當(dāng)城區(qū)土地不滿城市發(fā)展需要時，就開始向郊區(qū)擴張，不斷地通過集體土地征收方式蠶食集體土地。大家對征收某些做法存有不同的理解，為此，談?wù)勎覀€人的看法。
一、土地所有權(quán)以登記為準(zhǔn)，征地批文并不立即導(dǎo)致所有權(quán)人變更
集體土地征收過程中，征地申請人(市、縣人民政府)取得省政府或國務(wù)院做出的集體土地征收批準(zhǔn)文件，并不能直接導(dǎo)致集體土地直接變?yōu)閲型恋亍?/p>
首先，取得批文后，縣級以上地方人民政府需要繼續(xù)履行公告、安置補償、注銷登記及換發(fā)國有土地所有權(quán)證。即為《土地管理法》(2004年主席令第28號)第四十六條所規(guī)定的流程，“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施”。
其次，我國土地所有權(quán)實行登記準(zhǔn)則制度?！锻恋毓芾矸ā?2004年主席令第28號)第十一條和《物權(quán)法》第十六條、第十七條規(guī)定，土地登記卡和土地證書等不動產(chǎn)權(quán)屬證書、登記簿是確認(rèn)土地不動產(chǎn)物權(quán)的法律憑證，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)物權(quán)變更，也是以登記為準(zhǔn)，對此，《土地管理法》第十二條明確指出，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)?！段餀?quán)法》第九條亦做出相似規(guī)定?？梢?，無論是土地所有權(quán)設(shè)立，還是土地使用權(quán)變更都應(yīng)進行登記，最終以權(quán)屬證書載明內(nèi)容為準(zhǔn)。
綜上，只有當(dāng)縣級以上地方人民政府在取得征地批文并完成全部后續(xù)工作，經(jīng)變更登記后，集體土地才會變成國有土地。
二、宅基地應(yīng)以市價直補給房屋所有權(quán)人
常有人說“拆遷拆遷，一步登天”，而集體土地上被征收拆遷人卻是另外一種截然相反的命運。房屋被拆除后，房主置換所得房屋不但比被拆的住宅面積小，而且許多人還要自掏腰包補錢給開發(fā)商或政府。用他們的話來說，“天是沒上成，地也沒了，回頭直接下了地獄”。為什么征地拆遷不僅沒有提高或改善他們的生活，反而增加了他們的負(fù)擔(dān)，降低了生活水平?
其實，我們通過比較被拆房屋和安置房(包括以安置補償金自購的商品房)的價格構(gòu)成，就不難發(fā)現(xiàn)其中貓膩。評估機構(gòu)通常采取重置法或成本法對農(nóng)村住宅進行評估作價，所得評估價只是房屋重置成本價，只體現(xiàn)了房屋建筑成本，并不包含宅基地(含院落，下同)的土地價值。而安置房或商品房價格中卻增加了“樓面價”——土地成本。如，某地商品房市價為3000元/平方米，而被征房屋的“官方評估價”為800元/平方米，這2200元/平方米的差價中就包含了應(yīng)付未付給被征收人的樓面價。地王頻出的樓市里，樓面價又占據(jù)了商品房單價的三到四成，甚至更高的比例。在這樓面價一無一有之間，房主倒找差價給開發(fā)商或政府也就不足為怪。
由此也引出頗具爭議的問題需要大家來加以探討，就是集體土地征收中，宅基地按什么標(biāo)準(zhǔn)評估作價?所得價款補償給村民集體還是房屋所有權(quán)人?
雖然，我國土地所有權(quán)制度是土地屬于國家所有和集體所有二元所有制結(jié)構(gòu)，農(nóng)村宅基地依法屬于村民集體所有，但它與其他用途的土地有所區(qū)別。宅基地為了解決村民最基本的生存所需所提供最基本的生活資料，對村民這一具有特定身份的群體而言，它本身包含了福利性?！敖?jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)”，無償劃撥給村民用于建設(shè)住宅，村民享有永久使用權(quán)，任何單位、組織或個人都無權(quán)肆意剝奪。而這項權(quán)利一旦遇上征地拆遷就立馬形同虛設(shè)。
近年來，因拆遷引發(fā)的惡性事件或群體事件，以發(fā)生在集體土地上的居多。其中，深層的原因在于被征收人的合法權(quán)益受到了嚴(yán)重侵害。在實踐中，宅基地要么被無償收回，要么只對“合法確認(rèn)”面積給予補償，要么按遠(yuǎn)低于市價的標(biāo)準(zhǔn)給予補償。更有甚者，宅基地多年前早已經(jīng)被征為國有土地，現(xiàn)在拆遷時仍按集體土地規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)拆遷。如，根據(jù)《無錫市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理辦法》第二條第二款規(guī)定，撤組剩余國有土地上原建于集體土地上房屋被拆遷的，以及撤組后原宅基地上依法翻建或改造的房屋被拆遷的，不論被拆遷人是否領(lǐng)取國有土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證，都按照集體土地房屋拆遷規(guī)定實施。被拆的無論是單門獨院樓房，還是普通平房，被征收人要想保持原有的居住條件，都必須付出十幾萬、幾十萬甚至數(shù)百萬不等的巨額差價。這對于靠地吃飯的農(nóng)民來說是個天文數(shù)字，無力承擔(dān)。
盡管，《土地管理法》(2004年主席令第28號)第四十七條規(guī)定了，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。可宅基地按照何種標(biāo)準(zhǔn)補償還沒有與之配套的法律法規(guī)。為了規(guī)范拆遷行為，保障被拆遷農(nóng)民的合法權(quán)益，消除社會矛盾，2010年6月，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知國土資源部關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知》，明確提出“拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋,還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補償,宅基地征收按當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地標(biāo)準(zhǔn)補償?！徊疬w農(nóng)戶所得的拆遷補償以及政府補貼等補償總和,應(yīng)能保障其選購合理居住水平的房屋”。即宅基地上房屋拆遷補償時，房、地兼顧，所得補償能保證不降低居住水平。
宅基地附隨了特定的身份屬性，因此決定了宅基地補償款只能給宅基地使用權(quán)人，用以沖抵安置房或商品房中的樓面價成本。
所以，本人認(rèn)為為了能將保障民生落到實處，應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平、等價有償原則，參照宅基地被占用前的一年中該市、縣土地公開出讓平均價格，并結(jié)合地段、市政配套等進行評估作價，將該筆補償款直接補給房屋所有權(quán)人。這對于開發(fā)商和政府來講也不吃虧，因為，世人皆知值錢的是宅基地，不是上面的房子，他們要的也正是地而不是房。
三、查處、認(rèn)定集體土地上違法建筑時，應(yīng)當(dāng)本著尊重歷史，實事求是的原則，嚴(yán)禁以“查處違建”之名，行“征地拆遷”之實
集體土地上的違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃、土地、建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取(臨時)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。
根據(jù)《土地管理法》第六十二條、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條和《建筑法》第二條等相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村建房流程大致分為這幾個步驟：1、先由村民向村委會提出建房申請，填寫宅基地使用申請表;2、對符合建房條件和用地指標(biāo)的村民，村委會確認(rèn)后，根據(jù)鄉(xiāng)村規(guī)劃條件指定地點;3、報鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府審核;4、報縣級人民政府批準(zhǔn);、5、土地管部門派員現(xiàn)場核實，確定建房用地四至;6、領(lǐng)取構(gòu)成施工許可證;7、竣工后，經(jīng)主管部門驗收，符合原審批要求的，發(fā)給宅基地使用證、房屋所有權(quán)證。如果建房用地涉及農(nóng)用地，還應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
由于當(dāng)初相應(yīng)法律法規(guī)不健全，或農(nóng)村建房手續(xù)不規(guī)范，抑或為了省錢，房屋建成前后，村民就沒有申辦過建房手續(xù)，或沒有領(lǐng)取房產(chǎn)證或土地證。如今這些房屋面臨拆遷了，而拆遷項目卻沒能取得拆遷許可手續(xù)，無法實施拆遷裁決和強制拆遷工作。于是地方政府想出了“拆違”，借此拆除民宅。因為，這種做法于法無據(jù)，加之缺乏監(jiān)管，致使各種亂象叢生。
(一)執(zhí)法主體混亂。因各地主導(dǎo)拆遷工作的行政部門不同，就出現(xiàn)了不同的拆違主體。如果建設(shè)局是拆遷主管機關(guān)，該局就牽頭實施查處、拆除“違建”。同樣，如果是規(guī)劃局、土地局、城管局作為拆遷主管機關(guān)，就由相應(yīng)的各局分別擔(dān)任拆違主體。
(二)執(zhí)法依據(jù)不規(guī)范?！缎姓幜P法》第3條行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)或規(guī)章實施行政處罰。實踐中，“執(zhí)法部門”把規(guī)范性文件當(dāng)作執(zhí)法依據(jù)，如廣西桂林市秀峰區(qū)建設(shè)局和市容管理局在聯(lián)合執(zhí)法中，直接根據(jù)紅頭文件——《桂林市人民政府關(guān)于拆除違法建筑的通告》來拆違;要么，用現(xiàn)行的法律法規(guī)處罰法律法規(guī)生效前建成的房屋。
(三)不顧執(zhí)法程序，隨意剝奪村民權(quán)利。行政行為合法性要求該行為同時符合實體法和程序法規(guī)定。《行政處罰法》第31條和第42條規(guī)定，行政機關(guān)在做出行政處罰決定前，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人做出行政處罰決定的事實、理由和依據(jù)及聽證權(quán)利。但執(zhí)法機關(guān)只是簡單責(zé)令“被處罰人”限期自行拆除，逾期不拆的，組織強制拆除，村民戲稱處罰通知書是恐嚇信。
(四)濫用職權(quán)，對建成多年的房屋進行查處?！缎姓幜P法》第29條違法行為在二年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的，不再給予行政處罰。事實上，許多“違建” 已經(jīng)建成多年，短則兩、三年，長則三、五十年。
相關(guān)職能部門為了完成拆遷任務(wù)，置客觀事實、法律法規(guī)于不顧，一拆了之，對于不配合拆遷的，不予補償或少給補償。由于補償不到位，被拆遷人無法獲得安置，必將會流離失所，所有的矛盾被推向了社會。顯然，假借拆違實施拆遷的做法過于簡單粗暴。
我們認(rèn)為行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)遵循“尊重歷史，實事求是”的原則，妥善處理歷史遺留問題。對于“違法建筑”應(yīng)根據(jù)不同成因，區(qū)別對待處理。
對為了獲取拆遷補償費用，在征地拆遷通告公示后違法搶建的房屋，應(yīng)當(dāng)由執(zhí)法部門從嚴(yán)查處，堅決一律拆除，且不予補償。
對征地拆遷通告公示前建成的，或正在建設(shè)的，應(yīng)視具體情況而定。在此，首先應(yīng)當(dāng)確立一個觀念——“無證房不等于就是違建房” 。有的房屋規(guī)劃、施工等手續(xù)齊全，只是建成后沒有申辦房產(chǎn)證和土地證而已，此類房屋應(yīng)當(dāng)按合法財產(chǎn)予以補償;有的是由于歷史原因造成的手續(xù)不全，對此《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》(國辦發(fā)明電〔2003〕42號)稱，要本著實事求是的原則,采取積極有效的措施,切實解決遺留問題。
同時，即使需要對未登記房屋合法性進行查處、認(rèn)定，也應(yīng)嚴(yán)格遵守《行政處罰法》第二十九條規(guī)定的查處時限，即違法行為在二年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的，不再給予行政處罰。對于超出法定查處期限的房屋應(yīng)當(dāng)依法給予補償。這樣，一則可以加強規(guī)范行政機關(guān)執(zhí)法行為，避免由于行政機關(guān)對于違法行為不及時查處，等違法建筑完工后再行拆除，造成大量資源浪費;二則讓公眾覺得政府行政效能低下，損害政府形象。三則減少因納入拆遷范圍后，才告知被征收人其房屋屬于不法權(quán)益不予補償，而被征收人認(rèn)為征收部門假借搬遷侵占其合法權(quán)益，由此造成的情緒上甚至行為上對抗。
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