隨著維權(quán)意識(shí)的逐漸覺(jué)醒，農(nóng)民朋友學(xué)習(xí)征地拆遷知識(shí)的熱情也越來(lái)越高漲，很多朋友都希望知道農(nóng)村土地、房屋征收的法定程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從而明確征收方的違法點(diǎn)，衡量自家補(bǔ)償?shù)暮侠硇?，今天京平律師就為您系統(tǒng)梳理一下這兩大內(nèi)容。
一、農(nóng)村土地、房屋征收的法定程序
1.發(fā)布擬征地公告，告訴村民要征地了
在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門(mén)應(yīng)該在村委會(huì)或者村民小組張貼書(shū)面的擬征地公告，公告的內(nèi)容包括：征地范圍、面積、用途;補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn);安置途徑等。
2.征詢村民的意見(jiàn)，組織征地聽(tīng)證，讓村民發(fā)表意見(jiàn)
市、縣級(jí)國(guó)土資源部門(mén)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府就公告內(nèi)容征詢村委會(huì)與村民的意見(jiàn)并記錄在冊(cè)，協(xié)調(diào)解決。同時(shí)告知申請(qǐng)聽(tīng)證的權(quán)利，村民提出聽(tīng)證要求的，國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)舉行。
3.實(shí)地調(diào)查，如實(shí)登記，和村民共同確認(rèn)調(diào)查結(jié)果
國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人，去征收范圍內(nèi)對(duì)被征收土地的情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，如實(shí)登記，雙方共同核實(shí)確認(rèn)登記內(nèi)容。
注：1-3項(xiàng)為報(bào)批前必須完成的準(zhǔn)備工作。
4.得到省級(jí)政府或國(guó)務(wù)院審批后，發(fā)布征地公告，正式開(kāi)始征收程序
得到批準(zhǔn)文件后10個(gè)工作日內(nèi)，市、縣政府土地行政主管部門(mén)將征地公告在村委會(huì)或者村小組進(jìn)行張貼公告。
5.擬定征地補(bǔ)償安置方案并公告，結(jié)合村民意見(jiàn)進(jìn)行修改
在張貼征地公告之日起45日內(nèi)，擬定征地補(bǔ)償安置方案并予以公告，被征地村民可在10個(gè)工作日內(nèi)要求聽(tīng)證，國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織并聽(tīng)取村民意見(jiàn)，對(duì)方案進(jìn)行修改。
6.將補(bǔ)償安置方案報(bào)批備案，交市、縣級(jí)國(guó)土部門(mén)具體組織實(shí)施
市、縣級(jí)政府國(guó)土資源部門(mén)將公告后的征地補(bǔ)償安置方案連同村民的不同意見(jiàn)報(bào)市、縣級(jí)人民政府審批。批準(zhǔn)后，報(bào)省級(jí)國(guó)土資源廳備案，并交市、縣級(jí)國(guó)土資源部門(mén)具體組織實(shí)施。
注：4-6項(xiàng)為報(bào)批后必須進(jìn)行的征收程序。
二、土地征收、房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
相較于土地房屋的征收流程，老百姓更關(guān)心的莫過(guò)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)了，下面京平拆遷律師就主要講一下耕地和房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。
1.耕地
征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。具體內(nèi)容見(jiàn)下表：
土地補(bǔ)償費(fèi)
該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
安置補(bǔ)助費(fèi)
每一個(gè)農(nóng)業(yè)人口：為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6倍。每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。
附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
注：土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，二者的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。
《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》要求各省、自治區(qū)、直轄市“制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價(jià)”，如果當(dāng)?shù)刂贫艘陨蠘?biāo)準(zhǔn)，可參照適用。
2.房屋
(1)在有條件的情況下，可以優(yōu)先采取宅基地遷建安置，另外對(duì)重建房屋的成本進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。
(2)選擇貨幣補(bǔ)償方式的話，最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是房屋的重置成新價(jià)加上宅基地的地價(jià)。
(3)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的話，最低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是同區(qū)位拆一還一。
除此之外，還要補(bǔ)償被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)以及自過(guò)渡期逾期之日起增加的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)用。
注：雖然法律沒(méi)有規(guī)定具體的補(bǔ)償數(shù)額，但是集體土地上的房屋征收，不能降低農(nóng)民的原有生活水平，這是最重要的原則，農(nóng)民朋友衡量補(bǔ)償問(wèn)題的時(shí)候要始終以此為標(biāo)準(zhǔn)。例如已經(jīng)納入城鄉(xiāng)規(guī)劃范圍內(nèi)的農(nóng)村房屋，如果還是每平米補(bǔ)償幾百塊錢(qián)，這個(gè)補(bǔ)償就明顯偏低了，因?yàn)闊o(wú)法保障今后的生活。
知道了土地、房屋征收的法定程序，可以基本判斷征收的程序合法性，知道了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以基本衡量補(bǔ)償是否合理。當(dāng)程序不合法、補(bǔ)償不合理，權(quán)利被侵害時(shí)，建議大家及時(shí)尋求專業(yè)拆遷律師的幫助，盡早抓住主動(dòng)權(quán)，最終得到合法合理的補(bǔ)償。
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