融創(chuàng)變了！
這是其2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上明確傳達(dá)出的信息。這個(gè)過(guò)去幾年間以75%的復(fù)合增長(zhǎng)一躍成為行業(yè)佼佼者的“激進(jìn)派”，明確了自己當(dāng)下所處的階段，并闡述了自己新的發(fā)展觀——“有規(guī)模了，效益就變成第一位了”。
融創(chuàng)的這一變化顯而易見(jiàn)。在它的官網(wǎng)“發(fā)展歷程”條目下，2018年的大事是“文化”、“文旅”，是新的產(chǎn)品譜系以及服務(wù)公司，而在此之前，關(guān)鍵詞是收購(gòu)、擴(kuò)張，是一個(gè)又一個(gè)的城市以及區(qū)域名稱。
在這一變化下，是它自2016年下半年就開始的謹(jǐn)慎，從現(xiàn)在往回溯，當(dāng)時(shí)正值行業(yè)調(diào)整的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——這被當(dāng)做是融創(chuàng)掌舵人孫宏斌善于把握周期的又一佐證。
同樣，與其他很多房企一樣，它也預(yù)見(jiàn)到了地產(chǎn)大周期的存在，并一直在嘗試尋找新的支撐點(diǎn)，并在趟過(guò)河谷之后明確了其“地產(chǎn)+”路徑。
文化、文創(chuàng)，正是它從地產(chǎn)出發(fā)，與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度最高、相性最好的行業(yè)。當(dāng)然，在這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的背后，融創(chuàng)的投資與發(fā)展邏輯一直沒(méi)變：投資消費(fèi)升級(jí)，即投資“美好生活”。
2019年，融創(chuàng)為自己定下的目標(biāo)是5500億元，與2018年相比增長(zhǎng)近20%。當(dāng)然，對(duì)于變了的它來(lái)說(shuō)，規(guī)模之上，融創(chuàng)不止是規(guī)模。
01｜不止規(guī)模
一如既往，融創(chuàng)在幾大房企中幾乎可以說(shuō)是壓軸出場(chǎng)。在三月份的最后一個(gè)工作日，它發(fā)布了自己2018年的全年業(yè)績(jī)。
財(cái)報(bào)顯示，去年其合同銷售額為4608.3億元，同比增長(zhǎng)27.30%。而此前，它給自己2018年定下的是4500億元的銷售目標(biāo)。
支撐其規(guī)模增長(zhǎng)的，是它全國(guó)布局的基本完成。在去年，聚焦一二線城市的融創(chuàng)基本完成了對(duì)全國(guó)一二線城市以及強(qiáng)三線城市的覆蓋，而且在部分城市優(yōu)勢(shì)明顯。
去年，融創(chuàng)在16個(gè)城市銷售額突破百億元，重慶、青島的銷售更是超過(guò)300億元。
當(dāng)然，受地產(chǎn)特性影響，它在這些城市突出的業(yè)績(jī)與前兩年的土地儲(chǔ)備有關(guān)。資料顯示，2015年至2016年9月，正值土地成本、融資成本雙低之時(shí)，融創(chuàng)把握機(jī)會(huì)，迅速在全國(guó)核心城市積累了大量的優(yōu)質(zhì)土地。
因此，同全國(guó)房地產(chǎn)銷售創(chuàng)新高一樣，2018年也是融創(chuàng)“開花結(jié)果”的一年。
數(shù)據(jù)顯示，2018年，融創(chuàng)營(yíng)業(yè)收入1247.5億元，同比增長(zhǎng)89.4%。受低價(jià)土地儲(chǔ)備影響，融創(chuàng)的盈利水平也在上升，其凈毛利率達(dá)25%，同比提升4.31個(gè)百分點(diǎn)；利潤(rùn)為165.7億元，同比增長(zhǎng)50.6%。
至于2019年，雖然表達(dá)了“并不樂(lè)觀”的預(yù)判，但是融創(chuàng)還是給出了一個(gè)比較高的銷售數(shù)字：5500億元。這意味著，與2018年相比，2019年的銷售增幅在20%，一個(gè)并不低的數(shù)字。
這同樣與其“儲(chǔ)備”有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，融創(chuàng)已售未結(jié)轉(zhuǎn)銷售額達(dá)到5800億元。一點(diǎn)財(cái)經(jīng)查詢對(duì)比發(fā)現(xiàn)，這一規(guī)模在行業(yè)中位于前三。
同時(shí)， 2018年，融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備約4820萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約2631萬(wàn)平方米；截至2019年3月29日，其總土地儲(chǔ)備達(dá)到2.56億平方米，總貨值約3.55萬(wàn)億元，其中超過(guò)85%位于一二線城市，土地成本為4181元/平方米。
如孫宏斌在發(fā)布會(huì)上所說(shuō)，融創(chuàng)的“投資做得特別好”。自2016年10月開始，融創(chuàng)基本停止了在公開市場(chǎng)拿地，而到了去年10月，敏感地感知到行業(yè)形勢(shì)變化的融創(chuàng)，再一次瞄準(zhǔn)時(shí)機(jī)加快了在土地市場(chǎng)的布局。
據(jù)介紹，自去年10月到3月29日，融創(chuàng)新增儲(chǔ)備土地貨值為4800億元，其中自1月開始的新增儲(chǔ)備達(dá)到了3700億。
“這還是挺牛的，（因?yàn)椋r(shí)間窗口非常短”，孫宏斌在發(fā)布會(huì)上進(jìn)一步感慨稱，“一二線城市很多（地方）窗口期只有兩周（的時(shí)間），很多城市我們買了（土地價(jià)格）就開始漲了”。
在融創(chuàng)看來(lái)，這些在價(jià)格較低處獲取的土地，將成為融創(chuàng)未來(lái)規(guī)模與利潤(rùn)增長(zhǎng)的重要支撐。
02｜要規(guī)模也要效益
“在堅(jiān)實(shí)的優(yōu)勢(shì)平臺(tái)上高質(zhì)量增長(zhǎng) ”，在融創(chuàng)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的背景板上，寫著這幾個(gè)鮮明的大字。這是它此次業(yè)績(jī)會(huì)的主題，也是融創(chuàng)近來(lái)的發(fā)展要義。
腳下是4500億，抬眼是5500億元的融創(chuàng)，早已 “調(diào)速”。“我們不想做第一已經(jīng)很多年了”，面對(duì)外界規(guī)模還是效益的提問(wèn)，孫宏斌也給出了自己的答案。
在他看來(lái)，當(dāng)下的融創(chuàng)已經(jīng)從之前擴(kuò)規(guī)模的階段走出來(lái)，在規(guī)模達(dá)到一定量級(jí)時(shí)，效益成為它第一位的追求，畢竟“不同階段要做不同階段的事”。
財(cái)報(bào)顯示，去年融創(chuàng)凈負(fù)債率為149%，同比下降53個(gè)百分點(diǎn)?？傎Y產(chǎn)同比增長(zhǎng)15%，同時(shí)債務(wù)總額未同比擴(kuò)大，內(nèi)生增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)。同時(shí)，截至去年年底，其在手現(xiàn)金有1201.98億元。
“從去年開始，到未來(lái)幾年，我們的財(cái)務(wù)指標(biāo)、利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流還會(huì)持續(xù)釋放，負(fù)債率持續(xù)下降?！?融創(chuàng)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德對(duì)未來(lái)幾年融創(chuàng)的“效益”也做了明確的表述。
其中，對(duì)行業(yè)、對(duì)土地市場(chǎng)的判斷與敏感，同樣成為融創(chuàng)未來(lái)效益提升的關(guān)鍵。
雖然預(yù)期銷售仍將保持快速增長(zhǎng)，但孫宏斌依然表達(dá)了他對(duì)下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)謹(jǐn)慎樂(lè)觀的判斷。在他看來(lái)，2019年，雖然銷售量大幅下降的可能性很小，但是售價(jià)大幅上漲的可能性也很小，所以在買地上要特別小心。
“不能老想著房?jī)r(jià)漲了再賣，這樣風(fēng)險(xiǎn)很大?！皩O宏斌表示。在不穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境下，他首選的是從風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)進(jìn)行考慮。
同樣基于風(fēng)險(xiǎn)考量，在其他人紛紛向三四線進(jìn)發(fā)時(shí)，融創(chuàng)依然堅(jiān)持以一二線城市為核心。
“三四線（城市）肯定風(fēng)險(xiǎn)比一二線大，因?yàn)橐欢€（城市）價(jià)格是控制著的”。孫宏斌表示。與一二線相比，三四線城市在過(guò)去幾年間的房?jī)r(jià)攀升明顯，有的甚至已經(jīng)翻倍了，同時(shí)受供應(yīng)量充足影響，其風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步提升。
據(jù)介紹，今年融創(chuàng)將新增的6062億元的可售資源中，84%位于一二線城市。
當(dāng)然，融創(chuàng)并不是不去三四線城市，而是需要看是什么城市?！疤K州、青島、寧波，佛山東莞、惠州比很多二線都好，肯定要去的”，他補(bǔ)充道。
財(cái)報(bào)顯示，截至去年，青島、無(wú)錫、蘇州、江門、合肥等城市的土地儲(chǔ)備在融創(chuàng)中居前，其中青島更是以1312.51萬(wàn)的總土地儲(chǔ)備、929.74萬(wàn)的權(quán)益土地儲(chǔ)備位居第二。
正如汪孟德所說(shuō)，手握充足的土地儲(chǔ)備以及資金儲(chǔ)備，此前一路快速成長(zhǎng)的融創(chuàng)，未來(lái)兩三年、三五年將進(jìn)入穩(wěn)健增長(zhǎng)階段。
03｜“地產(chǎn)+”之上的未來(lái)
近年來(lái)，隨著越來(lái)越多頭部企業(yè)的加入，地產(chǎn)行業(yè)的多元化或者說(shuō)新業(yè)務(wù)探索不斷。通過(guò)一個(gè)又一個(gè)的業(yè)務(wù)探索，當(dāng)前行業(yè)內(nèi)走出了不同的產(chǎn)業(yè)路徑。
在今年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌更直面地道出了融創(chuàng)的發(fā)展路線：面對(duì)“農(nóng)業(yè)、機(jī)器人好，還是汽車好”的提問(wèn)，他直截了當(dāng)?shù)鼗貜?fù)：“地產(chǎn)好?！?/span>
這并不是一句“套話”。在他看來(lái)，現(xiàn)在離房地產(chǎn)市場(chǎng)的天花板“還早著呢”：第一，房?jī)r(jià)還在上漲；第二，市場(chǎng)需求仍然存在，地產(chǎn)市場(chǎng)15萬(wàn)億的量級(jí)“估計(jì)會(huì)保持一段時(shí)間”。
更進(jìn)一步的是，在“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)長(zhǎng)期內(nèi)仍將是絕對(duì)核心主業(yè)”的基礎(chǔ)上，融創(chuàng)眼中所看到的是眾多改善型住房需求。正如孫宏斌在會(huì)上的舉例，“身邊10個(gè)人里肯定有5個(gè)想換房”。
據(jù)介紹，融創(chuàng)未來(lái)將繼續(xù)聚焦高端產(chǎn)品，在去年由物業(yè)服務(wù)和房修服務(wù)所構(gòu)成的服務(wù)板塊的基礎(chǔ)上，它將“深化小區(qū)多元化服務(wù)場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)更高效、更便捷、更精準(zhǔn)的客戶服務(wù)與運(yùn)營(yíng)”。
在融創(chuàng)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的一系列思考背后，有一條基線貫穿其中，即滿足消費(fèi)者對(duì)“美好生活”的愿望。同時(shí)，為了進(jìn)一步滿足這一需求，融創(chuàng)在地產(chǎn)主業(yè)上正在加入更多內(nèi)容。
而“加法”始終如一。什么是融創(chuàng)的投資邏輯？即投資消費(fèi)升級(jí)，也就是“美好生活”，囊括文化娛樂(lè)、文化旅游、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等內(nèi)容。在孫宏斌看來(lái)，這是為融創(chuàng)十年之后的發(fā)展做準(zhǔn)備。
就在去年，融創(chuàng)關(guān)于“美好生活”的布局基本完成：其核心仍然以地產(chǎn)為主，將文化等與“美好生活”直接相關(guān)的內(nèi)容加到地產(chǎn)上，這就是它的“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略。
去年，在此前文旅板塊的布局基礎(chǔ)上，融創(chuàng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)這一板塊的整合：成立文旅集團(tuán)，并通過(guò)與萬(wàn)達(dá)的交易，收購(gòu)了一支架構(gòu)完整、經(jīng)驗(yàn)豐富的文旅團(tuán)隊(duì)，成立了文旅設(shè)計(jì)院、文旅建設(shè)事業(yè)部。
這些投入與布局在去年年報(bào)中也有所體現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)去年的銷售及市場(chǎng)推廣成本同比增長(zhǎng)27.5%至34.2億，行政開支同比增長(zhǎng)108%至73.6億，原因正是融創(chuàng)在文創(chuàng)領(lǐng)域的這一系列動(dòng)作。
“文旅文娛領(lǐng)域，基本大錢都投完了”，孫宏斌在業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)稱。盡管當(dāng)前從業(yè)績(jī)上來(lái)看，文旅板塊對(duì)融創(chuàng)的貢獻(xiàn)還不明顯，但他對(duì)它的未來(lái)充滿信心。
有人說(shuō)文化娛樂(lè)領(lǐng)域是ATW（阿里、騰訊、萬(wàn)達(dá)）當(dāng)?shù)?，現(xiàn)在就要看融創(chuàng)的，他繼續(xù)補(bǔ)充道，而且與其他人很難掙錢的現(xiàn)實(shí)相比，融創(chuàng)文旅將存在巨大的利潤(rùn)空間，“五到十年后，它可能會(huì)有百億利潤(rùn)”。
今年可以說(shuō)是融創(chuàng)文化、融創(chuàng)文旅正式亮相、發(fā)展的一年。
融創(chuàng)文化的首次亮相是在今年的“春節(jié)檔”。其中，兩個(gè)熱門影片《流浪地球》、《瘋狂的外星人》都拍攝于融創(chuàng)文化旗下的東方影都融創(chuàng)影視產(chǎn)業(yè)園；“黑馬”《熊出沒(méi)·原始時(shí)代》由融創(chuàng)文化旗下公司出品、發(fā)行。
就在財(cái)報(bào)發(fā)布前幾天，融創(chuàng)在北京正式發(fā)布了文旅品牌，并透露了當(dāng)前其在全國(guó)的文旅布局，包括10座文旅城、4個(gè)文旅度假區(qū)、9個(gè)文旅小鎮(zhèn)。其中，廣州融創(chuàng)文旅城、無(wú)錫融創(chuàng)文旅城將于今年6月份正式開業(yè)。
“開業(yè)才是開始”，正如融創(chuàng)文旅相關(guān)負(fù)責(zé)人所說(shuō)，就在今年新的融創(chuàng)即將開始。
04｜結(jié)語(yǔ)
站在4600億的規(guī)模之上，融創(chuàng)顯然已經(jīng)在望眼一個(gè)更新的、也更具想象力的未來(lái)。而這一切，都離不開掌舵者更具理性和智慧的思索與引領(lǐng)。
千里之行始于足下。從地產(chǎn)，到服務(wù)，到文旅，再到文化，融創(chuàng)的美好生活整合服務(wù)商業(yè)務(wù)布局已經(jīng)基本成型，唯望時(shí)間讓它們長(zhǎng)成更大、更茂密的大樹。
來(lái)源：一點(diǎn)財(cái)經(jīng)（yidiancaijing）
聯(lián)系客服
