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借鑒海外旅游地產(chǎn)模式 把握旅游地產(chǎn)開發(fā)4大要點
【旅游地產(chǎn)】借鑒海外旅游地產(chǎn)模式 把握旅游地產(chǎn)開發(fā)4大要點
2014-05-10
編者按:隨著旅游地產(chǎn)越來被國內各大地產(chǎn)開發(fā)商和投資者看重,關于旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式研究越來越多,而國內旅游地產(chǎn)如何做出其特色,突出優(yōu)勢卻知之甚少。不過我們可以從幾種成功的海外旅游地產(chǎn)模式借鑒,并為您整理出四大旅游地產(chǎn)開發(fā)要點。
海外旅游地產(chǎn)模式
一、管理、產(chǎn)業(yè)鏈較完善,旅游+升值兩不誤
代表地區(qū):澳大利亞、新西蘭、法國等
在法國、意大利、澳大利亞或者新西蘭,旅游房產(chǎn)一早就存在,而且管理和投資方式也比較成熟。例如購買澳大利亞房產(chǎn)的客戶,開發(fā)商會首先跟業(yè)主約定入住的時間,其余時間安排旅客或短期租客的入住,而相關收費、房屋維護管理等都由開發(fā)商/中介完善處理。
迪拜是近年新興旅游國家之一,國家經(jīng)濟支柱是石油+旅游產(chǎn)業(yè)。由于本土居民較少,不適宜“自住型”的房產(chǎn)發(fā)展模式,迪拜政府仿效澳大利亞—一條龍式旅游房產(chǎn)管理,并且大力發(fā)展酒店式公寓,以彌補酒店的不足,同時吸引大量的海外投資者發(fā)展當?shù)胤慨a(chǎn)。
二、休閑養(yǎng)老移民政策,政府全方位做后盾
代表地區(qū):韓國
近年亞洲四小龍之一的—韓國海外投資發(fā)展勢頭也非常顯著,僅2013年,其海外物業(yè)投資年總額上升超過50%。而當?shù)刈钪饕穆糜畏康禺a(chǎn)在濟州島。
為了撬動濟州島的發(fā)展,韓國政府在2010年2月起,濟州島開始實施新的投資移民制度,外國人只要在濟州島的度假村、酒店等“以休養(yǎng)為目的的居住設施”投資5億韓元(約285萬元人民幣)以上,滿5年將給予韓國永久居住權,并與韓國國民享有同樣的教育和醫(yī)療保險(放心保)。
另外,國家退休金服務基金(NPS)預計把更多的的供款收入投資到海外資產(chǎn)以提高整體回報。而韓國監(jiān)管機構也正在簡化國內投資者購置海外房地產(chǎn)的手續(xù)。
旅游地產(chǎn)開發(fā)的四大要點
1、要點一:構建旅游核心吸引力,快速引爆市場
對于任何一個旅游區(qū)域開發(fā)和旅游項目開發(fā)來說,吸引力的打造都是最基礎、最本質、最核心的工作。
從房地產(chǎn)項目吸引力的塑造來看,進行旅游地產(chǎn)的主題定位及打造,具有提升附加價值的功效,也是旅游地產(chǎn)發(fā)展的關鍵所在。而資源是旅游開發(fā)的基礎,也是形成旅游地產(chǎn)特色主題的關鍵。
在旅游地產(chǎn)中,旅游與地產(chǎn)的功能分別為:旅游聚集人氣,地產(chǎn)帶動商氣。如何選擇具有市場開發(fā)潛力的項目,進行運營模式的轉換,形成市場的快速引爆,是旅游地產(chǎn)開發(fā)期冀達到的一個主要目標。
旅游景區(qū)、主題公園、濱海度假項目、休閑商業(yè)、旅游小城鎮(zhèn)等都是聚集人氣、引爆人氣、帶動商氣的旅游項目。
2、要點二:形成地產(chǎn)升值
土地升值,是旅游地產(chǎn)的第一個盈利點。如何旅游引爆項目形成的旅游游客,引導進入休閑消費,包括購物、夜間娛樂、參與性游樂、滯留休閑等,是形成商氣的關鍵。
因此,從觀光游客的人氣基礎,形成休閑人氣,建設集散與休閑商氣,是土地價值升值的關鍵。有了休閑消費,休閑商業(yè)地產(chǎn)的價值就形成了,整個區(qū)域的土地價值才能夠提升。
3、要點三:形成“持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)品+銷售型房地產(chǎn)品”的產(chǎn)品結構
旅游地產(chǎn)最大的盈利,來自二級開發(fā)的房產(chǎn)。旅游房產(chǎn)的種類較多,特別是房地產(chǎn)市場調控以來,具有經(jīng)營價值的旅游休閑商業(yè)房產(chǎn)的品種越來越多,模式創(chuàng)新很快。其中休閑小鎮(zhèn)的商鋪、客棧、前店后坊的工坊等業(yè)態(tài)模式,直接帶動了休閑小鎮(zhèn)地產(chǎn)的火爆。
銷售型酒店房產(chǎn)產(chǎn)品,花樣翻新,銷售較旺,包括產(chǎn)權客房、產(chǎn)權公寓、酒店公寓、私產(chǎn)酒店、時權酒店等,都銷售很旺。會所莊園房產(chǎn),會員制房產(chǎn),各有門道。郊區(qū)住宅、景觀住宅、郊野別墅、養(yǎng)老別墅、度假別墅等,銷售受到一定制約。
什么樣的房產(chǎn)受歡迎,價格、銷售量如何才能最佳。這些問題,都與旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品設計關系極大。開發(fā)房產(chǎn)的產(chǎn)品設計,需要全面結合市場需求,形成符合市場需求,符合國家政策方向,才有機會獲得銷售的回報。
4、要點四:旅游地產(chǎn)開發(fā)商向區(qū)域運營商身份轉變
在旅游地產(chǎn)逐漸成為新型城鎮(zhèn)化核心架構的主導趨勢下,旅游地產(chǎn)開發(fā)商應以區(qū)域經(jīng)濟社會統(tǒng)籌發(fā)展為己任,把旅游開發(fā)、特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)建設、社會統(tǒng)籌結合起來,在政府的管理下,以主投資商的身份,通過規(guī)劃、二級招商、土地一級開發(fā)、泛旅游產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)、市政公用建設開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、住宅和度假地產(chǎn)開發(fā),推動區(qū)域經(jīng)濟社會綜合發(fā)展,獲得區(qū)域綜合運營帶來的巨大升值效益。
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