【案例】
2015年3月10日，甲公司與乙公司簽訂了一份房屋租賃合同，合同約定：甲公司將其一處房屋租賃給乙公司作為廠房使用，租期為三年，年租金12萬元，租金一年一付等。合同簽訂后，乙公司依約交納了第一年租金，但由于甲、乙公司合作關(guān)系出現(xiàn)問題，乙公司并未搬入，即沒有實(shí)際使用該房屋。2015年8月15日，甲公司由于資金緊缺，決定將該房屋出售。同年9月1日，丙公司以1500萬元購買了該房屋，隨后辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，并對(duì)該房屋進(jìn)行裝修使用。乙公司得知此事后，將丙公司訴至法院，要求其繼續(xù)履行甲、乙公司之間簽訂的租賃合同。
在訴訟中，乙公司認(rèn)為，其與甲公司簽訂房屋租賃合同在先，雖然沒有搬入廠房，但不妨礙行使承租人的權(quán)利。按照“買賣不破租賃”原則，有權(quán)要求丙公司繼續(xù)履行甲、乙公司之間簽訂的租賃合同。
而丙公司辯稱，雖然乙公司與甲公司簽訂了房屋租賃合同，但甲公司沒未實(shí)際交付該房屋，乙公司也沒有實(shí)際使用，因此，租賃合同尚未履行，無法對(duì)抗房屋買賣合同。而且，丙公司已對(duì)該房屋辦理了過戶手續(xù)，成為房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人。
另外，作為第三人，甲公司也證實(shí)了乙公司確實(shí)沒有使用過該房屋。
【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】如果租賃合同沒有實(shí)際履行，是否適用“買賣不破租賃”原則？
司法實(shí)踐中通常認(rèn)為，“買賣不破租賃”的構(gòu)成要件包括：
租賃合同和買賣合同均合法有效；出租人或租賃物的所有人在租賃期間將租賃物的所有權(quán)變動(dòng)給了買受人；
租賃物已交付承租人使用，買賣發(fā)生在租賃物交付承租人使用之后。
這就意味著，并非是簽訂了租賃合同就可以對(duì)抗之后的買賣合同。
【最終判決】
本案中，由于租賃合同簽訂后并未實(shí)際履行，所以，不能以“買賣不破租賃”為由，對(duì)抗丙公司對(duì)相關(guān)房屋的處分權(quán)。最終，法院判決，不支持乙公司的訴訟請(qǐng)求，但因?yàn)橐夜疽呀患{了一年房租，其可向甲公司主張權(quán)利。
【建議】
首先，承租人要了解出租人和出租物的基本情況，比如，是否取得權(quán)屬證書，有無權(quán)屬爭(zhēng)議等；
其次，簽訂租賃合同后，承租人要及時(shí)行使自己的承租權(quán)，及時(shí)控制和使用租賃物，避免出現(xiàn)可以打破“買賣不破租賃”的特殊情形。
第三，可以通過《補(bǔ)充協(xié)議》防范風(fēng)險(xiǎn)。
（鏈家網(wǎng)綜合整理）
聯(lián)系客服
