核心提示：“如果沒有把頂樓樓面的使用權(quán)寫到合同里，我也不會(huì)買最高這一層?！辟徺I了濱江新城某樓盤的慕先生，怎么也沒有想到美好的想法“到頭一場(chǎng)空”。近期，記者收到蓬江區(qū)多個(gè)樓盤業(yè)主和開發(fā)商就合同產(chǎn)生的糾紛報(bào)料，既有附加條款的糾紛，也有延期交房的糾紛，或者延期未交房款的糾紛。為此，記者就這些糾紛的問題咨詢了廣東國(guó)暉（江門）律師事務(wù)所李建中，通過案例為讀者解惑釋疑。
a寫到合同里的條款也可以是無效的
慕先生向記者出示的購房合同顯示：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)歸根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)可以進(jìn)入該屋面并正常使用的頂層房屋的業(yè)主使用。
“可能開發(fā)商想把頂樓的快點(diǎn)賣掉，就答應(yīng)把房子樓頂?shù)氖褂脵?quán)歸我。我原來也不相信銷售人員的話的，不過，后來簽合同的時(shí)候，開發(fā)商也愿意簽，我才買了頂樓。”慕先生說，現(xiàn)在收樓了，物業(yè)公司說不能讓他單獨(dú)用頂樓樓面。慕先生找開發(fā)商理論，得到的結(jié)果是“你能使用頂樓樓面，但不能影響其他業(yè)主使用”。就慕先生的說法，記者找到了該樓盤的開發(fā)商進(jìn)行核對(duì)，的確如慕先生所說的一樣。
那么，慕先生與開發(fā)商簽定的以上合同條款，屬于包含但不限于條款，還是屬于排它性條款，是不是該屋面只能由慕先生使用？另外，該條款是否違反物權(quán)法，如果違反，這份合同可以判定無效而退房嗎？對(duì)此，李建中律師認(rèn)為，該條款約定不明確，一般理解為是排他性條款，即只由“頂層房屋”的業(yè)主使用，但根據(jù)物權(quán)法以及最高人民法院官員審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋，屋面即屋頂屬于共有部分，依法應(yīng)由相關(guān)業(yè)主（一般認(rèn)為是該幢建筑物的業(yè)主）共同使用，包括但不限于頂層房屋的業(yè)主使用，而且該使用要合理，不能獨(dú)占使用。
李建中律師表示，該條款損害了該幢建筑物其他業(yè)主對(duì)屋面的共同使用權(quán)，根據(jù)合同法的規(guī)定是無效的，但由于該條款并不是合同中約定的購房人可以解除合同退房的條件之一，也不具備購房人單方解除合同退房的法定條件，所以購房人不能以此為理由解除合同退房。
b遇到延期交房要這樣做
張先生購買了位于潮連的某樓盤房屋，合同約定于2015年12月31日交房，但張先生直至目前仍未收到收樓通知。記者聯(lián)系上張先生購買房屋的樓盤有關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示今年5月底能拿到住建部門的備案表，即將有條件進(jìn)行交樓。
在這樣的情況下，購房者如何追討違約金？該合同條款明確違約金按已繳房款的每日萬分之二進(jìn)行計(jì)算。如果該樓盤在5月26日拿到住建部門的備案，然后在6月1日交房，已繳房款總價(jià)60萬元的業(yè)主，可以追討多少錢的違約金？
李建中律師建議，購房者遇到這種情況，首先要了解開發(fā)商是否存在樓盤爛尾的可能，以及開發(fā)商的償債能力，預(yù)防開發(fā)商屆時(shí)無力支付違約金。違約金以60萬元為基數(shù)，從2016年1月1日起按每日萬分之二計(jì)算到交房前一天即2016年5月31日止，即為：600000×0.0002×152=18240元。
與張先生同樣遇到延期交房問題的還有另一個(gè)樓盤業(yè)主楊先生。楊先生說，合同約定于2015年8月30日交房，但樓盤直到今年2月2日才拿到住建部門的備案。該樓盤業(yè)主于4月30日收房，并向開發(fā)商追討違約金，按約定的每日萬分之一計(jì)算。開發(fā)商答應(yīng)以物業(yè)管理費(fèi)抵頂，但業(yè)主不同意，要求拿現(xiàn)金?！伴_發(fā)商就跟我們業(yè)主耗時(shí)間，有些業(yè)主已經(jīng)去法院起訴進(jìn)行追討了。我想雙方按合同辦事就算了，懶得去起訴了?！睏钕壬f，起訴的業(yè)主已經(jīng)拿到了違約金，若在一定期限內(nèi)還未拿到開發(fā)商的違約金，他也會(huì)去法院進(jìn)行起訴。楊先生心中有一個(gè)疑問，就是開發(fā)商以等額物業(yè)管理費(fèi)賠付，是否合理合法；購房者要求獲得現(xiàn)金賠付，是否合理，違約金是按開發(fā)商取得備案日期還是業(yè)主具體收房日期？楊先生的購房款為160萬元，將獲得多少違約金？
李建中認(rèn)為，根據(jù)廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)交給物業(yè)服務(wù)公司，并不是開發(fā)商。根據(jù)合同法的規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)公司將到期應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商并通知業(yè)主的，則可以由開發(fā)商代替物業(yè)服務(wù)公司行使單方抵銷權(quán)，而實(shí)際上物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般是按月支付，起碼不會(huì)一次付清，但開發(fā)商應(yīng)付的違約金應(yīng)當(dāng)一次付清，因此，雙方互負(fù)的債務(wù)沒有同時(shí)到期，業(yè)主又不愿意提前支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，所以開發(fā)商單方以等額物業(yè)服務(wù)費(fèi)賠付違約金的做法不合理，更不合法。購房者要求獲得現(xiàn)金（貨幣）賠付是合理的。逾期交房的違約截止時(shí)間不是以開發(fā)商取得備案的日期為準(zhǔn)，而是以業(yè)主的具體收樓日期為準(zhǔn)，但如果是業(yè)主的原因拖延收樓的，則以開發(fā)商通知收樓的日期為準(zhǔn)。具體違約金為*******×0.0001×244=39040元。
c逾期未繳全房款也要付違約金
蓬江區(qū)某樓盤發(fā)現(xiàn)一批業(yè)主按照合同超期至少半年未繳全房款，便下發(fā)通知催繳，并提出收取違約金的要求。對(duì)此，這批業(yè)主其中之一的李小姐認(rèn)為很冤枉，未能完全繳款是因?yàn)殂y行辦理貸款未辦下來的原因，不是自己的原因。
對(duì)此，李建中律師認(rèn)為，根據(jù)合同法規(guī)定的合同雙方當(dāng)事人地位平等，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)公平的原則，以及合同條款的約定，雙方承擔(dān)對(duì)等違約責(zé)任的前提即逾期日數(shù)應(yīng)當(dāng)相等。購房者未能按合同約定期內(nèi)繳全房款的，而且不是不可力抗因素的，應(yīng)該按約定向開發(fā)支付違約金。
資深房地產(chǎn)人士陳先生認(rèn)為，購房者逾期未繳全房款，情況正如開發(fā)商延期交房。業(yè)主有權(quán)向延期交房的開發(fā)商追討違約金，開發(fā)商也有權(quán)向逾期未繳全房款的業(yè)主追討違約金。
江門日?qǐng)?bào)記者劉志聰
來源： 江門日?qǐng)?bào)
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