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對小區(qū)業(yè)主來說

最討厭物業(yè)公司只收錢不管理

對物業(yè)公司來說

拖欠物業(yè)費是影響管理最大的原因

農(nóng)歷年底

工作人員天天來催收

可是物業(yè)服務不滿意

這個錢到底要不要交？

注意！

業(yè)主拒交物業(yè)費7大理由，

僅一種會被法院支持！

有些業(yè)主認為自己并未與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，拒絕交納物管費。

對此司法解釋有明確規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

某些業(yè)主辯稱物業(yè)服務合同中約定的合同期限早已屆滿，因此對超過合同期限的物業(yè)費，因無合同約定，故有權(quán)拒絕交納。

根據(jù)《合同法》第三十六條的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。在約定的合同期限屆滿后，若物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)為小區(qū)提供服務，業(yè)主也接受了物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務，雙方形成了事實上的物業(yè)服務合同關(guān)系，均應履行相應的合同義務。上述情況，業(yè)主的這一抗辯理由也不能得到法院的支持。

有些業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)未對其催收過物業(yè)費為由，對物業(yè)服務企業(yè)主張的訴訟請求中超過兩年訴訟時效的物業(yè)費拒絕交納。

物業(yè)服務企業(yè)作為債權(quán)人對于業(yè)主拖欠物業(yè)費的行為大都采取在業(yè)主的房屋大門上張貼催費通知單的形式來向業(yè)主提出交費請求。若物業(yè)服務企業(yè)向法院提供了照片等證據(jù)材料證明這一催費事實，那么法院可認定為訴訟時效中斷，業(yè)主的這一抗辯理由就不能得到法院支持。若物業(yè)服務企業(yè)沒有證據(jù)證明其在三年的訴訟時效期內(nèi)向業(yè)主催收過物業(yè)費，那么業(yè)主的這一抗辯理由就能得到法院支持。

有些業(yè)主以房屋質(zhì)量存在問題，如房屋漏水、墻體脫落、玻璃破裂等為由拒交物管費。

商品房存在質(zhì)量問題系業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同糾紛，而物管費的交納則屬于業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)服務合同糾紛，兩者不屬于同一法律關(guān)系。通常情況下，開發(fā)商與物業(yè)公司是兩個獨立的法人企業(yè)，相互之間不應為對方承擔民事責任。業(yè)主的該項抗辯理由不能得到法院的支持。

有些業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)反映小區(qū)單元門、過道路燈等被損壞，頂樓房屋漏水等問題，要求維修，但物業(yè)服務企業(yè)知曉后拒不維修或者維修不合格，業(yè)主就以此為由拒交物管費。

對于維修義務的承擔主體，應具體情況具體分析：如果房屋在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設單位承擔維修義務;在房屋質(zhì)保期屆滿后，房屋專有部分由業(yè)主或侵權(quán)人承擔維修義務，房屋樓頂?shù)刃^(qū)共有部分、公共設施設備由物業(yè)服務企業(yè)承擔維修義務，物業(yè)服務企業(yè)履行義務時，可使用小區(qū)的住宅專項維修基金。若業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修義務時，法院可根據(jù)《合同法》第一百一十一條的規(guī)定，酌情減少物業(yè)費。

有些業(yè)主認為因為物業(yè)服務企業(yè)未盡到安全保障義務，才導致自己的人身、財產(chǎn)遭受損失，如家中財物被盜竊，自有車輛被損壞或者被偷走……，故以此為由拒交物管費。

若業(yè)主有充分證據(jù)證明物業(yè)服務企業(yè)存在違反約定或者法定的安保義務，業(yè)主可以以物業(yè)服務企業(yè)未盡到安保義務，是對合同義務的不完全履行，屬于違約行為由進行抗辯。但未盡到安保義務一般情況下不構(gòu)成根本性違約，法院經(jīng)審理后可根據(jù)安保責任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減少物業(yè)費。只要物業(yè)服務企業(yè)盡到了合理范圍內(nèi)的注意義務、采取了合理的預防措施，物業(yè)公司就可以對業(yè)主因第三人侵權(quán)所遭受的損失免責。

大多數(shù)拒絕交費的業(yè)主均持有此類抗辯理由。小區(qū)業(yè)主常以物業(yè)服務企業(yè)未按物業(yè)服務合同的約定全面履行相關(guān)義務，提供的物業(yè)服務不達標，如小區(qū)車輛亂停亂放無人管理，綠化帶被其他業(yè)主用來種菜無人制止，小區(qū)垃圾未及時清理，保安擅離崗位或值班時睡覺等為由拒交物管費。

若有證據(jù)證明物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)提供物業(yè)服務，僅僅是在服務的某些環(huán)節(jié)、個別區(qū)域做得不夠好，存在一般瑕疵，那么因不構(gòu)成根本性違約而較難成為業(yè)主拒交物業(yè)費的合法理由，但可以成為法院判定物業(yè)服務企業(yè)減收相應物業(yè)費的依據(jù)。

小區(qū)業(yè)主拒絕交納物業(yè)費的行為，會造成物業(yè)服務企業(yè)運營經(jīng)費不足，導致物業(yè)服務質(zhì)量下降，損害其他正常交費業(yè)主的利益，還會加深業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾，嚴重影響雙方在小區(qū)內(nèi)和諧共處。

若對物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務不滿意，業(yè)主應通過正常途徑與物業(yè)公司溝通、協(xié)商解決;也可就存在的服務問題向業(yè)主委員會反映;還可通過業(yè)主大會解聘和重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。