河 南 省 地 方 稅 務(wù) 局
豫地稅函〔2010〕202號
河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)
關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知
各省轄市地方稅務(wù)局、省局直屬各單位：
現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請結(jié)合以下意見認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
一、關(guān)于“核定征收率”適用范圍問題。
《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號）第二條的“土地增值稅核定征收率”僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目；對非房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算，無法清算的，報省局批準(zhǔn)后采用核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅；對個人轉(zhuǎn)讓二手房，符合減免稅條件的，應(yīng)按照規(guī)定辦理減免稅手續(xù)，享受減免稅政策，對于不符合減免稅條件的，在清算中又無法準(zhǔn)確計算收入、扣除項目的，可按《通知》中第五條的核定征收率征收土地增值稅。
二、關(guān)于“計稅價格明顯偏低”的問題。
《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號）第三條第二款第6小項中：“申報的計稅價格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，按核定征收率8%征收土地增值稅”，該處的“明顯偏低”是指低于該項目當(dāng)月同類房地產(chǎn)平均銷售價格的10%，如當(dāng)月無銷售價格的應(yīng)按照上月同類房地產(chǎn)平均銷售價格計算；無銷售價格的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照市場指導(dǎo)價、社會中介機(jī)構(gòu)評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格，按孰高原則確定計稅價格。
三、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房問題。
經(jīng)濟(jì)適用房是經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的具有保障性質(zhì)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，一般來說增值額較低，在預(yù)征土地增值稅時按0.5%預(yù)征率執(zhí)行，在土地增值稅清算時，對增值額未超過扣除項目金額20%的，應(yīng)免征土地增值稅；對增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)按照規(guī)定征收土地增值稅；在土地增值稅清算時無法準(zhǔn)確進(jìn)行清算的，按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%核定征收土地增值稅。
四、關(guān)于我省普通住房具體標(biāo)準(zhǔn)的問題。
根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局、省財政廳、省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（豫地稅函〔2010〕102號）文件的規(guī)定，我省普通住房原則上同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建造面積在120平方米以下（按照各省轄市人民政府批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)確定），實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下（按照各省轄市人民政府批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)確定）。
五、關(guān)于地下室、車庫的歸屬問題。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，在征收土地增值稅時，為了簡化計算，銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項目的，地下室、車庫按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項目確定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購買者未購買房屋但單獨購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項目征收土地增值稅。
六、關(guān)于中介機(jī)構(gòu)的問題。
根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算鑒證有關(guān)問題的通知》（豫地稅函〔2007〕113號）文件規(guī)定：“凡是經(jīng)過國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)，取得注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格，納入河南省注冊稅務(wù)師管理中心備案管理的稅務(wù)師事務(wù)所，并經(jīng)過省級稅務(wù)機(jī)關(guān)審查合格在省級報刊予以公示的稅務(wù)師中介機(jī)構(gòu)”方能辦理土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，符合準(zhǔn)入條件的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)名單詳見附件。各地應(yīng)嚴(yán)格按豫地稅函〔2007〕113號文件規(guī)定執(zhí)行。對冠名“河南XX稅務(wù)師事務(wù)所”的，在河南省境內(nèi)可跨地區(qū)辦理土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)。
七、為簡化程序，方便納稅人，對以下個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)行為明確為備案類減免。
（一）個人銷售住房。
1、政策依據(jù)：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）
2、應(yīng)備案的減免稅資料：
（1）二手房減免稅登記備案表；
（2）買賣雙方居民身份證明；
（3）房屋買賣合同；
（4）房屋產(chǎn)權(quán)證或土地使用證；
（5）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他資料。
（二）個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)。
1、政策依據(jù)：財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅〔1995〕048號）
2、應(yīng)備案的減免稅資料：
（1）二手房減免稅登記備案表；
（2）互換住房雙方居民身份證明；
（3）互換住房的協(xié)議、由公證機(jī)關(guān)出具的公證書；
（4）互換住房的房屋產(chǎn)權(quán)證或土地使用證；
（5）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他資料。
（三）繼承、贈與的房地產(chǎn)。
1、政策依據(jù)：《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》及財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅〔1995〕048號）
2、應(yīng)備案的減免稅資料：
（1）二手房減免稅登記備案表；
（2）贈與雙方居民身份證明；
（3）房產(chǎn)所有權(quán)證；
（4）屬于繼承房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的，繼承人應(yīng)當(dāng)提交公證機(jī)關(guān)出具的“公證書”；
（5）屬于贈與房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的，應(yīng)提交贈與雙方當(dāng)事人的有效身份證件；證明贈與人和受贈人直系親屬關(guān)系的人民法院判決書、由公證機(jī)構(gòu)出具的公證書；證明贈與人和受贈人撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系的人民法院判決書、由公證機(jī)構(gòu)出具的公證書。
（6）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他資料。
上述納稅人應(yīng)向主管地稅機(jī)關(guān)提請備案，按要求報送有關(guān)資料，經(jīng)縣（市、區(qū)）級地稅機(jī)關(guān)登記備案后，自登記備案之日起執(zhí)行；納稅人未按規(guī)定備案的，一律不得減稅、免稅。
“二手房減免稅登記備案表”由各省轄市結(jié)合其他稅種一并自行設(shè)計，并要求基層工作人員在填寫時必須簽署具體意見。
附件： 1、2010年符合準(zhǔn)入條件稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)名單；
2、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知
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國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知
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| 國稅函〔2010〕220號 |
| 全文有效 成文日期：2010-05-19 |
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| 各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局，寧夏、西藏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局：
為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細(xì)則的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關(guān)問題通知如下：
一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題
?。ㄒ唬┴攧?wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
?。ǘ┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
?。ㄋ模┩恋卦鲋刀惽逅銜r，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。
四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費。
?。ǘ╅_發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費。
?。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費。
七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的加計問題
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
八、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題
納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
國家稅務(wù)總局
二○一○年五月十九日
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二○一○年六月二十四日
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