哪里適合開店？
家庭狀況因素
1、家庭因素對(duì)商業(yè)選址的影響
2、不同類型家庭的消費(fèi)傾向
1、人口密度對(duì)商業(yè)選址的影響
一個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來(lái)確定。一個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)模可相應(yīng)擴(kuò)大。
人口密度的商業(yè)影響
2、人口密度普查方式
例：某地區(qū)白天人口計(jì)算方式
某地區(qū)白天人口=戶籍-幼兒人口數(shù) 地區(qū)內(nèi)（上班上學(xué)）人口數(shù)-外地(上班上學(xué))人口數(shù)
得出人口密度，進(jìn)行特征分析和經(jīng)營(yíng)調(diào)整：
1、客流量調(diào)查重點(diǎn)
一般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)測(cè)定經(jīng)過(guò)該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來(lái)商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。
上下車人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)
2、人口集聚區(qū)為選址重點(diǎn)
根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。 一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是選址的重點(diǎn)。
4類人口集聚區(qū)域
商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過(guò)入戶抽樣調(diào)查獲取。
例子：北京西郊某商廈
北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。根據(jù)匯總分析，可說(shuō)明該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。
適合開怎樣的店？
商圈三層次
1、有效商圈范圍的調(diào)查
要?jiǎng)澏ㄒ患倚略O(shè)店鋪的商圈界限，可使用雷利法則”，即“零售引力法則(定律)。
雷利法則計(jì)算步驟
不同業(yè)態(tài)的商圈范圍（以超市業(yè)態(tài)為例）
2、商圈的顧客群調(diào)查
商圈內(nèi)的顧客群分為兩部分：一是流動(dòng)人口：二是住戶。
流動(dòng)人口測(cè)定方法
住戶測(cè)定方法
3、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查
零售飽和指數(shù)計(jì)算公式：
IRS=需求/賣場(chǎng)面積=(H·RE)/RF
公式中：
IRS：某商圈內(nèi)某類商品的零售飽和指數(shù)；
H：商圈內(nèi)的家庭數(shù)量；
RE：商圈內(nèi)每個(gè)家庭對(duì)某類商品的年支出金額；
RF：某類商品的現(xiàn)有營(yíng)業(yè)面積。
4、開業(yè)后營(yíng)業(yè)額估算
5、合適的賣場(chǎng)面積確定
對(duì)于不同業(yè)態(tài)的店鋪可以設(shè)定一個(gè)范圍，各公司在選址時(shí)，可根據(jù)預(yù)估的營(yíng)業(yè)額指標(biāo)，做一相應(yīng)調(diào)整。另外，企業(yè)還可根據(jù)預(yù)選地址周圍環(huán)境(包括道路交通條件等)的實(shí)際變化，對(duì)店鋪面積做一相應(yīng)調(diào)整，以使其更接近于實(shí)際情況。
6、投資收益調(diào)查
開店投資預(yù)估
經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)估
開店是否具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？
1、比較法
將本店/本項(xiàng)目的各種條件與銷售業(yè)績(jī)良好的商店比較，看看其優(yōu)于本店/本項(xiàng)目的條件有哪些，劣于本店的條件有哪些。這樣，企業(yè)就可以了解本店鋪在同類市場(chǎng)上的地位以及不足之處。通過(guò)逐步改善，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)地位。
2、市場(chǎng)占有率法
估算店鋪的損益平衡點(diǎn)銷售額，若其要求的商圈必要市場(chǎng)占有率比較低，則風(fēng)險(xiǎn)不高；反之，要求的市場(chǎng)占有率越高，風(fēng)險(xiǎn)越高。
因此一般來(lái)說(shuō)，店鋪的必要市場(chǎng)占有率越低越好。
必要市場(chǎng)占有率=損益平衡點(diǎn)銷售額／市場(chǎng)規(guī)模
市場(chǎng)規(guī)模：商圈內(nèi)戶數(shù)*每戶支出
假設(shè)預(yù)選地的商圈規(guī)模為100萬(wàn)，只要銷售額達(dá)30萬(wàn)即可達(dá)損益平衡點(diǎn)，即30％的商圈占有率，風(fēng)險(xiǎn)便不高。若銷售額需達(dá)70萬(wàn)元才可達(dá)損益平衡點(diǎn)，而70％的商圈占有率是非常高難度的指標(biāo)，萬(wàn)一有任何失誤，極易蒙受損失。因而，在該地開店的風(fēng)險(xiǎn)就過(guò)高。
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