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原告與被告簽訂的《深圳房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，不存在合同法規(guī)定的可能導(dǎo)致合同無(wú)效的情形，雙方據(jù)此成立合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)。

關(guān)于合同能否繼續(xù)履行的問(wèn)題，本院作如下分析：

二審認(rèn)為，涉案房產(chǎn)僅其中19%部分為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，其余81%部分為黃靜的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，黃靜與陳梅主張涉案房產(chǎn)整體屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的理由不成立，不予采納。因黃靜享有的按份共有份額已超過(guò)三分之二，根據(jù)物權(quán)法第九十七條的規(guī)定，黃靜有權(quán)處分涉案房產(chǎn)，陳梅是否同意處分涉案房產(chǎn)并不影響黃靜行使獨(dú)立處分房產(chǎn)的效力。原審法院認(rèn)定涉案合同合法有效并支持梁月秀繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求依據(jù)充分，二審予以確認(rèn)。

本案涉及到兩方面的問(wèn)題，一個(gè)為涉及部分產(chǎn)權(quán)屬于夫妻共有的房產(chǎn)的處分權(quán)效力問(wèn)題，一個(gè)為一房二賣(mài)的情況下履行順序的認(rèn)定問(wèn)題。

對(duì)于第一個(gè)問(wèn)題，在審理買(mǎi)方要求繼續(xù)履行合同的二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，有相當(dāng)一部分業(yè)主以未獲得其配偶同意、私自出售登記在其一人名下的夫妻共有房產(chǎn)為由而主張合同無(wú)效或事實(shí)上無(wú)法繼續(xù)履行，雙方對(duì)此爭(zhēng)議較大。此類(lèi)案件的處理會(huì)涉及到債權(quán)保護(hù)與物權(quán)保護(hù)的權(quán)衡、房產(chǎn)市場(chǎng)交易的履行可預(yù)見(jiàn)性和穩(wěn)定性、對(duì)誠(chéng)信守約方的保護(hù)以及案件審結(jié)后的實(shí)際執(zhí)行問(wèn)題。

本案涉及的情況具有一定特殊性，即涉案房產(chǎn)在被告婚前購(gòu)買(mǎi)后，于婚姻關(guān)系存續(xù)期間又經(jīng)過(guò)了拆遷補(bǔ)償，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)組成并非單一，僅其中一部分為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，在此情況下，應(yīng)根據(jù)證據(jù)來(lái)確定夫妻共有的具體份額，從而認(rèn)定被告?zhèn)€人所享有的份額，據(jù)此判斷其是否有處分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。

本案中，綜合考察證據(jù)以及事實(shí)發(fā)生脈絡(luò)，可以認(rèn)定最終被告?zhèn)€人對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)享有81%的處分權(quán)，剩余19%的房產(chǎn)份額的處分權(quán)由被告與陳梅共同享有，即涉案房產(chǎn)屬被告與陳梅按份共有，而被告?zhèn)€人所占份額已占總份額的2/3以上，故陳梅是否同意處分涉案房產(chǎn)并不影響被告行使獨(dú)立處分涉案房產(chǎn)的權(quán)利，因此，被告有權(quán)與原告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同以處分涉案房產(chǎn)，涉案合同不存在導(dǎo)致履行不能的權(quán)利瑕疵情形。

對(duì)于第二個(gè)問(wèn)題，依據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)參考《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十條關(guān)于土地使用權(quán)一物數(shù)賣(mài)的處理規(guī)則以及買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋中有關(guān)動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)履行順序的規(guī)定，依據(jù)對(duì)物的占有程度和權(quán)利行使程度，對(duì)于一房二賣(mài)甚至數(shù)賣(mài)的問(wèn)題，目前司法實(shí)踐處理原則是，在買(mǎi)賣(mài)合同均有效的情況下，買(mǎi)受人均要求履行合同的，若均未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，則支持已先行依據(jù)合同占有房屋的買(mǎi)受人關(guān)于繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求。

本案案件事實(shí)及法律關(guān)系均較為復(fù)雜，不僅涉及夫妻一方對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)問(wèn)題，還有一房二賣(mài)的法律問(wèn)題。

原告梁月秀訴稱(chēng)，原告與被告簽訂了《深圳房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，原告依約向被告支付首付款80萬(wàn)元，后因被告提出贖樓需要，又支付了20萬(wàn)元。但被告未將房屋權(quán)屬登記過(guò)戶至原告名下。

被告黃靜辯稱(chēng)，其不具有完全的處分權(quán)，房屋買(mǎi)賣(mài)未取得共有人陳梅的同意。事實(shí)上，陳梅對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同并不知情。本案中，陳梅未在涉案《住房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》簽字，房屋買(mǎi)賣(mài)亦未取得共有人陳梅的同意而不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。被告提出反訴。針對(duì)原告的本訴，第三人陳梅發(fā)表意見(jiàn)稱(chēng)，原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同所處置的涉案房產(chǎn)，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。被告屬于無(wú)權(quán)處分，該合同無(wú)效。第三人鄭永伍發(fā)表意見(jiàn)稱(chēng)其與被告于2013年6月28日簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，涉案房產(chǎn)應(yīng)歸屬于他，請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。

一審法院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《深圳房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，不存在合同法規(guī)定的可能導(dǎo)致合同無(wú)效的情形，雙方據(jù)此成立合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)。涉案房產(chǎn)已具備上市交易的條件，原告有權(quán)要求被告繼續(xù)履行涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同，協(xié)助原告將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至原告名下，原告的本訴請(qǐng)求成立。

二審法院認(rèn)為，涉案房產(chǎn)僅其中19%部分為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，其余81%部分為黃靜的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因黃靜享有的按份共有份額已超過(guò)三分之二，黃靜有權(quán)處分涉案房產(chǎn)，陳梅是否同意處分涉案房產(chǎn)并不影響黃靜行使獨(dú)立處分房產(chǎn)的效力。原審法院的認(rèn)定，二審予以確認(rèn)。

一審法院查明了涉案房屋由非商品用房到商品房的產(chǎn)權(quán)形成過(guò)程，被告夫妻關(guān)系成立時(shí)間，及兩次購(gòu)房過(guò)程。辦案法官不僅對(duì)案件基本事實(shí)作了深入的調(diào)查并對(duì)相關(guān)細(xì)節(jié)一一查明，這是難能可貴的。

在當(dāng)前案多人少的大背景下，辦案法官不走過(guò)場(chǎng)，不嫌麻煩，投入精力查明案情，為準(zhǔn)確的適用法律打下良好的基礎(chǔ)。正是由于辦案法官的認(rèn)真負(fù)責(zé)，如此復(fù)雜的案件，本案當(dāng)事人各方對(duì)一審法院查明的事實(shí)均無(wú)爭(zhēng)議，這非常不易。在適用法律上，對(duì)夫妻按份共有這一比較罕見(jiàn)的情形，法官能準(zhǔn)確地適用《物權(quán)法》第 97 條之規(guī)定；對(duì)一房二賣(mài)處理問(wèn)題上，在法律沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，法官能參照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》中對(duì)土地使用權(quán)的處理規(guī)則對(duì)同屬不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行裁決，顯示了其對(duì)法律的精準(zhǔn)理解。