華僑城頻繁砸重金布局文旅項(xiàng)目，“圈地造鎮(zhèn)”行動(dòng)在多地火速啟動(dòng)。在最新簽署的一份協(xié)議中，華僑城集團(tuán)與西安市政府達(dá)成了2380億元規(guī)模的全面戰(zhàn)略合作，大手筆落子西安。這同時(shí)也是華僑城再次采用央地混改，將自身“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”發(fā)展模式布局西北。實(shí)際上，華僑城的文旅項(xiàng)目已在全國(guó)多地布子，從京津冀區(qū)域、四川、云南到西安，華僑城動(dòng)輒上千億的項(xiàng)目比比皆是，而如此多大項(xiàng)目背后也能看到華僑城的長(zhǎng)袖善舞，從參與本地國(guó)企改革到PPP模式，華僑城通過(guò)多種渠道跑馬圈地。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于華僑城來(lái)說(shuō)，資本支持是當(dāng)前項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵因素，同時(shí)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目雖讓能夠聚集人氣，但是后續(xù)的成本回收以及地產(chǎn)項(xiàng)目的入住率問(wèn)題還需進(jìn)一步考量。

1

多個(gè)千億項(xiàng)目快速圈地

近兩年來(lái)在文化旅游、城鎮(zhèn)化建設(shè)方面加速布局的華僑城集團(tuán)，再一次將目光聚焦在了古都西安。6月19日，北京商報(bào)記者獲悉，華僑城集團(tuán)與西安市政府簽署了一份2380億元規(guī)模的全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)雙方簽署的協(xié)議，未來(lái)5年，華僑城集在西安市投資2380億元，將圍繞西安本地歷史文化資源和現(xiàn)代化城市建設(shè)需要，通過(guò)一系列項(xiàng)目的打造，將公司“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的發(fā)展模式移植于西安。項(xiàng)目覆蓋了西安的“西咸”、“未央”、“碑林”、“蓮湖”、“曲江”等多個(gè)區(qū)域。同時(shí)值得注意的是，華僑城集團(tuán)還將聯(lián)手西安市政府實(shí)施央地混改，對(duì)本地文化旅游類公司進(jìn)行戰(zhàn)略重組。

華僑城方面表示，此次簽約作為華僑城集團(tuán)近年來(lái)最大手筆的簽約，涉及西安市多個(gè)重點(diǎn)行政區(qū)，涵蓋產(chǎn)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、金融戰(zhàn)略投資等多種合作形式，對(duì)西安市乃至西部地區(qū)的文化產(chǎn)業(yè)格局具有深刻影響。華僑城集團(tuán)黨委書(shū)記、總經(jīng)理段先念稱，華僑城集團(tuán)的“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”發(fā)展模式，正在全國(guó)各地尋求合作機(jī)會(huì)、布局投資項(xiàng)目。

實(shí)際上，華僑城在全國(guó)各地“大手筆”布局的文旅項(xiàng)目已經(jīng)不在少數(shù)，投資金額動(dòng)輒就是千億規(guī)模。資料顯示，在發(fā)布投資西安2000余億項(xiàng)目的兩天前，華僑城北方集團(tuán)集中發(fā)布了圍繞京津冀區(qū)域目前已確定的七個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，包括北京門(mén)頭溝齋堂文化旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、北京昌平十三陵門(mén)戶區(qū)文化旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、京杭大運(yùn)河(天津西青)大型文化旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、河南鄭州中原新區(qū)起步區(qū)文化旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、秦皇島·華僑城南戴河濱海國(guó)際旅游度假區(qū)等。其中，天津西青京杭大運(yùn)河項(xiàng)目砸下500億元，河南鄭州中原新區(qū)起步區(qū)文化旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資不少于500億元。

此前，華僑城還通過(guò)金融運(yùn)作云南三個(gè)國(guó)資平臺(tái)，控股了上市公司云南旅游，華僑城表示“非?？春貌?jiān)定不移地把云南打造成第二總部”，2017年起在云南投資逾千億元 (含1000億PPP項(xiàng)目)。在成都市場(chǎng)，2016年華僑城與成都市簽訂合作協(xié)議，投資超千億元打造天回、安仁、黃龍溪三大名鎮(zhèn)。

大額的投資項(xiàng)目也從華僑城營(yíng)業(yè)成本的構(gòu)成上顯現(xiàn)出來(lái)，呈現(xiàn)旅游綜合業(yè)務(wù)支出增長(zhǎng)的趨勢(shì)。華僑城集團(tuán)旗下的上市公司深圳華僑城股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華僑城A”）2016年年報(bào)顯示，華僑城A五大支出板塊中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)增長(zhǎng)9.38%，而旅游綜合業(yè)務(wù)去年共投入94.9億，同比增長(zhǎng)33.97%。

2

推多種模式拓寬“錢(qián)途”

近年來(lái)，華僑城提出圍繞“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”和“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展，同時(shí)，也在運(yùn)用自身央企的身份通過(guò)央地混改、PPP模式、投資并購(gòu)等模式推動(dòng)自身文旅項(xiàng)目的跑馬圈地。

華僑城集團(tuán)身為央企，參與地方國(guó)企改革具有先天優(yōu)勢(shì)，華僑城與西安攜手有望開(kāi)創(chuàng)央企與地方政府合作的新模式，同時(shí)也成為華僑城擴(kuò)局布點(diǎn)的方式之一。在與西安政府簽訂的協(xié)議中，華僑城集團(tuán)參與西安本地國(guó)企改革，對(duì)西安文化旅游類公司進(jìn)行戰(zhàn)略重組。華僑城相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，該集團(tuán)將戰(zhàn)略重組西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司和另一家本土文化旅游產(chǎn)業(yè)公司。事實(shí)上，這也是今年以來(lái)，華僑城集團(tuán)繼在云南參與云南世博、云南文投戰(zhàn)略重組之后，參與地方國(guó)企改革方面的再一動(dòng)作。今年4月份，華僑城集團(tuán)宣布與云南世博、云南文投實(shí)施戰(zhàn)略重組。后二者同為云南省國(guó)資委下屬公司。重組完成之后，華僑城集團(tuán)將持有云南世博、云南文投各51%的股權(quán)，其余股權(quán)則由云南省國(guó)資委持有。值得一提的是，在與西安的戰(zhàn)略合作中，華僑城集團(tuán)屆時(shí)將會(huì)通過(guò)重組之后的西安文旅產(chǎn)業(yè)公司，整合云南文投的優(yōu)質(zhì)資源。

“對(duì)于華僑城來(lái)說(shuō)，參與地方性的國(guó)企改革等，和華僑城的企業(yè)性質(zhì)比較匹配。華僑城這樣的央企在文化旅游等方面資源較多，參與地方國(guó)企改革能整合全國(guó)性的資源，與西安進(jìn)行聯(lián)動(dòng)的同時(shí)也能進(jìn)行戰(zhàn)略布局。而對(duì)于類似云南和西安等省市來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期存在的問(wèn)題是有較好的資源和政府發(fā)展的急迫愿望，可投資方面還是會(huì)有很多障礙，比如說(shuō)資金進(jìn)不去或者說(shuō)不敢進(jìn)，所以與華僑城的合作也是快速招商引資的路徑?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

其次，PPP模式是華僑城在進(jìn)行特色小鎮(zhèn)等文旅項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的慣用方式。此前，華僑城擬以PPP模式聯(lián)合國(guó)開(kāi)行、中建、中鐵、中鐵建、中冶等央企，投資1000億元完善云南文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)；擬投資超千億元打造天回、安仁、黃龍溪三大旅游名鎮(zhèn)也是通過(guò)PPP的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)；華僑城此前還表示通過(guò)PPP模式推出“100個(gè)美麗鄉(xiāng)村”城鎮(zhèn)計(jì)劃。

華美酒店顧問(wèn)機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱對(duì)北京商報(bào)記者表示，華僑城很多動(dòng)輒千億的項(xiàng)目都是PPP模式，這能夠降低大約三分之一的投資成本。嚴(yán)躍進(jìn)也分析，PPP模式是政府和社會(huì)資本合作模式，PPP模式一方面降低了地方政府的資金成本，也使得華僑城能夠通過(guò)項(xiàng)目參與獲得更大的自由度。此外，PPP模式下的項(xiàng)目拿地成本也有可能為零，房企主要支付項(xiàng)目的建設(shè)成本。

3

擴(kuò)張與挑戰(zhàn)并存

“大投資、大策劃、成片運(yùn)營(yíng)”是華僑城一直以來(lái)投資項(xiàng)的主要模式，但該公司撬動(dòng)投資巨大項(xiàng)目的關(guān)鍵因素還是在于獲得資本支持。業(yè)內(nèi)人士表示，這對(duì)于華僑城來(lái)說(shuō)也是一個(gè)挑戰(zhàn)。2016年年底，華僑城集團(tuán)分別獲得中保投資有限責(zé)任公司和國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行的授信，額度高達(dá)1000億元和1200億元，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行還將針對(duì)華僑城目前與各地政府及合作伙伴已簽署的約4000億元合作協(xié)議項(xiàng)目進(jìn)行梳理，共同組建華僑城“十三五”投融資規(guī)劃合作小組，制定整體投融資方案。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，早期擴(kuò)張中，華僑城通常華僑城會(huì)拿下成片巨幅土地，一邊進(jìn)行旅游開(kāi)發(fā)一邊進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但這種模式前期投入巨大，旅游并不能迅速形成效益，如不能快速通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)回籠資金，財(cái)務(wù)壓力就會(huì)陡增。在最新戰(zhàn)略中，華僑城將“旅游+地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式升級(jí)為“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”，考慮采用異地補(bǔ)償，尋求跨省、跨區(qū)域的平衡。從“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”，再到“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”，華僑城最終希望構(gòu)建從證券、銀行、保險(xiǎn)、信托等金融體系，廣泛連接市場(chǎng)要素和資本要素，加快實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合。這極大考驗(yàn)著華僑城團(tuán)隊(duì)的管控能力。

同時(shí)，PPP模式也是華僑城降低投資成本的方式，但是也存在一些問(wèn)題。趙煥焱表示，PPP模式管理難度在于項(xiàng)目時(shí)間長(zhǎng)。信托、基金等資金周期最多5年，PPP項(xiàng)目周期一般20年。土地、融資、法律、制度等方面的配套政策有待于進(jìn)一步完善。

此外，華僑城和西安簽下一系列戰(zhàn)略合作項(xiàng)目協(xié)議，全面參與西安文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展建設(shè)和格局重構(gòu)。但是，西安旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較陳舊，深度體驗(yàn)游、互動(dòng)游欠缺，華僑城此次披露的合作企業(yè)即西安旅游股份有限公司、西安飲食業(yè)績(jī)都處于虧損狀態(tài)，一直處于轉(zhuǎn)型困難，華僑城的參與能否真正實(shí)現(xiàn)改變并且實(shí)現(xiàn)融合需要時(shí)間考驗(yàn)；此外，嚴(yán)躍進(jìn)還直言，“對(duì)于華僑城來(lái)說(shuō)，做復(fù)合型地產(chǎn)業(yè)務(wù)是其優(yōu)勢(shì)，但切入點(diǎn)很多都和旅游資源有關(guān)。當(dāng)前的問(wèn)題在于旅游項(xiàng)目能夠聚集人氣，但往往不能保證給地產(chǎn)導(dǎo)入大批購(gòu)房者，所以后續(xù)此類投資和圈地還要考慮此類問(wèn)題?！薄?/p>