3.逾期過戶的法律責(zé)任
二手房屋買賣合同合法有效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。買方請求賣方履行合同，并協(xié)助辦理房屋登記過戶手續(xù)的，應(yīng)予支持。
【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】
【13】房屋買賣格式合同尾部通常有“雙方約定的補(bǔ)充條款”，對合同條款及附件內(nèi)容的手寫修改或補(bǔ)充，其效力應(yīng)優(yōu)先于《合同》的其他約定。合同空白欄尤其有關(guān)逾期付款、逾期交房違約金比例的填充應(yīng)予明確，空白即視為相關(guān)違約責(zé)任的未予約定，且存在對方當(dāng)事人事后補(bǔ)充不利于己的條款之風(fēng)險(xiǎn)。
【14】在對方違約而違約責(zé)任未約定或約定不明的情況下，如一味堅(jiān)持自己要求對方承擔(dān)違約責(zé)任，而拒絕繼續(xù)履行，可能導(dǎo)致被駁回訴訟請求的后果。
【15】“毀約”與“違約”在合同約定中應(yīng)有明確界定，相應(yīng)的責(zé)任后果是否統(tǒng)一有必要加以澄清，否則，在一方“違約”，有很難認(rèn)定為根本違約的程度，事后在訴訟中又同意繼續(xù)履行情況下，很難認(rèn)定其為“毀約”，相應(yīng)的“毀約”條款便難以適用。
【16】即便是合同有明確約定“先交全款再辦過戶”，如過戶手續(xù)的辦理，系因雙方遞件手續(xù)在先，稅款交納在后，因賣方拒絕配合遞件，亦會被認(rèn)為違約，由此導(dǎo)致合同解除的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
【17】過戶手續(xù)遲延辦理通常會成為賣方的主要責(zé)任，在賣方無證據(jù)證明已盡通知義務(wù)情況下，買方未履行催告或協(xié)助義務(wù)通常不會認(rèn)定構(gòu)成違約。未及時(shí)辦理過戶，嗣后因政策原因?qū)е逻^戶手續(xù)辦理成為難題，并不能當(dāng)然成為賣方主張合同無效的理由。
【18】在合同已對履行義務(wù)的先后順序有明確約定情況下，作為房屋買賣合同的賣方，以懷疑對方的誠信及擔(dān)心過戶后余款難以追回為由，要求“先交全款再辦過戶”如無合同依據(jù)，則構(gòu)成單方變更合同，可能會承擔(dān)違約責(zé)任。
【19】過戶與辦證應(yīng)明確約定?！百u方逾期15天仍未交付房地產(chǎn)時(shí)，合同即告解除”，該約定中的“交付房地產(chǎn)”應(yīng)理解為房屋本身的交付，不涉及房屋產(chǎn)權(quán)證書的辦理。
4.定金條款表述與適用
二手房買賣合同簽訂和履行過程中，給付定金一方不履行約定義務(wù)的，無權(quán)要求對方返還定金；收受定金一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或訂金等，但未約定定金性質(zhì)，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，法院不應(yīng)支持。
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【20】“定金”與“訂金”。能發(fā)生雙倍返還的為“定金”。如約定“訂金”，則在一方違約時(shí)，不適用定金罰則。故購房合同中對“定金”的表述應(yīng)明確，字面及解釋均應(yīng)符合法律規(guī)定的形式，嗣后的該款收據(jù)內(nèi)容表述亦應(yīng)明確為購房“定金”，任何表述為“訂金”、“小訂”、“定錢”、“押金”、“保證金”、“信譽(yù)金”、“誠意金”、“意向金”、“代購金”、“違約擔(dān)保金”的做法，或?qū)υ摽钪Ц?、收取的不一致表述，均有可能?dǎo)致不適用定金罰則的法律后果。同時(shí)亦要避免合同與收據(jù)對“定金”表述不一致性。
【21】買方交付定金作為簽訂房屋買賣合同的擔(dān)保，應(yīng)屬立約定金。作為立約定金，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力并無關(guān)系，其生效是獨(dú)立的，在主合同之前即成立。買受人交付定金，有必要對定金性質(zhì)予以明確：履約定金還是立約定金。如系后者，出賣方選擇拒絕訂立合同時(shí)，買受人只能接受雙倍返還定金的賠償。定金收據(jù)雖為合同，但無法承載規(guī)范的房屋買賣合同所具備的必要條款。故房屋交易達(dá)成意向，不僅需要擬定盡可能內(nèi)容詳盡的合同，且應(yīng)成為交付定金的前提。
【22】定金或訂金交付前，一定要確定權(quán)屬主體、賣方資質(zhì)，現(xiàn)場看房，到房管部門驗(yàn)證，就主要的交易條款達(dá)成意向并能基本確定，一防遇到騙子，二防事后反悔。尤其在面對低價(jià)誘惑時(shí)更應(yīng)謹(jǐn)慎耐心，勿圖省事，避免先交定金、倉促交易而上當(dāng)受騙。
5.房屋質(zhì)量的交接處理
二手房買賣合同的出賣人應(yīng)就買賣標(biāo)的物向買受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
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【23】“交鑰匙”與“交房”非同一概念，交鑰匙不等于交付房屋，往往出賣人交了鑰匙，但因租賃關(guān)系或共有關(guān)系，或其他原因，導(dǎo)致對出賣房屋有異議的案外人或第三人占據(jù)房屋，不予交付，此情況下，是否由出賣人承擔(dān)責(zé)任或有能力解決實(shí)際交房問題，皆不明確，故二手房買賣合同中應(yīng)對出賣人的全面履行交房義務(wù)及違約責(zé)任約定明確。
【24】二手房簽約前，買受人對房屋內(nèi)居住人員的情況應(yīng)有所了解，對是否影響合同生效后的履行存在障礙應(yīng)有判斷，并在合同中對出賣人雖交了鑰匙但買受人仍無法入住的違約責(zé)任及損失賠償作出約定。
【25】“交房”通常與“交鑰匙”合二為一，如何交鑰匙，有必要在合同中明確程序。在發(fā)生爭議情況下，一方辯稱已交付，一方辯稱索要過，均稱遭到對方拒絕，如何避免舉證上的困擾，可事先約定一方行使權(quán)利或履行義務(wù)遭拒時(shí)，有一個(gè)雙方都認(rèn)可的確認(rèn)途徑，盡量較之提存公證簡便，比如約定雙方都認(rèn)可的第三方單位或自然人，明確雙方遵守的通知方式。
【26】因履行法院生效判決而為房屋騰退、交付義務(wù)，為防止強(qiáng)制騰退義務(wù)一方人為破壞，對房屋現(xiàn)狀的確認(rèn)、交鑰匙及驗(yàn)房最好安排具有公信力的第三方參與，起到證據(jù)保護(hù)的見證作用，同時(shí)對現(xiàn)場情況最好有照片說明。
【27】房屋交付前出于報(bào)復(fù)故意毀壞門窗鎖及裝修，導(dǎo)致非吉屋、非現(xiàn)狀移交，如經(jīng)鑒定非自然損壞而系人為破壞，由此產(chǎn)生的修復(fù)費(fèi)用及評估費(fèi)用均應(yīng)由交付義務(wù)方承擔(dān)。
【28】買受方對二手房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘查及驗(yàn)收時(shí)，注意查看房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕和滲漏，尤其陽臺、衛(wèi)生間附近地板是否潮濕發(fā)霉，門窗的通風(fēng)、采光狀況是否良好，管線燈座是否正常，主體承重結(jié)構(gòu)是否改動(dòng)等，并將看房結(jié)果形成記錄，由雙方簽字確認(rèn)。
【29】對于明確約定“現(xiàn)狀交付”的二手房，對未來房屋交付的“現(xiàn)狀”，應(yīng)盡可能詳細(xì)地事先列明交接清單，此外，還應(yīng)列明交接家私家電或其它設(shè)施的價(jià)值，以免交接時(shí)發(fā)現(xiàn)破壞或缺失，為提起損害賠償標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)，否則，因無法舉證可能導(dǎo)致訴請被駁回。
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