1、這個小區(qū)居住的業(yè)主大致是什么職業(yè)，收入水平、以及賣房換房的動機是什么，一般換去哪里。
調(diào)查業(yè)主的職業(yè)分布，可以大致推測小區(qū)的人群素質(zhì)，也可以判斷該樓盤未來的接盤對象，以便預(yù)估漲幅。
2、業(yè)主對現(xiàn)有小區(qū)的看法如何，戶型、配套、教育、交通的反饋，從而得出這個小區(qū)的優(yōu)劣勢是什么。
通過在市場一線的深入看房，形成對這個樓盤的整體印象。只有形成了對一個樓盤的整體印象和估價坐標(biāo)之后，你才會在將來筍盤出現(xiàn)的時候，果斷行動。
也許將來某一天，你正在家?guī)?，或者是上班途中，突然接到中介的電話“姐姐您好，趕緊過來吧，XX小區(qū)一個小時之前剛?cè)映隽艘惶譞X面積、XX樓層、XX朝向的房子，單價XX，是市場價的8折，如果可以的話，建議您馬上過來，同時我約一下業(yè)主，我們一起談價格?！?/p>
因為你之前已經(jīng)大量看房，知道該樓盤正常價格是多少，所以你馬上就能判斷中介的報價是不是8折，確認(rèn)是真房源之后，你一定會立馬撇下小朋友，或者給領(lǐng)導(dǎo)請個不存在的事假，然后以最快的速度到附近銀行取上10萬塊，奔赴現(xiàn)場，把錢扔到業(yè)主面前，簽下合同，鎖死房源。
上面的過程才是淘筍的正確姿勢，而不是某個陽光燦爛的早上，撞大運地去到某個小區(qū)，碰巧遇上一個中介跟你說：姐姐您運氣真好，剛好我們小區(qū)出了一套8折筍盤，要不要一起去看看？
這個時候你如果去了，大概率是買不到好貨的。
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那么具體來說，我們買二手房應(yīng)該怎樣看房呢？
首先第一步要做的就是確定一個座城市的城脈方向，然后圈定版塊和四五個小區(qū)，集中看房，大量洗盤。
第二步就是用腳丈量這幾個小區(qū)的戶型、樓棟、景觀、配套，讓中介陪著看房100套，把這個小區(qū)的優(yōu)勢、劣勢、全部記在心中，80平的兩房戶型是什么朝向，幾樓以上可以看到遠(yuǎn)處的風(fēng)景等等，全部以“大數(shù)據(jù)”的形式導(dǎo)入你的大腦。
同時，這時你形成自己的估價體系，比如110平的帶主套三房的總價在650萬，那么北向的大概在620萬，等等，以及過往6個月這個小區(qū)的成交頻率、價格變化趨勢等等。
你所有對這個小區(qū)的認(rèn)識、信息導(dǎo)入都必須要你親自用腳去丈量，中介的嘴、業(yè)主的話都是不可信的，你唯一要做的就是有事沒事讓中介約房給你看，看它100套你心里自然有底了。
這里不是不相信中介，中介的道德是一個問題，更大的問題在于中介的專業(yè)水平，真的很差，自己所做小區(qū)的幾個戶型都搞不清楚，朝向、景觀、物業(yè)費、配套的小學(xué)有沒有直升初中也搞不清楚，實在無語。
我有一次跟一個中介去看一套120平的三房，直到進去了主人房，小中介才慨嘆地說：“你看，主人房還有一個衛(wèi)生間，是套間啊，太好了”，我心里早就想罵人了“滾遠(yuǎn)一點，120平的還做不了套房，這小區(qū)的設(shè)計是體育老師教的嗎？
更可笑的是，你中介竟然不了解這個信息，我KAO！”
其實很多中介看房量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及我們，在帶我上來看房之前，估計他都沒有親自看過這個戶型，周圍的樓盤數(shù)十個，細(xì)微到戶型就上百個了，他哪記得那么多？
他們整天關(guān)在小房間里，拼命打電話Call客，哪有時間像我們這樣到處看房，對樓盤各個優(yōu)缺點了然于胸呢！
所以，有些中介水平真的一般般。
題外話，當(dāng)上述的工作做好之后，就要選擇本小區(qū)交易量比較好的1-2個御用中介，這個很關(guān)鍵，他們是傳送信息的第一人。這個御用中介一定是在這個小區(qū)樓盤干了三到五年，甚至五年以上的，他熟悉該樓盤過往成交價，他知道各種戶型的稀缺度以及周邊的配套設(shè)施等等。
跟筍盤一樣，御用中介也是淘出來的，我去看房，除了房子看很多，中介也會接觸很多，然后在幾個中介里面，選一個最靠譜的。
慶幸的是，我除了房子看得準(zhǔn)，看人也準(zhǔn)，每次交易中介都做得很令我很滿意，甚至很多都成了朋友。
當(dāng)你確定好御用中介之后，短期內(nèi)就不用再去踩盤了，回家躺倒睡覺，直到你的電話鈴聲響起，屏幕上出現(xiàn)“XX小區(qū)鏈家地產(chǎn)小李”或者“XX小區(qū)中原地產(chǎn)小劉”，然后等他們在電話那頭報價，看看有沒有值得入手的筍盤。
這里還有另外一個非常重要的價格估值和判斷的問題，中介給你的價格筍不筍，你是一定要具備判斷標(biāo)準(zhǔn)，甚至這個小區(qū)什么戶型、什么樓層、什么樓棟的價格是多少、筍盤8折去到什么價位，你都要非常清楚，只有這樣你才能判斷小張、小劉給你的價格是不是真的筍。
你對一個小區(qū)的價格估值決定了你的入手成本，很關(guān)鍵，非常關(guān)鍵。
另外，成交當(dāng)天，你除了帶著10萬現(xiàn)金趕赴現(xiàn)場之外，你還得讓你的御用中介小劉安排一個適合談判的地方。
價格談得差不多了，把黑色塑料袋的現(xiàn)金往業(yè)主面前一堆，“我們純粹剛需，老婆就是喜歡你家的這個戶型，通風(fēng)采光很好，景觀還不錯，雖然價格有點小貴，本來我還想看看其他的樓盤，但她作為女人我擰不過，今天就過來下定”。
女人、剛需、房子喜歡、價格稍貴、現(xiàn)金都是重要元素。
說自家女人喜歡，價格小貴，是給業(yè)主滿足感，房子貴了都有人買，他肯定會很高興；說自家擰不過女人來下定是給業(yè)主壓力，因為自己是被迫來交易的，機會轉(zhuǎn)瞬即逝，這時你再把10萬現(xiàn)金一推，中介兩頭一拉，估計合同就簽了。
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正確理解筍盤與低首付的奧義
看完這些，你一定會默默地想：你說的都對，那單價低的樓盤是否更容易漲？更容易翻倍？遇到低首付的樓盤又怎么選？
以下這段話價值100萬：在同一個板塊之內(nèi)，只要小區(qū)和戶型不是硬傷，不是那種“名聲在外”的硬傷，一般價格略低的房源在升幅上是跑贏平均水平的。
因為城市的底層購買力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)未衰竭的，他們也是最猛的一波購買力，以南京為例，買得起1.5-2萬房子的人，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于買3萬單價以上的人群的。
正常而言，一座城市的購買力分布是呈金字塔狀，當(dāng)然也有例外，深圳就是其中之一。
選擇單價低的房源，在建倉成本上做足“安全墊”，另外還有一個更為重要的技巧，就是可以利用高評的手法把首付降下去。你只有在價格低的情況下，你才可能把評估價拉高啊，你目前已經(jīng)是4.0萬的單價，你還能拉高到多少呢，至多4.2，想拉到5萬啊，你以為銀行是你家開的？
所以還有另外一層真正的含義，作為多軍，這個非常關(guān)鍵：你買的是筍盤就是筍盤，哪怕比市場價便宜3000元或5000元一平，在這個基礎(chǔ)上再運用高評的方式把首付降下來。
漲幅乘以杠桿=投資回報率，根據(jù)這個原理得出：
價格便宜+低首付=必賺
那么價格便宜和低首付哪個更重要呢？
一句話：只有真正的筍盤才是多軍的目的，那種只依靠拉高評估價的做法顯然是提前透支了價格，你本來入的貨就不筍，拉高評估價有毛線作用，你不過是提前透支了漲幅而已。
你得是0.8元的入貨價，然后評估到1元，后續(xù)靠市場和時間發(fā)酵，價格升到3元，這才是核心邏輯。
筍就是筍，筍就是王道。甚至，只要筍了，不能高評也無所謂。
極端一點：如果房子比市場便宜幾十萬，我全款把它買下來又何妨呢？轉(zhuǎn)手賣就賺了
如果比市場貴幾十萬，哪怕高評，二成首付又有何用呢？拿到的不過是燙手山芋罷了！
所以對于資深投資者而言，他追求的一定不是杠桿，而是：利潤、利潤、利潤。
便宜的筍盤，就是看得見利潤。
房地產(chǎn)投資的奧秘就是“價格發(fā)現(xiàn)”：發(fā)現(xiàn)不合理的價格，抓住套取利潤的機會，等待它將來兌現(xiàn)。
那這種機會是否會一直存在呢？
很多人說：“房產(chǎn)投資獲利的時代一去不返了”。其實套利在“在市場中幾乎永恒存在”。
市場的信息永遠(yuǎn)不對稱，人的智力和知識結(jié)構(gòu)也永遠(yuǎn)不對稱。這種不對稱導(dǎo)致筍盤永遠(yuǎn)存在。
上面講了那么多，有沒有用呢？一句話概括：以上全錯！
你打開電腦，查查廣州歷史房價，映入眼簾的是：金碧世紀(jì)花園2004年開盤3588元/平，珠江新城的合景譽峰2007年開盤17888元/起，然后你再看看這兩盤現(xiàn)在的價格分別是3.8萬、9.5萬。
再查查上海，以翠湖天地和寶山郊區(qū)地鐵房來比較，翠湖八萬時候，寶山8000；翠湖12萬時候，那邊應(yīng)該是4萬。
這么看來，當(dāng)時的筍一點都沒有用，因為時間一拉長，當(dāng)時賺的那些小錢，算不了什么。所以，盡早買在高增長、潛力大的板塊才是王道。
中國的房地產(chǎn)是一個中長期的產(chǎn)業(yè)，只有在中長期才能體現(xiàn)出她的價值，居住價值、城市價值、租賃價值、空間價值等等，這些都是在至少3年以上的周期才會體現(xiàn)出來。
所以另外一個更為清晰的結(jié)論就出來了：
與其耗盡那么多的精力去淘一個當(dāng)時市場價9折，甚至8折的房子，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如你提前把房子買了，然后摁死不賣，只要摁住了總有一天會趕上大漲的行情。
我現(xiàn)在翻翻自己抄在本子上的購房記錄，其中一套居然是2008年買的，當(dāng)時買的價格一點都不筍，年初買入，年底還跌了一點，只是我一直沒有賣掉，目前已經(jīng)升值了近670多萬。670多萬，什么筍盤可以一買入就賺670萬？
所以，最大的筍盤其實藏在時間里。
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