隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和宅基地轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)的出現(xiàn)，網(wǎng)上出現(xiàn)一種論調(diào)，認(rèn)為“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”會成為下一個(gè)行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，而農(nóng)業(yè)地產(chǎn)則會成為城市房地產(chǎn)后的又一個(gè)暴利行業(yè)。綠城中國的綠色小鎮(zhèn)構(gòu)想：距離市中心30-50公里，占地3平方公里，其中農(nóng)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)占2平方公里，建筑規(guī)劃占1平方公里。在建筑規(guī)劃中，90%的是住宅，預(yù)計(jì)售價(jià)1萬/平米，10%的是配套設(shè)施，包括醫(yī)療、教育、餐飲、娛樂和文化等。這分明就是城市房地產(chǎn)的延伸。
所謂的“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”，是指在未來的5-10年內(nèi)，農(nóng)村可能出現(xiàn)以租賃農(nóng)村土地，或建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地為主要業(yè)務(wù)的新興產(chǎn)業(yè)。這個(gè)產(chǎn)業(yè)將在“土地流轉(zhuǎn)”、“城鎮(zhèn)化建設(shè)”和“農(nóng)民進(jìn)城”等一系列的宏觀政策和鼓勵(lì)措施下快速形成，大量流轉(zhuǎn)出來的農(nóng)村土地，將有償租賃給相關(guān)財(cái)團(tuán)、機(jī)構(gòu)，并通過收取大規(guī)模流轉(zhuǎn)出來的土地租金獲得長期、穩(wěn)定的地方財(cái)政收入，而廣大農(nóng)民將獲得一次性現(xiàn)金補(bǔ)償，成為“職業(yè)農(nóng)民”。
形成這一論調(diào)的原因主要有以下幾點(diǎn)：一是國家為保持GDP的穩(wěn)定增長，在“三駕馬車”之一的外貿(mào)出口損失慘重的前提下，必須擴(kuò)大“內(nèi)需”市場，而農(nóng)業(yè)地產(chǎn)正是切入點(diǎn)。二是地方政府財(cái)政收入的79% 靠“土地財(cái)政”，而城市的資源已基本消耗殆盡，農(nóng)村土地則是目前地方政府唯一可以長期重復(fù)利用的、穩(wěn)定的，也是最大的財(cái)政保障來源。三是2008年底中央提出的“土地流轉(zhuǎn)”，以及關(guān)于農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，其根本目的就在于將農(nóng)村“剩余”的勞動力和“閑置”土地集中利用，以便于發(fā)展農(nóng)業(yè)地產(chǎn)。
“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”的確會成為下一個(gè)的投資熱點(diǎn)，但是還想延續(xù)城市房地產(chǎn)的暴利時(shí)代，這幾乎是不可能的。首先，在國家政策層面，不會允許出現(xiàn)大量的房地產(chǎn)泡沫，在資金層面會進(jìn)行嚴(yán)格的管控，地方財(cái)政收入主要從服務(wù)和稅收中獲得，而不是靠賣地。其次，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要目的，不是為了住宅，而是發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，農(nóng)民住宅都由政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，房子拿來炒的可能性微乎其微。三是農(nóng)村地產(chǎn)資源龐大，不像城市人口集中，土地面積小，在一定程度上沒有太多剛性需求，小規(guī)模的投資者根本不愿介入。四是國家在鄉(xiāng)村振興方面會出臺一系列的政策，保證農(nóng)村穩(wěn)步、綠色、可持續(xù)發(fā)展，不會出現(xiàn)一擁而上的現(xiàn)象。
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