業(yè)主維權(quán)視點(diǎn):應(yīng)如何計(jì)算逾期交房的違約金
■案例回放：
2003年8月，王先生在某開(kāi)發(fā)商處以按揭方式購(gòu)買(mǎi)了一套住宅。合同約定：該套住宅總房款30萬(wàn)元，2004年5月1日交房。王先生首付12萬(wàn)元，剩余18萬(wàn)元以按揭貸款方式支付。合同簽訂以后，開(kāi)發(fā)商辦理了合同登記備案手續(xù)。王先生支付了12萬(wàn)元首付款，并簽訂了抵押貸款合同，辦理完善相關(guān)按揭手續(xù)，并于2003年10月開(kāi)始向按揭銀行交納月供款。
2004年5月1日，到了合同約定的交房日期。開(kāi)發(fā)商向準(zhǔn)備接房的業(yè)主發(fā)出通知：“因某些原因，現(xiàn)延期交房，具體交房日期暫定在2004年8月1日。”2004年8月1日，王先生到開(kāi)發(fā)商處辦理了接房手續(xù)，并向開(kāi)發(fā)商提出支付違約金的要求。因就違約金如何支付問(wèn)題未達(dá)成一致，王先生起訴至法院，請(qǐng)求法院判令被告支付違約金。
法院經(jīng)審理后發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)賣(mài)雙方在購(gòu)房合同中就開(kāi)發(fā)商逾期交房如何承擔(dān)違約責(zé)任有約定。其約定為：“開(kāi)發(fā)商逾期交房在30日內(nèi)的，每日按照購(gòu)房者已付房款的萬(wàn)分之0.5支付違約金。逾期超過(guò)30日的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。購(gòu)房者不解除合同的，開(kāi)發(fā)商每日按照購(gòu)房者已付房款的萬(wàn)分之0.5支付違約金，直至實(shí)際交付房屋為止。”
開(kāi)發(fā)商逾期交房已成事實(shí)，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。因王先生已辦理了抵押貸款手續(xù)，且已支付數(shù)月的按揭月供款，即可證明王先生已將全部30萬(wàn)元的購(gòu)房款支付給開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商所提出的按照王先生首付的12萬(wàn)元作為計(jì)算違約金的基數(shù)的理由是不成立的。開(kāi)發(fā)商逾期交房超過(guò)了30日，且王先生選擇繼續(xù)履行合同，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)每日按照全部購(gòu)房款30萬(wàn)元的萬(wàn)分之0.5來(lái)支付違約金，計(jì)算得出開(kāi)發(fā)商每月應(yīng)支付給王先生的違約金在450元左右，該違約金支付標(biāo)準(zhǔn)明顯低于同地段、同類房屋的平均租金，不足以彌補(bǔ)給王先生造成的損失，應(yīng)予以適當(dāng)提高。法院判決開(kāi)發(fā)商按照每月900元的標(biāo)準(zhǔn)向王先生支付違約金。
■律師分析：
以上案例表明，在計(jì)算逾期交房的違約金時(shí)，應(yīng)按照購(gòu)房者已支付房款作為計(jì)算的基數(shù)。在以按揭貸款方式購(gòu)房的，只要購(gòu)房者已辦理了按揭購(gòu)房手續(xù)，并能夠證明銀行已將貸款支付給開(kāi)發(fā)商，則應(yīng)按照首付款和貸款的總和為計(jì)算基數(shù)來(lái)計(jì)算違約金。計(jì)算時(shí)間自合同約定的交房時(shí)間第二天開(kāi)始，計(jì)算到達(dá)到交房條件并實(shí)際交房時(shí)。
在違約金賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)上，首先按照雙方合同約定的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)支付。如果合同約定的標(biāo)準(zhǔn)不足以彌補(bǔ)給購(gòu)房者造成的損失，根據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以增加。”可以向人民法院申請(qǐng)予以增加，以彌補(bǔ)給自己造成的實(shí)際損失。在違約金計(jì)算比例約定不明確或者沒(méi)有約定時(shí)，可以參照同地段、同類房屋的平均租金為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算。
