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傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式走到今天，已經(jīng)進(jìn)入滯漲時(shí)期，旅游地產(chǎn)成為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的重要分支。旅游房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該正視其發(fā)展問題，遵循其獨(dú)特的發(fā)展邏輯和脈絡(luò)。綠維文旅認(rèn)為，旅游地產(chǎn)的開發(fā)關(guān)鍵，就是形成吸引核，進(jìn)而構(gòu)建休閑消費(fèi)聚集，在低成本的土地價(jià)格與高回報(bào)的房產(chǎn)收益之間尋找平衡。

當(dāng)前，我國(guó)旅游地產(chǎn)開發(fā)面臨以下六大問題，這也是地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要突破點(diǎn)：

（一）找準(zhǔn)發(fā)展方向：旅游開發(fā)綜合化、旅游房地產(chǎn)功能化、旅游房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化

旅游房地產(chǎn)開發(fā)的根本是以旅游休閑為引擎、以休閑度假地產(chǎn)發(fā)展為支撐，以旅游產(chǎn)業(yè)聚集為延伸，三者的良性互動(dòng)共同推動(dòng)區(qū)域旅游、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化的綜合發(fā)展。在綜合開發(fā)的背景下，度假地產(chǎn)投資商不再僅僅充當(dāng)房產(chǎn)供應(yīng)商的角色，而是要注重與城市的結(jié)合，成為區(qū)域綜合開發(fā)商、城市運(yùn)營(yíng)商和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商。

在政府的管理下，以主投資商的身份，通過規(guī)劃、二級(jí)招商、土地一級(jí)開發(fā)、泛旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、市政公用建設(shè)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、住宅和度假地產(chǎn)開發(fā)，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)綜合發(fā)展，獲得區(qū)域綜合運(yùn)營(yíng)帶來的巨大升值效益。在旅游房地產(chǎn)開發(fā)初期，應(yīng)以吸引綜合地產(chǎn)開發(fā)商為主。如果沒有吸引到綜合地產(chǎn)開發(fā)商，也要用政府行為引導(dǎo)旅游房地產(chǎn)開發(fā)商向區(qū)域運(yùn)營(yíng)商身份逐漸轉(zhuǎn)變。

（二）創(chuàng)新權(quán)益歸屬：產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假交換、分權(quán)度假、眾籌

由于旅游產(chǎn)業(yè)本身的一些屬性，旅游房地產(chǎn)面臨著一些發(fā)展困境：一是產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離，二是度假交換問題，三是經(jīng)營(yíng)問題，四是總房?jī)r(jià)高問題。面對(duì)這些問題，綠維文旅認(rèn)為，“產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假交換、分權(quán)度假、各類眾籌”是旅游房地產(chǎn)銷售的解決之道。這一解決之道包含了四個(gè)核心，即眾籌理念、時(shí)權(quán)模式、信托投資、消費(fèi)回報(bào)。

眾籌理念，即多人共享一套房，通過產(chǎn)權(quán)的分拆，降低成本，這是度假時(shí)權(quán)分割的基礎(chǔ)。時(shí)權(quán)模式包括時(shí)權(quán)分割、時(shí)權(quán)交換、時(shí)權(quán)的貨幣化，時(shí)權(quán)是有價(jià)權(quán)益，是資產(chǎn)證券化的核心。信托投資是經(jīng)營(yíng)價(jià)值的支撐者，投資者以信托方式，將資產(chǎn)委托給經(jīng)營(yíng)者，追求更大回報(bào)率。消費(fèi)回報(bào)關(guān)注消費(fèi)的最后一公里，把投資回報(bào)轉(zhuǎn)化為消費(fèi)回報(bào)，可以更好地獲得消費(fèi)者的認(rèn)同。

（三）運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維：結(jié)合業(yè)態(tài)，整合資源，合作發(fā)展

旅游房地產(chǎn)應(yīng)該充分地運(yùn)用移動(dòng)互聯(lián)思維的結(jié)構(gòu)價(jià)值，用智能化、互動(dòng)化、社交化的手段整合土地資源、建筑資源、空間結(jié)構(gòu)關(guān)系和產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，形成一種發(fā)展結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合主要包括三個(gè)方面：一是與產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)相結(jié)合，二是要用互聯(lián)網(wǎng)思維整合，三是合作發(fā)展。從而實(shí)現(xiàn)從土地開發(fā)、建筑開發(fā)到空間發(fā)展的價(jià)值，這不僅僅是轉(zhuǎn)型的問題，還是整個(gè)社會(huì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。

（四）創(chuàng)新打造吸引核：主題樂園、大型演藝、博物館、酒店、運(yùn)動(dòng)聚集區(qū)等

旅游房地產(chǎn)開發(fā)需要文化支撐，借助吸引核，突出個(gè)性、特色，從而打造屬于旅游房地產(chǎn)獨(dú)有的內(nèi)涵、品位、層次和知名度。旅游吸引核是吸引人流、形成人氣、提升土地價(jià)值的關(guān)鍵，是將人搬運(yùn)到旅游區(qū)的重要?jiǎng)恿Γ锹糜蜗M(fèi)產(chǎn)生的根源，其創(chuàng)新打造是旅游及度假地產(chǎn)最基礎(chǔ)、最本質(zhì)的核心工作。主題樂園、大型演藝、新建小鎮(zhèn)博覽會(huì)、博物館、酒店綜合體、休閑運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目等都可以作為旅游吸引核，關(guān)鍵是要符合旅游消費(fèi)者的需求。

（五）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)創(chuàng)新：形成“持續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品+ 銷售型房地產(chǎn)產(chǎn)品”的結(jié)構(gòu)

旅游房地產(chǎn)在開發(fā)過程中，要注意業(yè)態(tài)的多樣化，引進(jìn)餐飲、商業(yè)、娛樂等其他消費(fèi)領(lǐng)域的業(yè)態(tài)，完善產(chǎn)業(yè)鏈條。未來旅游房地產(chǎn)開發(fā)很難由一家企業(yè)獨(dú)立完成，品牌與業(yè)態(tài)之間的跨界合作或成為必然。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)創(chuàng)新中，要形成“持續(xù)性經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品+銷售型房地產(chǎn)產(chǎn)品”的結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)旅游房地產(chǎn)附加值的最大化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利、區(qū)域經(jīng)濟(jì)提升的雙贏效應(yīng)。

綜合以上關(guān)于分布特征與核心困局的分析，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，綠維文旅提出旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的五大開發(fā)關(guān)鍵。

（一）以贏利最優(yōu)化的眼光，透析項(xiàng)目本質(zhì)，認(rèn)清其實(shí)質(zhì)

任何旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，均是由“旅游+地產(chǎn)”兩大板塊構(gòu)成的綜合性土地開發(fā)，其實(shí)質(zhì)是要實(shí)現(xiàn)贏利最優(yōu)化。既要有地產(chǎn)板塊銷售的快速回收，又要有旅游板塊經(jīng)營(yíng)的持續(xù)收入。其實(shí)現(xiàn)的途徑，就是要把項(xiàng)目打造成為一個(gè)具有強(qiáng)大吸引力的旅游綜合體或旅游目的地，這就要求首先要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)特色旅游平臺(tái)，繼而帶動(dòng)休閑家園建設(shè)，并且讓兩大板塊在布局與經(jīng)營(yíng)上實(shí)現(xiàn)良好的融合與互動(dòng)。

例如，綠維文旅在騰沖某大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目策劃規(guī)劃中，提出以兩大主題高爾夫球場(chǎng)、一個(gè)精品度假酒店、一個(gè)高端商務(wù)酒店、一個(gè)主題休閑小鎮(zhèn)、一個(gè)野奢溫泉SPA 五大項(xiàng)目來構(gòu)建中國(guó)西南地區(qū)高端政務(wù)商務(wù)休閑交流平臺(tái)，繼而帶動(dòng)高爾夫地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)的開發(fā)，最終實(shí)現(xiàn)打造生態(tài)休閑旅游目的地的目標(biāo)。

（二）以區(qū)域一體化的眼光，挖掘比較優(yōu)勢(shì)，明確其角色

在經(jīng)濟(jì)全球化與區(qū)域一體化的今天，旅游地產(chǎn)開發(fā)特別是在同質(zhì)化問題突出的集群式開發(fā)中，必須跳出地塊，研究區(qū)域旅游休閑與城鎮(zhèn)化的發(fā)展格局來明確自身的角色，這是融入?yún)^(qū)域大格局的前提。

例如，綠維文旅在陽宗海某大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的前期咨詢提出，要跳出六大項(xiàng)目“高爾夫+酒店+地產(chǎn)+溫泉”的同質(zhì)化模式，利用自身區(qū)位優(yōu)勢(shì)，通過開放式的浪漫花卉公園、異域主題休閑小鎮(zhèn)、區(qū)域休閑集散中心等項(xiàng)目的建設(shè)，打造陽宗海的休閑客廳，成為區(qū)域休閑消費(fèi)中心，從而占據(jù)制高點(diǎn)獲得后發(fā)優(yōu)勢(shì)，使其他項(xiàng)目成為自己的配套。

（三）以體驗(yàn)差異化的眼光，構(gòu)建獨(dú)特主題，突出其特色

對(duì)于旅游項(xiàng)目來說，競(jìng)爭(zhēng)力形成的關(guān)鍵，主要依賴于差異化的體驗(yàn)，必須通過構(gòu)建一個(gè)具有強(qiáng)大感召力的獨(dú)特主題，將資源基礎(chǔ)與特色文化整合起來。這個(gè)主題可以是本土文化，也可以是外來文化，關(guān)鍵是要對(duì)市場(chǎng)形成強(qiáng)勁的吸引力，能夠?yàn)槁糜涡蓍e板塊與休閑地產(chǎn)板塊創(chuàng)造出特色的意境，極大地提升其文化內(nèi)涵與附加值，并最終促進(jìn)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。

例如，在浙江縉云縣某溫泉休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，綠維文旅提出以黃帝文化、道家《內(nèi)經(jīng)圖》文化與溫泉及地產(chǎn)開發(fā)相融合，用“黃帝溫泉谷·養(yǎng)生內(nèi)經(jīng)圖”的主題來統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)項(xiàng)目，打造“中華養(yǎng)生第一泉”，從而實(shí)現(xiàn)與臨近區(qū)域歐式溫泉的差異化發(fā)展。

（四）以市場(chǎng)特定化的眼光，打造核心項(xiàng)目，鑄就其引擎

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，需要有一個(gè)或多個(gè)核心項(xiàng)目，即區(qū)域發(fā)展的引擎來帶動(dòng)。引擎的打造，主要有特色景區(qū)、主題公園、主題活動(dòng)、特色休閑項(xiàng)目及多個(gè)項(xiàng)目組合。

例如，在西安高陵縣城東南某休閑地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，綠維文旅提出，針對(duì)由近10 個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)（基地）構(gòu)成的渭北產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)在休閑、購物、娛樂、餐飲等方面的巨大需求，打造一個(gè)特色化的城市休閑商業(yè)綜合體，以此來帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)。

（五）以運(yùn)營(yíng)科學(xué)化的眼光，創(chuàng)新操作模式，突破其發(fā)展

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方面，一是先做旅游平臺(tái)，再做休閑地產(chǎn)；二是先做項(xiàng)目品質(zhì)，后做銷售面積；三是銷售型物業(yè)與經(jīng)營(yíng)型物業(yè)相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)模式；四是以會(huì)員卡的模式，實(shí)行捆綁銷售，增加項(xiàng)目附加值。

企業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，從項(xiàng)目開發(fā)商到區(qū)域運(yùn)營(yíng)商，以一級(jí)土地開發(fā)與二級(jí)土地開發(fā)相結(jié)合（即一級(jí)半開發(fā)）的方式，部分重點(diǎn)項(xiàng)目引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴共同進(jìn)行開發(fā)，最終推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的大發(fā)展。而開發(fā)商將在降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，在土地增值與經(jīng)營(yíng)分成中獲得巨大收益。