當(dāng)包括市政配套等政府收費(fèi)，契稅，配套設(shè)施費(fèi)，延期繳納地價(jià)款產(chǎn)生的利息等其他費(fèi)用。
（二）一般計(jì)稅方法下可扣除的土地價(jià)款如何計(jì)算？
1．2016年第18號(hào)公告第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
2《關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》（2016年第86號(hào)）第五條規(guī)定2016年第18號(hào)公告中第五條“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。
為了直觀表述計(jì)算情況，下面舉例說明：
例題：B房地產(chǎn)公司通過招拍掛方式獲得宗地一塊，價(jià)款1億元，大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅等2000萬元，拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出等2000萬元，土地前期開發(fā)費(fèi)用1000萬元（相關(guān)手續(xù)齊全、票據(jù)合法），2016年4月領(lǐng)取甲、乙兩個(gè)項(xiàng)目《建筑施工許可證》。2016年6月，B房地產(chǎn)公司購(gòu)入建筑材料一批用于兩個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，取得的增值稅專用發(fā)票注明增值稅額為1000萬元，該批建筑材料無法準(zhǔn)確劃分用途。兩項(xiàng)目具體情況如下：甲、乙的計(jì)稅方法分別為一般計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅；建設(shè)規(guī)模分別為3萬平方米、2萬平方米；可售建筑面積分別為2.5萬平方米、1.5萬平方米；2016年7月預(yù)售收入分別為2億元、7000萬元；甲項(xiàng)目2016年12月達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，乙項(xiàng)目尚未完工。假設(shè)A公司無其他業(yè)務(wù)，下列說法正確的有（ABC）。
A. 2016年6月，B公司應(yīng)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額600萬元
B. 2016年12月，B公司增值稅納稅申報(bào)表中的“應(yīng)納稅額合計(jì)”欄次填報(bào)452.93萬元
C. 2016年7月，甲開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)預(yù)繳增值稅540.54萬元
D. 2016年7月，乙開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)預(yù)繳增值稅333.33萬元
解答：
1．兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。
所以應(yīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)為1000*3/5=600
2．允許差額扣除的土地價(jià)款10000+2000+2000+1000=15000
（20000-15000*2.5/4）/1.11*11%-1000*3/5=452.93
3．20000/1.11*3%=540.54
4．7000/1.05*3%=200
類型
類型
計(jì)稅方式
預(yù)征率
預(yù)繳稅款計(jì)算
銷售額
稅率（征收率）
房地產(chǎn)銷售
一般
一般計(jì)稅
3%
收到老項(xiàng)目預(yù)收款時(shí)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+11%)×3%
以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）
11%
簡(jiǎn)易計(jì)稅
老項(xiàng)目（2016年4月30日前）
3%
收到老項(xiàng)目預(yù)收款時(shí)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+5%)×3%
以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款
5%
小規(guī)模
簡(jiǎn)易計(jì)稅
3%
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%
以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額
5%
作者更多原創(chuàng)作品：
“公益性股權(quán)捐贈(zèng)”稅會(huì)差異處理兩步曲實(shí)務(wù)探討：如何處理“公益性捐贈(zèng)”稅會(huì)差異“廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”稅會(huì)差異處理新文件匯編（20171203）較新、重要文件補(bǔ)錄（20171203）原創(chuàng)精華（20171203）
