一勺言 | 孫宏斌談地產(chǎn)與信貸
來源： 一勺言
今日中午11點半，孫宏斌在2019中國不動產(chǎn)金融年會上做了一個本色發(fā)言。
在我看來，核心結(jié)論就是八個字：放棄幻想，重建希望。
脫稿演講中，孫宏斌展示了難得的另一面：對數(shù)據(jù)嫻熟的運用，如數(shù)家珍——這重建了他在率真之外的人設(shè)，我開始覺得，他私下里應(yīng)該是一個決策很理性、把主觀判斷與判斷依據(jù)牢牢綁定的地產(chǎn)董事長。
融創(chuàng)2011年上市以后，市值與規(guī)模實現(xiàn)了大跨越。但是，我們總結(jié)下來，就會發(fā)現(xiàn)，通常行業(yè)巨頭最熱門的加杠桿工具（跟投），融創(chuàng)都沒有用過，用的都是常規(guī)激勵手段，卻依然實現(xiàn)了對行業(yè)前五名的跨越。
事后我們諸葛亮一下，就會發(fā)現(xiàn)：也許，融創(chuàng)使用過的最大杠桿，就是孫宏斌個人判斷的力量：押注一個周期，然后壓倒性地投入，當這個周期的谷峰來臨時，又向行業(yè)同仁展現(xiàn)了自己的剎車技巧。
在這個提速、降速、提速的故事里，藏著融創(chuàng)特有的兩個能力：
1，大手筆地花錢，關(guān)鍵詞落在一個“大”字。
2，高效率地回款，關(guān)鍵詞落在，并不追求過分的溢價。
在孫宏斌的打造下，融創(chuàng)成了一個相當高效的貨值產(chǎn)銷一體化機器，一個以現(xiàn)金流為核心模型的高端地產(chǎn)樣本。
說這么多，都是題外話，只是為了給孫宏斌的發(fā)言暖暖場。
我根據(jù)自己的現(xiàn)場記錄，摘錄出11條脫水觀點。
1，經(jīng)濟不依賴房地產(chǎn)，已經(jīng)是上升到政治高度的國家戰(zhàn)略。這個行業(yè)占據(jù)了太多的資源。
2，在當前的語境下，我們這個行業(yè)不是一個講理的行業(yè)，大家要理解這次調(diào)控。未來的新形勢就是，錢不能進房地產(chǎn)，房地產(chǎn)不能成為刺激經(jīng)濟的工具。
3，限價其實是個好事情。首先，它幫助你把開發(fā)商的風(fēng)險降低下來了；其次，政府的地價預(yù)期也下來了。
4，房地產(chǎn)是一個掙錢很難、虧錢很容易的行業(yè)。掙一個億很難，但是虧一個億，買塊地就很容易實現(xiàn)。
5，經(jīng)濟增長不需要那么高，未來國家政策的核心就是，以人民為中心，房價不能漲。中央四中全會，非常有政治定力。我們決不能小看調(diào)控，以為它是短期的。
6，2019年，地產(chǎn)行業(yè)的總銷售規(guī)模大概是16萬億元，這個規(guī)模會保持許多年。一直以來，大家都在搶增量，所以大家日子都好過。未來，在15萬億元的體量下，大家都在爭存量。
7，未來，房企的負債規(guī)模總量會受到限制。房企依賴大幅度增加負債的增長模式，在未來的空間越來越小，將更多依賴經(jīng)營現(xiàn)金流與股本金來發(fā)展。
8，融創(chuàng)有四個策略。持續(xù)用利潤與銷售額來降低自己的負債率，堅定投資消費升級，堅定進入大健康、文娛、文旅等5-10年后的大行業(yè)，追求高質(zhì)量。
9，在政策建議上，我認為，對地產(chǎn)信貸的總規(guī)?？梢韵拗?，但是不能把按揭限制的太狠了，否則這個行業(yè)會很麻煩。按揭還是要有一定的增量。
10，信貸要支持并購，因為并購是解決風(fēng)險最快速的辦法。銀行用拍賣處理地產(chǎn)的違約，通常要三四年的時間，并購只需要三四個月就解決了。它是化解風(fēng)險最好的手段。
11，要支持頭部地產(chǎn)公司。地產(chǎn)行業(yè)前五名的市占率，大約有18%。五年后，大概市占率會達到30%。這個數(shù)據(jù)水平，是與其他行業(yè)的正常水平接近的。汽車行業(yè)的前五名占據(jù)了51%，啤酒行業(yè)占據(jù)了73%，空調(diào)行業(yè)占到了78%，手機行業(yè)前五名占到了83%。頭部房企市占率的提升，有助于提升地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定度。
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