廣州3月17日的限購、限貸政策如重磅炸彈，不僅炸傷了購房路上的你我他，也炸傷二手房市場中不可或缺的居間人。限購、限貸升級，引發(fā)房屋交易不成，此時，合同約定的居間費用如何處理，往往也是爭議所在。
2017年2月20日，M置業(yè)公司就甲向乙購買位于廣州市天河區(qū)的一套房屋促成甲、乙簽訂《存量房買賣合同》，其中約定甲分兩次向M置業(yè)公司支付中介服務費，即合同簽訂5日內支付2.5萬元，取得房屋過戶登記受理回執(zhí)3日內支付2.5萬元。合同簽訂后，甲支付了2.5萬元。后因限購政策出臺，作為“王老五”的甲失去了購買二套房的資格，《存量房買賣合同》無法繼續(xù)履行并最終協(xié)議解除。甲拒付尚欠的2.5萬元中介服務費并要求M公司退還已付的2.5萬元。
買受人可否據此拒付居間費或者返還居間費？居間合同各方當事人權益如何保障？
第一種意見認為，受限購、限貸政策影響，房屋買賣合同因無法履行而解除，買受人可憑“不可歸責于雙方當事人的事由”為由，主張解除居間合同，居間人在扣除已支出的必要費用后應當返還收取的居間費用。
第二種意見認為，雖然受限購、限貸政策影響導致房屋買賣合同無法履行，但居間人已向買賣雙方報告了訂立合同的機會，提供了訂立合同的媒介，促成了合同的簽訂，已經完成居間義務，故有權收取中介服務費。
小編看法
小編認為，居間費問題不應當一刀切，而是要根據具體情況作不同的處理。
1.根據《合同法》第426條關于“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬”的規(guī)定可知，一般情況下，居間人收取報酬的前提是促成合同成立，而非合同完全履行。房屋買賣合同與居間合同是兩份獨立的合同，居間人不是房屋買賣合同的當事人，也不是合同履行的擔保人，房屋買賣合同的履行、變更、解除于居間人而言是不可控的，“法律不強人所難”，不應當在法律規(guī)定之外加重居間人的義務，對其義務作擴大解釋、延伸。原則上，買賣合同的履行情況如何、效力如何不影響居間人的合同權利。居間人促成買賣合同訂立，應理解為完成了居間的義務，即可收取報酬。除非居間合同明確約定，報酬以交易順利完成為條件，排除《合同法》第426條的適用。
2. 根據《合同法》第425條關于“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任”的規(guī)定，居間人對于促成合同訂立應當恪守誠信，若存在故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況、損害委托人利益等過錯，如明知買受人屬于限貸對象仍許諾可助其獲得貸款，知道買受人屬于限購、限貸對象卻對出賣人隱瞞，致使當事人在誤解之下簽訂房屋買賣合同，此過錯直接造成房屋買賣合同無法順利履行甚至解除，損害了房屋買賣雙方的利益，故此時房屋買賣當事人無須向居間人支付服務費用，居間人亦無權要求支付報酬，若對房屋買賣雙方造成損失的，還應賠償損失。
近年來，限購、限貸政策的限制程度不斷升級，對于房屋買賣當事人而言，房屋買賣合同簽訂了，卻無法順利履行，還要全額支付高額中介服務費，確實有失公允。對于居間人而言，促成房屋買賣合同成立后，遇到房屋買賣當事人爽約、拒付中介服務費的風險也加大，不利于中介服務的開展。鑒于二手房買賣涉及數(shù)額較大、交易信息不對稱以及中介服務范圍的延伸（已經延伸至協(xié)助辦理合同網簽、過戶、辦理貸款等大量專業(yè)服務）等現(xiàn)實情況的存在，為了保障各方當事人的權益，建議在合同中明確約定居間人的義務，注明居間人的服務范圍及支付報酬費用。同時，居間人應當契合當今二手房交易市場的需要，不僅積極促成合同的成立，還應當提供便利促使合同順利履行，全面提高服務水平，以推動居間服務、二手房交易良性發(fā)展。
注文章來源于“廣州仲裁委員會”（gzac_gziac）微信平臺，轉載旨在分享。
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