導(dǎo)讀：眾所周知，對(duì)處于城市之中的國(guó)有土地上房屋的征收補(bǔ)償，依據(jù)的是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。而在征收涉及農(nóng)村集體土地上的房屋時(shí)，則因沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的行政法規(guī)的規(guī)定而顯得模糊、不明確起來(lái)。那么，集體土地上的房屋在面臨土地征收時(shí)究竟會(huì)有何種補(bǔ)償結(jié)果呢？本文，在明律師為您做深入解讀。

第一層次：《土地管理法》

調(diào)整集體土地征收補(bǔ)償?shù)姆煞ㄒ?guī)，首先是《土地管理法》。該法第47條規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。據(jù)此可知，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用中有一項(xiàng)為地上附著物補(bǔ)償。而所謂地上附著物，就是指被征收土地上人工形成的房屋、構(gòu)筑物、樹(shù)木和農(nóng)作物。由此我們就知道了，集體土地上的房屋，目前是被作為“地上附著物”予以認(rèn)定補(bǔ)償?shù)?，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，沒(méi)有全國(guó)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。在征地補(bǔ)償安置方案中集體土地上房屋的補(bǔ)償費(fèi)用會(huì)“打包”計(jì)入征地補(bǔ)償費(fèi)的上述3項(xiàng)之內(nèi)，而不會(huì)單獨(dú)計(jì)算。

第二層次：通過(guò)北京市的規(guī)定進(jìn)行解讀

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》是北京市人民政府于2003年施行的地方政府規(guī)章，專(zhuān)門(mén)規(guī)制北京地區(qū)的土地征收中所涉及的集體土地房屋拆遷。它的特殊之處在于，參照當(dāng)時(shí)《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定的程序設(shè)置了針對(duì)集體土地上房屋拆遷的拆遷許可證，這是程序上的規(guī)定。就具體的補(bǔ)償而言，可分為以下情形：

其一，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)作為拆遷人拆遷宅基地上房屋，有條件的地區(qū)，可以按照土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，另行審批宅基地由被拆遷人自建房屋，并對(duì)被拆除的房屋按照重置成新價(jià)給予補(bǔ)償。此即所謂的“另行審批宅基地”作安置補(bǔ)償。不過(guò)此種情況實(shí)踐中并不多見(jiàn)，屬于特例。

其二，拆遷宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模疬w人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。這就是最常見(jiàn)的補(bǔ)償方式，也是政府最鼓勵(lì)的方式，直接給錢(qián)。

這里面，重置成新價(jià)，通俗地說(shuō)就是換地方另蓋一棟同樣房屋所需的成本價(jià)。這個(gè)費(fèi)用全國(guó)都差不多（單就重置房屋而言，在北京蓋和在西藏蓋沒(méi)有區(qū)別，房屋價(jià)格的高低主要取決于地價(jià)），《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》確定的標(biāo)準(zhǔn)為400~700元每平方米。應(yīng)該說(shuō)這是一筆不多的補(bǔ)償費(fèi)。

區(qū)位補(bǔ)償價(jià)考慮的則是宅基地所處的位置所帶來(lái)的地價(jià)，北京市是由區(qū)縣人民政府以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位確定并公布，其計(jì)算辦法是由市國(guó)土房管局制定并公布的。

綜上，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價(jià)。

其三，拆遷宅基地上房屋以國(guó)有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照前述計(jì)算公式確定拆遷補(bǔ)償款數(shù)額，并與安置房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)款結(jié)算差價(jià)。這是通常所說(shuō)的“房屋安置”補(bǔ)償方式，實(shí)踐中也較為常見(jiàn)。

此外，對(duì)利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，拆遷人還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)、縣人民政府規(guī)定。拆遷人還應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)，同樣由區(qū)、縣人民政府規(guī)定。

需要指出的是，其他省份的集體土地上房屋補(bǔ)償規(guī)定，雖在程序上與北京市有較大差異，但就補(bǔ)償?shù)膶?shí)際結(jié)果而言，都是差不多的。被征收人可以在理解北京市規(guī)定的前提下去解讀自己所在地區(qū)的地方規(guī)定。

第三層次：特殊規(guī)定，集體土地上房屋參照國(guó)有土地上房屋的價(jià)值補(bǔ)償

《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第12條規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

北京市也有與此相類(lèi)似的規(guī)定：與國(guó)有土地相鄰的集體土地，其宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》確定。雖然2011年后該《辦法》已被廢止，但其立法的意圖仍然延續(xù)，即此種情況下的集體土地上房屋補(bǔ)償，是可以參照國(guó)有土地上房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)——不低于周邊類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格予以確定的。

如果您所在地區(qū)的房屋恰好符合上述情形，那么恭喜您，您有望獲得比一般集體土地上房屋更好的補(bǔ)償結(jié)果了。如果不符合，那么這項(xiàng)特殊規(guī)定所帶來(lái)的福利您也是難以享受到的。

在明律師想提示廣大被征收人的是，集體土地上的房屋補(bǔ)償結(jié)果，現(xiàn)階段仍是顯著低于國(guó)有土地上的房屋補(bǔ)償?shù)?，且在整個(gè)征地補(bǔ)償費(fèi)中并不居于“大頭”。以上所述皆屬理論、原則，具體操作中各地的情況千差萬(wàn)別，需要堅(jiān)持個(gè)案分析的原則。這也就是聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)征收維權(quán)律師介入的價(jià)值所在。而《土地管理法》修正案征求意見(jiàn)稿所確立的趨勢(shì)是，將“農(nóng)民宅基地及房屋補(bǔ)償”這一項(xiàng)從“地上附著物”中分出，從而強(qiáng)調(diào)對(duì)農(nóng)民居住權(quán)的保障。但無(wú)論如何，現(xiàn)階段“房地一體主義”的補(bǔ)償原則對(duì)于被征收人來(lái)說(shuō)是有益的，可以避免征收方各個(gè)擊破，僅補(bǔ)償了土地部分就將房屋拆掉。