買二手房注意事項有哪些?買房對于絕大多數(shù)普通老百姓來說都是人生中的頭等大事，購買二手房和買新房完全不一樣，新房主要和開發(fā)商打交道，二手房打交道的可就多了，中介、房東……中間各種環(huán)節(jié)都需要我們注意，這時候最怕的就是吃虧，可偏偏買二手房注意事項多，一不小心就會掉坑里，甚至惹上官司。今天小美就為大家整理好了買二手房注意事項有哪些，快來參考看看吧。
01核實賣方身份選擇可靠中介
核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果選擇中介，要選擇選擇正規(guī)的、有一定信譽度的房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為二手房交易雙方資金、房屋交割的方，確保交錢后能順利過戶，過戶后房與款兩清?，F(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為，諸如吃差價的行為，很多買房人面對的是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，在這過程中就會發(fā)生比較大的價差，可能這套房子132萬拿來，可能140萬賣給你，實際上買賣雙方都有損失，有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價。從嚴(yán)格的法律法規(guī)和行業(yè)管理上這是違規(guī)違法行為，但是很多購房人不知道。買二手房注意事項之一是如果選擇中介機構(gòu)，必要時可查閱中介機構(gòu)應(yīng)具備的“兩證”，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。
02核實房屋是否允許買賣，確保信息真實
需確認(rèn)原單位是否同意出讓及與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益的分配辦法，標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓是存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，買主應(yīng)當(dāng)對此有所了解。此外，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的場所在一個大院里，上述單位一般被列為特殊單位，這種公房單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。
需要在簽字之前確定房產(chǎn)證、身份證、簽署合同人要統(tǒng)一?；拘畔⒁援a(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，包括地址、門牌號、面積、戶型等等，一定要嚴(yán)格填寫。其是面積，一定要對照清楚，贈送的面積在合同的“其他條款”中注明。
03必須所有產(chǎn)權(quán)人到場簽字
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽署二手房買賣合同，需注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容，包括面積、地址及標(biāo)準(zhǔn)價房的分配比例，如果有共有人不同意的買賣合同則是無效的。專家建議，簽合同之前做一次產(chǎn)權(quán)調(diào)查，房子到底有幾個產(chǎn)權(quán)人，簽約時要所有產(chǎn)權(quán)人全部到場簽字，并核實所有人的身份證件。如果有產(chǎn)權(quán)所有人不能來簽約，則需要求此人出具書面的授權(quán)委托。
買二手房注意事項之一是如果房屋所有權(quán)是在夫妻一方個人名下的，根據(jù)《指導(dǎo)意見》規(guī)定，夫妻一方將登記在其個人名下的共有房屋，未經(jīng)對方同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買房人為善意購買的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。買房人符合《物權(quán)法》規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件辦理了房屋權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，法院不予支持。
同時，還要驗看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性。此外，還要知曉二手房是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或者是經(jīng)濟適用房，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同牽涉到成交過程的復(fù)雜程度，也牽涉到買房收益的分配問題，終影響到二手房買賣合同的簽訂。
04合同要正規(guī)，條款要明晰
首先，合同需要是正規(guī)合同，幾家比較大的中介提供的合同也都是房管局提供的制式合同。如果不是通過中介，自行交易的二手房，也可以從當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易管理網(wǎng)上下載二手房買賣的合同范本，具體簽約時可根據(jù)具體情況，在合同范本的基礎(chǔ)上做改動。需要提醒的是，買賣合同大多由賣方提供，買方這時候就要注意，賣方是否做了改動，可提出自己的意見看法。合同的正規(guī)與否是買二手房注意事項之一。那么一份正規(guī)的合同有哪些是需要注意的呢？
1、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同中
簽約過程中應(yīng)注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。
合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等。
2、明確房款付款方式和時間
這個環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)糾紛，因此一定要在合同中明確總房款金額、付款方式、付款時間、付款條件、貸款方式等相關(guān)內(nèi)容。一般情況下，在約定時，買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家按照交房；也可以要求房主搬出移交后再行支付購房款。具體到簽署合同時，需要對付款方式，包括首付款、尾款、付款時間、付款條件、稅費誰來承擔(dān)等做出詳細(xì)的規(guī)定，簡單說就是一切和錢有關(guān)的環(huán)節(jié)，都應(yīng)該寫入合同。
3、明確違約責(zé)任
俗話說，丑話說在前頭，為了保障自身利益，必須明確違約責(zé)任。每項主要義務(wù)都要有一一對應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金。另外，違約方要承擔(dān)守約方的訴訟費、律師費等等花費。
4、注意合同中有無霸王條款
合同是房產(chǎn)交易最重要的文件，一定要逐字逐句搞清楚，一些地方可能隱藏有霸王條款。比如違約責(zé)任不對等，延期交房可以免責(zé)等。
5、明確戶口遷出期限
二手房還要注意確定交房的時間和條件，比如一定期限內(nèi)原房主搬出，清空房屋等。
還有就是物業(yè)費、水費、燃?xì)赓M、電費等生活費用要提前寫入合同，如果有拖欠要寫清楚何時交清，如果發(fā)生糾紛算誰的責(zé)任等。
最后對于購買學(xué)區(qū)二手房的購房人最應(yīng)該注意，就是明確規(guī)定好過戶時間和原房主戶口遷出的時間在簽訂合同時，一定要注明賣方遷出戶口的期限，這也是買二手房注意事項。
您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務(wù)，可以采取保留部分尾款，等到其遷出后再付，或者約定一個違約標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。
05小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接，保證產(chǎn)權(quán)順利過戶
不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。
必須要經(jīng)當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。
在某些時候購房者明明該付的款項已經(jīng)全部付完，卻被告知房子無法過戶。明明已經(jīng)全部留意了買二手房注意事項，那么無法過戶這是為什么呢？下面就由小美來告訴各位購房者，二手房在哪些情況下是不能過戶的。
1、房產(chǎn)證被抵押在銀行的情況下
有些購房者在房產(chǎn)交易的過程中，原房主因為房屋貸款還未還清，導(dǎo)致房產(chǎn)證還抵押在銀行，往往購房者在交了首付后才得知因房產(chǎn)證被抵押在銀行而無法過戶。
要想過戶，只能先還請貸款，才能將房產(chǎn)證拿回從而順利過戶，如果房子還做了其它擔(dān)保欠款，也必須先還清，才能辦理過戶。有些人會選擇替原房主還清貸款，但是這樣不僅很沒有法律保障，而且自身還要承擔(dān)很大的風(fēng)險。
2、房屋其他產(chǎn)權(quán)人未同意賣房的情況下
有些房屋的產(chǎn)權(quán)人不止一個，如果在賣房時，只有一個產(chǎn)權(quán)人簽字同意賣房，該合同無效。即使過完戶，只要未簽字的產(chǎn)權(quán)人追究起來，也只能退房。在過戶時，必須要房產(chǎn)證上所有產(chǎn)權(quán)人到場簽字，即使有人來不了，也要有授權(quán)書，委托他人來簽字。
3、房屋被查封的情況下
有些人在進行二手房交易時沒有通過靠譜的中介機構(gòu)，所以導(dǎo)致有時候交易的是被查封的房屋，直到過戶時才發(fā)現(xiàn)交易的房屋已經(jīng)被查封，這樣的房屋在查封期間肯定無法過戶。
4、經(jīng)濟適用房未滿五年的情況下
在滿五年之前簽訂的二手經(jīng)濟適用房買賣合同是無效的，并不會受法律保護。但在現(xiàn)實情況中，一般都是雙方私下約定滿五年之后再過戶，但是在法律上此約定無效。
有時在未滿五年之前，因為房價出現(xiàn)了上漲，好多賣家都感覺賣虧了，都會以經(jīng)濟適用房未滿五年，國家規(guī)定不允許上市交易的理由到法院起訴主張合同無效。而法院也會依法認(rèn)定合同無效，買家不得不返還房屋。
因此經(jīng)濟適用房如果未滿五年，是肯定無法過戶，在交易過程中，也要承擔(dān)極大的風(fēng)險。
5、未解除抵押的房產(chǎn)
未還清銀行貸款的房子叫抵押房，根據(jù)規(guī)定，必須是無抵押狀態(tài)的房產(chǎn)才能辦理過戶。購買此類房子，買家需要先到銀行辦“解押”（所謂“贖樓”）。
以上就是幾種常見的房屋無法過戶的情形。在此小編要提醒各位購房者在進行房屋交易時，一定要提前了解好該房屋是否可以正常交易，正常過戶。
06保留所有證據(jù)
買套二手房過程漫長又復(fù)雜，即便白紙黑字地簽了合同，但只要沒有過戶，房東都有可能毀約。建議一開始就保留所有相關(guān)證據(jù)，一旦發(fā)生糾紛，也有助于維護自身權(quán)益
過戶是購房過程中重要的一步，只有當(dāng)房子過完戶后，這所房子才真正的屬于購房者。
買二手房注意事項多多，在必要時，可以選擇相關(guān)的法律人士來協(xié)助交易，這樣可以讓自己在交易過程中降低風(fēng)險。
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