引言
一 研究的目的和意義
租賃是一種很古老的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，當(dāng)私有制產(chǎn)生，簡(jiǎn)單的商品經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)，人們擁有了對(duì)自有物品的所有權(quán)，就會(huì)出現(xiàn)暫時(shí)出讓物品的使用權(quán)，收取一定費(fèi)用的現(xiàn)象，這就是租賃。房屋租賃是其中比較特殊的一種。按照我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第 52 條的規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為”.說(shuō)房屋租賃比較特殊，是因?yàn)橄鄬?duì)于其他一般出租物是動(dòng)產(chǎn)而言，房屋是不動(dòng)產(chǎn)?；谠撎厥庑?，使得在房屋租賃中出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)也區(qū)別于其他出租物。
房屋租賃，在我國(guó)歷史上早已有之。從先秦時(shí)期的“鄭桓公東會(huì)封于鄭，暮舍于宋東之逆旅”①到三國(guó)時(shí)期廉吏鹿悆“自無(wú)室宅，常假賃居止”,再到隋朝劉昉“使妾賃屋，當(dāng)壚沽酒”,②這些都說(shuō)明房屋租賃現(xiàn)象的出現(xiàn)時(shí)間之早，延續(xù)時(shí)間之久。而到了現(xiàn)代，房屋租賃產(chǎn)業(yè)更是發(fā)展迅速，房屋租賃市場(chǎng)是異?；鸨?，房屋租賃是一種重要的資源配置方式，發(fā)揮著重要的社會(huì)調(diào)控功能。所以，這一課題具有深入研究的意義。
第一，對(duì)該課題的研究具有一定的學(xué)術(shù)意義。目前對(duì)宋代房屋租賃的研究不少，但多是歷史院系的專(zhuān)家、學(xué)者、學(xué)生的研究成果，其歷史考證做得十分翔實(shí)，但從法律的角度來(lái)研究的相對(duì)較少，所以，本文在此基礎(chǔ)上，試圖從出租人與承租人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系、房屋租賃過(guò)程中產(chǎn)生的糾紛解決、宋代房屋租賃對(duì)今天的借鑒意義等法律角度描述宋代的房屋租賃，以期能夠彌補(bǔ)宋代房屋租賃研究方面的些許不足。
第二，對(duì)該課題的研究具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。在商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的今天，房屋租賃作為一種有效的資源配置方式，在調(diào)控社會(huì)資源、緩解社會(huì)矛盾方面發(fā)揮著重要的作用。但仍存在著如何最大限度的利用有效資源、如何健全房屋租賃的法律保障的問(wèn)題。盡管今天的房屋租賃和歷史上的已經(jīng)有了很大的差別，但通過(guò)對(duì)宋代房屋租賃制度的研究，吸取前人的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，也是有助于解決今天面對(duì)的問(wèn)題的。
二 相關(guān)文獻(xiàn)研究
如前所述，有關(guān)宋代房屋租賃的研究，多是出于歷史院系的專(zhuān)家、學(xué)者之手，且多以論文的形式出現(xiàn)。學(xué)位論文類(lèi)的有河南大學(xué)范自青的《宋代租賃業(yè)研究》，在其論文的第一章中介紹了宋代的房屋租賃業(yè)。河北大學(xué)畢玉姣的《宋代房屋租賃業(yè)研究》，從房屋租賃的社會(huì)背景、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供給、政府管理四方面闡釋。陜西師范大學(xué)劉阿平的《唐宋城市房產(chǎn)租賃比較研究》，在學(xué)術(shù)界普遍關(guān)注的唐宋變革問(wèn)題之下，分析出租人與承租人的身份變化，探討唐宋時(shí)期房產(chǎn)租賃的特征，特別是從以商品使用價(jià)值的租賃到以商品的交換價(jià)值為基礎(chǔ)的租賃的演變過(guò)程。四川師范大學(xué)梅波的《宋代租房現(xiàn)象研究》、陜西師范大學(xué)孫金玲的《宋代旅館業(yè)研究》，河南大學(xué)肖鴻燚的《唐宋時(shí)期旅館業(yè)研究》，廈門(mén)大學(xué)鄭向敏的《中國(guó)古代旅館流變》等。另外也有大量的期刊論文對(duì)該課題進(jìn)行了不同角度的研究，比較有代表性的有李曉玨的《科舉考試制度下的宋代房屋租賃業(yè)》、田中初的《南宋臨安房屋租賃略述》、胡建華的《宋代城市住房政策研究》、楊師群《東京店宅務(wù)：北宋官營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)》、鄧卓海的《宋代都城的服務(wù)行業(yè)》、林立平的《唐宋之際城市旅店業(yè)初探》等。
以上著作大多從宋代房屋租賃的出租人與承租人的構(gòu)成、房屋租賃業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、唐宋的房屋租賃比較等角度來(lái)闡釋?zhuān)疚脑诮梃b上述成果的同時(shí)，也從當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系、當(dāng)事人產(chǎn)生糾紛時(shí)的解決機(jī)制等出發(fā)，淺談一下宋代房屋租賃對(duì)當(dāng)代的借鑒意義。
三 結(jié)構(gòu)安排
除去引言和結(jié)語(yǔ)，本文的主要內(nèi)容是通過(guò)四個(gè)部分來(lái)闡釋的。
論文的第一部分，宋代房屋租賃的當(dāng)事人及其權(quán)利義務(wù)關(guān)系。本部分對(duì)宋代房屋租賃中出租人和承租人的構(gòu)成做了詳盡的闡述，對(duì)當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行了細(xì)致的分析。
論文的第二部分，宋代官府對(duì)房屋租賃的干預(yù)。本部分將官府的干預(yù)措施分為保障性的和人性化的兩部分。保障性的有訂立房屋租賃契約、調(diào)控房屋租賃價(jià)格和嚴(yán)格房屋租賃手續(xù)。人性化的有特定情況下的減免房錢(qián)等。
論文的第三部分，宋代房屋租賃的糾紛解決機(jī)制。本部分結(jié)合《名公書(shū)判清明集》的案例，將宋代因房屋租賃產(chǎn)生糾紛的解決方式分為和解、調(diào)解和判決三種。
論文的第四部分，宋代房屋租賃發(fā)達(dá)的原因、評(píng)價(jià)及借鑒意義。本部分將宋代房屋租賃發(fā)達(dá)的原因歸為宋代商業(yè)的繁榮和城市的發(fā)展、國(guó)家政策變化的影響及人們觀念變化的影響三個(gè)方面。在評(píng)價(jià)部分中，認(rèn)為其積極要素在于緩解了城市的住房緊張矛盾、增加了財(cái)政收入、促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)文化事業(yè)的發(fā)展三個(gè)方面。而消極部分在于用行政手段調(diào)控房屋租金和“莊宅行人”的缺乏監(jiān)督不利于房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展。針對(duì)評(píng)價(jià)中的消極因素，結(jié)合現(xiàn)實(shí)狀況，提出了簽訂房屋租賃契約、合理調(diào)控房屋租金和規(guī)范房屋租賃中介等措施。
房屋租賃作為一項(xiàng)有效調(diào)節(jié)資源配置的方式，不僅在當(dāng)今社會(huì)發(fā)揮著重要作用，在中國(guó)古代也發(fā)源較早且經(jīng)久不衰，經(jīng)歷了各個(gè)朝代的繼承與發(fā)展，值得關(guān)注。
西周時(shí)期社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展落后，人民被緊緊的束縛在土地之上，普通民眾出行的機(jī)會(huì)較少，房屋租賃現(xiàn)象因此也比較少，且多表現(xiàn)為臨時(shí)性地租住旅館。春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，我國(guó)正積極地從奴隸社會(huì)向封建社會(huì)轉(zhuǎn)變，各種社會(huì)關(guān)系也隨之發(fā)生著相應(yīng)的轉(zhuǎn)變，在這個(gè)大背景下，經(jīng)濟(jì)得以快速地發(fā)展，社會(huì)分工也不斷地?cái)U(kuò)大，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)、手工業(yè)的繁榮，促進(jìn)了商品交換市場(chǎng)的發(fā)展，也帶動(dòng)了民間商業(yè)的發(fā)展，商品交換市場(chǎng)的發(fā)展和商旅隊(duì)伍的活躍，導(dǎo)致的結(jié)果之一就是民間旅館的應(yīng)運(yùn)而生。中國(guó)古代民間最早的商業(yè)性旅館“逆旅”,就是在這個(gè)時(shí)候得到快速發(fā)展并趨于繁榮的。史料中的相關(guān)記載還是比較多的，如“鄭桓公東會(huì)封于鄭，暮舍于宋東之逆旅”①“商君亡至關(guān)下，欲舍客舍。客人不知其是商君也，曰：商君之法，舍人無(wú)驗(yàn)者坐之”.②到了秦漢時(shí)期，租房現(xiàn)象仍然是以臨時(shí)租住旅館為主，具體表現(xiàn)在旅館業(yè)的繼續(xù)發(fā)展：“在漢代以前，中國(guó)古代的民間旅館仍然局限在王城之外，以及交通沿線(xiàn)地區(qū)；由于漢城商業(yè)化，而使民間旅館漸入城市”.③更確切的說(shuō)是以租住民間經(jīng)營(yíng)的旅館為主，這是因?yàn)閲?guó)家經(jīng)營(yíng)的旅館是供接待周邊四夷使者及其他公務(wù)接待事項(xiàng)而建的，普通百姓、商人等主要的承租主體是不具備入住資格的。而漢代房屋租賃的相關(guān)情況究竟如何，我們可以通過(guò)《居延漢簡(jiǎn)》的記載做一個(gè)大致了解：“三堆燧長(zhǎng)徐宗自言，故霸胡亭長(zhǎng)寧就（僦）舍錢(qián)二千三百三十四，貰不可得。”這是一個(gè)起訴書(shū)，大概意思是：由于故霸胡亭長(zhǎng)寧租賃徐宗的房屋，長(zhǎng)期拖欠租金，經(jīng)催促仍不交納，于是向官府提出控告。由此可見(jiàn)在漢代房屋租賃是被允許的，而且這一租賃關(guān)系既有租金的約定，又說(shuō)“貰不可得”,即又有限期付款的約定，所以說(shuō)漢代的房屋租賃也是有約在先的。一旦訂立契約，一方違約，另一方可以依法追究其違約責(zé)任。
而到了長(zhǎng)期處于戰(zhàn)亂和分裂割據(jù)的魏晉南北朝時(shí)期，雖然缺乏一個(gè)比較理想的社會(huì)局面，但這種社會(huì)局面的存在，在客觀上加速了人口的較快流動(dòng)，帶來(lái)了社會(huì)上的住房需求的不斷增加，進(jìn)而到來(lái)了民間旅館業(yè)的快速發(fā)展，“公私滿(mǎn)路，京畿地區(qū)，客舍亦稠”.但由于對(duì)民間旅館業(yè)缺乏有效的管理，其也產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響，所以在晉朝時(shí)期有官員對(duì)民間逆旅的發(fā)展表示擔(dān)心，認(rèn)為“逆旅逐末廢農(nóng)，奸淫亡命，多所依湊，敗亂法度，敕當(dāng)除之”,④雖然旅店經(jīng)營(yíng)缺乏管理，存在混亂的情況，如果因此而取消民間旅館，無(wú)疑是倒退的行為。后來(lái)潘岳通過(guò)實(shí)際情況的考察，加以系統(tǒng)綜合的分析，呈上了支持旅店存在的《上客舍議》：
逆旅，久矣。其所由來(lái)也，行者賴(lài)以頓止，居者薄收其直，交易貿(mào)遷，各得其所。 方今四海會(huì)同，九服納貢，八方翼翼，公私滿(mǎn)路，近畿輻輳，客舍亦稠。冬有溫廬，夏有涼蔭，芻秣成行，器用取給。疲牛必投，乘涼近進(jìn)，發(fā)槅寫(xiě)鞍，皆有所憩。 率歷代之舊俗，獲行留之歡心，使客舍灑掃，以待征旅擇家而息，豈非眾庶颙颙之望。①潘岳陳述了民間旅店存在的必要性及存在的重要意義所在，建議發(fā)展民間旅館，得到了朝廷的支持，使民間的旅舍經(jīng)營(yíng)得以繼續(xù)下去。
唐代是中國(guó)封建社會(huì)的一個(gè)興盛時(shí)期，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，科技水平的不斷進(jìn)步和文化水平的不斷興盛，造就了房屋租賃產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，所以史書(shū)上有關(guān)唐代房屋租賃的記載是比較多的。唐代時(shí)期，承租人主要有官僚、商人、士子、普通百姓等。地方官吏在任期結(jié)束以后，要到都城長(zhǎng)安進(jìn)行調(diào)選，他們往往租賃房子暫時(shí)居住。進(jìn)入京城長(zhǎng)安朝集的各州府官員，也往往賃宅而居。貞觀元年（627 年），唐太宗說(shuō)：“頃聞都督、刺史、充考便至京師，皆賃房與商人雜居，既復(fù)禮儀不足，必是人多嗟嘆”②。據(jù)此可見(jiàn)，貞觀元年之前，朝集使至京常常賃屋而住。而在京官吏由于京城的購(gòu)房成本過(guò)高，在京城租房居住的例子也比比皆是。白居易在京城多年還是感慨頗多：“游宦京都二十春，貧中無(wú)處可安貧。長(zhǎng)羨蝸牛猶有舍，不如碩鼠解藏身。卻求容立錐頭地，免似漂流木偶人。但道吾廬心便足，敢辭湫隘與囂塵”.③唐代首開(kāi)科舉制度，為廣大下層民眾提供了進(jìn)入仕途的路徑，也吸引了很多士子從全國(guó)各地趕赴京城參加考試 ,到京城后，除小部分人可以住在親朋好友之處，大部分還是需要租賃房子來(lái)安身的。
房屋租賃市場(chǎng)的需求必然要求相適應(yīng)的房屋租賃供給。唐朝時(shí)期，官員享有俸祿，但還是有不少官員從事房屋出租從中牟利，甚至于一些皇室成員也參與房屋租賃。他們本身通常擁有大量的房產(chǎn)，從事房屋租賃成為他們牟取暴利的一條路徑。但在初唐之時(shí)，朝廷是禁止官員與商人、市場(chǎng)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)的，唐太宗就明確指出：“五品以上，不得入市”,高宗時(shí)也制定了不少降低商人社會(huì)地位的政策，試圖在官員和市場(chǎng)之間筑立一道高墻。但在房屋租賃巨額利潤(rùn)的推動(dòng)下，許多官員參與到房屋租賃業(yè)務(wù)之中，后來(lái)官員經(jīng)營(yíng)房屋租賃之風(fēng)愈演愈烈，朝廷才順勢(shì)變更法令，允許官員參與房屋租賃業(yè)務(wù)，但一律和普通百姓一樣，不得享受特殊待遇，這實(shí)際上成了一種默許。唐玄宗時(shí)期，各級(jí)官員參與到房屋租賃的規(guī)模更是宏大，以至于在天寶九年（750 年）唐玄宗為此事而專(zhuān)門(mén)下詔：“南北衛(wèi)百官等，如聞?wù)褢?yīng)縣兩市及近場(chǎng)處，廣造店鋪，出賃與人”.
由此可見(jiàn)，當(dāng)時(shí)官員出租房屋的規(guī)模還是比較大的。唐憲宗在元和十二年（817 年）正月也曾下詔規(guī)定：
“所有私貯現(xiàn)錢(qián)，并不得過(guò)五千貫”,而當(dāng)時(shí)王鍔、李惟簡(jiǎn)等官居節(jié)度使，他們所私貯的現(xiàn)錢(qián)甚至超過(guò)五十萬(wàn)貫，于是他們紛紛購(gòu)買(mǎi)房屋將錢(qián)變現(xiàn)，他們購(gòu)買(mǎi)的房屋也多用來(lái)出租，并獲取高額利潤(rùn)。而唐順宗李誦在任太子時(shí)，“舍錢(qián)三十萬(wàn)，為昌立大師影堂及宅舍，又立外屋，居游民，取傭給”②，由此可見(jiàn)通過(guò)房屋租賃獲取收益在當(dāng)時(shí)已蔚然成風(fēng)，確實(shí)有很大的吸引力，無(wú)論是普通官員還是達(dá)官顯貴，甚至皇室宗親都參與進(jìn)來(lái)了。
在唐朝房屋房屋租賃的出租者中，商人也是重要的力量。他們財(cái)力雄厚，房產(chǎn)數(shù)目眾多，如唐德宗時(shí)，長(zhǎng)安著名的富商竇乂就從事著房屋租賃相關(guān)業(yè)務(wù)，“日收利數(shù)千”,③獲利確實(shí)豐厚。這些商人，雖然和官員相比沒(méi)有權(quán)勢(shì)上的優(yōu)勢(shì)，雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力確是另外一些從事房屋租賃的普通居民所無(wú)法抗衡的。因?yàn)檫@些普通居民出租房屋的話(huà)，通常是在有空房、余房的情況下才運(yùn)營(yíng)的，他們的規(guī)模比較小，有的甚至只有寥寥幾間房。如元和初年，陜西人李僖伯在都城長(zhǎng)安參加調(diào)選時(shí)，就曾在“上都興道里假居”.④而說(shuō)到唐朝時(shí)期商人從事房屋租賃業(yè)務(wù)，就不得不提外國(guó)商人特別是波斯商人，在唐朝開(kāi)明政策的指引下，大量波斯商人來(lái)華從事貿(mào)易活動(dòng)，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在房屋租賃市場(chǎng)了占據(jù)了一定的地位，在當(dāng)時(shí)的國(guó)都長(zhǎng)安就有“西市波斯邸”、“波斯店”⑤等。
唐代的房屋租賃市場(chǎng)最初是在人們的競(jìng)相經(jīng)營(yíng)之下逐漸形成的，缺乏較為規(guī)范的管理，相關(guān)的規(guī)章制度也不健全，唐代房屋租賃業(yè)的飛速發(fā)展引起了政府的關(guān)注，政府開(kāi)始對(duì)其采取一定的調(diào)控措施，對(duì)房租的調(diào)控就是政府干預(yù)措施的重要內(nèi)容。由于當(dāng)時(shí)供商人存貨、交易和居住的店鋪等房屋的租金高漲，唐政府采取行政命令的手段來(lái)調(diào)控。如唐玄宗曾下《禁賃店干利詔》：“南北衙百官等，如聞?wù)褢?yīng)縣兩市及近場(chǎng)處，廣造店鋪 自今以后，其所賃店鋪，每間月估，不得過(guò)五百文”.⑥從而相對(duì)穩(wěn)定了租金，使得房屋租賃市場(chǎng)得以有序發(fā)展。
需要說(shuō)明的是，在唐代中前期，對(duì)于城市的管理實(shí)行的仍然是承襲前代的坊市制度，坊市四周都有圍墻，坊市大門(mén)是早開(kāi)晚閉，店肆門(mén)面不得向街開(kāi)放。這種制度對(duì)于官府的管理確實(shí)便捷，然而對(duì)于包括房屋租賃在內(nèi)的城市商業(yè)的發(fā)展卻是嚴(yán)重的禁錮。在中唐之后，隨著商品經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展并趨于活躍，古老的坊市制度終于逐漸被打破，帶來(lái)的是商人隊(duì)伍的進(jìn)一步壯大和商業(yè)貿(mào)易的進(jìn)一步繁榮。唐朝房屋租賃業(yè)的興盛，也正是建立在商業(yè)貿(mào)易繁榮的基礎(chǔ)之上，如果沒(méi)有唐朝發(fā)達(dá)的商業(yè)貿(mào)易，也不會(huì)有唐朝房屋租賃業(yè)的發(fā)展。而唐朝房屋租賃業(yè)的發(fā)展和繁榮也反過(guò)來(lái)促進(jìn)了唐朝商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并最終沖破了古老的坊市制度，解除了對(duì)商業(yè)發(fā)展的禁錮。
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