房天下廣州二手房網(wǎng) 2015-07-27 14:30:00 來源：搜房網(wǎng)房天下 |
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[提要]面對日益高漲的房價，購買二手房有很大的優(yōu)勢，相比新房二手房比較適合大眾但是二手交易中的簽約、繳稅、貸款、過戶交接等流程要復雜的多，如果一些流程不懂就會吃大虧。那么購買二手房需要注意哪些事項?買二手房流程及購買二手房的方法又是怎樣？相信你買二手房的時候都有這樣的疑問
越來越多的人挑選購買二手房。面對簽約、交稅、借款、過戶交代等流程，我們應該掌握哪些購買二手房注意事項，才能保障自己的權(quán)益，為日后減少許多麻煩和糾紛？如果流程都不明白的話肯定是要吃大虧的。今天小編 就為您整理了購買二手房注意事項和
二手房交易流程，絕對的菜鳥寶典.
在買房的時候至少記住三點：一個是要核實房產(chǎn)證信息，二是合同中注明房屋交付時間，三是最好要求房主搬出移交后再行支付購房款。
買二手房案例
血一樣的教訓：女子花90萬買二手房無法入??！深圳一女子花90萬買二手房，卻歷經(jīng)7年仍無法入住，怎樣才能避免這種情況發(fā)生？深圳的巫女士7年前花90萬買了套二手房，卻因老業(yè)主遲遲不搬導致7年來無法入住。為此 ，這位巫女士打了6年的官司。其結(jié)果是2008年深圳中院判決巫女士是這套二手房的合法所有人；2012年福田區(qū)法院判定巫女士要歸還房產(chǎn)給原業(yè)主。巫女士很難接受，將向深圳中院提出上訴。
據(jù)報道，巫麗琴是2007年5月11日通過深圳市中天置業(yè)評估有限公司以90萬元的價格從王某輝手中購買深圳市福田區(qū)蓮花路北雨天村某樓305室，并于2007年6月8日辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，一次性付清了房 款，合法取得房產(chǎn)證。
這筆二手房交易，在看房時，巫女士就發(fā)現(xiàn)房內(nèi)有人居住，王某輝說是租客，租期到2007年11月，期滿后就立即交樓，但是等約定的交樓時間到了的時候，“租客”孫某不肯搬走。后發(fā)現(xiàn)，此 “租客”正是這套房產(chǎn)的老業(yè)主。
2007年11月，巫麗琴姐妹立即將孫某一家告上了法院。其實此前，王某輝早在2006年6月因為孫某拒不交付房屋起訴到福田區(qū)法院。2008年1月14日，福田區(qū)法院判定巫麗琴姐妹倆合 法取得該二手房所有權(quán)，孫某應在限定時間內(nèi)搬離，但孫某一家拒絕搬離，強制執(zhí)行后竟然不了了之。
2012年，案件被發(fā)回福田區(qū)法院重審。2014年12月，福田法院判決原產(chǎn)權(quán)人孫某有權(quán)對房產(chǎn)予以追回，巫麗琴姐 妹應協(xié)助原業(yè)主孫某辦理過戶手續(xù)。接到2014年底福田法院的判決后，巫女士表示要提出上訴。無論此案結(jié)果如何，至少有7年，巫女士的房子都白買了，而且平添了很多煩惱。如何避免類似事件發(fā)生？
顯然買房要時 刻記住買二手房注意事項，如果遵守買二手房注意事項巫女士就不會有這么大損失，因此掌握買二手房注意事項必定會減少許多麻煩和糾紛。
買二手房注意事項之一：核實賣方身份 選擇可靠中介核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果選擇中介，要選擇選擇正規(guī)的、有一定信譽度的房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監(jiān)管方，確保交錢后能順利過戶，過戶后房與款兩 清。必要時可查閱中介機構(gòu)應具備的“兩證”，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書，這是買二手房注意事項的前提。
買二手房注意事項之二：確認產(chǎn)權(quán)到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證。查看：
1.產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔 案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。
2.產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處 。
3.看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所 有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出 售的書面文件，千萬別忽視這些買二手房注意事項。
買二手房注意事項之三：核實房屋是否允許買賣以下情況的房屋千萬不要買：
1. 已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋
2. 被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋
3. 屬違法或違章建筑的房屋
此外，如果要購買的房屋是公房，賣房人要提供政府部門對其上市交易的批準書；由 于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售，必須要原單位蓋章后 才能出讓。
如果房屋存在私自搭建的情況也很麻煩，所以要查看是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房 屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等。只有遵循這個買二手房注意事項才能夠進一步簽訂合同。
買二手房注意事項之四：關(guān)鍵性承諾應體現(xiàn)在合同中簽約過程中應特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定 代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。
合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等。
特別是針對“女子花90萬買二手房”這一案例，購房者在簽訂房屋買賣合同時，要注意寫明“房屋交付期限”。其實此前在房屋買賣過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因為沒有在合同中注明交房時間而引發(fā)糾紛的，比如到了約定時間，賣房因為租賃或其他原因而無法將房屋交付給買房，而買房又因沒有在合同中做相關(guān)的說明，買方 只能吃“啞巴虧”，因此這個是一個不得不提的買二手房注意事項。
在簽定合同過程中，必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。
買二手房注意事項之五：留心付款方式和時間 買家在付款時，應盡量采用能在銀行留下劃轉(zhuǎn)證據(jù)的方式進行付款，由此能夠增加購買付款憑證。
一般情況下，在約定時，買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按照交房；也可以要求房主搬出移交 后再行支付購房款。
買二手房注意事項之六：小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接 不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。
買二手房注意事項之七：保證產(chǎn)權(quán)順利過戶 必須要經(jīng)當?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán) 過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。
女子花90萬買二手房7年無法入住，任何人遇到這種事都會很痛苦，建議購房者注意遵守買二手房注 意事項，以最大可能減少這種情況的發(fā)生，最大程度保護自身權(quán)益。
掌握買二手房注意事項能保障自己的權(quán)益，哪些技巧才能買到 放心好房呢？
買二手房方法之一：選房首先考察性價比選房時一定要分清購房目的是自己居住還是投資，選擇自住房應考慮交通、生活是否便利、市政配套、物業(yè)管理水平;供水、供電、供氣能否保證，排污、通訊是否通暢。了解小區(qū)物業(yè)管理可提供的 服務項目及各項收費標準，拜訪鄰居，了解周邊居住環(huán)境。
了解該住房的使用年限及土地使用期限、該房屋的用途、有無欠交物業(yè)管理費以及水、電、煤氣等費用；確認房屋的準確面積、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型、管 線是否合理，天花板、墻壁是否有問題；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，因為如果你買了房以后打算裝修，一定要問清楚管線的走向、承重墻的位置等，以免造成不必要的麻煩。
買二手房方法之二：看房看房，驗明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買，這往往是市民在購房時最容易忽視的一個環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購房風險的根源。
買房一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無 遺留糾紛問題，防止一房兩賣；審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。
買二手房方法之三：簽合同簽合同確認合法身份，一般購買二手房的合同有兩種，如果是通過中介購買二手房，除了直接同房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買賣契約》，還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。
房產(chǎn)中介合同在 法律上叫做居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對方的委托授權(quán)書，以確認對方是賣主的合法代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應寫明代理方式、代理報酬、 代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，特別要注意是否蓋章及寫清有關(guān)日期。
買二手房方法之四辦手續(xù)經(jīng)過選房、看房、簽合同三個步驟后，將進入買房的實質(zhì)性階段。具體是：房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶、取得回執(zhí)。購房后應盡快辦理房產(chǎn)證，并督促賣方盡快遷出戶口；辦理二手房 貸款環(huán)節(jié)較多、需要時間較長，手續(xù)繁瑣。千萬不要因為親戚朋友介紹而簡化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過戶必須報經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門才能完成過戶手續(xù)。買二手房方法之五交房：按照合同約定執(zhí)行辦理完所有手續(xù)后，買賣雙方按合同條款交接房屋，驗收房內(nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗收合格后買方付款。
關(guān)于稅費的交納應在《買賣契約》中注明由哪一方繳納，未注明的要按照規(guī)定各自承擔；最后，按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定，領(lǐng)取房地產(chǎn)證時，必須本人到場，如本人因故不能到場領(lǐng)證，應提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。相關(guān)閱讀
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